У горных лыж много поклонников. Некоторые горнолыжники задумываются о покупке собственной недвижимости близ снежных склонов, а кто-то мечтает и о прибыли, надеясь в свободное от собственного катания время сдавать апартаменты и шале другим спортсменам. Люди денежные и для отдыха, и для катания выбирают большей частью дорогие и престижные альпийские курорты, но те, у кого средства ограничены, ищут альтернативы.
И «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, на каких горнолыжных курортах предлагается самая недорогая недвижимость, какой доход там можно получить и где самое оптимальное соотношение стоимости и доходности.
Самые демократичные
Большинство экспертов сходится во мнении, что самые недорогие варианты предлагаются в Болгарии. «Здесь начальная стоимость жилья на вторичном рынке - 5-6 тыс. евро, - сообщает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, - правда, за эти деньги можно купить дом, нуждающийся в реновации и расположенный в поселке с неорганизованной застройкой (т.е. в обычных населенных пунктах в предгорьях или на склонах, а не на горнолыжных курортах. – От ред.). Но уже за 10-12 тыс. евро предлагаются дома, не требующие ремонта. А квартиры на первичном рынке недвижимости при куда лучшем качестве реализуются по ценам от 13-15 тыс. евро».
И даже на известных курортах, таких как Пампорово и Банско, минимальная стоимость жилья находится на этом же уровне. «За столь небольшие деньги болгарские проекты предлагают высокое качество строительства. Это в основном 4-звездочные комплексы с солидной инфраструктурой, в том числе со спа и бассейном», - рассказывает Сергей Карцев, директор агентства ZoraHome, Int.
И к тому же многие из них находятся недалеко от подъемников. «Так, квартира-студия площадью 25 кв. м на болгарском горнолыжном курорте Банско, расположенная на 5 этаже нового 5-этажного дома в шаговой доступности от подъемника, реализуется за 13 тыс. евро, - приводит пример Станислав Зингель (Gordon Rock). - Она оборудована электроплитой, холодильником, микроволновой печью, электрообогревателями, вытяжкой и необходимой мебелью. А в самом комплексе есть джакузи, массажный салон, тренажерный зал, спа-салон, ресторан, бассейн, комната для хранения лыж, паркинг, прачечная, детская площадка и сад».
Ну а располагая бюджетом в 800 тыс. руб. (примерно 20 тыс. евро), как утверждает Александр Пронькин, директор департамента продаж компании «КОНТРАСТ ЭСТЕЙТ», в Болгарии можно претендовать на объекты в люксовых комплексах, расположенных рядом с подъемниками. Например, в проектах «Святой Иван Рильский» в Банско или «Форест Нук-3» в Пампорово. «Оба комплекса располагают всей необходимой инфраструктурой: спа, крытые бассейны с подогревом, фитнес, боулинг и т.д. И оба предлагают студии, 1- и 2-спальные апартаменты с евроотделкой, кондиционерами, мебелью и бытовой техникой. И к тому же они уже готовы к эксплуатации», - рассказывает Александр Пронькин. При этом студии стоят от 800 тыс. руб., а квартиры с 2 спальнями площадью 120 кв. м -от 2 млн руб.
Помимо Болгарии относительно бюджетную горнолыжную недвижимость можно найти в Словакии и Черногории. В Словакии, по данным Станислава Зингеля (Gordon Rock), стартовые цены такие же, как и в Болгарии, – 5-6 тыс. евро. Но, правда, выбор здесь значительно меньше, особенно на первичном рынке, предлагаемые условия хуже (есть даже варианты с санузлами на 2 квартиры) и цены выше, причем новостройки стоят в среднем в 2 - 2,5 раза дороже аналогичной по характеристикам вторички. Так, квартира с двумя спальнями в обычном кирпичном доме в Высоких Татрах, в 8 км от известного курорта Стребске Плесо (Strbske Pleso), предлагается за 40 тыс. евро. А двушку (площадь 41 м кв.) на курорте Доновалы, причем расположенную в новостройке рядом с горнолыжными подъемниками, можно купить примерно за 74-76 тыс. евро. Если же бюджет больше, то доступно более просторное жилье или объекты премиум-класса: «Например, вариант площадью 52 кв. м в элитном 2-этажном доме в деревушке Стола (Stola) в 4 км от ближайших спусков и в 10 км от Стребске Плесо стоит 92 565 евро», - рассказывает Станислав Зингель (Gordon Rock).
В Черногории уровень цен даже ниже, чем в Словакии: на вторичном рынке стоимость недвижимости в нормальном состоянии начинается от 25 тыс. евро, а на первичном – от 30-40 тыс. евро, и предложение тоже очень ограничено. К примеру, вариант площадью 50 м кв. на курорте Колашин в верховьях Тары стоит 47 тыс. евро, а на курорте Жабляк (горный массив на территории национального парка Дурмитор) за такие же деньги можно купить даже небольшой домик площадью 62 кв. м с участком, но, правда, довольно далеко от подъемников. В принципе, можно купить и землю, чтобы построить собственное шале: «Например, за 12 тыс. евро продается участок земли площадью 280 кв. м в центре города Колашин, расположенного в 9 км от подъемников и связанного с ними регулярным автобусным сообщением. Участок выходит на берег местной реки Морака, к нему подведены линии электро- и водоснабжения, и есть план застройки, предполагающий возведение дома площадью в 75 кв. м с парковкой и садом», - рассказывает Станислав Зингель (Gordon Rock).
«Также бюджетные предложения горнолыжной недвижимости есть на мини-курортах в Греции и в других Балканских странах (кроме упомянутых Болгарии и Черногории. – От ред.). Есть варианты и в Германии. Достаточно недорого в Испании, а иногда попадаются очень демократичные по ценам объекты в Италии – рядом с Римом или в Калабрии. Например, студии на Campo Catino (горы Siburnini, провинция Фрозиноне, недалеко от Рима) стоят от 25 тыс. евро, а апартаменты в Калабрии, готовые или на последнем этапе строительства, – от 67 тыс. евро. Правда, не всегда подобные объекты находятся в центре горнолыжного курорта, но зато они могут быть поближе к крупным городам или к морю», - рассказывает Сергей Карцев (ZoraHome, Int).
В Италии можно найти довольно недорогую недвижимость и на более известных курортах. Пожалуй, на сегодня в этой стране самые низкие цены на квартиры и шале в Альпах, ведь, по данным Елены Манжос, руководителя итальянского агентства недвижимости LuxuryVillaItaly, горнолыжное жилье в Италии с октября 2011 года по октябрь 2012 года подешевело на 4%, и можно выходить на рынок с бюджетом от 150 тыс. евро. «Например, в городке Моэна в Доломитовых Альпах, где открываются прекрасные панорамные виды, квадратный метр недвижимости стоит 4 – 4,4 тыс. евро (т.е. студию площадью 30 м кв. реально купить и за 120-140 тыс. евро. - От ред.), - рассказывает Елена Манжос. – Такие же цены и на северных горнолыжных курортах Валь ди Фьемме и Валь ди Фасса. А в городке Каназей, известном соседством с ближайшими курортами Селла и Пордой и также пользующимся большим спросом, цены составляют 5-6 тыс. евро за квадратный метр».
И даже горнолыжная недвижимость класса люкс в Италии относительно недорога, в целом дешевле, чем во Франции, Швейцарии и Австрии. Так, квадратный метр в люксовых проектах города Каназей стоит 4,6 – 5,2 тыс. евро, а в зоне Валле д’Аоста (недалеко от Милана и Турина), где самым известным курортом считается Червиния, связанная подъемниками со склонами швейцарского Церматта, стоимость премиальной недвижимости не превышает 7 тыс. евро/кв.м.
Для сравнения, в самом Церматте цена квадратного метра достигает 40-50 тыс. евро.
Вера Ларионова, брокер агентства недвижимости «CENTURY 21 Ваш квартирный вопрос», обращает внимание на Андорру: «Здесь 200 километров отличных лыжных трасс. Зимой европейцы приезжают сюда кататься на горных лыжах, а летом — отдохнуть от жары в горах. Страна не имеет своей полиции и армии, безопасность государства и его 80 000 жителей обеспечивают Испания и Франция совместно. Андорра — рай для шопинга, поскольку вся страна напоминает большой магазин Duty Free. Здесь нет пошлин и налогов на бизнес и отличные качественные товары».
Квартиру-студию 30-45 кв. м можно купить за 60-100 тысяч евро. Аренда студии в сезон стоит 300-400 евро в неделю. Квартира с двумя спальнями 100-150 кв. м стоит 200-300 тысяч евро. Аренда, соответственно, — от 500 евро в неделю.
Налоги и коммунальные платежи
Однако цена, которую придется заплатить за недвижимость, – это еще не все затраты покупателя. Помимо этого придется оплатить причитающиеся налоги и сопутствующие расходы на юриста, нотариуса, риелтора и т.п., а потом нужно содержать жилье, платить коммунальные платежи и налог на имущество. Таким образом, дешевая недвижимость может превратиться в очень даже накладную. Например, на французских горнолыжных курортах, таких как Secteur Maurienne или Saint-Gervais, есть варианты за 80-100 тыс. евро, но, как сообщает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.ru, во Франции в этом году повысили налоги, поэтому рынок недвижимости стал менее привлекательным.
Если сравнивать перечисленные страны, то самые маленькие затраты будут у покупателей недвижимости в Черногории. Как сообщает Станислав Зингель (Gordon Rock), основываясь на данных портала Global Property Guide, в этой стране при покупке придется оплатить нотариальный и регистрационный сборы, которые составляют 0,01 - 0,25% от стоимости недвижимости, услуги юриста – 0,01 – 0,5% - и налог на оборот – 3% от стоимости. И что очень выгодно, комиссии риелторов оплачивает продавец. Ну потом каждый год собственник обязан уплачивать налог на недвижимость - 0,08 - 0,8% от ее кадастровой стоимости, а каждый месяц - платить коммунальные платежи, включающие в себя сбор за вывоз мусора - около 5-10 евро, электричество - примерно 15 центов за один кВт/час; воду – от 40 до 90 центов за кубометр, газ – около 60 евро за первый газовый баллон и по 12 евро за последующие (при смене баллонов).
Примерно такие же расходы ждут и покупателей недвижимости в Словакии, хоть здесь и нет налога, который нужно оплатить при покупке жилья, но зато есть комиссионные риелторов – эти затраты несет покупатель, а составляют они 2-5% от стоимости жилья. Кроме того, существуют нотариальный и регистрационный сборы - 0,01 – 0,5% от стоимости. А после того, как жилье станет собственностью, придется ежегодно платить налог на недвижимость, который зависит от площади жилья и в среднем по Словакии составляет 0,1991 евро за квадратный метр, и ежемесячно оплачивать газ, электричество и воду (примерно 50 евро), а также эксплуатационные расходы (до 30 евро).
В Болгарии немного ниже коммунальные платежи: «Затраты на электричество и воду (оплачиваются по счетчику) составляют примерно 2,5 руб. за 1 кВт/час и 25 руб. за кубометр соответственно. Плюс существует такса за поддержание жилья в хорошем состоянии - 7-8 евро с квадратного метра в год», - рассказывает Александр Пронькин («КОНТРАСТ ЭСТЕЙТ»).
А вот расходы при покупке недвижимости выше. По данным Станислава Зингеля (Gordon Rock), покупателю приходится оплачивать муниципальный налог – 2% от стоимости недвижимости, нотариальный сбор – 0,1 - 1,5%, регистрационный сбор – 0,1% и комиссионные риелтора – 3-5%. Также уже после оформления в собственность ежегодно нужно платить налог на недвижимость - как сообщает Александр Пронькин («КОНТРАСТ ЭСТЕЙТ»), это примерно 30 руб. за каждый квадратный метр жилья.
Впрочем, даже с такими затратами Болгария остается весьма бюджетной страной. И уж тем более в сравнении с той же Италией, где, по данным Елены Манжос (LuxuryVillaItaly), только налоги при покупке жилья составляют 8-10% от его кадастровой стоимости (7% - регистрационный налог, 2% - ипотечный, 1% - кадастровый), а кроме них нужно оплатить комиссию риелторского агентства (3 - 5%) и услуги нотариуса, да и от ежегодного налога на недвижимость и коммунальных расходов покупателей горнолыжной недвижимости никто не освобождает.
Перспективы и доходность
Впрочем, расходы расходами, но ведь недвижимость может приносить и доход. Но здесь страны с самыми бюджетными горнолыжными курортами, увы, проигрывают. Рассчитывать на доходы от перепродажи в ближайшем будущем и даже в среднесрочной перспективе (2-3 года) не представляется возможным, так как в Европе кризис еще не прошел, рынки недвижимости рассматриваемых государств находятся на спаде, и прогнозы на текущий год обещают снижение стоимости жилья. «Например, в Италии госдолг – четвертый в мире по величине, и в ближайшие пять лет цены на недвижимость будут падать, - сообщает Игорь Индриксонс (Indriksons.ru), - а значит, покупать объекты на горнолыжных курортах этой страны не стоит».
Лучше обстоят дела с доходами от аренды, хотя и они весьма умеренны: по данным Игоря Индриксонса (Indriksons.ru), сегодня это в среднем 4% годовых. А Станислав Зингель (Gordon Rock) считает, что покупатели могут рассчитывать не более чем на 2-3% чистой прибыли, причем за эти небольшие проценты приходится бороться, ведь горнолыжный сезон на курортах рассматриваемых стран непродолжительный (с декабря по март), а конкуренция довольно высока, и к тому же далеко не везде хорошо развита инфраструктура. Все это способствует очень невысоким арендным ставкам: «Например, студию в Болгарии можно сдать за 20 евро в сутки, квартиру с одной спальней – за 30 евро в сутки, с 2 спальнями – за 35 евро в сутки. И это в недолгий сезон, а в остальное время стоимость аренды ниже на 20%», - рассказывает Александр Пронькин («КОНТРАСТ ЭСТЕЙТ»). Да и арендаторов в этот период даже при низких ставках очень мало, особенно на курортах, не приспособленных для летнего отдыха. Аналогичная ситуация наблюдается и в Италии, где, по данным Елены Манжос (LuxuryVillaItaly), средний доход от аренды 3-5% в год.
Таким образом, покупка горнолыжной недвижимости в довольно бюджетных странах, как Болгария, Словакия, Италия, Черногория и т.п., скорее имеет смысл, если она приобретается для собственного отдыха. А если все-таки хочется и доходов, то, по мнению Игоря Индриксонса (Indriksons.ru), сейчас наиболее привлекательна Австрия. Цены там, конечно, повыше: квартиры площадью 50 кв.м стоят в среднем 170-250 тыс. евро (максимальная цена устанавливается на объекты в мультисезонных комплексах, где можно отдыхать и летом, и зимой), но и доходность от сдачи жилья в аренду достигает 7% годовых, и даже в моносезонных комплексах, предназначенных только для зимнего пребывания, доходность составляет 5%.
Но, впрочем, 5% можно получить и в более дешевых странах, если очень серьезно подойти к выбору недвижимости. Прежде всего, нужно приобретать жилье на самых известных курортах, которые отличаются более высоким уровнем туристической инфраструктуры и устойчивым туристическим потоком, и лучше, если это будет курорт, где есть развлечения и на летнее время, например, трассы для велосипедистов. В Болгарии Станислав Зингель (Gordon Rock) к таким вариантам относит Банско, Боровец, Витошу, Пампорово, в Словакии - Езерско – Бахледову Долину, курорты Вратна, Вышне Ружбахи, Доновалы, Дриеница, Подбанске, Стребске Плесо. А в Черногории выделяются Колашин и Жабляк.
Помимо курорта нужно выбрать и объект недвижимости. «С целью инвестирования стоит покупать небольшие варианты, например, апартаменты с одной или двумя спальнями площадью порядка 50 кв. м», - советует Игорь Индриксонс (Indriksons.ru). И чем выше будет располагаться жилой комплекс, тем больше будет ценность (и соответственно, стоимость) апартаментов в нем. Особенно если проект располагается прямо на склоне рядом с подъемниками.
Резюме www.metrinfo.ru
Предложений горнолыжной недвижимости на сегодня немногим меньше, чем объектов у моря, а стать владельцем современной комфортабельной квартиры у горного склона можно с бюджетом даже в полмиллиона-миллион рублей. Правда, за такие деньги доступен очень небольшой список стран, где находятся не самые популярные и престижные в мире курорты и не самые высокие горы, что существенно сокращает сезон для катания. Да и бюджетные страны все еще переживают финансовый кризис. Поэтому рассчитывать на серьезный доход от аренды и тем более от перепродажи жилья там не приходится. Увеличить доход можно, лишь очень тщательно выбирая объект недвижимости либо переключившись на более дорогие страны и известные курорты в Альпах, где придется потратить уже не менее 7-8 млн руб.