Период окончания строительства и ввода в эксплуатацию нового дома, к сожалению, чреват конфликтами. Покупатели квартир часто имеют претензии по поводу качества строительства. Также им не всегда нравится объем и цена услуг, предлагаемых управляющей компанией (УК). А поскольку УК, как мы знаем, чаще всего самим застройщиком и создается, может возникнуть «гениальная» идея: немножко надавить на жильцов, используя свой жилищно-коммунальный потенциал.
В хитросплетениях этой взрывоопасной темы постарался разобраться обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru».
Сам не видал, но хлопцы говорили…
Мы, конечно, не настолько наивны, чтобы просить уважаемых экспертов рассказать о подобного рода конфликтах на собственных объектах их компаний. Поэтому вопрос формулировали крайне деликатно – известно ли что-нибудь на рынке вообще? Но даже при такой постановке ответы получились самые разнообразные.
«Такое бывает, но в последнее время все реже, - говорит Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». – Застройщики сегодня бережнее относятся к покупателям жилья, особенно в Подмосковье, где проектов реализуется много и конкуренция высока. Репутация дороже, чем сиюминутная выгода, и большинство девелоперов это хорошо понимают».
«На мой взгляд, ни одна профессиональная, уважающая себя и свою репутацию управляющая компания, не будет давить на жильцов с целью заставить их отказаться от своих претензий, - соглашается Наталья Кудрявцева, коммерческий директор ЗАО «Кама-Проект». – Все это решается путем мирных переговоров. Мне известно несколько случаев отключения коммуникаций, но все они были связаны либо с большими долгами за коммунальные услуги, либо с очень серьезной перепланировкой квартиры, влекущей за собой опасность для всех жильцов дома».
Принципиально иная точка зрения – у Игоря Галицына, директора по управлению собственностью ГК «Глубина». «К сожалению, нарушения в этой сфере носят системный и массовый характер, - говорит он. – Примеров можно привести много, но это будет некорректно по отношению к управляющим компаниям. И надо иметь в виду, что даже местные администрации регулярно выносят решения, противоречащие Постановлению Правительства РФ «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».
Дмитрий Гордеев, ведущий юрисконсульт Института экономики города, признавая остроту проблемы, отмечает, что в последние два года ситуация стала заметно лучше. «Согласно Жилищному кодексу (ЖК), способ управления многоквартирным домом могут выбирать собственники, - говорит эксперт. – Но на момент сдачи здания в эксплуатацию их еще нет: даже если все квартиры распроданы, право собственности на них у покупателей еще не оформлено, так что юридически эти люди собственниками не являются. Раньше застройщики активно пользовались этой лазейкой в законе, формируя ТСЖ фактически из своих представителей. Но с июня 2011 года эта практика прекращена – теперь ТСЖ можно формировать только из действительных собственников».
Цены, но не только
Что касается вопроса о том, что именно вызывает наибольшее недовольство покупателей квартир, тот тут опрошенные нами эксперты оказались единодушны: чаще всего это деньги. Точнее, тарифы. «В большинстве случаев недовольство будущих жильцов возникает не из-за качества работы УК, а из-за стоимости обслуживания квартиры», - выражает это поистине всеобщее мнение Светлана Викулова, руководитель проектов компании Est-a-Tet. «Навязанная застройщиком УК в большинстве случаев устанавливает завышенные тарифы на коммунальные услуги, пользуясь тем, что договор с владельцем квартиры уже подписан и выбрать более «дешевую» управляющую компанию он пока не может», - подтверждает Павел Лепиш («Домус финанс»).
Есть и еще одна причина конфликтов – тоже денежная, но с тарифами не связанная. «Покупатели квартир часто недовольны тем, что УК при передаче ключей за квартиру (подписании акта приемки-передачи квартиры) просит оплатить счет за услуги ЖКХ с того момента, как дом был сдан в эксплуатацию», - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
Вопрос о том, с какого момента житель обязан платить квартплату, не так прост. Первоначально ныне действующий ЖК трактовал данную проблему однозначно: согласно пп. 5 п. 2 ст. 153, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у «собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение». Однако летом 2011 года был добавлен еще и пп. 6, который провозгласил, что покупатель, принявший квартиру от застройщика «после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома» (т.е. после госкомиссии, но до официального оформления собственности. – Прим. авт.), должен платить квартплату «с момента такой передачи».
Фактически закон зафиксировал и так сложившуюся на рынке практику «джентльменских соглашений» застройщиков и покупателей: мы тебе квартиру (хотя права собственности еще и нет, и по закону давать ключи мы тебе совсем не обязаны), а ты нам квартплату с этого момента. Но некоторые застройщики истолковали данную норму уж совсем свою пользу – квартплату начисляют прямо с даты прохождения зданием ГК, задолго до того, как покупатель получает ключи. Что, конечно, является совсем уже наглостью…
«Нередко УК аргументируют необходимость оплаты коммунальных услуг до подписания акта приема-передачи квартиры и передачи инвестору ключей от нее законодательством субъекта РФ, - говорит Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – Например, часто ссылаются на постановления правительства г. Москвы, иногда даже без указания их номера и даты. Тут надо напомнить, что в жилищном законодательстве наибольшую юридическую силу имеет ЖК – на этот счет есть даже специальное разъяснение в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14. Так что если в законах или иных нормативных актах субъектов РФ и содержатся нормы, противоречащие ЖК, – должны применяться нормы кодекса».
Среди прочих причин недовольства жителей были названы строительные недоделки и брак. Тут тонкость в том, что здание (как и любой другой товар) имеет гарантийный срок, в течение которого застройщик обязан устранять выявленные дефекты бесплатно. Связанная с застройщиком УК всячески тормозит данный процесс, рассчитывая на то, что гарантия закончится – и тогда жителям придется ремонтировать все уже за свой счет. Либо (на этот вариант указывает Дмитрий Гордеев из Института экономики города) УК устраняет строительные недоделки на деньги, которые она собирает в качестве квартплаты. Т.е. то, что должно быть сделано бесплатно, делается за счет жильцов.
Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер», отмечает, что иногда УК навязывает жителям некоторые услуги – например, вводит службу консьержа. А Светлана Викулова (Est-a-Tet) говорит о фактах, когда УК принуждает собственников пользоваться услугами определенных ремонтных бригад, определенных производителей стройматериалов и т.д.
Два пути, один другого краше
Что касается «методов воздействия» УК на строптивых жильцов, то тут особого разнообразия не наблюдается. Вариантов собственно два. Первый – это пытаться физически не пускать людей в квартиры до тех пор, пока они не подпишут договор. Второй – отключать их квартиры от электричества и воды.
Вряд ли стоит говорить, что это методы из категории «оба хуже». «Не пускать в квартиру собственника – это абсолютно непрофессиональные и даже криминальные действия, - отмечает Наталья Кудрявцева («Кама-Проект»). – Все решается очень просто и быстро: собственник идет в УВД и пишет заявление на неправомерные действия УК, после чего возвращается уже с сотрудниками полиции и спокойно попадает в свою квартиру».
От себя автор может добавить, что покупателю квартиры в подобной ситуации следует держать себя в руках. Если в ответ на действия охранника, не пускающего его в квартиру, собственник ответит рукоприкладством, нарушителем закона моментально станет уже он сам. На что, собственно, недобросовестные УК и рассчитывают…
С отключением от коммуникаций все тоже достаточно очевидно. «Случаи, при которых возможно приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг, и порядок действий УК прописаны в Постановлении Правительства РФ № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» от 6 мая 2011 года, - говорит Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). – Даже в случае неуплаты коммунальные услуги не отключаются сразу. Сначала исполнитель направляет потребителю-должнику письменное уведомление о том, что в случае непогашения задолженности по оплате коммунальной услуги в течение 30 дней предоставление ему той или иной коммунальной услуги может быть сначала ограничено, а затем приостановлено, либо при отсутствии технической возможности введения ограничения – приостановлено без предварительного введения ограничения. В случае если должник не погасил задолженность, исполнитель вводит ограничение – но только с предварительным, за 3 суток, письменным извещением потребителя-должника путем вручения ему извещения под расписку. И только при непогашении образовавшейся задолженности и по истечении 30 дней со дня введения ограничения исполнитель приостанавливает предоставление такой коммунальной услуги, за исключением отопления, а в многоквартирных домах также за исключением холодного водоснабжения – с предварительным, опять же за 3 суток, письменным извещением потребителя-должника путем вручения ему извещения под расписку».
Возможно, предыдущий абзац показался читателю слишком тяжеловесным – поэтому изложим его предельно просто: «резкие», без многочисленных предварительных уведомлений отключения коммунальных услуг абсолютно незаконны.
Писать, судиться или «поддаться»
Теперь о, вероятно, главном – правильной линии поведения владельцев квартир. Прежде всего, нужно составить руководству УК письменную претензию. Вручаем ее лично – с обязательной выдачей нам копии со штампом организации: данный документ такого-то числа получен, его входящий номер такой-то. Либо (если УК отказывается претензию принимать) воспользуемся услугами почты: пересылаем заказным письмом с описанием вложения и уведомлением о вручении.
Разумеется, шансы того, что управляющие (которые до сего момента вели себя совершенно незаконно) вдруг усовестятся, минимальны. Но вы получите либо формальный ответ (отписку), которую потом можно использовать как аргумент, либо полное отсутствие какого-либо ответа – что тоже неплохо.
Далее – обращение в надзорные органы. Можно обратиться в жилищную инспекцию, можно – сразу в прокуратуру. В последнем случае, обещает Наталья Кудрявцева («Кама-Проект»), «у управляющей компании возникнет больше проблем».
Второй путь – сразу в суд.
Есть еще один вариант - Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки») называет его «отнюдь не бесспорным, но, тем не менее, действенным». Как объясняет эксперт, нужно сначала заплатить УК столько, сколько она скажет, а потом, после получения ключей от квартиры, не оплачивать коммунальные услуги, мотивируя это тем, что управляющая компания незаконно взимала плату заранее (ровно за такое же количество месяцев, за которое было оплачено преждевременно). Разумеется, вначале эксплуатирующая организация откажется делать перерасчет, но потом поймет, что добиться платежей можно будет лишь в судебном порядке – а там ее позиции очень уязвимы. «В любом случае при этом варианте инициировать судебную тяжбу и доказывать правомерность предъявленных требований придется не собственнику квартиры, а управляющей организации», - подводит итог Софья Лебедева.
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Застройщики и назначенные ими УК, как видим, далеко не всегда соблюдают закон, иногда действуя откровенным нахрапом. Противопоставить этому можно знание своих прав и выдержку. И помните, что за УК надзирает большое количество государственных органов.
Мнения экспертов:
Анастасия Бахарь, заместитель директора департамента правового обеспечения сделок группы компаний «Домостроитель»:
Для ГК «Домостроитель» бизнес по управлению объектами недвижимости не является профильным, поэтому мы в настоящий момент не создаем свои управляющие компании, а привлекаем для управления нашими объектами профессиональные УК. Качество строительства наших объектов высокое, и у нас нет проблем с передачей любого построенного объекта сторонней управляющей компании.
Почему же многие застройщики создают свои УК? Это, как правило, попытки облегчить процесс передачи построенных объектов в управление, часто связанные с тем, что есть масса вопросов по качеству построенных объектов. Кроме того, необходимо отметить, что существующее законодательство позволяет жильцам в любой момент организовать ТСЖ, провести голосование и поменять управляющую компанию.
Дмитрий Ковальчук, генеральный директор компании «Пробизнес-Девелопмент»:
Загородный рынок не так давно приобрел цивилизованные черты, и для покупателя недвижимости часто неочевиден тот факт, что эксплуатация дома или таунхауса стоит дороже, чем оплата коммунальных услуг в городе.
Размер эксплуатационных платежей различается в зависимости от конкретного поселка, но набор оказываемых основных услуг примерно одинаков. Прежде всего, в существенную сумму обходится обслуживание инженерных коммуникаций. Благоустройство территории (очистка дорог, содержание газонов, уборка мусора, поддержание чистоты и порядка на детских и спортивных площадках и пр.) также является затратной статьей.
В среднем по рынку в поселках бизнес-класса размер эксплуатационных платежей составляет примерно 15 тыс. руб. в месяц плюс расходы на газ, воду, электричество. В элитных проектах сумма несколько больше – от 20 тыс. руб. в месяц плюс коммунальные платежи.
Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс»:
Покупатели загородной недвижимости часто оказываются не готовы к тому, что содержание дома и участка ежемесячно обходится в ощутимую сумму – отсюда значительная часть претензий к УК. В то же время найти решение для минимизации эксплуатационных площадей все же можно.
В проекте «Истринская долина» эксплуатацией поселков, а также объектов инфраструктуры занимается наша собственная управляющая компания – «Вектор Сервис». Благодаря тому что обслуживанием всех поселков занимается один и тот же штат сотрудников, а также в процессе задействован один и тот же парк техники, мы смогли существенно снизить эксплуатационные расходы жителей поселков Истринской долины. Так, в поселке экономкласса «Никитское» сумма эксплуатационных платежей укладывается в рамки 2-3 тыс. рублей в месяц – это практически беспрецедентные для рынка цифры. По остальным поселкам Истринской долины сумма эксплуатационных расходов также значительно ниже среднерыночных показателей.