Италия – одна из самых красивых стран в мире. Здесь уникальные памятники истории и архитектуры, удивительные города-музеи. Добавим теплый средиземноморский климат, близость моря и недвижимость совсем не по заоблачным ценам. И неудивительно, что ежегодно тысячи иностранцев приобретают жилье на территории «изысканного сапожка».
Актуальная картина
Финансовый кризис нанес серьезный урон рынку недвижимости Италии. С другой стороны, помог многим покупателям, которые раньше только присматривались к далеко не дешевым объектам, заключить сделки на выгодных условиях. Причем ситуация с интересными ценами остается актуальной и сейчас. Как сообщил «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, по последним официальным данным, за II квартал 2013 года в Италии было реализовано 242 817 единиц жилой недвижимости, что на 7,7% меньше, чем в аналогичный период годом ранее. Для сравнения - в I квартале 2013 года было продано на 13,8% жилья меньше, чем год назад.
Больше того, в I полугодии 2013 года средняя стоимость жилья снизилась на 1,4% по сравнению с аналогичным периодом годом ранее. В результате средняя стоимость единицы жилья в Италии составила 167 000 евро за объект.
Но ситуация со снижением цен касается не всех регионов и зон Италии, отмечает Яна Добровольская, исполнительный директор компании «Страна Плюс». Первичная недвижимость с хорошим расположением продолжает расти в цене.
В целом же, по данным Gordon Rock, Рим продолжает лидировать в Италии по среднему уровню цен на жилье. Жилая недвижимость в Риме стоила по итогам I полугодия 298 200 евро за объект, что на 2,4% меньше, чем в аналогичный период годом ранее. Милан со средней стоимостью в размере 246 500 евро за объект занимает второе место по уровню цен.
По данным интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru, в I квартале 2013 года цены на элитную недвижимость в Лигурии и Венеции выросли на 5%. На итальянских озерах и в Умбрии цены почти не изменились. С июня 2012-го по июнь 2013 год недвижимость в Кьянти и Валь д'Орче подешевела на 10%. В основном более стабильные рынки находятся на севере, в южных регионах цены имеют тенденцию к понижению.
Одновременно со снижением цен сократилась и общая сумма сделок с недвижимостью. По итогам I полугодия 2013 года общая сумма сделок с недвижимостью в Италии составила 34 млрд евро, что на 12,9% меньше, чем годом ранее.
Будущим покупателям, выбирающим объект, эксперты советуют знать четкий ответ на вопрос - как будет использоваться недвижимость? То есть надо решить для себя - это инвестиционная сделка, главная цель которой – получение прибыли, или квартира или дом приобретается как «дальняя дача»?
Инвестиционный интерес
Эксперты заявляют, что в Европе до сих пор сохраняется напряженный инвестиционный климат. И Италия – не исключение. Рынок Италии стагнирует более пяти лет и в ближайшие годы данная тенденция сохранится, - подтверждает Станислав Зингель (Gordon Rock). Вследствие этого рассчитывать на прирост капитальной стоимости не приходится.
Яна Добровольская («Страна Плюс») считает, что самое правильное на сегодня – это вкладывать в недвижимость в больших городах с развитой экономикой, таких как Милан и Рим. Недаром квадратный метр недвижимости в исторических частях этих городов превышает 10 000 евро. «От аренды правильно подобранных объектов недвижимости в Милане и Риме, - отмечает эксперт, - можно получать 3-4% чистого дохода, в отдельных случаях до 5%, что по европейским меркам достаточно хороший результат». Юлия Кожевникова, эксперт интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru добавила, что в 2013 году самыми стабильными рынками для инвестиций также были Лигурия и Венеция.
Станислав Зингель (Gordon Rock) отмечает, что наиболее оптимальное сочетание цены и качества способны принести предместья Рима, где средняя стоимость квартир площадью в 50 кв. метров составляет от 200 тыс. евро.
Для нужд семьи
Для собственного проживания покупатели выбирают курортное жилье, благо, что в Италии есть области, где сделки можно заключать и с небольшим бюджетом. Однако, отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock), как и на большинстве рынков, недорогое жилье располагается в районах, наименее подходящих для постоянного проживания. Классический пример подобного месторасположения – Калабрия, развивающийся курортный регион на юге Италии со слабым рынком труда, слабой инфраструктурой и экономикой. Здесь можно приобрести жилье с видом на Средиземное море за сумму от 30 тыс. евро. К ним же Юлия Кожевникова (Tranio.Ru) отнесла Базиликате, Кампании, Апулии. Цены на маленькие квартиры там также начинаются от 30 тыс. евро.
«Чем южнее, тем дешевле, - поддерживает коллег Яна Добровольская («Страна Плюс»). - И чем дальше от моря или озера, тем дешевле». Из недорогих регионов Центральной Италии для покупателей с небольшими бюджетами эксперт считает крайне привлекательным побережье региона Абруццо, где приятное окружение, невысокие цены, хороший выбор качественных новостроек.
Например, апартаменты общей площадью 70 кв. м в жилом комплексе «Морская Звезда», который расположен на первой линии моря, обойдутся покупателю в 228 тыс. евро.
Таунхаус общей площадью 70 кв. м выставлен на продажу за 110 тыс. евро. Интересно, что таунхаус находится в доме, который был построен в 1550 году, но 10 лет назад был реконструирован. Объект состоит из цокольного этажа, где располагается гостиная с камином, кухня, терраса, зона для барбекю, столовая под открытым небом. Первый этаж – две спальни, ванная комната с душевой кабиной. Есть также подвальный этаж. Дом в отличном состоянии, прекрасно меблирован, но мебель при покупке дома оставляется новому владельцу за дополнительную плату.
А два небольших жилых дома на одном участке в регионе Абруццо (45 и 60 кв. м) выставлены на продажу всего за 59 тыс. евро.
Россияне в Италии
В своих предпочтениях большинство покупателей из России не ориентируется на дешевое жилье. По словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), состоятельные россияне предпочитают приобретать в Италии недвижимость среднего и высшего ценового сегмента в экономически развитых регионах Италии. Причем среди зарубежных покупателей наши соотечественники лидируют по объему сделок как раз в высшем ценовом сегменте. Как уточнила Юлия Кожевникова (Tranio.Ru), речь идет о Сардинии (Ористано), Риме, Венеции, Милане, курортах Тосканской Ривьеры (Версилия) и Коста-Смеральды, озере Комо, Калабрии (Скалея). Причем за последние пять лет доля россиян среди иностранцев в Италии выросла с 7 до 15%.
В частности, в Сардинии, где россияне являются самими активными покупателями на рынке элитного жилья, стоимость сделок варьируется от 5 до 10 млн евро за объект. Другим местоположением, популярным у россиян, приобретающих качественную недвижимость в Италии, значатся озера на севере Италии - Комо, Маджоре и Белладжио. Стоимость заключаемых здесь сделок начинается от 250 тыс. евро за объект. Также популярны у состоятельных россиян Рим и провинция Умбрия, где бюджет заключаемых россиянами сделок составляет соответственно 0,8 - 1,5 млн евро и 1,7 - 2,7 млн евро за объект. Сюда же нужно добавить и Лигурию, где стоимость приобретаемой россиянами недвижимости варьируется от 1,5 до 3 млн евро.
Впрочем, в каждом из перечисленных регионов можно подобрать и недорогие предложения. Например, в Умбрии на одном из островов озера Тразимено продаются красивые двухуровневые апартаменты общей площадью 60 кв. м. На первом – располагается кухня, на втором – две спальни и гостиная. Цена предложения – 99 000 евро. Правда, квартира нуждается в ремонте.
В Лигурии (Сан-Ремо) апартаменты в вилле в 1 км от моря, с садом, с независимым входом, есть гостиная с кухней, спальня, ванная, балкон выставлены тоже за 99 000 евро.
Апартаменты площадью 60 кв. м на втором этаже в 2 км от озера Комо с видом на озеро продаются за 110 тыс. евро.
Престижные новостройки
По мнению Яны Добровольской («Страна Плюс»), предложения на первичном рынке в популярных зонах Северной Италии нужно рассматривать в первую очередь. Современное строительство в Италии – это высокое качество, новейшие технологии, прекрасные планировки и, как следствие, большее удобство в использовании и повышенная ликвидность при продаже в перспективе. Но, как отмечает эксперт, для нерезидентов Италии единственный минус первичного рынка по сравнению со вторичным – более высокий налог на приобретение и более высокая налогооблагаемая база (кадастровая стоимость, от которой рассчитывается налог, близка к реальной стоимости, в то время как на вторичном рынке она составляет всего 50-60% от цены продажи).
Предложения на первичном рынке весьма разнообразные. Примером из высшего ценового сегмента является вилла, реализуемая в регионе Гроссето, на берегу Тирренского моря. Дом площадью в 720 кв. метров располагается на земельном участке в 12 000 кв. метров. Построенная в 2012 году, вилла реализуется за 9,95 млн евро. Поместье обладает частным выходом к Тирренскому морю. В доме находится бассейн, частная парковка, терраса, балкон, система кондиционирования, вся необходимая мебель и бытовая техника. Поместьем управляет специализированная компания.
Из недорогих предложений можно обратить внимание на комплекс из 12 апартаментов на первой линии Тирренского моря около города Пиццо (Калабрия). Апартаменты из двух спален общей площадью 90,5 кв. м стоят 153 тыс. евро.
Жилой комплекс на первой линии моря в регионе Абруццо состоит из апартаментов с просторными террасами с видом на море. Площадь апартаментов - от 68 до 150 кв. м. Цена предложения – от 146 000 евро.
В Лигурии в 25 км от Сан Ремо, в 95 км от аэропорта Ниццы и в 200 м от моря продаются апартаменты с одной и двумя спальнями, с садом или террасой, кухня меблирована. Цена от 195 000 евро до 400 000 евро.
Пока без новостей
Экономическая нестабильность в Европе вынудила отдельные страны предоставить покупателям недвижимости – нерезидентам ЕС некие поблажки. К сожалению, - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock), - законодательство Италии не предусматривает ускоренной процедуры легализации вследствие покупки недвижимости.
Однако наличие таковой является обязательным условием для получения вида на жительство без права на работу. Помимо этого покупка недвижимости может стать основанием для получения визы, позволяющей пребывать в стране 180 дней в году. «Хотя каких-либо юридических изменений, связанных с выдачей ВНЖ при покупке недвижимости, не отмечено», - заявил эксперт.
Как добавила Яна Добровольская («Страна Плюс»), ВНЖ владельцам недвижимости в Италии дают пока двумя основными способами - по выбранному месту жительства или через бизнес-иммиграцию. «С другой стороны, по своей сути получение ВНЖ через выбранное место жительства очень напоминает автоматическое получение статуса резидента», - сделала вывод эксперт.