Времена, когда вложения в московские новостройки окупались за год в два-три раза, позади; столичный рынок недвижимости «встал». Тем не менее, возможность заработать на новостройках сохраняется. Если, конечно, не зацикливаться на Москве, а обратить внимание на регионы.
Однако прежде чем вкладываться в региональный рынок, нужно получить о нем хотя бы общее представление. Тенденция такова. Рынки недвижимости регионов, отстающие от Москвы на 5 – 7 лет, активно развиваются. В провинцию приходят крупные московские девелоперские компании, которые приносят новые технологии и стандарты современного жилья. Их появление подхлестывает местных строителей. Они, в свою очередь, стараются не отставать от столичных «гастролеров».
Как сообщил www.Metrinfo.Ru вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев, за полугодие в целом по России цены увеличились на 13%, и ни о какой стагнации как в столице, связанной с усталостью потребителей после скачка цен, не может быть и речи. И строительные компании в регионах, по его мнению, нуждаются в деньгах частных инвесторов.
Впрочем, строительство идет в городах по-разному. В Перми и Омске, Белгороде, Ставрополье и Красноярске, в Волгограде и Нижнем Новгороде – строительный бум; а, например, в Вологодской области и Пензе – затишье на первичном рынке. Прежде всего, это связано с проблемой подключения новых зданий к изношенным коммуникациям и необходимостью восстановить инфраструктуру строительной индустрии.
Но в благополучных регионах постепенно складывается класс потенциальных потребителей квадратных метров. Если раньше работу найти было непросто даже в относительно крупных городах, а средние зарплаты всегда были ниже московских, то теперь тенденция обратная – рынок труда в регионах испытывает дефицит специалистов, разрыв в уровне доходов москвичей и провинциалов постепенно сокращается. Кое-где уже успел сформироваться «отложенный спрос», который, естественно, требует своего предложения.
Метр будет дорожать
«В городах России сейчас нужно решать проблему нехватки жилой площади. Проблема, как говорят, росла – росла и выросла. Например, в Нижнем Новгороде в год строят 0,22 квадратных метра на человека. Тут нужно строить не просто кварталами, а городами. Поэтому я убежден в том, что строить надо то, что пользуется спросом. Сейчас это – жилье эконом-класса в большинстве городов, где мы работаем», — говорит генеральный директор Компании «ПИК-Регион» Сергей Канаев. Напомним, что «ПИК-Регион» ведет девелоперскую деятельность в Московской и Ростовской областях, Краснодарском крае, Перми и Омске, Калуге, Ярославле, Нижнем Новгороде, так что руководитель фирмы имеет все основания для сравнений и обобщений.
Строители уверены, народ в России изголодался по их продукции. Но появление платежеспособного покупателя на рынке, где предложений недостаточно, провоцирует рост стоимости товара. И девелоперы уверяют в один голос – квадратный метр в цене будет только возрастать.
Угля в топку подбрасывают и административные барьеры с которыми, как ни стараются, не могут справиться идеологи проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России». Вероятно, еще долго будет проблемой получение землеотвода и разрешительной документации на строительство; высокие цены на энергоносители; дефицит стройматериалов, многие из которых приходится покупать заграницей.
«Удешевление себестоимости квадратного метра – задача в нынешних условиях безнадежная, считает заместитель генерального директора компании «Пересвет-Регион» Василий Фетисов, Это возможно только в том случае, если правительство, как когда-то в послевоенной Германии, примет специальную программу и предоставит существенные льготы и преференции компаниям, которые строят дешевое жилье. Пока этого нет и в проекте. Так что все будет развиваться по московскому сценарию – жилье будет дорожать, пока не ударится в порог покупательской способности населения, и даже представители среднего класса с трудом позволят себе купить даже двухкомнатную квартиру. После этого неизбежна стагнация». Напомним, что «Пересвет-Регион» строит в Волгограде, Ростове-на-Дону, Нижнем Новгороде, Сочи, Геленджике.
Стоимость строительства жилья и рыночные цены на недвижимость по регионам России
Данные 2006 года и первого полугодия 2007 г.
| Город, округ, регион | Полная себестоимость строительства жилых домов массового спроса/$ | Средняя цена 1 кв. метра квартиры массового спроса в новостройке /$ | Средняя цена кв.метра квартиры массового спроса на вторичном рынке/$ |
|---|---|---|---|
| Москва | 1743 | 4194 | 4270 |
| Ханты-Мансийский автономный округ, Сургут | 1182 | 2233 | 2323 |
| Уфа | 1013 | 2068 | 2151 |
| Новосибирск | 1134 | 1777 | 1830 |
| Нижний Новгород | 918, | 1502 | 1697 |
| Казань | 809 | 1380 | 1573 |
| Архангельск | 907 | 1334 | 1468 |
| Ямало-Ненецкий автономный округ | 952 | 1379 | 1463 |
| Кемерово | 947 | 1366 | 1450 |
| Тула | 907 | 1312 | 1443 |
| Тверь | 904 | 1360 | 1415 |
| Кировск | 871 | 1261 | 1400 |
| Мурманск | 877 | 1269 | 1370 |
| Ярославль | 999 | 1276 | 1353 |
| Удмуртская республика | 865 | 1249 | 1326 |
| Республика Мордовия | 852 | 1170 | 1276 |
| Источник: Ассоциация строителей России | |||
Пожалуйста, покупайте
Неудивительно, что в отсутствие преференций для компаний, строящих жилье «для народа», крупные девелоперские компании, прежде всего московские, предпочитают вкладывать средства в жилье бизнес-класса. Обязательные требования к проектам: кирпичный или монолитный дом различной этажности, квартиры улучшенной планировки, наличие подземного гаража и (или) парковки, благоустроенный двор, охраняемая территория.
Таковы жилые комплексы, возводимые в Ярославле (мкр. «Сокол», 1-я очередь, д. 1 – 7), жилые корпуса «Каскад», «Парус», «Изумрудная долина», «Эдельвейс» в Кемерове, новостройки в Заволжском и Центральном районе Твери, жилой дом в районе Кубяка в Калуге.
Мы обзвонили несколько городов, чтобы понять, насколько реально вложиться в строительный процесс и на какую сумму приблизительно рассчитывать. Никаких проблем на этапе телефонных переговоров мы не встретили. Напротив, нам с удовольствием называли цену «квадрата» и заверяли, что можно совершить покупку хоть сейчас.
| Город | Цена кв.м для покупателя на стадии строительства в нижнем ценовом сегменте/$ |
|---|---|
| Сургут | 1600 – 2000 |
| Тула | 1600 – 1800 |
| Тверь | 1280 – 1600 |
| Ярославль | 1288 – 1540 |
| Саранск | 776 – 960 |
| Таганрог | 677 – 716 |
| Кемерово | 1280 |
| Белгород | 2400 |
| Калуга | 1100 |
По данным Metrinfo.Ru
Советы частному инвестору
Разумеется, ни один самый квалифицированный специалист не может точно сказать, насколько окупятся вложения в конкретный проект. Однако общую линию поведения выбрать можно. Мы попытались собрать эти обобщения воедино:
— В регионах строится жилье бизнес-класса и эконом-класса. Последнее часто возводят местные подрядчики, иной раз по устаревшим технологиям, но тут можно выиграть на количестве квартир.
— Можно разделить «инвестиционный портфель» на несколько составляющих, - советует заместитель генерального директора компании «Пересвет-Регион» Василий Фетисов. То есть, приобрести жилье и бизнес-класса, и эконом-класса. Панельное жилье дорожает меньше, но продать его куда проще: покупатель дешевых квартир менее привередлив, чем его «коллега», специализирующийся на бизнес-классе.
— Просчитывая будущую прибыль, учтите, что «инвестиционная» квартира в регионах, в процессе строительства дорожает на 30 – 40%. По Москве эксперты приводят куда более скромную цифру – частным инвесторам не стоит ждать прибыли более 20 %. Что приятно, «входной билет» на региональный рынок значительно дешевле по сравнению со столицей, – можно начинать играть, имея в кармане около $ 40-50 тыс.
— Не забывайте о том, что в течение трех-пяти лет после заселения микрорайона жилье также продолжает расти в цене просто за счет создания инфраструктуры школ, садиков, магазинов, гаражей и дорог.
— Рискованно замораживать большие средства в городах с одним или двумя-тремя градообразующими предприятиями. Вдруг предприятия потеряют заказы или госфинансирование. Тогда местные жители ринутся на заработки в другие города, и квартиру вы продать не сумеете или продадите за копейки.
— Василий Фетисов также напоминает, что нужно обратить внимание и на репутацию застройщика, — от него напрямую зависит качество строительства, а значит, — и цена жилья. Не надо забывать в каждом случае проверять наличие правоустанавливающих документов на землю, разрешение на строительство – бывает, что в некоторых областях нашей бескрайней страны легко относятся к юридическим тонкостям.
Так что частному инвестору нужно изучить закон «Об участии в долевом строительстве…» № 214-ФЗ, проштудировать информацию о городе, где он хочет купить жилье. Прекрасно, если он обладать некоторой долей деловой интуиции – начинающим бизнесменам надо развивать в себе «шестое чувство».