Инвестиционные квартиры вошли в обиход еще с середины девяностых, а коттеджи и таунхаусы, с целью сохранения и приумножения сбережений, покупают гораздо реже. Поведение загородного рынка предсказать сложнее. Но на волне роста рынка увеличивается число частных инвесторов, решивших попытать счастья в Подмосковье.

По мнению профессионалов, загородная недвижимость недооценена, особенно в ближайшем Подмосковье и в перспективе, цены будут только расти.

И доходно и доступно
Пока статистические данные способны обнадежить частных инвесторов, решивших вложить часть своих средств в «домик в деревне». «Фиксируемый статистикой на протяжении последних 6 месяцев темп изменения средней цены объектов загородной недвижимости на уровне 2-3% в месяц, может стать основанием для прогнозирования динамики до конца 2007 года. Наш прогноз на 2007 год — рост цен на уровне 19-20% к концу года (по отношению к декабрю 2006 года)», — сообщил нам Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы МИАН-агентство недвижимости.

По данным аналитического центра irn.ru, коттеджи и таунхаусы уверенно прибавляют из года в год от 28% до 40% к стоимости кв. метра. Так, например, по сравнению с прошлым годом в среднем метр в 2007 году в коттеджных поселках стоит $3326, что на почти на 37 % больше по сравнению  с 2006 годом. А в таунхаусах — $2810, что на 34 процента больше по сравнению с прошлым годом.
«Большинство девелоперов выходит на загородный рынок, и это должно стать знаком и для частных инвесторов. К примеру, сегодня прибыльность вложений в покупку квартиры в таунхаусе может составить и все 20% в год. Стоимость входа в сегмент эконом-класса — от $300 тыс. доступна для частного инвестора», — утверждает руководитель аналитического отдела корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов. Так что помимо высокой доходности, людей на этом рынке привлекают и относительно доступные цены.

Земля для профессионалов
Дешевле всего приобретать земельные участки на перспективных направлениях. Казалось бы, чего проще, — купить участок на перспективном направлении и спустя несколько лет продать в несколько раз дороже.
Однако спекуляции с землей дело неблагодарное, правильно выбрать участок непросто, тем более, если речь идет не о большом куске земли под строительство целого поселка, а о нескольких сотках. Подобные операции требуют известного опыта и смекалки.
«Чтобы грамотно купить участок – нужно быть хорошим профессионалом. Чтобы все было благополучно – и с документами, и с потребительскими характеристиками, и с перспективами цен. Подмосковье – не Москва, где понятно, что если в каком-то месте есть котлован – значит, там скоро построят дом. Освоение за городом идет значительно дольше. Пять лет – каким через этот срок будет законодательство? Насколько престижным будет данное место?», — предостерегает Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город».

Коттедж на стадии строительства
Заместитель генерального директора компании «Миэль - Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов, советует вкладывать деньги в строящиеся коттеджи и таунхаусы, то есть, в первичный рынок загорода, — тут цены растут быстрее по сравнению со вторичным рынком. Кроме того, «первичное» жилье отвечает всем современным требованиям и веяниям моды.
Поэтому, как утверждают специалисты, привлекательны с точки зрения инвестиций объекты, находящиеся на ранней стадии строительства и имеющие грамотную с точки зрения потребителя концепцию. Если вкладывать деньги таким образом, то минимальный прирост стоимости загородной недвижимости, на который может рассчитывать покупатель в этом году, составляет, по оценкам компании «Миэль», в среднем 16-20%.

Эконом-класс - дефицитный, но эффективный
Как утверждает Алексей Кудрявцев (МИАН), выгодней всего инвестировать в объекты эконом-класса. Доступное качественное загородное жилье, — сегодня самый дефицитный товар. Речь идет о таунхаусах, недорогих коттеджах. Спрос на них велик, а достойных предложений не так много.
Схожего мнения придерживается большинство представителей рынка. Так, по данным аналитической службы компании «ИНКОМ», сегодня уверенный рост демонстрирует рынок подмосковной недвижимости эконом-класса и таун-хаусов. Впрочем, как предостерегают специалисты, не стоит покупать первый подвернувшийся коттедж в нижнем ценовом сегменте.
Здесь необходимо тщательно анализировать инвестиционную привлекательность объектов, учитывая множество самых разных показателей. «Средний рост цен в сегменте эконом-класса загородной недвижимости составил за последний квартал в среднем 11,5%, но этот показатель получен из диапазона значений, разброс в котором лежит от 3,5% (объекты, показавшие наименьший рост цен) до 26%. Подобный разброс связан с целым рядом факторов – в отличие от городских типовых новостроек, загородная недвижимость более многогранна, и порой способна преподносить совершенно неожиданные сюрпризы»,   предупреждает Дмитрий Таганов («ИНКОМ»).
Поэтому частнику необходимо ориентироваться в таких понятиях, как удаленность поселка, перспективность направления, надежность застройщика, качество возводимых объектов, технические возможности к подключению коммуникаций – то есть тех факторах, которые влияют на успешность проекта и конечную стоимость дома. Для чего, конечно, необходимо советоваться со специалистами.

Ставим на южное направление?
Если говорить о перспективах направлениях, то прогнозы экспертов несколько расходятся. Хотя, скажем, с тем, что на юге цены поползут вверх, согласны все. Одно дело указать явных фаворитов, —трассы, где цены вовсю растут, другое — опередить спрос и получить максимальную доходность.
Как считает аналитик компании DOKI Александр Скобкин, наибольшие надежды внушают Варшавское, Каширское, Симферопольское, Калужское шоссе. Хотя о скачке пока говорить рано, но хорошее состояние дорог может значительно повлиять на рост цен этим направлениям.
Владимир Яхонтов (Миэль) отмечает, что недооценены южное и юго-западное направления – Калужское, Киевское и Минское шоссе. Основные критерии, определяющие привлекательность направления, — транспортная доступность, наличие вдоль трассы городов-спутников, инфраструктурой которых смогут пользоваться жители поселков.
Алексей Кудрявцев (МИАН) назвал лидеров продаж по итогам 2006 года — северное направление (30% в структуре продаж), северо-западное и южное направления (по 20% каждое). В перспективе, по его мнению, привлекательность северного направления сохранится, на второе место выйдет юго-запад, и, с незначительным отставанием, северо-запад.

Сорвать банк все равно не удастся
Несмотря на повсеместно прогнозируемый планомерный рост цен на загородную недвижимость, мало кто надеется на резкий скачок. Комплексное освоение того или иного шоссе – дело не одного года. Популярность направлений обычно обусловлена сочетанием хорошей транспортной доступности, экологии и развитой инфраструктуры. При этом последний пункт складывается довольно долго.
Привлекательные трассы, на которые обращают внимание девелоперы, постепенно обживаются. Одни проекты тянут за собой другие и, в конечном итоге общая популярность, направления растет вверх. Например, сейчас из 43 поселков таунхаусов, находящихся в активной продаже, 26% сконцентрированы в районе Новорижского направления, которое когда-то вовсе не было таким известным Предложение будет в первую очередь увеличиваться на уже ставших популярными трассах.
Если же говорить о новых перспективных направлениях, таких как Симферопольское или Калужское, то раскрывать свой потенциал они будут постепенно. Доходность здесь может быть довольно высокой, но инвесторам следует отказаться от надежды через месяцдругой сорвать банк.

Наше резюме
Подведем итоги. На главные вопросы, которые волнуют частных инвесторов, наши эксперты ответили.
1. Цена входного билета:
от $ 300 тысяч

2. Доходность:
в среднем 16-20 % в год:

3. В какие объекты вложить:
эконом-класс: недорогие коттеджи и таунхаусы

4. Когда вкладывать:
на этапе строительства

5. Перспективные шоссе:
Варшавское, Каширское, Симферопольское, Калужское Киевское, Минское, Дмитровское