Давно прошли времена, когда в центре Москвы возводили типовые дома. Теперь они все дальше и дальше от Старого города, все ближе к кольцевой дороге, и даже зашли за МКАД и влились в Подмосковье. Покупатели давно с этим смирились, и в поисках новостроек эконом-класса готовы ехать на край света, то есть – Москвы и Московской области. Вот и мы решили последовать их примеру и поискать удачные варианты панельных новостроек.

Для начала определимся, что же такое «доступное жильё», и какими критериями пользуются специалисты, чтобы рассчитать данный коэффициент. Как сообщил корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru начальник отдела маркетинга и рекламы ОАО «Пересвет-Девелопмент» Александр Козлов, в мировой практике жилье считается доступным, если пятилетнего дохода семьи хватает на его покупку в размере, соответствующем санитарной или социальной норме. При этом используется не стоимость одного квадратного метра площади, а стоимость заселения квартиры, то есть ее полная цена с учетом всех дополнительных расходов. В Российской Федерации соответствующая норма составляет 18 кв. метров на одного человека. Следовательно, семья из трех человек, претендующая на двухкомнатную квартиру, должна иметь ежемесячный семейный доход, минимум, 3600 долларов, а сама квартира должна стоить не более 216 тысяч долларов. И если мы все-таки по милой привычке высчитаем, вопреки специалистам стоимость квадратного метра, то у нас получится примерно 3600-3800 долларов за квадратный метр (практически — величина ежемесячного дохода семьи).  Найти сегодня двухкомнатную квартиру по такой цене реально только в панельных новостройках, да и то, - на окраинах Москвы, а, вернее всего — в области.

Панельный рынок Москвы: предложение растет
Как сообщает руководитель Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ» Владимир Луцков, в октябре 2007 года объем предложения на рынке новостроек составил 310 объектов. Всего 15,8% от общего объема предложения приходится на панельное жилье. Положительную ценовую динамику в октябре демонстрировали новостройки всех классов, причем наибольший прирост (1,8%-1,9%) зафиксирован в нижнем ценовом сегменте – эконом и среднем классе.

Источник: компания МИЭЛЬ

По данным Ольги Побединской, директора по маркетингу Бюро Недвижимости «Агент 002», средняя цена квадратного метра в октябре в сегменте панельных новостроек  составила 3517 долларов. По сравнению с январем она незначительно, но всё-таки увеличилась. Рост - 0,4%.

Источник: Бюро Недвижимости «Агент 002»

Объем предложения в течение года колебался как в бóльшую, так и в мéньшую сторону, однако, начиная с августа, можно отметить его устойчивый рост и на данный момент он на 43% выше январского уровня.

В данном сегменте одно- и двухкомнатные квартиры представлены практически в равных долях – 40%, оставшиеся 20% приходятся на квартиры с числом комнат от  3-х и больше. По сравнению с январем изменение цен было несущественным: одно- и двухкомнатные квартиры несколько упали в цене - примерно на 2%, а трехкомнатные, напротив,  подорожали на 1,5%.

Источник: Бюро Недвижимости «Агент 002»

Павел Косов, директор территориального отделения «Центральное» МИАН-агентство недвижимости, приводит следующие данные. Средняя стоимость кв. м жилья в панельных домах в Москве по итогам октября составила 3686 долларов. Наиболее дешевые панельные новостройки предлагаются в ЮВАО (мкрн. Кожухово), где стоимость кв.м. составляет от 2430 до 2740 долларов. Наиболее высокие цены, в среднем около 4500 долларов за кв.м, — на панельные дома, принятые ГК или готовые сдаче, например, Камчатская ул., вл. 4. Щелковское ш., вл.26, к.3, Окская ул., корп. 7.

Лидеры: Северо-Восток, Север, Восток, Юго-Восток
Где же строится в столице доступного жилья больше всего? По информации ведущего эксперта агентства недвижимости DOKI Аллы Аксёновой, наибольшим объемом возводимого жилья эконом-класса громче всех может похвастаться Северо-Восточный округ столицы. Здесь, по состоянию на ноябрь 2007 года, строительство панельных домов типовых индустриальных серий, таких как КОПЭ, П-44Т, П-46М - ведется по 31 адресу: в Свиблово, в Северном районе, в районе Алтуфьевский, в Северном и Южном Медведково.

За ним с большим отрывом по объемам типовой панельной застройки сегодня следует Северный округ Москвы. Здесь строятся панельные дома типовых серий серией - П-44Т и П3М, ГМС-2001 по 12 адресам  - в таких районах, как  Западное Дегунино (мкрн.10А), Ховрино, микрорайон Левобережный, Коптево. Конечно, большинство квартир в возводимых домах, по данным префектуры Северного округа, предназначено для переселенцев из сносимых пятиэтажек.

Но в агентстве DOKI уверяют: квартиры в домах, возведенных на месте снесенного ветхого жилья, к которому в своем большинстве и относятся те самые пятиэтажки, выходят на рынок и отлично продаются. Причина их популярности: новые дома, строятся  в не самых худших районах со сложившейся инфраструктурой. В качестве примера Алла Аксёнова приводит дома серии П-44Т, возведенные в Измайлово на 3-й и 5-й Парковых улицах. Сейчас там почти не осталось свободных квартир. Почти все они были проданы в течение последних шести месяцев.

Что же касается количества продаваемых квартир, то, как сообщила нам Ольга Побединская – директор по маркетингу Бюро Недвижимости «Агент 002», наибольшее предложение квартир в панельных домах было представлено в Восточном административном округе. Здесь продается около 28% от общего объема панельных квартир. Лидер — Косино-Ухтомский район. Район этот, расположенный за МКАДом был образован объединением трех поселков - Старое Косино, Ухтомский и Кожухово. Основное строительство развернулось в микрорайоне Кожухово, названном так по одноименному местному селу (Не путать с тем Кожухово, которое находится на юго-востоке Москвы в районе станций метро «Кожуховская» и «Автозаводская»).

В районе «Косино-Ухтомский» муниципальные дома соседствуют с коммерческими, а индивидуальные - с серийными новейшего образца.

Средняя цена «панельного» квадратного метра в Восточном административном округе составила 3231 доллар за квадратный метр.

А по данным Павла Косова (МИАН) в целом в ВАО и ЮВАО строится 65-70% эконом-класса от всех новостроек данного сегмента. В основном – уже в упомянутых в микрорайнах  Кожухово и Волгоградском (Окская ул.). Татьяна Зуева, начальник Управления первичного рынка Инвестиционной компании МГСН, добавляет в нашу "коллекцию" еще и Кузьминки (ЮВАО), Переделкино и Солнцево (ЮЗАО).

Из Москвы — в область
"Сегодняшний покупатель, ориентированный изначально на жилье в столице, в процессе выбора подходящего варианта жилья все чаще обращается к предложениям ближайшего Подмосковья, —  говорит Татьяна Зуева (МГСН), и такая стратегия вполне оправдана – за те средства, которые он планирует потратить на квартиру эконом-класса в столице, он может себе позволить жилье более высокого уровня всего в нескольких километрах от МКАД, например, в Красногорье, г. Московском".    

В октябре 2007 г. на первичном рынке жилья Московской области появилось 29 новых объектов (в 27 из них велись продажи), или 148 тыс. кв. м. Таким образом, сегодня на рынке Подмосковья представлено 482 дома-новостройки, или 2582 тыс. кв. м. Об этом сообщает Аналитический консалтинговый центр холдинга «МИЭЛЬ»

83% всех новостроек сосредоточено в городах и поселках до 25 км от МКАД. Активное строительство сегодня ведется на западе области (22% всего предложения по числу домов), востоке (19%), юге (15%), менее на юго-востоке (11%), северо-востоке (11%) и севере Подмосковья (8%).

Источник: компания МИЭЛЬ

Более половины всех предложений октября 2007 г. - квартиры в монолитных домах. Доля предложения панельного жилья по количеству новостроек — 39%.

Средневзвешенная цена предложения подмосковных новостроек в октябре 2007 г. составила 2126 $/кв. м. Что интересно, наиболее дорогие квартиры предлагались в панельных новостройках – 2152 $/кв. м, квартиры в монолитных домах в среднем стоили 2123 $/кв. м в кирпичных - 1824 $/кв. м

Источник: компания МИЭЛЬ

Сегодня стоимость квадратного места в новостройках Подмосковья в зависимости от расположения, этапа и уровня реализации проекта варьируется в диапазоне от 40 тыс. до 90 тыс. руб. Безусловно, самые доступные квартиры предлагаются в новостройках дальнего Подмосковья - цена в жилом комплексе здесь начинается от 38 тысяч рублей за квадратный метр. Эту информацию нам сообщили в компании «Домостроитель».

Руководитель отдела маркетинга Группы компаний «Домостроитель» Ольга Гусева считает, что наиболее достойны внимания крупные проекты комплексной застройки сегодня расположены в Красногорске, Котельниках, Трехгорке, Московском, Одинцово и Балашихе. Строительные площадки, расположенные в этих городах, обладают такими важными преимуществами, как большая площадь, возможность подведения коммуникаций, транспортная доступность, хорошие перспективы развития инфраструктуры и также высокий уровень развития территории в целом, что не может не привлечь внимание компаний-застройщиков, работающих на этом рынке.

Покупают с ипотекой
На первичном рынке сокращается количество покупателей, которые могут выложить деньги за квартиру сразу и полностью. Все больше отдается предпочтение ипотеке. Так по данным компании «Домостротель», на первичном рынке жилья Подмосковья практически равной популярностью пользуются рассрочка и ипотека - примерно 80% покупателей обращаются к ним при покупке жилья.

В МГСН утверждают, что число ипотечных сделок составляет сегодня не менее 50% от всего объема рынка. А в агентстве МИАН полагают, что на рынке новостроек Московского региона доля объектов, предлагаемых с использованием ипотечного кредитования, приблизилась к 40%. Средняя сумма выданных ипотечных кредитов на покупку жилья в Москве составляет около $140 тыс. А по прогнозам банковских экспертов, до конца в 2007 года объем выданных ипотечных кредитов составит $31 млрд., из которых примерно $12-15 млрд. – это кредитование новостроек. 

 Впрочем, иного развития событий следовало ожидать. Покупатели предпочитают обращаться к цивилизованным формам приобретения квартир и совершенно не хотят пополнять ряды обманутых дольщиков.