В Центральном округе Москвы слиты воедино исторический и деловой центр города, здесь расположились фешенебельные жилые кварталы и самые дорогие магазины. При этом пока роскошные пентхаусы нередко соседствуют с аварийными домами. Что будет дальше? Одни считают, что ЦАО превратится в резервацию для богатых, другие пророчат центру будущее делового Сити. Пока же следует помнить — за блестящим фасадом таится немало проблем, к которым надо быть готовым, переезжая в центр. Например, здесь нет дешевого жилья, особенно в новостройках. Подробнее о ценах – в конце этого текста.

Сплошной престиж
Если спросить, где в Москве самое дорогое и престижное жилье, нетрудно угадать, что в ответ прозвучит — «в Центре». «Тот факт, что в Центре концентрируется элита (ранее — партийно-хозяйственная, сейчас — финансовая и политическая), придает ему символическую ценность как пространству для избранных. Хотя Центр и не является единственным престижным местом в городе, все-таки он заметно выделяется на фоне Москвы по обеспеченности населения услугами, транспортом, социально-торговой и культурной инфраструктурой. Это «город в городе», где население в определенном плане обладает лучшими условиями для жизни, исходя из уровня обустройства городской среды и обеспеченности инфраструктурой», — говорит управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталия Тихоновская.

Схожего мнения придерживается и президент ГК «Паллада» Сурен Шабуров, которым он и поделился с корреспондентом Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru: имидж ЦАО складывался даже не годами, а столетиями. Развитая инфраструктура бесспорно важна, но для многих первичен все-таки статус. Жить и работать в центре престижно, а для покупателей имидж по-прежнему крайне важен, — считает эксперт.

Бутик есть, булочной нет
Рассказ о достопримечательностях, расположенных в центре может занять не один том. Старинные московские улицы – живой учебник истории. Каждый карапуз знает, что именно здесь находятся Кремль и Красная площадь. Из наиболее популярных мест отдыха в ЦАО можно выделить такие, как легендарные Александровский сад, Нескучный сад, сад «Эрмитаж», ЦПКиО имени М. Горького и Патриаршие пруды. Отдельной строкой идут церкви, которые когда-то были главным символом старой Москвы. Театры, музеи, библиотеки, выставочные залы, банки, ВУЗы, школы «с традициями», лучшие медучреждения. Наконец, в «Старом городе» сосредоточена наибольшая часть государственных, республиканских, областных административных учреждений, посольств, министерств и ведомств.

Обратная сторона этого великолепия — жители ЦАО вынуждены терпеть рекордный, по московским меркам, поток гостей из других городов и районов.

В ЦАО постоянно проживают, по данным Мосгоркомстата на 1 января 2006 года, 697 тыс. чел. Наталия Тихоновская («МИЭЛЬ-Новостройки») отмечает, что в дневное время число людей, находящихся на территории ЦАО, в несколько раз превышает количество постоянных жителей – 2,28 млн. человек. Людей здесь не так много, но приходится мириться наплывом «пришельцев».

Инфраструктура в центре одна из самых развитых. Руководитель аналитической службы компании «Новый город» Наталья Ветлугина уверена, что магазинов в центре вполне достаточно и с бытовыми вопросами особенных проблем нет. Правда, нередко инфраструктура Центра носит довольно специфический характер. Может оказаться, что под окнами находятся сразу несколько дорогих бутиков, а вот булочных поблизости нет.

Машины вытесняют людей
ЦАО – еще и центр транспортных коммуникаций столицы. Он хорошо обеспечен транспортом (метро, автобусные, троллейбусные и трамвайные маршруты). Основные транспортные магистрали района (Тверская и 1-я Тверская-Ямская улицы, Охотный ряд, Новый Арбат, а также Новослободская улица, часть Комсомольского и Ленинского проспектов, Бульварное кольцо и Садовое кольцо) выполняют роль важнейших коммуникационных каналов Москвы, соединяющих с периферийными районами города.

В центре расположены шесть из девяти московских железнодорожных вокзалов - Ярославский, Ленинградский, Казанский, Курский, Белорусский и Павелецкий, что обусловливает интенсивный поток приезжих. По территории Центрального округа проходят несколько железнодорожных линий, облегчающих связь с пригородами. Но даже относительно развитая транспортная инфраструктура не в состоянии переварить огромный трафик — часовые пробки и проблемы с парковкой здесь уже никого не удивляют.

Из-за этого популярность ЦАО несколько пошатнулась, что, впрочем, на ценах никак не сказалась. Московский центр уже не тот, что был какие-нибудь десять лет назад, и как жалуются местные жители, выражение «тихий московский дворик» звучит как оксюморон.

«Когда у тебя 12 часов в сутки стоят под окнами машины и гудят – это не может не действовать на нервы. Особенно когда это жилье, которое продавалось как «в тихом московском переулке». К сожалению, проблема эта является настолько острой, что состоятельные покупатели начинают мигрировать в менее транзитные районы. Так что получается миграция в дома высокого класса на юго-западе и западе Москвы», — говорит Наталья Ветлугина («Новый город»).

Средняя цена — больше 16 тысяч у.е.
Сегодня жилищный фонд Центрального района составляет 15,5 млн кв. м, или 3844 здания. Сюда входят и старая, ветхая жилая застройка, реконструированный жилой фонд и новые элитные дома. К реконструированным кварталам центра, где значительно обновлен жилищный фонд, относятся Арбат, Тверской, Якиманка, Хамовники.

Особенностью жилого фонда округа является высокая степень износа (в целом этот показатель превышает 49,8%). Будущее старого фонда — отдельная тема для разговора. Жильцы понимают, какую ценность представляет земля, которую занимает их дом, и живут в постоянном страхе выселения.

В 2008 году долю жилищного строительства планируется увеличить до 450 тыс. кв. м. Пока, несмотря на все проблемы ЦАО уверенно возглавляет список самых дорогих округов столицы. Впрочем, «вилка цен» тоже впечатляет.

Как рассказала Наталия Тихоновская («МИЭЛЬ-Новостройки»), в конце прошлого года в Центральном округе минимальная цена квадратного метра на первичном рынке жилья зафиксирована в ЖК «Каскад» на уровне 4500 $/ кв. м. Жилой комплекс расположен в Басманном районе, который в ранкинге муниципальных районов Центрального административного округа по средневзвешенной цене предложения занимает последнее место. Кроме того, столь невысокая цена объясняется масштабом проекта: общая площадь жилого комплекса «Каскад» составляет почти 200 тыс. кв. м..

Максимальная цена квадратного метра составляет 51600 $/ кв. м (ЖК «Арбатская усадьба», Трубниковский пер., д. 4, стр. 2). В предложении представлены два двухуровневых пентхауса площадью по 300 кв. м, а ЖК «Арбатская усадьба» — это элитный жилой дом всего на 10 квартир, который расположен в престижном районе Арбат. Средневзвешенная цена по всему ЦАО, по данным Тихоновской, составляет порядка 16500 $/ кв. м. Если считать без учета стоимости элитного жилья, то по данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», средняя стоимость жилья в центре на вторичном рынке составила в декабре $ 6777.

Понятно, что среди предложения преобладает бизнес-класс и элитное жилье. Относительно дешевые варианты можно найти разве что на вторичном рынке.

«Здесь много эксклюзивных предложений. Есть и пентхаусы и исторические особняки. Причем найти уникальное жилье может оказаться не намного сложнее, чем квартиру из низкого ценового сегмента», — говорит Сурен Шабуров.

При этом в ЦАО запланировано много проектов, способных в очередной раз радикально изменить вид центра. Стоит отметить, что коммерческая недвижимость развивается здесь куда активней жилой. Хотя, как сетуют девелоперы, работать в центре непросто, именно здесь возникают самые амбициозные проекты

Специалисты с большим интересом и, можно сказать, трепетом ждут застройки «Золотого острова». «Мне жаль исторической застройки, и я думаю, что там получились бы хорошие лофты, — говорит Наталья Ветлугина («Новый город»), — Но наверняка все будет перестроено. Постепенно образуется «Даунтаун» на Павелецкой. Там строятся не жилые дома, а всевозможные офисные центры. Естественным образом возникает бизнес-район. Потому что наше Сити обживаться будет еще точно лет 10, а вот Павелецкая в силу своего местоположения и степени обустроенности уже претендует на роль делового центра».

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Итак, облик центра города меняется постоянно, он дорожает, расцвечивается рекламными огнями и никогда не засыпает. Днем здесь кипит деловая жизнь, а по вечерам открываются рестораны, театры, ночные клубы. Территория «тихих двориков» сжимается. Зато все больше появляется элитного жилья и роскошных магазинов. И ведь ни один из наших экспертов не сказал, что в Центре со временем будет удобнее жить.

Наша справка
Центральный округ занимает 66,2 кв. км, или 6,1% площади всего города и включает в себя 11 районов. Население Центрального округа неравномерно распределено по территории. В пределах Садового кольца проживает не более 30% населения. Наиболее густонаселенными являются кварталы Арбата, Якиманки, Басманного, где многоэтажная жилая застройка внедрилась в исторические кварталы. Здесь плотность населения находится в пределах 20-60 тыс. чел. на кв.км. В Мещанском плотность населения наименьшая (2-5 тыс.чел. на кв.км.), в остальных районах она находится на среднем уровне (10 тыс.чел. на кв.км.).

Сеть учреждений образования составляет 448 объектов, из них: 156 общеобразовательных и 5 вечерних школ, 249 детских садов. Окружная система здравоохранения насчитывает 90 учреждений, здесь 5 больниц, 42 поликлиники. В округе 132 учреждения культуры.

Новостройки Центрального округа

Стоимость квадратного метра в Центральном округе по районам (вторичное жилье) в декабре 2007/$

• Индексы на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей