Сегодня региональные рынки оказались весьма привлекательными для девелоперов и инвесторов, в том числе и очень крупных. Вполне возможно, что «провинциальные» метры понравятся и инвесторам помельче – частникам, которые уже исчерпали возможности московского рынка. В прошлом году, когда Москва «стояла», то есть цены на квадратные метры практически не росли, аналитики прогнозировали региональной недвижимости подъем – надо же сокращать разрыв между Первопрестольной и Россией-матушкой. Сегодня о ситуации на просторах российской недвижимости рассказывают профессионалы рынка.
Как ведут себя цены в регионах? Оправдались ли ожидания ценового витка, вслед за столичным «скачком» 2006 года? Будет ли метр расти дальше? - эти вопросы Интернет-портал о недвижимости Mertinfo.ru задал своим собеседникам.
Темпы ввода нового жилья по России достигли «советского» уровня
Юлия Малькова, PR-менеджер Финансово-строительной корпорации «Лидер»:
За последние годы цены в разных городах выросли примерно одинаково. Если где-то рынок жилья в течение долгого времени стагнировал, то рано или поздно происходил резкий скачок цен.
На сегодня далеко не все регионы могут похвастаться большим количеством вводимого жилья. Наиболее привлекательны, с точки зрения финансовых вливаний, — города Краснодарского края, Екатеринбург, Нижний Новгород, Белгород, Калининград. Именно в этих городах самые высокие темпы строительства.
В настоящее время наиболее заметные игроки рынка региональной недвижимости — «Пик-регион», «Су-155», «Главмосстрой», «Ренова-СтройГруп» и « Пересвет-Регион».
Благодаря успешному старту программы «Доступное и комфортное жилье» темпы ввода нового жилья по России достигли «советского» уровня. Но чтобы удовлетворить спрос на жилье полностью, необходимо приложить большие усилия. Значительная часть жилого фонда, в регионах ветшает, выбывает из оборота, настал черед замены изношенных домов. Все это только увеличивает объем необходимого строительства. Подводя итог можно сказать, что спрос на жилье превышает предложение.
По прошествии новогодних праздников на первичном рынке были сделаны небольшие корректировки в сторону повышения, но в целом ситуация стабильная, без существенных изменений. Стремительного роста цен нет.
Цены выросли на 17%
Владимир Пономарев, директор Департамента рынка доступного жилья и ипотеки, Вице-президент Ассоциации строителей России:
Цены в целом по России в прошлом году продолжали расти, темпы роста цен были выше, чем инфляция. То есть инфляция в экономическом сегменте рынка недвижимости, была выше, чем в среднем индекс инфляции в России. В среднем цены выросли на 17%. Конечно, наблюдалось неравномерное увеличение цен. Лидеры, как и в прошлые годы по регионам России все те же: Москва, Питер, Свердловская область, Татарстан, Новосибирск. Прирост был отмечен в Перми, Краснодаре, Ульяновске, Новосибирске, Красноярске. Несколько активизировалось на малоэтажное домостроение.
Я весьма настороженно отношусь к тем цифрам, которые озвучивает и Росстат, и Росстрой. Сейчас все стараются показать, что они хорошо работают, и это приводит припискам, когда ускоряют регистрацию жилья, построенного в предыдущие годы. Бывает, когда жилье сдается без инженерной инфраструктуры, нет компаний по коммунальным услугам. То есть на самом деле необходима планомерная работа, не в ущерб качеству и правде жизни.
Нужно особо обращать внимание на развитие малых городов. Правильно было принято в Градостроительном Кодексе, что вся земля под жилищное строительство идет через аукционы. Но этот механизм работает только в крупных городах, а в маленьких, где днем с огнем не найдешь никакого инвестора, аукцион лишь усложняет процедуру. Нельзя всех грести под одну гребенку, надо доверять местным органам власти и при этом достаточно жестко их контролировать.
Растет ли цена квадратного метра? - Ну а как она может не расти? Если мы пересчитаем те 50-60 млн. кв.м, которые мы производим, и посчитаем, какой процент населения мог бы воспользоваться этими метрами, то увидим, что это не более 2%. А платежеспособный спрос населения - порядка 15-20%. Вот видите какой разрыв! Отсюда следует, что объективных экономических условий для сдерживания роста цен не существует.
Так что в целом цены будут расти. По моим оценкам, в Москве рост цен возобновится с середины года. Мы получим цифру на уровне 20-25%, т.е. на уровне среднего роста цен, начиная с 2000 года.
Но темпы роста объемов жилищного строительства не удовлетворяют возрастающий платежеспособный спрос населения.
Дорожает Север России, Черноземье и, конечно, Сочи
Владислав Луцков, директор Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ»:
Наиболее высокие темпы роста на жилье были отмечены в Омске, Перми, Новосибирске, Воронеже и Санкт-Петербурге.
Средний уровень цен на вторичном рынке жилья в Омске к концу декабря составил 44 170 руб./кв.м, на рынке новостроек 36570 руб./кв.м. С начала 2007 г. стоимость одного квадратного метра жилья на вторичном рынке увеличилась на 58,8%, на первичном рынке - на 43,2%.
В декабре 2007 г. средняя цена на вторичное жилье в Перми составила около 56600 руб./кв.м, в начале года этот показатель находился на уровне 37600 руб./кв.м, годовой прирост составил 50,2%. Средняя цена на квартиры в новостройках за год выросла на 43,6% и достигла 53200 руб./кв.м. На начало года этот показатель был значительно меньше - 37049 руб./кв.м.
В Новосибирске на вторичном рынке жилья за год цена выросла с 43590 руб./кв.м до 60420 руб./кв.м, прирост — 38,6%.
В начале года средняя цена за квадратный метр жилья в Воронеже составляла 23923 руб./кв.м, к концу года это показатель год достиг значения 32312 руб./кв.м, таким образом прирост с начала года составил 26%.
Средняя цена предложения на рынке жилья Санкт-Петербурга за 2007 год выросла на 17%.
В Сочи темпы роста на жилье в прошлом году составили 105%. Самый значительный ценовой всплеск пришелся на июль 2007 года. В этот период цены увеличились на 44,7%.
Анапа: жилые дома не успевают строить
Сергей Федорович, генеральный директор центра имущественного консалтинга и оценки «Перспектива» (Анапа):
В Анапе цены на жилье и земельные участки, да и вообще на недвижимость, растут опережающими темпами. Приведу пример: в сентябре 2006 года компания купила участок земли площадью 200 соток за 150 тыс. рублей. В марте 2007 года, то есть всего через полгода, компания продала этот участок за 1 млн. 600 тыс. руб. Сегодня этот участок стоит около 7 млн. руб.
Жилые дома в Анапе строятся, но предложение совершенно не удовлетворяет спрос. Поэтому цена квадратного метра стремительно догоняет Москву и Московскую область. В сентябре стоимость 1 кв. м. в доме бизнес-класса на стадии котлована (иначе новостройку вообще не купить) составляла от 35 тыс. руб. Сегодня предложения начинаются от 45 – 50 тыс. руб. Как долго продлится рост цен, предсказать не берусь.
Ростов-на–Дону: ипотеку тормознул американский кризис
Евгений Сосницкий, генеральный директор агентства недвижимости «Титул» (Ростов-на-Дону):
Одна из самых главных тенденций в недвижимости Ростова-на-Дону — замедление темпа роста на вторичном рынке, в некоторых сегментах даже отрицательная коррекция, и связанная с этим некоторая нервозность и снижение покупательской активности. В начале 2007 года началось бурное развитие ипотечного кредитования, которое было прервано американским ипотечным кризисом. Условия кредитования ужесточились, и население быстро охладело к этому нововведению. Самым главным объектом вложений стала земля – по причине бурного роста цен на нее.
Темпы роста цены квадратного метра в новостройках тоже несколько замедлились, так как новостройки утратили былую инвестиционную привлекательность, но пользуются активным спросом у покупателей по причине дефицита.
Самой низшей категорией квартир в Ростове-на-Дону являются «гостинки». Это комнаты в бывших семейных общежитиях, всеми правдами и неправдами оформленные в личную собственность. Их площадь колеблется от 12 до 32 кв. м. Цена квадратного метра в гостинке очень отличается – от $1800 до $3400. Цены на однокомнатные квартиры колеблются в пределах от 1,25 до 2,5 млн. руб., средняя цена квадратного метра составляет $2337. «Двушки» стоят в среднем два миллиона рублей, а квадратный метр в них - $1700. Цены на трешки начинаются с 2,18 млн. и заканчиваются 3 млн. руб; цена квадратного метра в них находится в пределах $1000 - $3400.
Магадан: не вложиться ли в столицу Колымского края?
Лариса Палкина, руководитель агентства недвижимости «Kolyma Realty» (Магадан):
В 1989 – 2004 годах население Магадана сократилось на треть – с 151 600 человек в 1989 году до 99 800 в 2004-м. Однако с 2005 года население города вновь стало расти, и ныне оно составляет почти 110 000 человек. Крупнейший на Северо-Востоке России Магаданский порт работает круглогодично, у людей есть работа, а жилье в Магадане стоит дешево даже по сибирским меркам – двухкомнатная квартира площадью 48 кв. м. стоит $48 000 - $1000 за квадратный метр.
Тем не менее, мэрия Магадана до сих пор ведет прием заявлений от граждан для получения жилищной субсидии с целью возврата в центральные районы России.
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.ru
Да, как меняются времена и нравы! Большинство наших экспертов отметили что ввод жилья не может угнаться за спросом. Еще недавно, отъехав нескольких десятках километров от МКАД, россияне попадали в другой мир, где у людей очень часто не было работы, зато жилье продавалось буквально за копейки. Слава Богу, это уже история. И на Москве свет клином не сходится – есть в России и другие хорошие города: красивые, старинные, инвестиционно-привлекательные. Следите за ценами.