Решив воспользоваться некой платной услугой, потребитель хочет получить отличный сервис за адекватную цену. Человек, желающий приобрести квартиру с помощью ипотечного кредита, стоит на распутье. Путь первый - самостоятельно обратиться в банк, путь второй – попросить о помощи ипотечного брокера, и, наконец третий – отправиться в риэлторское агентство. Попробуем разобраться, какой из них наиболее эффективен.

Зачастую будущий покупатель квартиры, обращаясь в ту или иную организацию, просто не знает, какие именно опции входят в предложенную компанией услугу. Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил выяснить, за что же, собственно, с клиентов «дерут деньги».

Путь № 1. Идем в банк «без посредников»
Первое, что приходит в голову - обратиться в банк лично. Сегодня у каждого банка есть сайт, где точно указаны координаты специалиста по ипотеке. Предварительную консультацию вам дадут прямо по телефону или вышлют на электронную почту, но окончательное решение, выдавать ли вам кредит, банк примет, разумеется, не только после личной встречи, но и после успешного прохождения андеррайтинга – проверки платежеспособности клиента.

Однако у такой самостоятельности есть два очень существенных недостатка. Во-первых, банков много, а клиент - один. Любой банк имеет право отказать в выдаче кредита. Как показывает практика, причины отказа могут быть как объективными (отсутствие документального подтверждения доходов, испорченная кредитная история), так и субъективными. Вплоть до того, что сотрудникам банка может не понравиться физиономия клиента, его одежда и манеры. Случаи из жизни: молодой женщине банк отказал в кредите лишь потому, что ее муж – молдаванин по национальности. Другого весьма состоятельного джентльмена, юная банкирша завернула, случайно увидев, что он приехал на «Волге» и курил «Яву».

Еще один минус заключается в том, что «чайнику» очень трудно сориентироваться в большом количестве ипотечных программ (а их, действительно, - тьмы и тьмы) и выбрать наиболее выгодное предложение. Клиент, который обращается в банк напрямую, обычно берет то, что дают.

Кроме того, не всегда то, что декларируется, старательно претворяется в жизнь. Банков, которые заявляют о введенных ипотечных программах, только в Москве около двухсот. Но попробуйте позвонить в ипотечный отдел какого-то малоизвестного кредитного учреждения и, вполне возможно, услышите: «Ой, а у нас нет такого специалиста. Позвоните завтра, она уже ушла». Ловить специалиста будете вечно. Шанс получить кредит в таком банке измеряется отрицательными величинами, потому что ипотечная программа для него – не главное, может он и выдает два кредита в год, да  и то, - все больше «своим».

Впрочем, тех, кто готов потратить время на самостоятельный поиск подходящей программы, ждет вознаграждение – это и в самом деле наиболее экономный путь.

В виде различных комиссий вы заплатите банку примерно 1-1,5% от стоимости кредита.

Путь № 2 Обращаемся к ипотечному брокеру
В профессиональные задачи кредитных брокеров входит не только помощь клиенту в сборе пакета документов, необходимых для получения кредита. По совести сказать, многие документы клиенту в любом случае придется собирать самому – ведь не поедет же брокер к вам на работу, чтобы сделать ксерокопию вашей трудовой книжки.

Как объяснил генеральный директор ипотечного агентства «Ипполит» Артис Вейпс, главной услугой ипотечного брокера является разработка персональной кредитной линии для каждого клиента. Брокер поможет клиенту «договориться с банком на берегу», с учетом потребностей и возможностей конкретной семьи. Ведь один клиент рассчитывает быстренько погасить кредит и для него важно отсутствие длительных мораториев банка на досрочное погашение, а также серьезных штрафов. Другой клиент, напротив, точно знает, что будет платить все 20 лет, и для него важно выбрать программу, предусматривающую минимальный первоначальный взнос и низкую годовую процентную ставку.

Потенциальному заемщику гораздо проще получить одобрение банка при поддержке «своего» ипотечного брокера, нежели действуя самостоятельно. Дело не в круговой поруке, как полагают обыватели. Самостоятельно человек может обратиться лишь в отдел банка, который работает с физическими лицами. А ипотечный брокер пройдет дальше - в отдел по работе с партнерскими программами, где работают более квалифицированные банковские служащие и решения принимают более обоснованно. Кстати, клиента, верного привычкам юности (ездить на испытанной «Волге» с ядреной «Явой» в зубах) о котором мы рассказали в предыдущей главке, ипотечному брокеру удалось отбить, и тот благополучно получил кредит. А девицу, которой не понравились «совковые» машина и сигареты, убрали в глубины банка – подальше от клиентов.

Кроме того, ипотечный брокер старается снизить различные накрутки банка, неизбежно сопровождающие получение кредит. Обычный результат – «падение» банковских комиссий вдвое.

Работа ипотечного брокера заканчивается, как только банк выдает одобрение на кредит, но каждое крупное ипотечное агентство имеет контракты о сотрудничестве с грамотными риэлтерами, и по желанию клиента эти риэлтеры подключаются на последнем этапе сделки.

Опросив несколько ипотечных агентств («Ипполит», «Кредит-Макс», и Независимое Бюро Ипотечного Кредитования) мы вывели следующую «таксу»:

Цены на услуги ипотечного брокера варьируются от 5000 руб. (разовая консультация) до 1,5-3% от суммы банковского кредита. За отдельный гонорар ипотечный брокер всегда может выступить посредником между клиентом и банком на любом этапе погашения кредита.

Путь № 3. Риэлтор с брокерскими замашками
Еще несколько лет назад нередко встречались ситуации, когда риэлтеры открыто отказывались браться за ипотечные сделки. Просто боялись, так как совершенно не владели темой и фактически ничем не могли помочь клиенту.

Ситуация уже начала меняться. В сентябре 2007 года Российская гильдия риэлтеров поставила вопрос о том, что каждый риэлтер должен на профессиональном уровне разбираться в ипотечных сделках. Сегодня большинство агентств недвижимости отправляют персонал на курсы повышения квалификации, принимают в штат компании ипотечных брокеров.

- В нашей компании клиент получает полный комплекс услуг, в том числе и помощь в получении ипотечного кредита, - заверяет Руководитель ипотечного направления агентства недвижимости «Держава» Виктория Наймушина, - Специалист по ипотеке есть в штате компании. Если у наших риэлтеров, которые также обучались технологиям ипотечных сделок, возникают трудности, они всегда могут получить консультацию профессионала.

Ипотечные услуги риэлторов, как правило, входят в стандартный комиссионный сбор – 3% от стоимости купленной квартиры.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Итак, разница в расходах клиента кажется не столь уж и значительной. И все же сэкономить сумму, правильно продумав, к какому именно специалисту выгоднее обратиться, вполне возможно.

Итоги расходов при покупке квартиры стоимостью $300 000, при привлечении ипотечного кредита на сумму $100 000, приведены в таблице. Здесь также учтены услуги риэлторского агентства, которое сопровождает эту сделку.