О том, что в ипотечных законах надо что-то менять, говорят постоянно. Но чаще всего события развиваются так: громкое заявление о том, что такую-то законодательную норму будут исправлять. Новость подхватывается СМИ, многократно воспроизводится. Пару дней раздаются «комменты» экспертов – возмущенные или одобрительные. А потом – тишина. Граждане в результате не понимают, куда «провалился» разрекламированный проект. Короче, Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ruрешил разобраться с тем, какая судьба постигла наиболее резонансные ипотечные инициативы, анонсированные в прошедшем году.
Экспертами в нашем расследовании выступили депутат Государственной Думы от фракции «Справедливая Россия» Иван Грачев и управляющий партнер риэлторской компании Ostogenka Real Estate Ольга Творогова. Кстати, сравнение того, что по одному и тому же поводу говорят депутат и представитель бизнеса, часто само по себе довольно любопытно. И, конечно, по каждому вопросу автор выскажет и свое собственное мнение. Итак, начинаем.
1.Запрет банкам повышать ставки по уже выданным ссудам. Речь идет о поправках в 29-ю статью закона «О банках и банковской деятельности». Они внесены в Госдуму, но пока что находятся в стадии предварительного обсуждения, то есть проект еще не прошел первое чтение.
Иван Грачев (Госдума РФ):
Обсуждаются два варианта. Первый – это право банков в одностороннем порядке менять кредитные ставки, если даже такая возможность не была предусмотрена в договоре (ряд банков на самом деле мелким шрифтом указывал, что им можно менять кредитные ставки, если внешние обстоятельства меняются).
И есть другой пакет поправок, вносимый нашей фракцией:
- это мораторий на выселение должника в течение года или полутора;
- положение, что расходы семьи на жилье, включая ипотеку, должны быть не более 10% от ее доходов;
- запрет для банков на ближайшие полтора-два года менять процентную ставку, даже если такой пункт был в кредитном договоре.
Что в результате получится, я не знаю, но пока до сих пор побеждали те, кто был на стороне банков.
Ольга Творогова (Ostogenka Real Estate):
К сожалению, наша страна часто как-то половинчато перенимает опыт других. Возможность изменения ставки по кредиту за рубежом очень распространена, но там она увязана со ставкой рефинансирования центрального банка страны. То есть процент может и повыситься, и понизиться. У нас же изменения подразумевают только одно: повышение. Так что, с учетом жадности и недобросовестности очень многих, считаю такую меру, как запрет на изменение ставки, своевременной и необходимой.
От автора (Metrinfo.Ru):
Вопрос, мягко скажем, сложный. Запретить государство, конечно, может – своя рука владыка. И подобный запрет непременно вызовет бурю восторгов населения. Однако условия вокруг изменились для всех – и для банков в том числе. Инфляция выше, граждане приносят деньги на депозиты только в том случае, если проценты по ним увеличиваются. Так что естественной реакцией на подобный запрет станет то, что количество кредитных организаций, занимающихся ипотекой, резко сократится. И проценты по новым кредитам они станут выставлять «с запасом». Мы этого добиваемся?
2.Создание системы строительных сберегательных касс (ССК), т.н. «немецкой» модели ипотеки. (читайте нашу статью «Как взять кредит под 6-7% годовых» ) Механизм прописан в одном из самых многострадальных законопроектов, целых два раза вносившихся в Госдуму – в 2002-м и 2007-м гг. Последний проект неоднократно рассматривался думскими инстанциями, «за» ССК высказывались даже Владимир Путин и Сергей Миронов, однако в конце января текст вернули разработчикам на доработку. Первого чтения еще не было.
Иван Грачев (Госдума РФ):
Система строительных сберегательных касс – это лучшая схема долгосрочных жилищных накоплений. Сегодня в Германии стройсберкассы не только не сворачивают деятельность – они увеличивают обороты, помогают бороться с кризисом. Предложенный нами законопроект об ССК не принят, поэтому появляются некие суррогатные варианты, строительные кооперативы и прочее. В каждом конкретном случае надо разбираться, хорошо сделана суррогатная схема, надежно или нет. Модели существуют разные, но в любом случае надежность кооператива слишком зависит от субъективных условий, от порядочности его учредителей.
Ольга Творогова (Ostogenka Real Estate):
Очень опасаюсь, что ССК превратятся в очередную профанацию. Все наши реформы настолько не продуманы, а прогнозы настолько необоснованны, что доверять безотзывно вклад в рублях на долгий срок абсолютно неразумно. Лучше открыть простой депозит и держать руку на пульсе быстро меняющегося рынка. История последнего полугода показывает, какие потери можно понести, если «заморозить» деньги в рублях.
От автора (Metrinfo.Ru):
Судя по тем обрывкам фраз, которые иногда долетают «сверху», складывается ощущение, что государство боится появления ССК. В 90-е годы население основательно пощипали финансовые пирамиды, крупнейшей из которых была знаменитая «МММ». Потом стучали на Горбатом мосту касками шахтеры, перекрывали дороги обманутые участники долевого строительства. Современные условия (кризис, увольнения) тоже оптимизма не добавляют.
Создавая что-то принципиально новое, всегда подвергаешься риску, что-то там пойдет «не по резьбе». По объективным причинам или из-за недобросовестности организаторов – это, в конце концов, не так уж важно. Подкладывать под себя такую «мину» власти в ближайшее время вряд ли захотят.
3. Финансовая помощь семьям, которые из-за кризиса не справляются с погашением жилищного кредита. Этим занимается федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). На своем сайте оно опубликовало «Стандарт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий граждан». Система начала работать, среди заемщиков уже есть первопроходцы. Претендентам на государственную помощь нужно доказать соответствующими справками потерю и сокращение расхода. Главное условие, на которых может быть предоставлена помощь: квартира, купленная в кредит до 1 декабря 2008 года, должна быть единственной собственностью заемщика. Причем речь не идет о роскошных апартаментах и загородных домах. К сожалению, откажут и покупателям новостроек, поскольку новостройки не являются объектами собственности.
Иван Грачев (Госдума РФ):
С моей точки зрения, надо использовать легкопроверяемые критерии. Например, что заемщик уволен и зарегистрирован на бирже. Даже такой вопрос, является ли квартира единственной, проверяется более трудно. А такие вещи как размер доходов семьи, наличие автомобиля и прочее отслеживать просто бесперспективно: может сложиться ситуация, когда честный заемщик, попавший в сложную ситуацию, не получит поддержки, а какой-нибудь «комбинатор» - получит. Тут должен быть закон прямого действия, по которому дальше работает банк, а АИЖК именно в таком режиме оказывает поддержку. У меня есть опасение, что правила, которые выработала АИЖК, в результате мало кому помогут.
Ольга Творогова(Ostogenka Real Estate):
Считаю, что любая поддержка заемщиков только культивирует и так довольно развитое в наших гражданах чувство халявы и привычку решать свои проблемы за счет государства. На мой взгляд, необходимо развивать институты страхования и поддерживать страховые компании. Тут как раз страховые случаи: утрата трудоспособности/дохода, и необходимо уже проводить выплаты по ним.
От автора (Metrinfo.Ru):
Хорошо, конечно, что уже есть люди, которым помогли. Однако есть опасения, что дальше все будет происходить небыстро. Стремление государства «поспешать медленно» общеизвестно. В некоторых случаях такая позиция оправдывает себя: часть проблем рассосется сама собой. Кто-то из заемщиков лишится квартиры, кто «извернется» сам и сумеет договориться с банком – в любом случае, эти люди перестанут «грузить» государство своими проблемами. Чем-то похоже на помощь ветеранам войны – чем дальше, тем она щедрее. Потому что самих ветеранов становится все меньше.
4. Возможность погашать материнским капиталом ипотеку с 1 января этого года, даже если ребенку не исполнилось трех лет. Ее нам предоставляет вступивший в силу с 1 января 2009 года Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» № 288-ФЗ.
А 15 января 2009 года были приняты изменения в «Правила направления средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий». Они дают возможность гасить ипотеку маткапиталом, если заемщик не только сама мама, но и ее супруг. Сумма материнского капитала – около 300 тысяч рублей.
Иван Грачев (Госдума РФ):
Еще год назад в поселке Зима Иркутской области меня и моих коллег женщины спрашивали, можно ли использовать на покупку квартиры или ремонт материнский капитал. У нас были предложения использовать его в ипотеке, в стройсберкассах. Сегодняшняя моя точка зрения – надо разрешить использовать эти деньги для любых улучшений жилищных условий, а не только для ипотеки. То, что приняли решение помочь ипотеке, уже замечательно.
Ольга Творогова (Ostogenka Real Estate):
Отсрочка в распоряжении материнским капиталом и ограничения в возможности использовать его являются ущемлением прав изначально. Поэтому решение о снятии такого запрета считаю очень правильным.
От автора (Metrinfo.Ru):
Эта мера выгодно отличается от прочих уже тем, что действует. В других случаях – пространные разговоры, здесь же реальное решение. Но, как человек циничный, не могу не заметить, что решение снова в пользу государства и «акул бизнеса». В свое время отсрочку в пользовании материнским капиталом объясняли как раз тем, что немедленный выброс этих денег на рынок спровоцирует рост цен – а год-два назад он и так был немаленьким. Сегодня цены снижаются, поддержать их – в интересах государства (хотя бы из тех соображений, чтобы не банкротились компании-застройщики). Так что решение по материнскому капиталу оказывается к месту.
5. Возможность для банка-кредитора изымать квартиру должника без суда. Закон, вносящий соответствующие поправки в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» № 296-ФЗ, вступил в силу в самый канун 2009 года.
Иван Грачев (Госдума РФ):
Здесь, как и в истории с процентными ставками, происходят односторонние изменения правил игры и форсированное изъятие без суда. Мы решительно против этого, но пока такой закон появился.
Ольга Творогова (Ostogenka Real Estate):
Считаю, что наличие такого «третьего лица» как суд в спорах между банками и заемщиками - физическими лицами целиком и полностью оправдано.
От автора (Metrinfo.Ru):
Принятые поправки – конечно, крайность. Однако нельзя не признать, что многие годы у нас была в ходу другая крайность – многих неплательщиков практически нельзя было выселить, суд стоял на их стороне по причине их (неплательщиков) бедности, многодетности и т.п. Т.е. фактически выхолащивалась суть ипотеки как кредита под залог недвижимости – залога вроде как и не было. Хочется верить, что – пошарахавшись из крайности в крайность – в итоге законодатель найдет некий разумный компромисс. Отчасти это даже и происходит: Центробанк РФ собирается создать специальную организацию с участием государства, которая будет выкупать жилье, находящееся в залоге у банков.
6. Идея об уголовной ответственности (до двух лет тюрьмы!) заемщика, задолжавшего сумму от 10 тыс. рублей. Об этой законодательной инициативе СМИ возбужденно сообщали в конце октября. К счастью, безумная затея не получила даже статуса законопроекта.
Иван Грачев (Госдума РФ):
Это предложение никогда в Госдуму не вносилось. Инициативу обсудили в банковском сообществе – и все.
Ольга Творогова(Ostogenka Real Estate):
Учитывая доходы нерадивого заемщика в тюрьме, его лишение свободы особых дивидендов банкам не принесет. Поэтому разумнее было бы развивать систему страхования риска потери доходов заемщиками.
От автора: (Metrinfo.Ru):
«Усердием можно и разум побороть», - утверждал Козьма Прутков, и что-то добавить тут трудно. С жуликами, обманывающими банки, конечно, бороться нужно. Но, во-первых, 10 тыс. руб. – это все-таки не та сумма, с которой можно говорить о лишении свободы. А, во-вторых, момент явно неудачный – сегодня многие попали в неплательщики вовсе не из-за злого умысла, а по вполне объективным экономическим причинам. Так что мера в принципе нужная – но в другое время и с другими цифрами.
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Из действующих на сегодня трех инициатив (помощь АИЖК, погашение материнским капиталом ипотеки, изъятие квартиры без суда) две первые, грубо говоря, «за» заемщика и одна (отъем жилья) – «против». Счет 2: 1 в пользу заемщика. И даже инициатива с отъемом жилья без суда и следствия микшируется намерениями ЦБ выкупать «дефолтные» квартиры.
Совсем уж одиозные инициативы, типа «заемщика в тюрьму» пока не проходят. Заметим, что грозные заявления из банковского стана в адрес заемщиков раздавались «на заре» кризиса. Тон явно изменился. И это правильно, потому что «утопление» заемщиков приведет к полной катастрофе. Слава богу, это наши власти, некогда объявлявшие ипотеку чуть ли не национальной идеей, вовремя поняли.