Ситуация на рынке заставила многих застройщиков предлагать покупателям очень выгодные условия. В Москве и Ближнем Подмосковье сегодня продаются несколько адресов, ценники на которые чрезвычайно привлекательны. Даже слишком, говорят конкуренты, намекая, что таких цен в принципе быть не может – тут обязательно таится какой-нибудь подвох. Что это за интересные условия, и чем они могут быть опасными для покупателя?

Москва: «Марфино» и другая недвижимость
Журнал Metrinfo.ru напоминает, что бесспорным лидером по выгодности среди новостроек Москвы наши эксперты называли «Марфино» – масштабный проект комплексной застройки на северо-востоке города, который реализует компания «Ведис Девелопмент». Строительство началось в марте 2008 года, в апреле 2009-го первые жильцы получили ключи от своих квартир. Согласно проекту, всего новыми домами популярных серий П-3М, П-44Т и ГМС-1, а также объектами социальной и бытовой инфраструктуры застраивается около 22 га. Общая площадь квартир составляет 231 тыс. кв. м, из них точно продано более половины. Некоторые агенты уже отчитались об окончании продаж. Ввод в эксплуатацию новых корпусов планируется в 2010 году.

«Квартиры в «Марфино» стали самыми продаваемыми объектами из всех, что реализует наша компания, - говорит Евгений Кухтенков, ведущий аналитик агентства недвижимости «Est-a-Tet». – Цены составляют от 91 до 105 тыс. руб. за кв. м. В III квартале 2009 года только нашей компанией здесь было продано около 600 квартир – почти 40 тыс. кв. м жилой площади».

«Застройщик, который строит «Марфино», предлагает и другие относительно недорогие проекты, - добавляет Ольга Маркова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». – В их числе можно назвать ЖК «Нахимово» (Нахимовский пр-т, ЮЗАО), цены на который начинаются от 85-95 тыс. руб. за кв. Также можно отметить жилой комплекс  «Скай Форт», предлагаемый компанией «МИЭЛЬ» (адрес – Нагатинский проезд, цена от 95 тыс. руб. за кв. м)».

Еще один интересный объект – ЖК «Лазаревское» в Южном Бутово, цены на который составляют 85,6-111,3 тыс. руб. за кв. м. «Начиная с мая, у нас ровный график по количеству сделок: в месяц стабильно продается около 20-30 квартир, - говорит Ирина Романова, руководитель отдела маркетинга и PR Группы компаний «Пионер». – И это несмотря на регулярные коррекции цен вверх: в октябре повышение было проведено в третий раз за три месяца. По сравнению с июлем 2009 года цены в среднем повысились на 10-15%. Мы при сохранении намеченного темпа пытаемся наверстать упущенное в период продаж квартир практически по себестоимости и повысить рентабельность проекта, а ситуация на рынке сегодня позволяет это делать».

В целом, подводит итог Сергей Лядов, руководитель PR-отдела инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», интересны сегодня два вида недвижимости: проекты эконом-класса в Москве с дисконтом и публичной поддержкой правительства города и ликвидное жилье бизнес-класса с высоким качеством строительства и в хорошем районе.

Подмосковье: еще дешевле
В Московской области – другой уровень цен и другие фавориты продаж. Как отмечает Виктор Козлов, генеральный директор компании «Авгур-Эстейт», за пределами МКАД представлено много интересных проектов - наряду с точечными объектами существует и образцы комплексной застройки с развитой инфраструктурой. Многие проекты создаются по индивидуальному архитектурно-планировочному решению. И, как отмечает эксперт, несмотря на кризис, замороженных объектов в Подмосковье практически и не было. Сроки сдачи у некоторых компаний передвигались, но незначительно.

Одним из главных областных проектов специалисты называют микрорайон «Катюшки» в Лобне. «Цена реализации на сегодня составляет от 42 тыс. руб. за кв. м, - говорит Елена Рыбкина, руководитель отдела рекламы и PR компании «Атлант инвест». – Раньше продажи по данному адресу не превышали 15 квартир в месяц, но сейчас они очень сильно возрастают, и мы надеемся, что к концу года успешно реализуем все свои квартиры».

Также очень популярным сейчас становится микрорайон «Южное Кучино» в г. Железнодорожный. «Объект находится на финальной стадии строительства, а собственная инфраструктура, близость к Москве и доступные цены делает его очень привлекательным как для жизни, так и для инвестиций, - отмечает Елена Рыбкина. – Цены на сегодня начинаются от 40,9 тыс. руб. кв. м. Продажи по данному адресу превышают 20 квартир в месяц, и, кажется, это не предел».

Инвестиционная компания «Восьмой этаж» тоже продает квартиры в «Катюшках». Кроме того, говорит представитель компании Алексей Баранов, предлагаются объекты в ЖК «Пятница» (18-й км Пятницкого шоссе). Возводимые там дома – полюбившейся москвичам серии П-44Т, цены – от 42 тыс. руб. за кв.м.

Евгений Кухтенков («Est-a-Tet») называет и другие популярные у покупателей подмосковные адреса. Это жилой комплекс «Спасский мост» в Красногорске, цены на который сегодня составляют 68-85 тыс. руб. за кв. м, 9-й микрорайон г. Реутов (65-100 тыс. руб. за кв. м), а также ЖК «Поселок Калинина» в Люберцах (66-83 тыс. руб. за кв. м).

Хочется еще дешевле? Это вряд ли…
Какими бы привлекательными ни были цены, покупателям всегда хочется еще большей дешевизны. Для этого существуют всевозможные акции, программы, скидки. Правда, как признавались многие из экспертов, рассчитывать на многое клиентам сегодня не стоит… «Предложение в новостройках постоянно сокращается, и оживившийся спрос только ускорил это процесс, - выразила почти что всеобщее мнение Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга компании «Домостроитель». – Предновогодние акции и специальные предложения на первичном рынке в этом году не будут носить стимулирующий характер. Скорей, их главной задачей станет привлечение внимания к объекту за счет яркой концепции».

«Квартиры в «Лазаревском» сегодня покупают не потому, что акции или скидки, – подтверждает этот тезис Ирина Романова («Пионер»). – А потому, что качество объекта хорошее, динамика строительства налицо, и цена при этом адекватная». Скидки сегодня не очень большие: в случае если квартира оплачивается в течение 10 календарных дней, покупателю может быть предоставлена скидка по согласованию с руководством, в размере до 6%.

Среди названных другими экспертами «приятностей» для покупателей – возможность получения ипотеки, беспроцентная рассрочка до 3-4 месяцев и даже… абонемент на посещение фитнес-зала. Последнее предложение вряд ли стоит рассматривать всерьез – слишком копеечное оно на фоне цены квартиры. С рассрочкой тоже все предельно ясно – застройщику лучше получить сразу половину цены и гарантированно вторую половину через три месяца, чем сидеть рядом со своей непроданной квартирой. Что до ипотеки – да, сегодня это серьезный козырь. Но за купленную квартиру покупателю все равно придется заплатить сполна, да еще и с процентами банку. В общем, тезис о том, что продавцы «первички» решили придумать такие «акции», которые лично им не стоили бы ничего, подтверждается. И так купят…

Выбор покупателя: дорогой 214-ФЗ или дешевая «серая» схема
Об этом стараются лишний раз не упоминать, но это азы экономики: чем предложение выгоднее, тем больше в нем риска. Правило работает везде, и сфера недвижимости – не исключение. Ситуация становится еще более интригующей благодаря тому, что уже скоро как пять лет назад (точнее, 1 апреля 2005 года) вступил в силу уже ставший знаменитым закон №214 «О долевом участии в строительстве…». Государство тогда гордо объявило, что закон этот наилучшим образом защищает интересы приобретающих новостройки частных лиц. А также строго погрозило пальчиком застройщикам: отныне все договоры с физлицами можно заключать только по этому закону!

Первые год-два игнорирование компаниями нового закона еще можно было с грехом пополам списать на «переходный период» - дескать, не освоились, не успели. Сегодня же подобные отговорки выглядят просто смешно. Назовем вещи своими именами: застройщики закон соблюдать не хотят. По оценке Григория Алтухова, советника президента ФСК «Лидер», в обход ФЗ-214 сегодня проводятся не менее 80% сделок по новостройкам. Сходные цифры приводит и Ирина Романова («Пионер») – по ее данным, в Москве в соответствии с названным законом продается лишь порядка 10% новостроек. В области – больше.

Опасна ли такая ситуация для частного лица, приобретающего новостройку? Ответы в основном сводились к тому, что, конечно, «обходные» договоры рискованны, но… «Когда наше агентство выходило на продажу ЖК «Марфино», застройщик еще не получил всей необходимой документации по этому объекту, - говорит Евгений Кухтенков («Est-a-Tet»). – Но и цена на тот момент была от 70 тыс. руб. за кв. м. Сегодня необходимая документация получена, микрорайон почти полностью построен, в готовых корпусах ведется внутренняя отделка, проводится благоустройство придомовых территорий. Но и платить за квартиру теперь придется от 91 тыс. руб. за кв. м».

«На самом деле, у покупателей нет выбора, особенно если решено остановиться на каком-либо конкретном районе, – категоричен Григорий Алтухов («Лидер»). – Можно купить либо относительно дорого, но в практически построенном доме или по ФЗ-214. Либо – максимально дешево и в неплохом месте, но с удаленным на год-другой сроком ввода в эксплуатацию и по «серой» схеме».

Кроме того, убеждены наши консультанты, и соблюдение застройщиком ФЗ-214 абсолютной гарантией не является. «Приобретение квартиры всегда сопровождается рисками. На вторичном рынке они свои, а в новостройках свои, - говорит Елена Рыбкина («Атлант инвест»). – Продажа квартир по 214-му закону не является 100-процентной гарантией того, что все будет нормально и дом достроят вовремя. Единственной гарантией остается опыт и надежность компании-продавца». «ФЗ-214, к сожалению, 100-процентно гарантии от «всего» пока не дает, - практически дословно вторит Ирина Романова («Пионер»). – Также нельзя утверждать, что все объекты, продаваемые по другим формам договоров, однозначно рисковые и проблемные».

Повторится ли Марфино?
Логическим продолжением темы рисков является вопрос: может ли вообще в сегодняшней Москве существовать цена от 80 тыс. руб. за кв. м? Конкуренты говорят о демпинге или даже о «пирамиде». Опрошенные нами эксперты (что ценно – даже те из них, что «Марфино» не продают и – соответственно – «пиарить» эти объекты не заинтересованы) считают, что дело в умении работать и уменьшать собственные траты. «Застройщик, сумев до минимума сократить себестоимость, работает «на обороте», вкладывая полученные от покупателей деньги в строительство следующих домов, поднимая цены по мере приближения срока ввода в эксплуатацию, - говорит Павел Епихин, заместитель директора по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт». – Быстрый срок возведения панельных домов и возможность комплексного строительства более десятка зданий позволяют держать столь низкие цены на некоторые квартиры. Однако площадок под комплексную застройку в городе мало, вряд ли стоит ждать повторения концепции в других районах Москвы». «Умение работать в кризис, административная поддержка, определенная схема реализации квартир, широкая рекламная компания, отличная работа продавцов на местах, высокие  темпы строительства», - перечисляет «секреты успеха» Ольга Маркова («Пересвет-Инвест»).

…В общем, цены абсолютно реальные и экономически оправданные. Другое дело, что – с учетом повышающегося спроса – покупателям не стоит рассчитывать на тиражирование подобного «праздника жизни». И на перечисленных объектах цены постепенно повышаются, и новые выходят на рынок с совсем другими цифрами в прайс-листах.

Где купить квартиру в новостройке эконом-класса: предложения наших партнеров

Красногорск, Путилково
Дом построен! 100 м от МКАД на северо-западе Москвы между Митино и Химками. Рядом Вейпарк!
Цена: 2 690 000 руб.
Тел: (495)795-05-33
Ссылка: http://www.azbuka-novostr.ru/homes.php?SECTION_ID=1059&is=2 
 

ЖК "Марфино"
м. Тимирязевская, ул. Ботаническая, вл. 11А. Дома улучшенной планировки с комфортабельными квартирами с отделкой. Сдача: март 2010г.
Цена: 93000 руб /кв.м
Тел.: (495) 9884422
                      Ссылка: www.ndv.ru/bazy-predlozhenij/novostrojki/416-about/
 
 
г. Лобня, мкр-н "Катюшки"
Акция от застройщика! Квартиры по специальной цене.
Цена: 43 000 руб./кв.м.
Тел.: (495) 921-10-20
Ссылка: www.morton.ru/adv-irn-fotoblok-ktsk.php

ЖК Свердловский
22 км по Щелковскому шоссе. Лес, пруды, 12 домов, монолит-кирпич, рассрочка, ипотека, скидки
Цена: от 40 000 руб./м2
Тел.: (985) 364-01-51
Ссылка: www.umiatsu22.ru/sale.aspx?f=queue1