Опасности дешевых квартир: «кривые» документы; жильцы-невидимки; незаконная перепланировка

Текст : Владимир Абгафоров

Дата: 28 апреля 2010 | www.metrinfo.ru

Желание купить подешевле – вполне понятная и объяснимая человеческая черта. Увидев нечто по цене более низкой, чем в среднем на рынке, граждане обычно страшно радуются. Хотя на деле надо бы задуматься, с чего это вдруг продавец решил «одарить» их? Наверняка ведь за чересчур выгодными предложениями могут таиться опасности.

Юридические вопросы
Различные «траблы» с документами – наиболее частая причина, по которой в продаже появляются объекты по заниженным ценам. На первичном рынке объяснение чаще всего сводится к тому, что у застройщика еще отсутствуют все необходимые документы. «Такая ситуация – не редкость для некоторых проектов массового строительства, где в самом начале реализации квартиры продавались дешево именно потому, что документы на объект еще находились в стадии оформления, - рассказала журналу Metrinfo.ru Юлия Гераськина, директор департамента новостроек компании «Est-a-Tet». – Цены тут будут низкими, а вот риски, напротив, высокими».

На вторичном рынке конкретные причины иные, но общая закономерность та же: чрезмерная дешевизна объясняется какими-то «темными пятнами» в истории. «Интересная» цена чаще всего связана с «сюрпризами», - убеждена Ольга Антонычева, директор отделения агентства «МИЦ-недвижимость». – В квартире могут быть временно отсутствующие проживающие – они служат в армии или находятся в заключении. Может быть оспариваемое или поддельное завещание. Квартира продавалась по доверенности, которая на момент продажи могла быть отозвана. Один из предыдущих собственников состоял на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Может случиться и так, что при продаже не были учтены интересы несовершеннолетних детей».

Насколько такие объекты будут дешевле нормальных? К сожалению, четкую закономерность («кривое» завещание – минус 20% от цены) вывести не удается: рынок (особенно вторичный) – это место, где действуют частные лица, у которых имеются самые разные представления о том, как надлежит поступать. Дисконт может составить и 25-30%, а может и совсем символические 5% - продавец попытается скрыть наличие юридических дефектов, а будет говорить, что ему просто срочно нужны деньги, вот он и продает чуть дешевле. Ситуация осложняется и тем, что иногда «ценовые аномалии» объясняются не теми или иными недостатками квартиры, а совершенно другими причинами. «Бывают ситуации, которые можно назвать «личным форс-мажором», когда деньги требуются очень срочно, - говорит Михаил Раздольский, руководитель отделения «Октябрьское Поле» компании «Инком-Недвижимость». – Например (не дай Бог, конечно), стало известно, что у ребенка онкологическое заболевание. Станет нормальный человек в такой ситуации ждать лишние пару месяцев, чтобы выгадать лишние двадцать или тридцать тысяч долларов? Да конечно нет!».

Неузаконенная перепланировка
Общеизвестно, что планировки типовых квартир, мягко скажем, неидеальны, и многие граждане пытаются собственные жилища «усовершенствовать». «К самым распространенным вариантам перепланировок можно отнести совмещение санузлов, присоединение балконов/лоджий к комнатам, увеличение площади кухни за счет сноса воздуховода, - перечисляет Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – А также снос стен и прорезание в них проемов, перемещение санузлов, установку на фасаде здания кондиционеров».

Саму по себе перепланировку вряд ли можно назвать дефектом – наоборот, в результате квартира становится только красивее и удобнее. Беда в том, что за конфигурацией наших жилищ следит специальная организация – Бюро технической инвентаризации (БТИ), в архивах которого хранятся данные об исходном состоянии квартиры. При малейшем несовпадении на планах БТИ появляются красные линии – именно так обозначаются несогласованные перепланировки. Раньше с красными линиями квартиру просто нельзя было продать. Сейчас – хитрее: продавать и покупать можно, но обязанность узаконить перепланировку возлагается на нового собственника, никакие отговорки из серии «это делал не я, а прежний хозяин» не проходят. А санкции за незаконные переустройства предусмотрены серьезные: сначала штрафы, а потом – вплоть до конфискации квартиры и ее продажи с публичных торгов (ст. 29 Жилищного кодекса). Впрочем, на практике, ограничиваются штрафами и предписывают либо «вернуть как было», либо согласовать по закону.

Каков должен быть дисконт для квартир с неузаконенными изменениями? Для ответа на этот вопрос нужно вспомнить, что все перепланировки можно разделить на две категории – согласуемые и нет. В первом случае новому собственнику просто предстоит проделать все юридические действия самостоятельно – это займет, говорит Анна Рыжова, генеральный директор ООО «ЦНП «Твой город», по времени от пяти месяцев и будет стоить в среднем 80-100 тыс. руб. Именно такую скидку покупатель и может потребовать за свои будущие усилия. Но бывают перепланировки, которые в принципе невозможно согласовать: уже упоминавшийся снос воздуховода, присоединение к комнате балкона с выносом на него батарей отопления, размещение санузлов над жилыми комнатами. Единственный вариант здесь – привести квартиру в первоначальный вид. Что, во-первых, дорого. А, во-вторых, вся существующая отделка квартиры будет порушена – фактически, здесь продается объект «под ремонт».

Физическое состояние
О необходимости придать продаваемой квартире «товарный вид» знают все. Знание, однако, чаще всего остается «теоретическим»: большинство продавцов и не думают что-нибудь сделать. «Чаще всего квартиры продаются в состоянии, требующем после покупки незамедлительного ремонта, - отмечает Ольга Антонычева («МИЦ-недвижимость»). – Как правило, решив продавать квартиру, ее не ремонтируют, а отдают в таком состоянии, как есть». Но даже на столь безрадостном фоне есть предложения, выделяющиеся в худшую сторону. Ободранные обои, текущая сантехника, запах «бомжатника» - вот далеко не полный перечень того, с чем можно столкнуться в продаваемой квартире.

Специалисты, правда, советуют относиться к подобным проблемам философски. Текущий смеситель или унитаз, весь покрытый ржавыми разводами – все это выглядит ужасно, но исправить этот «ужас» стоит копейки. Кроме того, купленную квартиру вы будете наверняка ремонтировать. «Плохое состояние у квартиры или очень плохое – это ни на что не влияет, - уверен Борис Флексер, руководитель управления маркетинга и рекламы финансово-строительной корпорация «Лидер». – Все равно нужно делать ремонт». Если чего и стоит опасаться, так это вещей, которые не так бросаются в глаза, но при этом могут принести куда более серьезные потери. В их числе можно упомянуть, например, знаменитые «фенольные» дома. Выделяется ли из их стен фенол и так ли он опасен – тема для отдельного разговора, но приобретенная там квартира станет совершеннейшим неликвидом. «В домах возрастом больше 30 лет распространенной проблемой является состояние водопроводных стояков, - говорит Илья Шкоп, председатель Совета Гильдии риэлторов Москвы, директор агентства недвижимости «Собственник». – Это чревато частыми авариями, затоплениями (либо вас, либо вами), перебоями с водоснабжением».

Стоит ли связываться?
Из всех перечисленных выше проблем (они же основания для дешевизны) наши эксперты считают самыми опасными юридические. Соответственно, клевать на подобные предложения не стоит – если только вы не высококлассный юрист, способный самостоятельно просчитать все риски. «Если сделка будет оспорена в суде и расторгнута, покупатель может остаться без квартиры и потерять все деньги, - выражает практически всеобщее мнение Ольга Антонычева («МИЦ-недвижимость»). – Имеет ли здесь смысл экономия в 20% стоимости?!». «При покупке квартиры на вторичном рынке не стоит скупиться на проверку юридической чистоты, - соглашается Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга управляющей компании «Домостроитель». – Особое внимание следует уделить спорным ситуациям». «Если очень хочется сэкономить, лучше сделать это за счет меньшей площади, первого или последнего этажа, пожертвовать видом из окна или близостью к метро», - добавляет Екатерина Мошечкина, PR-менеджер агентства недвижимости «Азбука жилья».

Что до всего прочего, то практически любой дефект имеет свою цену – те деньги, которые нужно заплатить, чтобы исправить его. Прикиньте эту сумму (если не сможете сами, то с помощью специалистов: ремонтников, юристов по перепланировке) и решайте, так ли данное предложение выгодно. Или все-таки лучше поискать вариант пусть и подороже, но без «сюрпризов».

Резюме от журнала Metrinfo.ru
Квартиры «с проблемами» будут на рынке всегда – от этого никуда не деться. Соответственно, будут и граждане, пытающиеся подобный товар сбыть. С другой стороны, страсть покупателей к дармовщинке неистребима: она – часть человеческой природы, и чтобы изменить подобные инстинкты, эволюции нужны сотни тысяч и миллионы лет. Значит (если считать не миллионолетиями, а соизмеримыми с нашей жизнью категориями), на подобные предложения вы будете натыкаться постоянно. А уж принимать их или нет – это каждый решает сам.

Юридические консультации: предложения наших партнеров

«МИЦ-недвижимость»

Покупка, продажа квартир и комнат, обмен любой сложности, загородная недвижимость, коммерческая недвижимость.
Консультации по телефону: 961-00-05