Восточная Европа – «регион», очень популярный у российских покупателей. Хороший климат, близость (и географическая, и культурно-языковая) – вот те причины, по которым наши сограждане приобретают здесь недвижимости больше, чем в любом другом уголке мира. И, как и на каждом рынке, покупатели часто интересуются возможностью получить ипотечный кредит.
Как обстоят дела с ипотекой в восточноевропейских странах – с этим вопросом разбирался обозреватель портала www.metrinfo.ru.
«Братушки» нас не ждут…
Государств в Восточной Европе много – поэтому, вероятно, имеет смысл анализировать только те, в которых россияне приобретают недвижимость более-менее активно.
Первой в этом ряду стоит, несомненно, Болгария. Казалось бы, на столь освоенном нашими согражданами рынке и ипотека должна быть хорошо развита, но это не так: по единодушному мнению наших экспертов, получить кредит здесь практически невозможно. Дело, конечно, ни в каких не «злых умыслах» или «русофобии» болгарских банкиров – все проще. Как напоминает Кирилл Долгинский, управляющий директор, международный ипотечный брокер компании Lowell Finance, в период активного роста рынка (2006 - 2007 годы) ипотека в этой стране была очень доступна: кредиты давались на сроки до 15-20 лет, на сумму до 60 - 70% от оценочной стоимости объекта и под 9,5 - 12% годовых. От себя заметим, что эти реалии (в особенности проценты по кредиту) по мировым меркам выглядели очень жесткими, но нашим гражданам, имевшим опыт общения с российскими ипотечными банками, так не казалось… Но затем – это мы уже вернулись к Болгарии – на рынке произошел сильнейший кризис. Строится и построено много чего, продать объект в случае проблем у заемщика (а ведь на этом и строится ипотека) стало невозможно. В общем, как деликатно формулирует Кирилл Долгинский, «для кредитных организаций стало невозможным оценить справедливую стоимость объекта недвижимости, а в условиях неопределенности и возросших рисков все банки полностью перестали кредитовать сделки нерезидентов».
В прошлом году появились признаки восстановления возможностей кредитования болгарскими банками иностранцев. Но процесс восстановления будет очень небыстрым, и главное - основным фактором здесь станет не желание или нежелание кредитных организаций, а ситуация на рынке недвижимости.
…черногорцы – тоже
Похожая ситуация и в Черногории – там, по оценке Станислава Зингеля, президента международного агентства недвижимости Gordon Rock, ипотека для россиян «практически недоступна». Причины в принципе те же, что и в Болгарии, плюс еще одна – юридические препятствия. Среди продающейся в стране недвижимости немало такой, что обладает, мягко скажем, сомнительными документами. Пытаться реализовать подобный объект «на дурачка» наивному иностранцу – это одно (многие продавцы так и делают), но банк, искушенный в законодательстве, конечно, никогда не примет в обеспечение кредита такой залог…
Чехия: признанный лидер
Чешская Республика – страна, где предлагаются самые привлекательные для россиян условия ипотеки. Больше всего поражают, конечно, процентные ставки – они вполне европейские, на уровне 4,5 - 5% годовых. «Ипотечный кредит в Чехии получить реально, но не на каждый объект и не для каждого россиянина, - несколько охлаждает наш восторг Юлия Титова, генеральный директор компании Rentsale. – В основном речь идет об относительно дорогих объектах, стоимость которых не менее 300 тыс. евро. И от российских покупателей обычно просят значительный первоначальный взнос, около 50% стоимости недвижимости». Но все равно даже такие условия – в Восточной Европе лучшие.
Латвия: перспективный новичок
Отношения России и стран Балтии – материя прелюбопытнейшая. Нас, что греха таить, иногда мучают «фантомные боли» по поводу давно ампутированных «конечностей». Среди балтов тоже немало чересчур политизированных личностей, уверенных, что восточный сосед спит и видит, как бы их снова «оккупировать».
Если же отключиться от подобных представлений, не «читать телевизор» сверх меры и взглянуть на ситуацию более-менее здраво, то нельзя не признать нескольких очевидных вещей. Прибалтика – это уже «почти Европа», и недвижимость там (с последующими визами, видами на жительство и т.п.) дает большие возможности. С другой стороны, эти страны (и в первую очередь Латвия) испытывают серьезнейшие финансовые проблемы, для решения которых принято решение привлекать иностранных покупателей недвижимости. В частности, облегчая для них получение ипотеки: реалии там практические «чешские» (см. предыдущую главу), но даже лучше - минимальный первоначальный взнос возможен не в 50, а в 40% выбранного объекта.
Турция: «лошадка» темная, но привлекательная
Рассуждая строго формально, Турция (во всяком случае та ее часть, где в основном приобретают недвижимость иностранцы) Европой не является. Но не будем формалистами: страна популярна, а от Европы находится совсем недалеко. И условия ипотечного кредитования, о которых нам рассказала Анастасия Бакулина, менеджер по продажам компании «Экол Констракшн», довольно соблазнительны.
Итак, кредит дается на сумму до 80% от оценочной стоимости, что в среднем составляет 70% от стоимости продажной. Так что собственных средств покупателю надо иметь от 30%. Процентная ставка меняется в зависимости от срока кредита: для пяти лет она составляет 5,76% годовых, для 10 – 6,6%, и для 15 лет – 7,56% годовых.
Что спросят?
Любая ипотека невозможна без проверки платежеспособности – банки требуют у потенциального заемщика различные справки о доходах, потом проверяют их. При этом особой разницы между «внутренней» и «международной» ипотекой наши эксперты не обнаружили: все протекает в принципе так же.
«Подходы и требования банков одинаковы по всему миру. Российская система – это не ноу-хау российских банкиров, а адаптированная к российским реалиям система западноевропейского ипотечного кредитования. И в Восточной Европе ситуация аналогичная, - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). – Перечень документов и информации приблизительно тот же, что россиянин подает в российский банк. Вот только для подаваемых в банк документов требуется перевод на язык той страны, где выдается ипотечный кредит (реже удается обойтись переводом на английский). Переведенные документы, как правило, требуют нотариального заверения».
Для официальных государственных документов и справок, продолжает эксперт, потребуется апостилирование – упрощенная процедура легализации документов, которые вы оформляете для представления в одну из стран, входящих в Гаагскую конвенцию. Апостиль – это специальный штамп, который проставляется на документах. После чего они признаются официальными органами всех государств-участников Конвенции.
Что касается проверки предоставленных заемщиком документов, то меньшая часть восточноевропейских банков (те, что входят в крупные международные банковские группы) имеет возможность провести ее, использовав свои представительства в России. У большинства же подобного ресурса нет, и они изучают предоставляемые документы самостоятельно. Дадут или нет кредит – во многом зависит от того, насколько самому банку это нужно. Например, в большинстве банкиры не понимают, что такое российские «серые» доходы – с ними за ипотекой можно и не обращаться. А вот в Турции, отмечает Анастасия Бакулина («Экол Констракшн»), достаточно справки о зарплате с места работы. Готовы турецкие банкиры и к другим послаблениям. Например, одним из условий является отсутствие плохой кредитной истории. Для этого достаточно взять в любом банке документ о том, что данный гражданин когда-то брал кредит и расплатился с ним вовремя. При этом довольно бумаги из одного банка: если у вас плохая история в банке А, вы можете получить справку в банке Б…
Если все пошло не так…
Суть ипотеки – в залоге недвижимости, т.е. в случае чего квартира или дом у покупателя будут отобраны. Теоретически такая возможность существует, на практике же она встречается крайне редко. «Подобный сценарий чреват судебными издержками, поэтому банки стараются со своими заемщиками договориться, - объясняет Денис Евсеев, управляющий партнер компании Kingsland. – Да и недвижимость банкам особенно ни к чему. В итоге, например, один из наших покупателей вот уже полтора года находится в просрочке и до сих пор отделывается вежливыми предупреждениями».
Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, припомнил лишь один случай – он произошел в Чехии. Наши сограждане совершили там, вероятно, самую типовую для инвесторов ошибку: купили для сдачи в аренду объект, который нравился лично им, хотя тут в первую очередь нужно думать о том, понравится ли он потенциальным снимающим. В итоге квартира за весьма высокую для здешнего рынка цену в 250 тыс. евро не была сдана, а горе-инвесторы потеряли к ней интерес. Реализовывал заложенную недвижимость банк, он же переводил своим бывшим заемщикам оставшиеся суммы…
Но в целом, повторимся, конфискация у российского ипотечного покупателя недвижимости за рубежом – ситуация в высшей степени редкая.
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Ипотека за рубежом – вещь, безусловно, интересная. Но пользоваться ею нужно с осторожностью – прежде всего, сопоставив собственные финансовые возможности с необходимостью долгие годы выплачивать кредит. Помните, что перемены к лучшему обычно происходят медленно и требуют от нас серьезных усилий, тогда как к худшему – внезапно и сами собой.
Так что нашим девизом должна быть осторожность – впрочем, это относится не только к зарубежной ипотеке. И не только к ипотеке.