Интересный, своеобразный интерьер, простор, функциональность - об этих вещах наверняка задумывается каждый человек, затевая ремонт или перебираясь на новое место. Все это возможно в квартирах пока еще нового для России формата – квартирах-студиях, которые к тому же нередко отличаются компактностью и более низкой ценой. Журнал Metrinfo.Ru решил познакомиться поближе с такой приятной и полезной разновидностью жилья и рассказать, чем отличаются квартиры-студии, в каких проектах предлагаются и сколько стоят.
Все это студии
Четкого определения квартиры-студии нет. Известно, что это квартиры без изолированных помещений, за исключением санузла. Возможно, название они получили за сходство со студиями художников, и облюбовали их прежде других представители творческих профессий. «Такое жилье впервые появились в Америке в 20-х годах XX века, оно сразу приглянулось богеме и студентам. Первым пришелся по душе простор, сочетающийся с атмосферой творческого беспорядка, а вторые оценили доступность жилья, которое стоило на 25–30% дешевле стандартных квартир», - рассказала порталу www.metrinfo.ru Юлия Гераськина, руководитель департамента новостроек компании Est-a-Tet.
В Москве, как отмечает Карен Мелконян, руководитель отдела продаж EliteCenter, студии появились благодаря покупателям, которые делали их из обычных типовых «однушек» и малогабаритных «двушек». И только потом этот формат начал приживаться в новостройках экономкласса, а затем перешел на более высокий уровень.
«Главная особенность классической студии – полное отсутствие межкомнатных перегородок между функциональными зонами квартиры», - отмечает Дмитрий Халин, управляющий партнер компании IntermarkSavills. «Причем возможность разделить зоны отсутствует в силу особого расположения окон», - добавляет Оксана Дивеева, директор департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood. А Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость», дает более детальное описание: «Это квартиры вытянутой формы с одним окном, обычно там нет балконов и лоджий, кухня расположена ближе к входной зоне, а зона гостиной-спальни - ближе к окну. Но в последнее время появляются более светлые квартиры - студии с «квадратной» планировкой». А в студиях классов бизнес и премиум используется панорамное остекление.
На функциональные зоны квартира делится с помощью декора, мебели, освещения. «В арсенале дизайнеров есть такие средства: перепады высот потолка или пола, цветовые переходы, арки между кухонной и гостиной зонами, колонны, различные фактуры поверхностей стен и пола, а также ширмы, книжные шкафы, стеллажи и пр.», - говорит Юлия Гераськина (Est-a-Tet). Можно и не делить студию «жестко» на функциональные зоны, а наоборот - быстро менять их местами и превращать кухню в спальню. «В зарубежной практике для этого существуют элегантные технологические решения, - отмечает Дмитрий Халин (IntermarkSavills), - например, есть кровати-трансформеры. Буквально одним движением руки можно превратить кровать в обеденный стол, а спальную зону - в зону для приема гостей».
Также к студиям сегодня относят квартиры так называемого смешанного типа (a la studio): спальню в таких квартирах обычно оставляют изолированной, а кухню и гостиную объединяют.
За и против
По мнению большинства экспертов, главный плюс студии – возможность максимально эффективно использовать все имеющееся пространство. В данном формате вся площадь – жилая, нет коридоров и решена проблема маленькой кухни. Более того, как отмечает Сергей Матвеев, директор московской региональной дирекции ЗАО «Желдорипотека», для студий характерно визуальное расширение пространства, благодаря их правильным формам и отсутствию перегородок. В таких квартирах проще делать ремонт, легче расставить мебель и реализовывать любые творческие задумки. «Студии - самый подходящий вариант для проведения вечеринок и приема гостей, в них помещается больше гостей, чем в обычных квартирах», - говорит Марина Борзых, заместитель руководителя департамента недвижимости ГК «ПРОМИНГРУПП». Кстати, в подобных помещениях отличная акустика, поэтому такие квартиры подходят для любителей музыки.
Неоспоримый плюс квартир-студий в экономклассе - относительно низкая цена. При одинаковой стоимости квадратного метра площадь обычных «однушек» больше, и в результате стоят они дороже, чем студии.
Главный же недостаток студий – невозможность уединиться. «Они все-таки рассчитаны на одного человека или пару без детей со схожим временным ритмом», - отмечает Леонард Блинов, директор по маркетингу компании Urban Group.
Так как студия – это единое пространство, вся квартира может легко пропитаться, например, ароматами жареной рыбы, готовящейся на плите в кухонной зоне, а спокойному сну сможет помешать звук телевизора. И если с запахами еще может помочь хорошая вытяжная система, то проблема звуков в общем-то не решаема.
Еще одна проблема студий, кроящаяся в их планировке, – сквозняки. «Придется устанавливать хорошую систему вентиляции и кондиционирования, - советует Алексей Кизий, коммерческий директор ОАО «Проектно-Строительное объединение № 13», а это, естественно, дополнительные расходы. Без подобной системы не обойтись и курильщикам, ведь в студиях не уйдешь курить на кухню. Можно, конечно, курить на балконе или на лоджии, но во многих студиях они отсутствуют.
Портрет покупателя
Особенности квартир-студий определяют круг их покупателей. У такого типа жилья ограниченная целевая аудитория - одинокие люди и молодые пары без детей, - считает Олеся Мандзяк, руководитель департамента элитной недвижимости компании Delta estate. Покупатели студий обычно отличаются активной жизненной позицией, успешно строят карьеру и при этом, естественно, редко сидят дома.
По мнению Екатерины Симоновой, генерального директора компании Bonton Realty, студии покупают ради экономии и увеличения полезной площади за счет отсутствия стены между кухней и комнатой. Поэтому многие молодые семьи выбирают студию, так как у них пока не хватает денег на иную жилплощадь.
Что любопытно, по наблюдениям Алексея Кизия («Проектно-Строительное объединение № 13»), подобные проекты пользуются неплохим спросом и у людей пенсионного возраста, так как небольшая площадь студий позволяет сэкономить на коммунальных платежах и упрощает уход за квартирой.
Приобретают студии и «традиционные» для такого жилья покупатели - представители творческих профессий и богемы. «Они используют квартиры одновременно как художественную мастерскую, студию звукозаписи и концертную площадку и обычно выбирают более просторные варианты», - говорит Алексей Харитонов, директор по реализации и маркетингу «ЮИТ СитиСтрой». Их привлекает возможность реализации дизайнерских замыслов и «тусовочность» подобных проектов.
«Если же говорить о квартирах-студиях элитного и бизнес-классов, то они предназначены для людей, ценящих свободное пространство и отчасти минимализм. Их, как правило, приобретают в качестве дополнительного жилья. Такие предложения могут быть актуальны для менеджеров высшего звена или владельцев компаний, обладающих загородным особняком», - говорит Екатерина Симонова (Bonton Realty). И еще их покупают молодые бизнесмены, часто бывающие в командировках, либо предприниматели из других городов. Они выбирают студии неподалеку от своего офиса или офиса партнера, чтобы не тратить время на дорогу и стояние в пробках.
Еще одно предназначение студий – их приобретают, чтобы сдавать экспатам: «История студий в зарубежных странах насчитывает без малого 100 лет, поэтому данный формат жилья для иностранцев привычен и хорошо понятен», - уверяет Дмитрий Халин (IntermarkSavills). Важно только, чтобы квартира была в отличном состоянии и центре города.
Студии в Москве и в Подмосковье
Сегодня на российском рынке предлагается два варианта студий: «Первый – это малогабаритные квартиры в домах экономкласса, а второй – квартиры с большой площадью в домах бизнес-класса», - говорит Сергей Матвеев («Желдорипотека»).
«У большинства застройщиков под названием «квартира-студия» скрываются квартиры меньшей площади, чем стандартные однокомнатные», - отмечает Роман Семчишин, коммерческий директор компании TEKTA GROUP. По данным Александра Зиминского, директора департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty, бюджетные варианты предлагаются в площадях 22-35 кв. м. «В экономклассе средняя площадь квартиры-студии примерно 30 кв. м, но встречаются и предложения около 20 квадратов, - сообщает Леонард Блинов (Urban Group), - но, по-моему, минимальный размер студии, при котором жизненное пространство комфортно для проживания, – 26-27 кв. м».
«В домах повышенной комфортности застройщики очень редко проектируют квартиры студии, их мало и расположены они преимущественно на 2-3 этажах, чтобы тем самым повысить ликвидность непопулярных этажей», - поясняет Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт». Подобное предложение сосредоточено в престижных районах. В домах бизнес-класса площадь студий обычно от 50 до 80 кв. м, а в домах премиум-класса - от 60 до 130. Самые востребованные в этих форматах - объекты площадью 80 кв. м.
Что касается цен, то, по мнению большинства экспертов, квартиры-студии стоят столько же, сколько и аналогичное по площади жилье традиционного формата. «Так, в Москве средняя стоимость квадратного метра в студии экономкласса - 3 900 долларов США, бизнес-класса — от $6 500 долларов, а в элитном сегменте нижняя планка $10 000», - рассказывает Александр Зиминский (Penny Lane Realty). По данным Дмитрия Халина (IntermarkSavills), в премиум-классе цены метра могут доходить до $12-18 тыс. А средняя стоимость квадратного метра в студиях столицы, по сведениям Оксаны Дивеевой (Blackwood), - $7 300 долларов США.
Естественно, в Московской области цены ниже: «Стоимость подмосковных студий начинается от 1 950 000 руб.», - сообщает Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость»), а это значит, что квадратный метр в экономклассе стоит в среднем 50-70 тыс. руб., т.е. около 2 тыс. долларов США.
И большинство квартир-студий, как отмечает Юлия Гераськина (Est-a-Tet), сегодня представлено именно в Подмосковье и не только в проектах масштабной комплексной застройки, но и в рамках малоэтажных жилых комплексов.
В столице же проекты, где предлагаются классические студии, единичны и в основном сосредоточены в бизнес-классе. «Таких проектов не более 10. Например, ЖК «Магнолия парк», «Маршал», микрорайон «Царицыно», «Резиденция Знаменка», Manhattan Нouse и др.», - говорит Оксана Дивеева (Blackwood).
В элитном сегменте квартиры-студии предусмотрены, например, в ЖК «Садовые Кварталы» в Хамовниках. «Общее количество объектов с квартирами-студиями в данном сегменте и на первичном, и на вторичном рынке не превышает 30 предложений», - свидетельствует Карен Мелконян (EliteCenter).
Что предлагают
Из подмосковных проектов, предлагающих подобные квартиры, - ЖК «Новосходненский» (Химки, мкр. Сходня), отличающийся собственной развитой инфраструктурой (детский сад на 150 мест, начальная школа, парк с бассейном, торговый центр, фитнес-клуб, паркинг и т.д.) и удачным расположением на берегу реки. Здесь предлагаются таунхаусы, традиционные квартиры и студии площадью от 27 до 33 кв.м. «В каждой квартире-студии есть балкон, а в самых больших – кладовые. На старте продаж их можно было приобрести за 1,6 млн руб., а сейчас, когда идет монтаж домов второй очереди строительства, студии стоят около 1,9 млн руб.», - рассказывает Леонард Блинов (Urban Group).
Также можно выделить ЖК «Одинцовский парк» (г. Одинцово, 8 км от МКАД по Минскому шоссе), относящийся к бизнес-классу. «Это проект комплексной застройки из 11 монолитно-кирпичных корпусов. Он воплощает концепцию «город в городе», т.е. предлагает своим жителям хорошую собственную инфраструктуру - школу, детский сад, торгово-развлекательный центр и т.п. Стоимость квартир-студий в этом ЖК начинается от 1 641 000 руб., и уже в первый же день открытия продаж корпуса 4 (вторая очередь застройки) было продано 28 объектов данного формата», - сообщает Юлия Гераськина (Est-a-Tet).
Ирина Кирсанова, директор службы маркетинга УК «Пересвет-Инвест», приводит в пример проекты компании «Интер-Союз» в Подмосковье, где предлагают студии площадью от 21 кв.м - «Молодежный Город'Ок», «Город'Ок Пирогово», «Королевский Город'Ок», «Город'Ок Мальцево». Например, в проекте «Молодежный Город'Ок» (10 км от МКАД по Ярославскому шоссе) покупателям предлагаются студии площадью 21; 43; 64,5 кв.м. Высота потолка: цокольного этажа — от 3 м, 1-3 этажа — от 2,8 м, мансарды — 4,5 - 5 м. Жилье свободной планировки, то есть в подобных проектах возможно создать даже двухэтажные квартиры (с мансардой). Например, в 3-м корпусе 21-метровую квартиру-студию можно купить по цене от 1 млн 344 тыс. рублей (в цокольном этаже) до 2 млн 142 тыс. (в мансарде).
Если же обратить взгляд на Москву, то одним из самых бюджетных вариантов, предлагающих квартиры-студии, будет ЖК «Холмогоры» (СВАО, Холмогорская улица, вл. 2) или «Дом на Бабушкинской», как его называют покупатели. Это монолитный 12-этажный дом с подземно-наземным паркингом и благоустроенной придомовой территорией. Объект достроен, выдаются ключи. «Но пока еще здесь можно приобрести квартиры-студии метражом от 65 до 120 кв. м стоимостью от 115 000 руб. за квадратный метр», - рассказывает Алексей Харитонов («ЮИТ СитиСтрой»).
В бизнес-классе Оксана Дивеева (Blackwood) выделяет проект Manhattan Нouse, где можно приобрести квартиры-студии площадью 33-50 кв. м стоимостью от 5 600 до 7 050 долл. /кв. м. А Екатерина Симонова (Bonton Realty) обращает внимание на жилой комплекс The Loft, расположенный в зданиях бывшей фабрики кожевенных изделий 1869 года постройки. Сейчас здесь идет реконструкция с сохранением исторического облика фасадов и внутренних стен из красного кирпича. Покупателям предлагаются 150 апартаментов площадью от 30 до 230 кв. м.
Среди элитных студий, по мнению Карена Мелконяна (EliteCenter), наибольшего внимания заслуживают студии в клубном доме по адресу 2-й Зачатьевский пер., 11 и объект в ЖК Barkli Plaza на Пречистенской набережной, 17. Первый вариант – это квартира площадью 53 кв. м на 4-м этаже, из окон которой открываются виды на Зачатьевский монастырь. Стоимость данного предложения - 1,5 млн долл. США. Второй вариант – очень светлая квартира площадью 81 кв. м на 5-м этаже комплекса (выше только пентхаусы). «Одна из стен здесь полностью стеклянная и открывает захватывающий вид на Москву-реку, проплывающие по ней кораблики и «Красный Октябрь», - рассказывает эксперт. А стоит это великолепие 2 089 664 долл. США.
Ну и всегда есть возможность купить квартиру со свободной планировкой и превратить ее в студию. Такие квартиры площадью до 100 м кв. можно купить, например, в ЖК «Да Винчи», ЖК «Акварели», ЖК «Искры Радости», ЖК «Мос-Анжелес» и др. В последних двух объектах предлагаются студии площадью от 40 до 132 кв. м и квартиры смешанного типа, где гостиная объединена с кухней, а спальня (или кабинет, или детская) изолированы.
В Подмосковье квартиры свободных планировок, подходящие под оформление студии, предлагаются, например, в новом микрорайоне в поселке Зеленоградский в 30 км от Москвы в Пушкинском районе, недалеко от станции Зеленоградская. «Современный малоэтажный жилой комплекс состоит из 5 трехэтажных корпусов, выполненных по монолитной технологии, каждый из которых рассчитан на 48 или 96 квартир. Под студии можно использовать одно- и двухкомнатные квартиры площадью от 33 до 46 кв.м», - рассказывает Юлия Гераськина (Est-a-Tet). А стоимость данного жилья начинается от 1 468 000 руб.
Резюме портала www.metrinfo.ru
Квартиры-студии, в которых кухня и жилое пространство не разделены стеной, – относительно новый формат жилья на российском рынке, ему не более двух десятков лет, но он уже завоевал определенную популярность и нашел своего покупателя. В экономклассе такие квартиры чаще приобретают свободные молодые люди и семьи без детей, и для них данный формат в силу меньшей площади и меньшей стоимости – прекрасная возможность обзавестись жильем, обладая небольшим капиталом. В классах же бизнес и премиум студии – находка для бизнесменов, в основном проживающих за городом, приезжих предпринимателей и творческих деятелей, ведь данный формат позволяет получить желаемое по оптимальной цене.