Рынок недвижимости - итоги 2011 года: рост цен на уровне инфляции, старт новых ЖК, предпочтения новостройкам по принципу «все включено». Покупок квартир по ипотеке стало больше

Дата: 27 декабря 2011 | www.metrinfo.ru

Главное достижение рынка недвижимости столичного региона в 2011 году – стабильность: во всех его сегментах не отмечено ни резких скачков цен, ни заметных провалов. Пережив непростые годы, застройщики стали выводить на рынок новые проекты, которые продемонстрировали неплохие продажи.

Основные тенденции 2011-го
2011-й год уходит в прошлое - на календаре последняя неделя декабря. Олег Репченко, руководитель Аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», комментируя итоги уходящего 2011 года, отметил, что он оказался богатым на события, которые, казалось бы, должны были серьезно сказаться на рынке недвижимости столичного региона и привести к росту цен.

Первое – это выборы. Вспомним, что в предвыборные периоды цены обычно росли и очень заметно: люди, опасаясь возможных перемен, активно покупали квартиры. Недвижимость воспринималась ими как надежный актив, лучшее средство для сохранения сбережений.

В уходящем году также сокращалось предложения на рынке новостроек Москвы из-за пересмотра инвестконтрактов, заключенных при предыдущем мэре, что тоже вроде бы могло повлиять на цены. Следующий момент – многие участники рынка ожидали, что на ценовую картину воздействуют и планы по присоединению новых территорий к Москве. Стоит вспомнить и об оживлении инвесторов, которые осенью активно скупали жилье бизнес-класса, переводя, таким образом, деньги из фондового рынка в недвижимость. Да и общая атмосфера ожидания «второй волны кризиса» по идее способствовут тому, что люди «убегают» от денег и вкладывают их в недвижимость.

В результате все перечисленные факторы, да еще собранные в «букет», должны бы были привести к значительному подорожанию недвижимости в столице. Однако этого не случилось. Если смотреть на статистику, обращает внимание Олег Репченко, то видно, что 2011 год показал практически такие же результаты, как и предыдущий. Прирост цены квадратного метра жилья составил порядка 10%, что примерно соответствует годовому уровню инфляции.

На протяжении года цены практически топтались на месте, демонстрируя незначительную динамику то в одну, то в другую сторону. Немного больше цены выросли в начале осени. Но уже к концу зимы застройщики на первичном рынке объявили о новогодних скидках, что фактически вернуло цены на летний уровень. При этом вторичный рынок не показал каких-то новых трендов, а объем сделок остался на уровне 2010 года. Судя по предварительным итогам, на рынке строящегося жилья объемы ввода новостроек также окажутся на прошлогоднем уровне. «Хорошо это или плохо? По-моему – хорошо, так как рынок недвижимости демонстрирует стабильность. А при таком развитии ситуации больше людей смогло решить свой жилищный вопрос. Кого такое состояния рынка не устраивает, так это спекулянтов и авантюристов которые за докризисные годы привыкли зарабатывать на сверхприбыльности вложений в недвижимость и надеялись, что и впредь так будет. Вот их и настигло разочарование», - резюмирует эксперт.

Московский рынок: в цене жилая среда
Интерес покупателей направлен в сторону крупных жилых комплексов, причем как на рынке дорогого жилья, так и менее пафосного. Например, у обеспеченных клиентов пользовался успехом ЖК «Садовые кварталы», который представляет собой сформированную жилую зону с несколькими домами одного уровня. «Именно этот формат жилья становится модным трендом», - говорит Евгения Коростелева, генеральный директор Bonton Realty. В числе самых интересных проектов элитного рынка - квартал класса Deluxe в Хамовниках - Knightsbridge Private Park, его презентация состоялась в ноябре. Открылись продажи и в «Скуратов Хаус» (Хамовники), и на Остоженке «Barkli Virgin House» и «Barkli Park».

Из проектов демократичного ценового сегмента эксперты отметили новые проекты компании «Пионер» - жилой квартал LIFE-Волжская на юго-востоке столицы – это шесть монолитных корпусов и квартал LIFE-Сходненская на Северо-западе (четыре корпуса серии П-44Т). Это тоже целые «острова» в городе, где представлен не один дом, а несколько, объединенных единой архитектурной идей и инфраструктурой.

Останавливаясь на подобных объектах, покупатели проявляли разборчивость. Как подтвердила Ирина Постовалова, заместитель генерального директора компании Дон-Строй Инвест, люди тщательно изучали объекты, требовали полную информацию о них, задавали вопросы о таких деталях строительства, инженерного обеспечения, отделки, о которых до кризиса никто и не задумывался. «Девелоперам приходится прорабатывать проекты, повышать качество материалов и оборудования предлагать привлекательные программы покупки, связанные с ипотечным кредитованием и другими возможностями», - резюмирует эксперт.

В Московской области стартуют новые проекты
В 2011 году Подмосковье в очередной раз стало самым застраиваемым российским регионом. «До конца в Подмосковье планируется сдать в эксплуатацию примерно 7,5 млн кв. м жилья: 5 млн кв. м многоэтажек и 2.5 млн кв. м малоэтажных индивидуальных домов», - говорит Надежда Осьмак, маркетолог ГК «ГородОК». Причем доля «малоэтажки» увеличивается. «На конец октября 2011 года в Московской области реализовалось более 30 таких проектов», - уточняет эксперт.

Тенденция, которая отмечается на рынке не первый год – смещение спроса из Москвы, где ощущается нехватка проектов недорогого жилья, в ближайшее Подмосковье. По словам Антона Скорика, генерального директора «МОРТОН-Инвест», также трендами на первичном рынке Подмосковья стало: увеличение доли комплексной застройки до 80%; возвращение на рынок инвесторов - крупных пакетных и частных; рост популярности ипотеки, как одного из реальных инструментов увеличения спроса. Эксперт считает, что как минимум два проекта «Мортона» 2011-го года стали знаковыми для Московской области. Это микрорайон «Завидное», в городе Видное Ленинского района, предусматривающий строительство 300 тыс. кв.м. качественного и доступного жилья со всей необходимой инженерной и развитой социально-бытовой инфраструктурой. «Это больше, чем в городе было построено с 2005 года», - говорит эксперт.

Лидеры жилищного строительства и спроса - Красногорский район, городские округа Балашиха, Химки, Железнодорожный. Особенно популярны у покупателей бюджетные варианты, то есть, квартиры площадью до 40 кв.м. стоимость которых не превышает 2-2,5 млн. рублей в ближнем Подмосковье, и, по возможности, с ремонтом», - отмечает Сергей Матвеев, директор московской региональной дирекции компании ЗАО «Желдорипотека».

Загородный рынок ждет новых ориентиров
Расширение Москвы за счет присоединения к городу юго-запада Московской области, в 2011 году еще незначительно сказалось на загородном рынке по Киевскому и Калужском шоссе, - территориях, которые частично поменяли статус с подмосковного на столичный. Однако, Ирина Калинина, руководитель отдела загородной недвижимости агентства TWEED, считает, что будущее этих земель пока вызывает много вопросов, на которые сложно ответить. Пока нельзя заявить однозначно, что расширение Москвы серьезно отразилось на продажах или на ценах, но никто не знает, как будут развиваться события в дальнейшем. «В некоторых поселках девелоперы приостанавливают продажи, не объясняя причин», - отмечает эксперт.

Другие тренды, которые имели место на загородном рынке – это сокращение площадей домов и размеров участков. По словам Дмитрия Котровского, управляющиего по продажам жилого комплекса с образовательно-спортивной инфраструктурой «Олимпийская деревня Новогорск», если раньше покупатели ориентировались на участки по 35-40 соток, то в последний год в среднем берут по 20 соток. При этом самая востребованная площадь дома – 200 кв. м., а не 280-335 кв.м., как это было раньше. Еще один «нюанс»: несмотря на то, что эксперты неоднократно предрекали такому формату как «участки без подряда» скорую кончину, в 30-километровой зоне от Москвы, их очень много и постоянно появляются новые.

Рост цен на уровне инфляции
Что касается вторичного рынка Москвы, то мнению Ольги Марковой, маркетолога компании «Пересвет-Инвест», он был весьма стабилен. На вторичном рынке за 11 месяцев значимый рост отмечался только в ноябре (+3,5%), и, возможно, будет наблюдаться в декабре. За 11 месяцев стоимость квадратного метра в долларах не изменилась, в рублях выросла всего лишь на 3,3%. По данным Дмитрия Котровского («Олимпийская деревня Новогорск»), в среднем прирост цен на вторичном рынке составил 6-12 %, если не брать в расчет ЦАО. «Однушку» в панельном доме на юге, юго-востоке Москвы дешевле чем за 4-5 млн руб. уже не купишь», - констатирует эксперт.

Цены на первичном рынке вели себя по-разному, так как они во многом зависели от стадии строительства объектов. Например, Евгения Коростелева, (Bonton Realty) рассказала, что в ЖК бизнес-класса «Виноградный» в Измайлово, рост средневзвешенной цены составил более 50%. «Но, это, скорее, исключение из правил, так как средний рост цен на реализуемые нами объекты составил 10-15%», - уточняет эксперт.

По словам Антона Скорика («МОРТОН-Инвест»), цены на квартиры в ближайшем Подмосковье за год выросли в среднем на 9-12%. Конкретно, на объектах компании «Мортон» за год рост цен составил от 10% до 35- 40% и выше. Например, средний рост цен в «Солнцево-Парке», который компания строит в 9 км от МКАД по Боровскому шоссе на территории «Новой Москвы», за 11 месяцев 2011 года с учетов всех реализуемых корпусов, включая выводимые на начальной стадии строительства, составил 34%. Наиболее активно метры дорожали на фоне известия о расширении границ Москвы и вхождении проекта в состав присоединяемых территорий. Похоже. что этот проект по итогам года станет и одним из лидеров по количеству реализованных квартир. Ежемесячно в «Солнцево-Парке» продавалось в среднем 150 – 180 квартир, а в октябре здесь было реализовано 220 квартир. Цены на жилплощадь в ЖК «Бутово Парк» выросли на 41,7%. За год «Мортон» полностью построил здесь 7 корпусов и еще 11 находятся на разных стадиях строительства.

Цены в проектах ГК «ГородОК», которая строит сеть доступного жилья «Оквиль» в разных городах Подмосковья, тоже менялись в зависимости от стадии строительства. По словам Надежды Осьмак (ГК «ГородОК»), стандартное увеличение стоимости квадратного метра при переходе на новый этап строительного цикла составляло 5 тыс. руб. В октябре 2011 года компания модернизировала систему ценообразования. Теперь стоимость квартиры незначительно увеличивается через равные промежутки времени, что позволяет потребителю самому выбирать, по какой цене он будет покупать квартиру

А Сергей Матвеев (ЗАО «Желдорипотека») заявил, что цены по объектам компании не менялись ввиду того, что по новым объектам реализация началась лишь во второй половине года, а по объекту ЖК «Горки-Фаворит» в Одинцовском районе остались квартиры больших площадей, по которым ажиотажного спроса нет.

На загородном рынке, по словам Юлии Севериненко, генерального директора компании «ЗемАктив»: несмотря на стабильный рост спроса, в 2011 году значительного роста цен на участки в поселках экономкласса не произошло. Весь год цены топтались на месте, и лишь в некоторых проектах медленно поднимались. С начала года в Подмосковье, по данным «ЗемАктив», рост цен в коттеджых поселках сегмента экономкласс составил порядка 7-10%. По данным компании Atlas Development – девелопера коттеджного поселка «Никольские озера», за рассматриваемый период среднерыночный рост цен составил порядка 4%.

Журнал www.metrinfo.ru попросил представителей компаний рассказать, чем им запомнился этот год.

Ирина Постовалова, заместитель генерального директора ЗАО Дон-Строй Инвест:
По итогам 11 месяцев мы реализовали более 64 400 кв. м жилья. Около 23% сделок прошли с привлечением ипотечных кредитов, что для жилья класса «бизнес» и выше является совсем немалой долей. В предыдущие годы этот показатель никогда не превышал 10% в общем объеме наших продаж.

27 декабря открываются продажи в клубном доме SMOLENSKY DE LUXE - это первый из четырех проектов в этом сегменте, которые планируем вывести на рынок в течение года. Кроме того, приступили к активному строительству жилого комплекса класса Premium на западе Москвы, у природного заказника Долина реки Сетунь, продажи квартир в котором также будут открыты в следующем году.

Владимир Киреенко, генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»:
В 2011 г. общая площадь возводимых компанией объектов составила 515 тыс. кв. м. Были сданы три корпуса ЖК «Янтарный город» в Миниполисе Строгинский и три корпуса в Миниполисе Радужный (г. Видное). Общая площадь построенных объектов составила более 122 тыс. кв.м.

В 2012 году «Сити-XXI век» продолжит строительство ЖК «Альбатрос», ЖК «Подсолнухи» и нового учебно-лабораторного корпуса Московского института электроники и математики (Миниполис Строгинский), Миниполиса Самоцветы (г. Люберцы), Миниполиса Радужный - 4,5,6 очереди, жилых домов «Бенуа» и «Левитан» (г. Красногорск).

В компании утверждена бизнес-стратегия до 2017 года, которая предусматривает в том числе и выход в сегмент мало- и среднеэтажного строительства. Приоритетом остается многоквартирная жилая недвижимость в Москве и реализация Концепции «Миниполис».

Евгения Коростелева, генеральный директор Bonton Realty:
В этом году случилось знаковое событие - компания «Поток Бесконечность» принадлежащая Сергею Полонскому, впервые заключила эксклюзивный договор на реализацию одного из объектов с группой компаний «НДВ-Недвижимость», в состав которой входит агентство Bonton Realty. Объект бизнес-класса «Дубровская слобода» долгое время числился в долгостроях, однако благодаря действиям нашей группы компаний строительство объекта продолжается быстрыми темпами и первый корпус готовится к сдаче уже в 1 квартале 2012 года.

Антон Скорик, генеральный директор «МОРТОН-Инвест»:
Если в 2010 году ГК «Мортон» ввела в эксплуатацию 560 тыс.кв.м., то по итогам 2011 года компанией будет сдано 800 тыс.кв.м. жилья. Это микрорайон «Щитниково» («Янтарный») на 241 тыс.кв.м. жилья и 30 мкр в Балашихе, где помимо 480 тыс.кв.м. жилья мы построили два детских сада и школу.

Кроме того компания построила и ввела в эксплуатацию более 200 тыс. кв.м. жилья, детский сад и котельную в мкр. «Катюшки» в Лобне; построила первую очередь из 10 домов и два корпуса второй очереди микрорайона «Солнцево-Парк», который в этом году вошел в состав «Новой Москвы», всего за год построила 7 корпусов микрорайона «Бутово Парк» и начала возводить здесь еще 10 домов; завершила строительство нескольких корпусов в мкр. «1 Мая». Также в 2011 году были построены и введены в эксплуатацию жилые комплексы в Москве, на ул. Лечебная, и в Малаховке.

Мы ввели пять детских садов на 700 мест, школу на 1100 учащихся, открыли центры развития творчества.

Сергей Матвеев, директор московской региональной дирекции компании ЗАО «Желдорипотека»:
В 2011 году компания вывела на рынок два объекта в Московской области. В июне 2011 года началась реализация квартир в монолитно-кирпичном ЖК «Новоивановский», расположенном в двух километрах от МКАД по Минскому шоссе. А в августе 2011 года - ЖК «Орион», строящийся в микрорайоне 17 города Мытищи. Продажи в данном объекте начались на этапе монтажа 3-4 этажей.

Дмитрий Котровский, управляющий по продажам жилого комплекса с образовательно-спортивной инфраструктурой «Олимпийская деревня Новогорск»:
Главный результат этого года - жилой комплекс «Олимпийская деревня Новогорск» к настоящему моменту практически весь реализован. Осталось продать около 11% от общего объема жилья. Это впечатляющие результаты для проекта такого масштаба, который стартовал в самый разгар кризиса в 2009 году без привлечения заемных средств.

Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив»:
В 2011 году наша компания вывела вторые очереди сразу трех коттеджных поселков — «Анютины Глазки», «Алешкино» и Sosnovka Park. По итогам года в новых проектах было продано 50% имеющихся участков. Например, если в первой очереди поселка Sosnovka Park покупателям предлагались исключительно «участки без подряда», то во второй – упор будет сделан на участки с подрядом. Минимальная цена такого продукта – 2,6 млн руб. Кроме этого наша компания приняла решение инвестировать средства в строительство домов. Сейчас на территории поселка выставлены на продажу готовые дома.

Евгений Швец, генеральный директор «Дмитров-ка»:
В 2011 году портфель девелоперской компании «Дмитров-ка» составил 10 коттеджных поселков эконом и бизнес-класса, сосредоточенных на Дмитровском направлении Подмосковья. Актив компании пополнился новыми проектами – это коттеджные поселки «Лесной островок, «Мелихово Лесное», Forest Village и «Аква Форест». Все работы по развитию поселков «Дмитров-ка» ведет за счет собственных средств. Общий объем инвестиций в развитие поселков в 2011 году составил более 200 млн. руб. За период январь-декабрь 2011 года на объектах компании было зафиксировано более 150 сделок, а динамика продаж в 2011 году увеличилась на 25% относительно аналогичного периода прошлого года.

Прогноз от аналитика
Подведя итоги года, хочется заглянуть вперед и узнать хотя бы вкратце, что нас ждет впереди. Metrinfo.ru попросил Олега Репченко, руководителя www.irn.ru в нескольких словах рассказать о перспективах рынка.

Каких-то разительных изменений, которые могут произойти на рынке недвижимости в 2012 году, я не вижу. Итоги 2011 года показали, что у людей нет денег, чтобы покупательский спрос на жилье в столичном регионе значительно вырос. Больших денег нет и в экономике, чтобы вкладывать их в недвижимость. Вместе с тем стабильный спрос обеспечен, так как люди нуждаются в улучшении жилищных условий. Спрос поддерживает рынок снизу и не дает ценам упасть. Поэтому есть основания прогнозировать, что цены, скорее всего, не изменятся, а если и подрастут, то на уровне инфляции, порядка 10%. Мы будем продолжать наблюдать, как цены будут дергаться на месте. На языке фондового рынка это звучит как «боковый» тренд: четких предпосылок для роста нет, однако цены не стоят на месте, а незначительно склоняются то в одну, то в другую сторону. Так что в следующем году, скорее всего, на рынке будет преобладать стабильность. И это хорошо, так как и впредь позволит людям без какой-то спешки и надрыва решать свои жилищные проблемы.

Полностью с прогнозом аналитика вы можете познакомиться на портале www.irn.ru в статье «Будет ли недвижимость "тихой гаванью"?»

Купить квартиру в новостройке: предложения наших партнеров

Новостройки Москвы и Подмосковья: полная база объектов

Нужна квартира в новостройке? Акция декабря: покупая квартиру в Москве, получаете квартиру у моря в подарок! Все акции>>

ЖК "Золотой Треугольник"

ДОМ ПОСТРОЕН Квартиры свободной планировки, ЗАО 5 мин.пеш. м.Славянский бульвар и м.Пионерская
Цена: от 135 000 руб./кв.м РАССРОЧКА
Тел: (495) 785-48-59