О том, что приобретение квартиры «на котловане» - дело рискованное, всем известно давно и хорошо. Опасности, подстерегающие покупателя, тут самые разнообразные: от «невинного» затягивания сроков строительства до банкротства застройщика, когда заплаченные за квартиру деньги пропадают, а их бывшие владельцы пополняют собой ряды обманутых дольщиков. А где риск – там и поле для работы страховых компаний (СК). Потенциальных потребителей много, они довольно платежеспособны, раз уж на квартиру собрать деньги сумели.

Что и как предлагают страховщики для подобной категории клиентов – в этом разбирался «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru».

Узок их круг…
Первое, что сразу бросается в глаза при рассмотрении проблемы – весьма небольшое количество СК, предлагающих подобные услуги. По оценкам экспертов, для их пересчета хватит пальцев руки – это притом что всего на страховом рынке работают сотни компаний, и несколько десятков из них вполне заслуживают эпитета «крупные».

Также примечательно, что до сих пор не появилось единого, общепризнанного названия данного продукта – на сайтах СК можно встретить формулировки вроде «страхование от банкротства застройщика или невыполнения им обязательств», «страхование объектов незавершенного строительства и инвестиций в недвижимость», «страхование долевого строительства». Сравним, к примеру, с автомобильными ОСАГО и КАСКО – термин общеупотребимый, его знают все.

В чем тут дело? Объяснения, полученные нами от специалистов, сводились к хрестоматийному «темна вода во облацех». «Вероятность наступления страхового случая невозможно просчитать, риски при этом носят политический и непредсказуемый характер, поэтому российские страховщики и западные перестраховщики, как правило, не заключают такие договоры, - говорит Александр Агапов, директор дирекции имущественного страхования СК «МАКС». – Наша компания в свое время активно страховала дольщиков, однако практика показала, что вероятность страхового случая (особенно если застройщик знает о договоре) очень высока, и мы были вынуждены отказаться от такого страхования».

«Для работы с такими рисками страховщику необходимо располагать штатом высококлассных андеррайтеров с многолетним опытом работы как на рынке строящегося жилья, так и на рынке страхования кредитных рисков, - полностью соглашается Виталий Ус, директор центра страхования финансовых рисков СК «РОСНО». – Также нужно иметь статистику возникновения негативных событий за несколько лет и располагать необходимыми финансовыми показателями деятельности и высокой финансовой устойчивостью». Эксперт также обращает внимание на различные специфические черты ведения строительного бизнеса: в частности, проект может быть остановлен по причине выявления разного рода нарушений в ходе инициированной прокурорской проверки. Также может оказаться, что необходимая разрешительная и проектная документация не оформлены надлежащим образом.

В общем, как отмечает Виталий Ус, большинство СК стараются не работать с данными рисками. «Исключением могут стать объекты, которые возводятся в составе комплекса жилых зданий, часть из которых уже в высокой степени готовности, - говорит он. – Также может быть рассмотрен вариант, когда застройщик произвел серьезные вложения в коммуникации, инфраструктуру вокруг возводимого объекта, имеет на руках необходимую документацию».

Дмитрий Волокитин, начальник департамента страхования имущества и ответственности ОСАО «Россия», обрисовывает еще одну ситуацию, при которой СК все-таки берутся за этот вид страхования. «Зачастую это предлагают страховщики, аффилированные с крупными застройщиками – в таком случае договор страхования выступает либо в качестве маркетингового хода, либо как составная часть оплаты самой квартиры», - говорит эксперт.

Страхуем риски: квартиры нет вообще…
Главная неприятность, от которой хотят защититься покупатели – это ситуация, когда приобретенную квартиру они не получают вовсе. Причины наступления подобного, изъясняясь языком профессионалов этого рынка, «страхового события» могут быть самыми разными. «В частности, это может быть нанесение ущерба самому возводимому объекту в результате воздействия различных факторов, - перечисляет Виталий Ус («РОСНО»). – А также риски юридического характера – такие как двойная продажа или прекращение деятельности подрядчиков и субподрядчиков».

Как обращает внимание Борис Шаронов, директор департамента рисков компании НСКА (Национального страхового и кредитного агентства), страхователем (т.е. клиентом СК) при заключении подобного договора может выступить как физическое лицо (дольщик), так и юридическое лицо (компания-инвестор). Страховое покрытие распространяется на финансовые средства, внесенные страхователем, – вне зависимости от того, какой тип договора заключался между продавцом и покупателем квартиры, лишь бы он не противоречил действующему законодательству.

…или сорваны сроки
Люди, хотя бы немного знакомые с рынком новостроек, прекрасно знают о другой возможной напасти – срыве сроков строительства. Этот риск, конечно, не такой ужасный, как описанные в предыдущей главе (свою квартиру покупатель в конечном итоге получает), зато куда более вероятный: задержки ввода объектов происходят повсеместно. Кажется, они уже стали на нашем рынке правилом, а исключением как раз является ситуация, когда все сдается точно в срок… И что же: если у покупателя в контракте с застройщиком записано, что объект должен быть введен в строй, например, 1 февраля 2012 года, – уже 2 февраля можно обращаться к СК за страховкой?

Конечно, нет: страховщики тоже не первый день на земле живут и знают о нравах, царящих в строительном мире. Быть чрезмерно пунктуальным для них – верный путь к разорению. «В любом случае, в договоре страхования будет присутствовать период ожидания, т.е. время, отводимое на завершение процесса строительства при его задержке, - говорит Виталий Ус («РОСНО»). – Это нормальная практика для строительства, т.к. на сроки влияет масса факторов. Также некоторое время отводится на то, что претензии страхователя будут удовлетворены застройщиком». И только если этого не произойдет – тогда страховое возмещение выплатит СК.

Борис Шаронов (НСКА) рассказывает, что один из застройщиков-партнеров компании в конце 2011 года перенес сроки сдачи дома: покупатели должны были получить свои квартиры в IV квартале 2011 года, а теперь им придется ждать IV квартала 2012 года. Перенос связан с техническими проблемами с коммуникациями. У самой компании-застройщика 16-летний опыт работы в строительном бизнесе, более 150 тысяч квадратных метров построенных объектов в Московской области.

Тем не менее НСКА начало заниматься организацией выплат по страховкам компании «Радонеж» от рисков незавершенного строительства покупателям жилья в ЖК «Созвездие» (г. Ивантеевка, ул. Луговая, 2-я очередь). Все застрахованные покупатели квартир могут обратиться в страховую компанию с заявлением до 1 марта 2012 года и получить страховое возмещение в размере вложенных средств по договорам участия в долевом строительстве. В среднем квартира в комплексе стоила 2,5 млн руб.

Кстати, клиенты НСКА могут выбирать: или вернуть в полном объеме вложенные деньги уже сейчас, или продлить договор страхования. Если сроки вновь будут перенесены либо возникнут другие неблагоприятные обстоятельства, они получат свои деньги в следующем году.

Тарифное «разнообразие»
Естественный для потребителей вопрос о стоимости удовольствия вызвал у опрошенных нами экспертов разногласия. Максимальную цифру назвал Дмитрий Волокитин («Россия»): по его оценке, плата за такое страхование составляет от 2 до 15%. Последняя цифра уж очень велика: на вкус автора, она делает в принципе невыгодным приобретение новостройки. Если у покупателя есть такие деньги (вкупе с самой ценой квартиры, конечно), то проще заплатить их сразу продавцу и получить объект на вторичном рынке – уже готовый к проживанию, без юридических рисков и прочих «прелестей».

По счастью, другие наши спикеры называли более умеренные цифры. Так, по мнению Бориса Шаронова (НСКА), стоимость составляет 1-2% в год. «Названная цифра применяется, если объект должен быть сдан через год; если же планируемый срок сдачи больше, то пропорционально повышается и тариф, - поясняет эксперт. – Например, если квартира строится в Москве, стоит 4,5 млн руб., а передача ее дольщику планируется через два года, то страхование финансового риска обойдется дольщику в 45-90 тыс. руб. в год. Согласимся, это – не слишком много за спокойствие».

Сумма из договора, и не более того
Реалии страхования (в первую очередь автомобильного) познакомили потребителей с таким понятием, как «франшиза» - это когда застрахованный получает меньше, чем оценочная стоимость пострадавшего имущества. В страховании новостроек, как говорят эксперты, подобное условие обычно не применяется. «При наступлении страхового случая страхователь (дольщик) получает полное возмещение понесенных при заключении договора долевого строительства средств – в случае банкротства либо ликвидации застройщика, - говорит Дмитрий Волокитин («Россия»). – Возмещение части финансовых потерь предусматривается в случаях увеличения срока строительства. Размер возмещения здесь прописывается в договоре страхования и, как правило, привязан к размеру ставки рефинансирования».

С другой стороны, застройщик какое-то время (часто весьма немалое – на рынке строительства сроки вообще измеряются годами) «крутил» полученные от дольщика деньги – может быть, дольщику полагается за это полагается какая-то компенсация? Но – тоже нет. «В настоящий момент на страховом рынке нет продукта, который предусматривал бы выплату возмещения при страховании финансовых рисков дольщиков с процентами, - комментирует Борис Шаронов (НСКА). – Ущерб страхователя трактуется как денежная сумма, внесенная должнику (застройщику) по договору о привлечении финансовых средств. Проще говоря, застрахованный получит полностью все деньги, которые он заплатил застройщику, но никаких процентов сверху».

Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Страхование дольщиков никак нельзя назвать делом массовым. Не сильно любят его клиенты, не особенно рвутся развивать эту услугу и сами СК – боятся рисков, политической непредсказуемости и прочих «траблов», описанных выше. А поскольку договоров мало – и случаи выплат страхового возмещения тоже единичны.

Так что страховать или нет покупку новостройки – это дело действительно добровольное (сравним, для примера, с ипотекой), и каждый потребитель решает этот вопрос для себя индивидуально. Нам же хотелось дать лишь одну рекомендацию. Попытаться застраховать строящийся объект – это отличный способ выяснить подлинное финансовое состояние застройщика. Иными словами, даже если вы вовсе не собираетесь страховаться – все равно обратитесь с соответствующей просьбой в крупную и уважаемую СК. Если вам ответят согласием, да еще и предложат небольшой тариф – значит, данному застройщику можно доверять. Если же вы получите категорический отказ – делайте выводы сами.