Перепланировка квартир – ответы экспертов: возможен ли ремонт без права собственности, как расширить кухню, куда делись метры в новостройке

В нашем журнале есть традиционный жанр: эксперты комментируют конкретные жизненные ситуации. Эти истории мы собираем либо по разным тематическим форумам, либо из писем, которые нам сюда, в редакцию, присылают. Самые популярные темы для комментариев - ипотека и новостройки. А сегодня мы решили сделать подборку, посвященную перепланировкам и переустройству в квартирах.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
ЖК комфорт-класса «Семеновский парк 2» Семейный жилой комплекс. Рядом м. Семеновская. Действует льготная ипотека. В марте выгода до 1,3 млн рублей!
Реклама
Застройщик: АО СЗ АРЕМЗ. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Финансовые услуги предоставляет: АО Банк ДОМ.РФ. Полный список организаций, оказывающих финансовые услуги, а также полные условия предоставления кредита размещены на сайте rg-dev.ru. Подробные условия акций смотрите на сайте rg-dev.ru.

"ИПОТЕКА:
https://rg-dev.ru/promo/48/

Полная стоимость кредита от 3,784% до 5,998%,
Процентная ставка на льготный период от 0,01%,
Процентная ставка по окончании льготного периода 5%*,
Первоначальный взнос - от 20,01%;
Срок действия льготной ставки до 1 года;
Допускается продление/досрочное прекращение акции;
Расходы: премия по договорам страхования; на: проведение оценки залога, регистрационные действия, расчеты с контрагентом; иные расходы в связи с приобретением недвижимости и оформлением ипотеки.

Кредит предоставляется АО «Банк ДОМ.РФ» (генеральная лицензия Банка России № 2312 от 19 декабря 2018 г.). Условия кредитования на сайте domrfbank.ru.

* процентная ставка по ипотеке для IT – специалистов.

АКЦИЯ:
https://rg-dev.ru/promo/50/
Выгода до 1,3 млн рублей при покупке квартиры в ЖК «Семеновский парк 2»!
Праздничное предложение на квартиры с гардеробными в ЖК «Семеновский парк 2».

По случаю Международного женского дня компания «РГ-Девелопмент» подготовила предложение, которое несомненно понравится вашей второй половине. Акция распространяется на 8 квартир с гардеробными комнатами.

- Срок действия акции – до 31 марта 2024 г.
- Предложение распространяется на 8 квартир формата 3-комнатная евроквартира.
- Акция может быть прекращена досрочно.
- Акция не суммируется с другими предложениями.

Узнать подробности предложения и наличие квартир на сайте застройщика."

Можно ли начинать?
Купили новостройку без отделки. Сейчас документы находятся в стадии оформления, а нам не терпится начать ремонт. Можем ли мы начать процесс согласования до получения свидетельства о собственности?

Как это часто бывает, ответы «де-юре» и «де-факто» оказались разными…

Рассуждая строго юридически, ничего делать нельзя. Дело в том, что занимающийся вопросами перепланировки орган (в Москве – Жилищная инспекция) имеет дело только с собственниками или нанимателями жилых помещений. Покупатель квартиры, имеющий на руках какие-то инвестиционные контракты или иные подобные бумаги, с точки зрения чиновников Жилинспекции, оказывается никем.

«Свидетельство о собственности в данном случае является обязательным документом, - заявил «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Олег Сухов, адвокат «Юридического центра адвоката Олега Сухова». – В соответствии с п. 2 ст. 26 ЖК РФ, для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо должны представить правоустанавливающие документы – в виде подлинников или засвидетельствованных в нотариальном порядке копий».

Но есть и другой ответ. Хотя покупателям новостроек кажется, что полет их фантазии безграничен, на практике все делают в своих квартирах в общем-то похожие переделки. То, что придумали вы, наверняка реализовано уже в десятках объектов. Поэтому можно сделать какие-то наброски проектов и показать их знающим людям с вопросом: а реализуемо ли это? Если да – то делать проект и начинать работы. «На практике ремонт почти всегда начинают до оформления в собственность», - подтверждает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.

А Борис Леонтьев, генеральный директор компании «НДВ Проект Концепт», добавляет, что ознакомить с проектом необходимо управляющую домом компанию. Если ее специалисты убедятся, что все, что запланировано, получится узаконить, – вам разрешат начать ремонт квартиры.

Новый корпус в Stellar City в ЗАО Квартир бизнес-класса от 7,5 млн ₽. Потолки 3м, увеличенные окна, 60+ вариантов планировок
Реклама
от 7,5 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ БАСТИОН. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Куда делись метры?
У нас хорошая квартира в новом современном доме. В документах, выданных после завершения строительства, значится метраж – 125 кв. м. Сделали ремонт, узаконили его в установленном порядке. Пришел техник БТИ, померил – и мы получили бумаги о том, что теперь площадь нашей квартиры… всего 115 кв. м. Куда же подевались целых 10 кв. м?

Самый распространенный вариант, который упомянули все наши консультанты, сводится к следующему. Квартиры в современных монолитных домах бизнес-класса (а судя по всему, у автора письма именно такая) возводятся без межкомнатных перегородок. В процессе ремонта их, конечно, ставят. Но перегородка – это не линия, она имеет вполне определенную толщину. Следовательно, у перегородок тоже есть площадь, и она вычитается из площади квартиры.

«По стандартам БТИ, стены могут «съесть» до 10% площади, - говорит Сергей Креков, генеральный директор компании Clever Estate. – Самые большие потери – в нетиповых строениях, возведенных не по панельной технологии. А в панельных зданиях отклонение могут быть в полтора, максимум два метра». Но в данном случае дом как раз монолитный.

Сергей Креков рекомендует перемерять площадь межкомнатных перегородок. «Это обычная геометрия: длину умножить на ширину», - говорит он.

Но возможны и другие варианты. Застройщик мог завысить метраж – он кровно заинтересован в этом, поскольку цена квартиры рассчитывается, как правило, исходя из площади, помноженной на цену 1 кв. м. Есть у застройщиков на этот счет и типовые хитрости: скажем, включить в площадь квартиры балконы и лоджии (БТИ при своих обмерах их не включает, ссылаясь на ст. 15 Жилищного кодекса).

Скорее всего, вернуть деньги покупателю за недополученные метры вряд ли удастся. «Если в договоре с застройщиком есть пункт о перерасчете после замеров БТИ, вы можете попробовать вернуть переплаченную сумму», - отмечает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость»). На взгляд автора, наличие такого пункта в договоре маловероятно. А Анита Маляревич, эксперт-перепланировщик офиса «Тургеневское» компании «ИНКОМ-Недвижимость», убеждена, что «после подписания покупателем акта приема-передачи квартиры вернуть денежные средства за недостающую площадь не получится».

Еще – возвращаясь к основной теме нашего разговора – изначальная площадь могла быть насчитана в результате ошибки. «В новостройках первичный осмотр техники БТИ зачастую делают лишь в одной квартире, а потом ставят эти обмеры на поэтажных планах остальных квартир по стояку, хотя на практике они часто разнятся, - говорит Оксана Васильева, эксперт по перепланировкам. – Естественно, возникают неточности, которые потом «вылезают» при обмерах после сделанного ремонта».

От себя автор может добавить, что уменьшение площади квартиры – это совсем не плохо: уменьшатся коммунальные платежи (те, что рассчитываются от общей площади – отопление, техобслуживание), меньше придется платить и налогов на собственность.

Emotion от ГК Основа Комплекс новой реальности на северо-западе Москвы от 11,5 млн руб. Скидки до 7% в марте!
Реклама
от 11,5 млн руб.
Застройщик: АО ГК ОСНОВА. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Подробные условия акций смотрите на сайте gk-osnova.ru.

Хотим увеличить кухню
У нас трехкомнатная квартира в 9-этажном доме. Кухня маленькая – всего 6 кв. м, поэтому гостей приходится принимать в комнате. И пришла идея – снести стену, отделяющую кухню от ближайшей к ней комнаты, чтобы получилась просторная гостиная с кухней. Это возможно?

Тут два аспекта, которые не ясны из письма. Первый – какая у вас плита? Если газовая – то подобная перепланировка не будет разрешена. «Жилинспекция исходит из того, что все полученное пространство (т.е. и бывшая кухня, и бывшая комната) станет кухней, - объясняет Оксана Васильева. – Получается, что ваша газифицированная кухня расположится над и под жилыми комнатами ваших соседей снизу и сверху, а это категорически запрещено нормативами». Правда, Борис Леонтьев («НДВ») подсказывает выход: заменить газовую плиту на электрическую. Но на это могут не согласиться органы Энергонадзора (скажут, что возрастает общая нагрузка, на электрическую систему дома), да и платить за электричество придется больше.

Второй аспект – какая стена отделяет кухню от комнаты, несущая или ненесущая? Если вторая (т.е., по существу, перегородка), то сносить их можно практически без ограничений. А вот в несущей стене можно только прорезать проем шириной 1 - 1,2 м максимум. Делается это по специальному проекту, с усилением металлическими швеллерами. И стоить такая затея (включая проект, согласование и сами работы) будет не менее 150-160 тыс. руб.

ЖК EVO в Реутово ЖК EVO! 30 квартир по спеццене. Развитая инфраструктура. Школы и д/сады. 7 минут пешком до МЦД-4!
Реклама
от 6,6 млн руб.
Застройщик: ООО "СЗ СНС". Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Подробные условия акций смотрите на сайте dogma-evo.ru.

Перепланировка не наша!
Выяснилось, что в нашей квартире сделана незаконная перепланировка. Мы не возражаем – просто это сделали задолго до нас, прежние хозяева квартиры. Мы ее в таком виде и купили. Неужели теперь нам придется отвечать за самоуправство совершенно чужих нам людей?

Нужно заметить, что вопрос этот возникает довольно часто, и ответ на него окажется очень огорчительным. Все проблемы, имеющиеся в квартире, являются проблемами ее нынешних собственников. И неузаконенные перепланировки в том числе. Среди документов, фигурирующих при сделках с недвижимостью, не зря имеется поэтажный план из БТИ. «Если есть перепланировка, то ее легко увидеть на плане, - говорит Вероника Панкова, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты», член экспертного совета Гильдии риэлторов Москвы. – Подписывая договор купли-продажи, покупатель, как правило, подтверждает, что в квартире не было перепланировок и изменений. Следовательно, доказать, что перепланировка сделана до вас, будет очень трудно».

«Приобретая квартиру с несогласованной перепланировкой, вы взяли на себя ответственность, - подтверждает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость»). – Вас могут оштрафовать и заставить либо согласовать перепланировку, либо восстановить прежнее внутреннее пространство квартиры».

Хотя балконы и лоджии по факту присоединены во многих московских квартирах, вопрос узаконивания остается очень запутанным. По поводу сноса подоконного блока мнения наших экспертов разделились: одни утверждают, что делать этого категорически нельзя, другие – что можно, но при условии, если внешняя стена дома не является несущей.

Следующий вопрос: что будет на месте того самого подоконного блока? Если ничего (т.е. лоджия действительно становится частью комнаты), то такую перепланировку, говорит Оксана Васильева, согласовать можно только с разрешения автора проекта дома. Получить его удается в редчайших случаях – как правило, если речь идет о современном монолитно-кирпичном доме. Но и это буквально единицы случаев. С другой стороны, согласовать присоединение можно, если на место снесенной подоконной зоны ставится раздвижной или распашной стеклопакет. При этом лоджия стеклится и утепляется легкими материалами в соответствии с проектом.

Перемещение газовой плиты
Решили подвинуть газовую плиту, а нам сказали, что данные работы надо согласовывать и в Мосгазе, и в Жилинспекции. Неужели, чтобы переместить на полметра, надо бежать за согласованиями?

Даже такое перемещение потребует внесения изменений в технический паспорт квартиры. А значит, в соответствии с Жилищным кодексом, данная мера является переустройством, требующим согласования. Эскиз надо согласовать и в Жилинспекции, и в Мосгазе, хотя проводить ремонт вы можете силами любой организации, имеющей допуск к газовым работам.