Любое строительство невозможно без проекта – это истина, которая вряд ли нуждается в доказательствах. А вот где этот самый проект взять? Человек, задумавший возвести что-то на своем загородном участке, оказывается тут перед дилеммой: можно использовать типовой проект, а можно заказать для себя индивидуальный. Чем эти варианты отличаются, как выбрать лучшее именно для себя?
С этими вопросами разбирался обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru».
Для всех и для каждого
Рассуждая о чем-либо, надобно прежде всего определиться с терминами – чтобы не вышло путаницы. С этого мы и начнем. Итак, типовой проект. Это архитектурно-планировочное решение, которое можно применить в любом поселке, в любом месте. «Типовой проект обычно предусматривает периметр стен, основополагающие конструкции фасада и планировку, - говорит Борис Цыркин, генеральный директор компании Kaskad Family. – Типовые проекты, как правило, разрабатываются для домов площадью от 100 до 350 кв. м».
Естественно, подобный проект должен быть максимально универсальным. «Он создается не под конкретного человека, а учитывает запросы большинства покупателей, - отмечает Василиса Баженова, управляющий партнер девелоперской программы «Новые дачи». – Как правило, в основу подобного проекта заложены среднестатистические, в зависимости от класса самого дома, представления покупателей об удобстве проживания». Эксперт добавляет, что типовые проекты также должны быть применимы на разных площадках. Подобные проекты, как правило, прошли испытание временем, и возможные ошибки в них были учтены и исправлены.
Большинство типовых проектов когда-то создавались под определенного заказчика, однако затем стали «тиражироваться». «Один из проектов нашей компании – «Зимняя сказка» – был разработан для заказчика, у которого был узкий участок, - рассказывает Антон Косарев, генеральный директор компании «Изба Де Люкс». – Проект стал популярным и востребованным, сейчас мы его считаем «типовым». Его популярность обуславливается тем, что в коттеджных поселках тип «нарезки» участков именно такой в большинстве случаев – узкий по фронту. Заказчику сложно найти оптимальный проект, который будет соответствовать требованиям по планировкам этажей и фасадам объекта. Еще сложнее «вписать» в узкий участок дом, не нарушив противопожарного регламента».
Теперь индивидуальный проект. С ним все совсем просто: как явствует из названия, такой проект создается индивидуально для каждого потребителя. «Индивидуальный проект разрабатывается под конкретного заказчика, - говорит Игорь Шашков, архитектор ОАО «ОПИН». – Он максимально учитывает не только индивидуальные требования заказчика, но и (что не менее важно) особенности выбранного участка и его окружения».
Где взять?
Предположим, мы купили участок без подряда в коттеджном поселке или в садовом товариществе. Где взять проект и во что он нам обойдется?
Сначала снова о типовых. Подобные проекты можно найти в литературе или интернете – при этом минимальная цена, что называется, стремится к нулю. Автору этих строк приходилось держать в руках книги с названием вроде «50 готовых проектов домов» - их цена составляла в высшей степени необременительные 150-200 рублей. За ту же сумму можно приобрести и компакт-диски.
Однако купленное подобным образом вряд ли можно назвать полноценным проектом – так, схемы. Куда более серьезную документацию можно приобрести в интернете на специализированных сайтах, например. Это уже «взрослые» проекты, по которым дом действительно можно строить. Правда, и цена окажется иной – 15-30 тыс. руб. По мнению Веры Вавиловой, исполнительного директора компании «ДДМ-Строй, на подобных ресурсах можно обнаружить огромное количество прекрасных проектов.
И многие заказчики приходят в строительные компании с проектами, купленными именно там.
Однако если пойти по такому пути, то неизбежно появляется следующий вопрос: а кто будет реализовывать данный проект – пусть даже и 100 раз замечательный? Ответ очевиден: шабашники. Плюс этого пути – экономия, но ею все преимущества и ограничиваются. «Возможно, купить проект и поручить его воплощение бригаде из соседней деревни дешевле, чем заключить договор с компанией и сделать дом под ключ, - размышляет Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп». – Но все-таки, строительство – это даже не внутренний ремонт, для возведения домов нужна соответствующая квалификация, которой у «стихийных строителей» может и не оказаться. Покупатель не получит никаких гарантий ни по качеству материалов, ни по соответствию построенного дома проекту, ни по качеству строительства».
Если же пойти по другому пути (то есть пригласить уважаемую строительную фирму, заключить с ней официальный договор и т.п.), то часто оказывается, что приобретать проект и не нужно: у строителей есть множество вариантов на выбор. «Не вижу особого смысла в покупке проекта, - говорит Владимир Ерёменко, архитектор строительной компания «ГлавДачТрест». – В наш век автоматизации в каждой строительной компании есть собственный конструктор, проектировщик или архитектор». Проект, добавляет эксперт, при условии заказа строительства в данной фирме будет предоставлен бесплатно или по минимальной цене.
«Строительные компании, которые в качестве подрядчика берутся за строительство дома, как правило, не берут с клиента оплату за готовый типовой проект», - подтверждает Светлана Кондачкова, управляющий партнер Urban Realty.
Что до индивидуальных проектов, то их, разумеется, нужно заказывать. В специализированных проектных организациях, архитектурных бюро и т.д. Вариантов того, кто будет проектировать ваш дом, множество – соответственно, будут разниться и цены. «Это может быть либо архитектор компании, занимающейся строительством дома, либо частный архитектор, либо архитектурное бюро, - перечисляет Василиса Баженова («Новые дачи»). – В зависимости от имеющегося бюджета можно воспользоваться услугами студента, а можно пригласить известного архитектора из-за границы. Если приглашаем именитого специалиста, за ту сумму, которая составит оплату его работы, можно построить неплохую дачу».
Нужно ли согласовывать?
Бюрократия в нашей стране, как известно, имеет огромную силу. Часто сделать собственно дело оказывается намного проще, чем получить соответствующее разрешение от чиновников. Поэтому вопрос о том, нужно ли проекты согласовывать в различных надзорных органах, вызывает у потребителей живой интерес.
Мы спросили об этом – и получили разные ответы. Но большая часть наших экспертов все же придерживается той точки зрения, что никаких разрешений не нужно. «Согласно упрощенному в настоящий момент регламенту оформления индивидуальных домостроений, никаких согласований не требуется, - считает Сергей Попрядухин, главный архитектор «СКМ Групп». – Достаточно лишь обладать правом собственности на земельный участок».
«На сегодня действует дачная амнистия, - подтверждает Василиса Баженова («Новые дачи»). – Если человек является собственником дачного участка и не является юридическим лицом, то нет необходимости что-либо согласовывать - вы просто строите дом, потом вызываете БТИ, которое делает обмеры, на основании чего выдает свидетельство».
Деньги: типовой, конечно, дешевле
А вот в чем никаких разногласий не возникало – так это в вопросе о том, что дешевле. Разумеется, индивидуальный проект обойдется дороже типового – как и всякий штучный продукт. По оценке Игоря Шашкова («ОПИН»), стоимость индивидуального проекта оказывается в 3-4 раза выше, чем типового. На наш взгляд, это еще мягкая оценка. Например, стоимость индивидуального проекта дома площадью 300 квадратных метров может вполне потянуть на 200 тысяч рублей.
Но собственно проектированием дело не ограничивается. «Типовые проекты выполняются на высоком технологическом уровне и обеспечивают наиболее эффективное использование капитальных вложений, - объясняет Владимир Ерёменко («ГлавДачТрест»). – Широкое внедрение индустриальных методов строительства, снижение стоимости строительства дают экономию на 10-15% по сравнению с аналогичными объектами, построенными по индивидуальным проектам».
Одним словом, с точки зрения денег типовой проект предпочтительнее – тут и спорить не о чем…
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Точка зрения, что типовые проекты – это «для бедных», безвозвратно устарела. Когда-то, возможно, было действительно так, но с тех пор набор таких проектов обогатился. Поискав, среди типовых проектов можно найти дома маленькие и не очень, выполненные из самых разных материалов, с любыми планировками и набором помещений.
Добавим к числу плюсов типового проектирования технологичность, а также «обкатанность временем»: если какие-то дефекты и были, то они уже выявлены и устранены.
В общем, индивидуальный проект имеет смысл только в том случае, когда заказчику требуется нечто весьма нестандартное, или если дом задумывается с размахом, «квадратов» на 350-400 и больше. Да и в этом случае, если уж и тратить деньги на разработку проекта лично для себя, нужно привлекать грамотного специалиста. Иначе за существенно большие деньги можно получить качество хуже, чем в типовом.