Инвестиции в новостройки Москвы и Подмосковья. Бюджет в 10 миллионов рублей позволяет купить квартиру в новых жилых комплексах. ЖК M-House, «Южное Видное», «Новое Пушкино», «Новое Измайлово»

Недавно мы рассказывали о том, как потратить 10 млн руб., если хочется получать доход от аренды приобретенной квартиры. Но этот путь не приносит большого дохода и даже депозиты чаще оказываются выгоднее. Вариант с арендой подходит тем, кто хочет сберечь капиталы и передать недвижимость наследникам. А вот заработать можно лишь на перепродаже. И в этот раз наш журнал выяснял, как это сделать, располагая бюджетом в 10 млн руб.

Возможные доходы
Заработать на перепродаже недвижимости можно, если она вырастет в цене. Для инвесторов привлекательны активно растущие рынки, однако после кризиса 2008-2009 гг. таких рынков в мире немного, и московский к ним уж точно не относится: «Наш рынок недвижимости находится в депрессивном состоянии. За последний год рост цен составил 1-2%, не превысив даже официальную ставку инфляции. И я не думаю, что в ближайшие два-три года ситуация сильно изменится», - говорит Константин Барсуков, заместитель генерального директора «РЕЛАЙТ-Недвижимость».

В такой ситуации единственное, на чем можно заработать, так это на увеличении стоимости жилья в связи с готовностью проекта: «Новостройки растут в цене за счет роста стадии готовности, и этот процесс происходит даже на стагнирующем рынке», - утверждает Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ». «Разница в цене «квадрата» на начальном и на завершающем этапе строительства может доходить до 35%. Например, на старте продаж проекта бизнес-класса ЖК «Рождественский» в Мытищах, стоимость 1 кв. м составляла 69 500 рублей. Сейчас он стоит уже 80 200 руб. То есть за 5,5 месяцев в абсолютном выражении цена выросла на 10 700 рублей, а в относительном - более чем на 15% от начальной стоимости», - рассказывает Игорь Сибренков, заместитель генерального директора компании «Мортон-Инвест».

Можно рассчитывать и на большее: «Вложившись в покупку квартиры в подмосковной новостройке, спустя 2,5 - 3 года можно получить прибыль в размере 60%. К примеру, в ЖК «Одинцовский парк» на старте продаж в декабре 2010 г. «двушка» площадью 54 кв. метра стоила 2,88 млн руб., или 52 800 руб./кв. м. А в настоящее время такие квартиры реализуются по 4,54 млн руб., или 84 000 руб./кв. м. То есть совокупный рост цен составил 59%, а ежемесячный – 2%. И даже если при реализации жилья уплатить налог на доходы физических лиц в размере 13%, то все равно прибыль составит 50%», - рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Но такой доход за год не получишь. Надежные проекты строятся 1,5 - 2 года, поэтому годовая прибыль обычно составляет 14-17%. «Средняя стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире в ЖК «Отрада» на старте продаж, в октябре 2012 года, составляла 90 тыс. рублей. А сейчас, к моменту сдачи 1-й очереди, квадратный метр в аналогичной квартире стоит 104 тыс. рублей. Таким образом, доходность составила 15%», - говорит Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость».

«Если рассматривать инвестиционную покупку квартиры за 10 млн руб., то доход может составить порядка 2,5 - 3 млн руб. за 2 года, или 1,3 - 1,5 млн руб. в год», - прогнозирует Татьяна Тикова, директор департамента управления активами Группы ПСН.

А Андрей Блажко, член правления группы компаний «Домостроитель», генеральный директор ООО «Домостроитель-Юго-запад», считает, что годовой доход может быть и выше: «Застройщики часто недооценивают некоторые моменты, и если удастся найти такой недооцененный проект на начальной стадии строительства, то через год за счет роста стоимости объекта и влияния внешних факторов, можно получить прибыль в районе 20% годовых».

А по мнению Екатерины Поповой-Щелкан, аналитика УК «Промсвязь», она может достичь и 25% (без учета инфляции и роста рынка). Правда, без помощи специалистов, например, из закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов) или консалтинговых компаний, найти такие объекты непросто.

Как выбирать
Располагая суммой в 10 млн руб., можно купить жилье на старте продаж и в Москве, и в ближайшем Подмосковье. «Этих денег хватит на двухкомнатную и однокомнатную, либо хорошую 3-комнатную квартиру в Новой Москве, или три однушки в ближнем Подмосковье», - перечисляет Александр Энгель (ГК «МИЦ»). А если рассматривать варианты немного подальше, чем города-спутники, то реально приобрести даже 4 однушки. В пределах МКАД с нашим бюджетом можно рассчитывать на небольшую двушку и квартиру-студию, на две однокомнатные квартиры либо на очень хорошую квартиру с 2 комнатами.

«Но выбор столичных новостроек, где можно сделать удачную покупку при бюджете 10 млн руб., ограничен, поэтому основное поле деятельности инвестора, обладающего такой суммой, все-таки находится за пределами МКАД», - утверждает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс».

Одна или несколько?
Наиболее ликвидны квартиры небольших площадей эконом- и комфортклассов, и большинство экспертов рынка тем, кто располагает капиталом в 10 млн руб., советует приобретать несколько однокомнатных квартир.

«Например, для проектов УК «Промсвязь» – закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости категории «Доступное жилье» - были выбраны именно однокомнатные квартиры и квартиры-студии», - сообщает Екатерина Попова-Щелкан (УК «Промсвязь»). Такой выбор, особенно если покупать жилье в разных новостройках от разных застройщиков, по мнению Дмитрия Гусева, управляющего партнера ГК «Глубина», хорош тем, что позволяет диверсифицировать риски инвестора - в случае затягивания строительства одного из проектов, другие с большой долей вероятности будут построены и потери сведутся к минимуму.

«Если инвестор решил приобрести несколько однокомнатных квартир, ему нужно тщательно фильтровать качественные характеристики проектов, а не делать акцент исключительно на стоимости. Когда в рассматриваемом бюджете не находится нескольких выгодных вариантов, лучше покупать одну более дорогую, но качественную квартиру, она с большей вероятностью сохранит высокую ликвидность и принесет желаемый доход», - утверждает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер».

Ну а чтобы квартира не потеряла ликвидность, нужно, чтобы она находилась в районе или в комплексе, полностью обеспеченном объектами социальной и бытовой инфраструктуры, с хорошей транспортной доступностью, благоустроенном и зеленом (хотя бы в перспективе). «А сама квартира должна отличаться продуманным функциональным зонированием. Ее площадь может быть небольшой, но важно, чтобы планировка была удобной», - отмечает Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент».

Также для инвестора важно, чтобы строительство проекта закончилось быстрее, поэтому Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью группы компаний «ПИК», советует покупать квартиры в первых корпусах комплекса (в первой очереди), причем в панельных домах, так как они строятся в 2-3 раза быстрее, чем монолитные. «Панелям» может хватить даже 6-9 месяцев, а срок строительства монолитного дома обычно составляет около 2 лет. «Целесообразно инвестировать и в малоэтажные жилые комплексы, где строительство каждой очереди рассчитано на 1 - 1,5 года», - говорит Екатерина Попова-Щелкан (УК «Промсвязь»).

Еще важно вовремя перепродать объект. «Как правило, это лучше делать не позднее, чем за полгода до сдачи ЖК, когда спрос еще высокий, а цена уже выгодная для инвестора», - говорит Ольга Гусева (ГК «МИГ-Недвижимость»).

Главное - расположение
Но все же главное для недвижимости – это ее расположение. «И по этому критерию выгоднее всего рассматривать ближнее Подмосковье, проекты с хорошей транспортной доступностью», - утверждает Дмитрий Власов, коммерческий директор компании RDI, то есть недалеко от автомагистралей, станций железной дороги и остановок общественного транспорта. Альтернатива в выборе транспорта добавляет строящемуся жилью дополнительные 10–15% цены независимо от общего роста рынка.

По мнению Григория Алтухова (ФСК «Лидер»), лучше всего, если объекты расположены не далее 5-7 километров от МКАД. Крайний предел - 20-27 км от Кольцевой, так как дальше, по мнению Ольги Гусевой (ГК «МИГ-Недвижимость»), спрос более волатильный, а рост цен менее активный.

Не очень большую прибыль принесут районы с высоким объемом предложения и районы, уже по достоинству оцененные покупателями, и поэтому хотя и менее рисковые, но дорогие. К таковым, по данным Ольги Гусевой (ГК «МИГ-Недвижимость»), относятся Реутов, Люберцы, Некрасовка, г. Московский и г. Коммунарка в Новой Москве и т.д. Здесь цены уже высокие, и рост возможен только за счет повышения стадии готовности объекта. То же самое, по мнению Натальи Кудрявцевой, коммерческого директора ЗАО «Кама-Проект», можно сказать и о Красногорске или Химках – из этих городов выжато все, и они уже вряд ли сильно подорожают.

Поэтому лучше приобретать недвижимость в перспективных, но несколько недооцененных зонах. Так, Павел Лепиш («Домус финанс») выделяет города Видное и Пушкино. «Стоит обратить внимание на города, которые за последние 10 лет развивались не очень активно. К примеру, на Лыткарино, его только ждет строительный бум и рост цен на недвижимость. И если сегодня квадратный метр там стоит 50 тыс. руб., то вполне возможно, что через 2 года цены приблизятся к уровню Химок и Красногорска», - говорит Наталья Кудрявцева (ЗАО «Кама-Проект»). И по мнению Валерия Аристархова, старшего менеджера отдела реализации «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости», это справедливо для всех районов Подмосковья в радиусе 10-15 км, а также для районов Новой Москвы, где намечается открытие метро в 2014-2016 гг. и где реконструируются магистрали.

А вот в Москве можно покупать квартиру практически в любом районе, который доступен с бюджетом в 10 млн руб. и отличается разумным ценообразованием, поскольку количество новостроек в столице не так уж велико. «Главное, чтобы место было спокойное, с низким уровнем преступности, хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью», - говорит Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки». При этом совсем не нужно бояться востока и юго-востока: «Раньше эти районы Москвы пользовались меньшей популярностью, поскольку здесь были сконцентрированы промышленные предприятия. Но времена изменились, многие заводы перестали функционировать, и сегодня правительство Москвы проводит реорганизацию промышленных зон. В связи с этим некоторые благоустроенные районы столицы, такие как Перово или Новогиреево, хранят в себе большой потенциал для развития, и приобретение квартиры в этих районах - одно из самых выгодных вложений», - уверяет Наталия Иванова (ГК «ПИК»). Точно так же, как и в Марфино, которое выделяет Екатерина Плотникова, директор департамента загородной недвижимости MAYFAIR Properties.

Объекты на выбор
Выбор московских проектов для инвестиций сегодня невелик. Но можно рассмотреть ЖК M-House, который возводится в 100 м от станции метро «Улица Академика Янгеля», рядом с Варшавским шоссе, и уже достроен до 14-16 этажей. «Сейчас стоимость однокомнатной квартиры в этом проекте начинается от 6 млн рублей, а двухкомнатной – от 9,6 млн рублей», - сообщает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»).

Перспективы для роста есть у масштабного микрорайона «Царицыно» с собственной инфраструктурой, рядом с Царицынским парком в 7 минутах езды от метро, где часть корпусов находится на этапе строительства средних этажей. Сейчас метр в таких корпусах стоит от 108 тыс. руб., а в готовых домах – от 125 тыс. руб. При этом с бюджетом в 10 млн руб. можно рассчитывать на 1- или 2-комнатную квартиру, после приобретения которых останется 3-4 млн руб., или 3-комнатную квартиру.

ЖК «Белый парк» расположен в Левобережном районе в шаговой доступности от метро «Речной вокзал» и представляет собой три монолитных корпуса (два 23-этажных и один 14-этажный), объединенных подземным паркингом. В рамках проекта запланировано строительство четырех школ, блока начального образования, двух детских садов, взрослой и детской поликлиник, да и район, в котором находится ЖК, отличается развитой инфраструктурой. Этот объект находится на стадии заливки фундамента, и двухкомнатную квартиру площадью 59,67 кв. м можно купить за 9,2 млн руб., а однокомнатные варианты стоят чуть больше 7 млн руб.

Недавно были открыты продажи в 25-этажном доме серии «КОПЭ-Башня М», расположенном по адресу 17-й проезд Марьиной Рощи. «Этот объект находится в старом районе Москвы с развитой инфраструктурой и удобной транспортной системой, и, например, двухкомнатную квартиру здесь можно приобрести за 9,9 млн руб.», - рассказывает Наталия Иванова (ГК «ПИК»). Правда, выбор тут, несмотря на недавний старт продаж, уже ограничен, так что стоит поторопиться.

В Подмосковье же хорошим вложением может стать проект «Южное Видное» в 4 км от МКАД и представляющий собой 14 семнадцатиэтажных домов серии П-111М и 5 индивидуальных малоэтажных домов с подземными автостоянками, а также предусматривающий строительство собственной инфраструктуры: школы, двух детских садов, многоуровневых гаражей, торгово-спортивного центра и поликлиники. Здесь стартовали продажи во второй очереди (корпус 10). «И сейчас квадрат предлагается по цене от 62,5 тыс. руб., а цена аналогичных квартир на вторичном рынке составляет в среднем 100 тыс. руб./кв. м», - сообщает Павел Лепиш («Домус финанс»).

Довольно перспективный проект – крупный микрорайон «Новое Пушкино» в северной части города Пушкино, предполагающий возведение монолитно-кирпичных домов переменной этажности (6-17 этажей) и собственной инфраструктуры: 3 школ, 3 детских садов, поликлиники с подстанцией скорой помощи, магазинов и других объектов. Сегодня здесь ведутся продажи в 4 корпусах и стоимость квадратного метра, по данным Павла Лепиша («Домус финанс»), совсем не высока - от 50,05 тыс. руб., притом что средняя стоимость новостройки города Пушкино составляет около 66 тыс. руб. С бюджетом же 10 млн руб. здесь можно купить 4 однокомнатные квартиры или 3 2-комнатные.

Также можно обратить внимание на ЖК «Бутово Парк 2Б» (5,5 км от МКАД по Варшавскому шоссе, Ленинский р-н, д. Дрожжино) - третью очередь крупномасштабного проекта комплексной застройки района Бутово, распложенную по соседству с ЖК «Бутово Парк 2». «Непосредственно к жилому комплексу примыкает лесной массив Бутовского лесопарка, но в то же время дома достаточно удалены от шоссе и находятся в пешей досягаемости от школы, детского сада, торгового центра и магазинов. К тому же на всей территории проекта будет проведено комплексное озеленение, появятся площадки для семейного отдыха, высотный канатный парк для детей, велосипедная дорожка, протяженностью более 5 км, и прогулочная дорожка, протяженностью более 10 км», - рассказывает Виталий Витрищак, начальник информационно-маркетингового отдела компании «ДСК-1 и Ко». А с бюджетом 10 млн руб. здесь можно купить две 2-комнатные или даже 3-комнатные квартиры либо три однушки в корпусах серии П-44Т, стоимость которых начинается от 3,2 млн руб.

Еще пример - микрорайон «Новое Измайлово» в Балашихе, всего в 2 км от МКАД. «В пользу данного микрорайона говорит тот факт, что он один из немногих в этой зоне застраивается комплексно, с собственной инфраструктурой, причем первый из двух детских садов будет сдан уже к концу этого года», - рассказывает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). Имея 10 млн руб., здесь можно приобрести две или даже три однокомнатные квартиры, стоимость которых начинается от 3 млн руб. «После полной готовности микрорайона стоимость каждой из таких квартир вырастет не мене чем на 40-50%», - утверждает Григорий Алтухов.

Есть интересные ЖК в Химках и в Красногорском районе. «В Химках только что вышел в продажу новый корпус ЖК «Левобережный», - рассказывает Наталия Иванова (ГК «ПИК»), - двухкомнатную квартиру здесь можно приобрести за 4,9 млн руб., и после окончания строительства прибыль от ее продажи составит порядка 20-25%».

А в Красногорском районе предлагается ЖК «Путилково», расположенный между районом Митино и городом Химки всего в 600 м от МКАД. Здесь можно купить квартиры в корпусах третьей очереди строительства по цене от 78 тыс. руб. за квадратный метр.

Резюме www.metrinfo.ru
Неплохую прибыль в размере 14-17%, а иногда и 20% годовых на рынке недвижимости можно получить лишь на перепродаже квартир. Для этого нужно выбрать надежный объект с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью в Москве или в перспективных районах Подмосковья, причем на старте продаж. А располагая бюджетом в 10 млн руб., можно купить несколько однокомнатных или двухкомнатных квартир, каждая из которых при благоприятном стечении обстоятельств принесет доход.

Наша предыдущая статья на эту тему: «Инвестиции в недвижимость для аренды. Бюджет - 10 миллионов рублей: можем купить несколько квартир с хорошей транспортной доступностью или коммерческие помещения».