ТОРСИН: покупка жилья – оптом дешевле

Несмотря на то, что сегодня, казалось бы, не самый благоприятный период для старта нового бизнеса, президент компании «Нью Билдинг Инвестмент» Сергей Бессонов считает, что у проекта в России большое будущее.

Сергей Бессонов:
- ТОРСИН - это торговая система, или, если хотите, торговая площадка, на которой сходятся интересы, с одной стороны девелоперов (собственников), которым необходимо срочно привлечь денежные средства  и поэтому они готовы  реализовать в достаточно жесткие сроки большой объем недвижимости с дисконтом, с другой стороны –  инвесторов, которым необходимо вложить свободные деньги в недвижимость по привлекательной цене. Инвесторами могут быть не только частные лица, но также организации, управляющие компании, ПИФы. Но все же наша приоритетная задача – помочь заработать деньги частному инвестору. Это люди, которые, условно говоря, сидят на  деньгах, на фондовом рынке играть не собираются и начинают думать, какие у них есть альтернативы для сохранения и приумножения своих средств. Мы даем им возможность вложить деньги в недвижимость по выгодной, инвестиционной цене.

- Наши клиенты – это в первую очередь инвесторы, для которых главная задача – заработать денег. Поэтому их подход к инвестированию денег в недвижимость отличается от подхода покупателей недвижимости для собственных нужд. При принятии решения об инвестициях собственные эмоции инвестора в расчет не принимаются, только анализ рисков и трезвый расчет. Соответственно и услуги, которые необходимы инвесторам, очень своеобразны и даже специфичны.

До  создания ТОРСИН компания «Нью Билдинг Инвестмент» занималась организацией подобного инвестирования на протяжении двух лет. За это  время мы  собрали целую коллекцию определений  нашего  бизнеса: агентство недвижимости, управляющая компания, ПИФ без лицензии, стоковый магазин недвижимости, база данных для срочного выкупа недвижимости, и тому подобное. Мы не возражаем, поскольку элементы деятельности всего перечисленного так или иначе присутствуют в нашем бизнесе. Нам это даже нравится, так как увеличивает количество наших клиентов. Но все же мы считаем своей миссией привлечение финансов для застройщиков и формирование рынка доступных и эффективных инвестиций в недвижимость для всех и каждого. С точки зрения подходов и технологий работы разница принципиальная, лучше всего это можно оценить, изучив правила работы ТОРСИН.

Кроме того, наш бизнес живет за счет девелоперов: мы осуществляем аудит объектов и по результатам проверки предоставляем девелоперам торговую площадку, то есть фактически рекомендуем  инвесторам те или иные объекты. При этом за весь этот набор  услуг мы вообще не берем  комиссию с инвесторов.

- Инвестор  заходит на сайт ТОРСИН и регистрируется. Здесь он может ознакомиться с правилами торгов, новостями, аналитикой. Далее он изучает предложения от  застройщиков, представленные на площадке. Он открывает каждый конкретный пул, где есть информация о полной и инвестиционной стоимости недвижимости, застройщике, объекте строительства, форме договора долевого участия,  либо договора купли-продажи, который будет заключаться с застройщиком, план квартиры и прочие необходимые сведенья. У него появляются какие-то предпочтения, он выбирает квартиру и связывается с нами, так как теперь ему нужно подписать с нами договор, который подтверждает, что он участник системы. После этого потенциальный инвестор едет с договором к застройщику и смотрит объект.

- В принципе, можно поехать на просмотр и без договора.  Люди, осуществляющие показ, могут провести инвестора по всем квартирам, которые  экспонируются на площадке и в настоящий момент не  забронированы – можно выбрать любую из них. После того, как инвестор сделал выбор и принял решение о покупке, он подписывает с нами договор (если это еще не было сделано ранее). Повторюсь: только этот договор делает его участником программы и дает право на дисконт, который собственник квартир предоставляет на нашей торговой площадке. Например, один из участников торгов продает через нашу площадку квартиры по 46 тыс. руб. за кв.м, в то время как в розницу они продаются по 53 тыс. руб. за кв. м. Теперь остается только дождаться конца торговой сессии:  когда пул сформировался, собственник заключает со всеми инвесторами договоры купли-продажи, квартиры оплачиваются и уходят с торгов.

- Как я уже говорил, наша задача, с одной стороны, сделать эту систему интересной для инвестора, предоставив возможность купить недвижимость с дисконтом, с другой стороны – удовлетворить потребности правообладателя. Если это застройщик, то для него главное – бесперебойно получать деньги на дальнейшее строительство. Для него ТОРСИН – это альтернативный источник финансирования  его деятельности. 

Именно поэтому застройщик предлагает цены для участников системы ниже тех, по которым реализует в обычном порядке. Объясню на примере: одна из наших партнерских компаний выставила на первую торговую сессию на ТОРСИН 2 тыс. кв.м жилья - это 28 квартир.  Соответственно, с нашей площадки к застройщику должны прийти 28 покупателей. Это так называемый объем инвестиционного покрытия. Когда по итогам торговой сессии инвесторы заключают 28 договоров и покупают все 28 квартир, это означает, что задача выполнена - пул сформировался, недвижимость приобретается по инвестиционной цене.  Если от нас приходят инвесторы, покупающие не 28 квартир, а например 15, или 18,  это как раз и означает, что пул не набрался. В этом случае собственник сам волен решать, на каких условиях работать с инвесторами:  они могут  вообще не проводить сделку, могут договориться и продлить бронь на квартиру  на следующую торговую сессию, в  ожидании того, что за следующий месяц недостающие до необходимого количества покупатели «подтянутся» и пул наберется, наконец, могут договориться о цене в индивидуальном порядке и совершить сделку.

- Буквально за месяц у нас на площадке появилось 3 пула от трех компаний-застройщиков общей площадью более 12 000 кв. м. Объекты расположены в Ногинске, Нарофоминске  и Дубне. На ТОРСИН они предлагаются с дисконтом порядка 15% от той цены, по которой застройщики продают их традиционными путями. Сейчас мы ведем переговоры еще с несколькими компаниями, чтобы представить на площадке московскую недвижимость и земельные участки в Подмосковье.

- Можно ли считать присутствие того или иного объекта на ТОРСИН своего рода рекомендацией в его адрес с вашей стороны?

- Торговая система дает максимально возможную степень защищенности инвестору: те объекты, в которые они хотят инвестировать, либо находятся в собственности, либо строятся в рамках 214 ФЗ. На ТОРСИН может выложить пул практически любой собственник недвижимости,  чья благонадежность соответствует требованиям законодательства.  Разумеется, никто никогда не защитит полностью инвестора от рисков незавершения строительства в установленные сроки, однако этот риск укладывается в обычную картину мира. Но частный инвестор, как правило, спокойно относится к тому, что объект может строиться на несколько месяцев дольше, чем обещано,  так как данный риск, как правило, компенсируется значительной прибыльностью инвестиций.

- Как вы оцениваете первые результаты работы площадки?

- Первые результаты соответствуют нашим ожиданиям: участники рынка (застройщики) очень активно знакомятся с  торговой системой, анализируют наше предложение, сравнивают его с другими финансовыми инструментами.  Что касается потенциальных инвесторов, которые обращаются к нам с вопросами, то в большинстве своем это люди абсолютно адекватные, разумные и задают конкретные, здравые вопросы: будет ли падать цена, ожидаются ли другие объекты, будет ли у нас продаваться земля? (кстати, сразу отвечаю – обязательно будет). Также задают вопросы по технологии сделки, например, что такое отзывной и безотзывной аккредитив? Ну и так далее. Есть, конечно, и те, кто нашу специфику не понял и начинает спрашивать про альтернативные сделки, размен квартир, о том, как уйти от налогов при покупке недвижимости, что тоже было ожидаемо. Но таких звонков существенно меньше. Так что с точки зрения развития бизнеса все идет практически по тому сценарию, который мы для себя определили. Поэтому сейчас наша задача продолжать наполнять площадку новыми предложениями от застройщиков, т.е. предоставлять инвестору все больший ассортимент. Причем в настоящее время мы начинаем рассматривать объекты в других регионах РФ, чем, собственно, опережаем наши планы по развитию федеральной сети.

- Вы все время говорите о частных инвесторах. А может ли еще кто-нибудь воспользоваться вашей площадкой?

- Наша система может быть интересна управляющим компаниям. Они распоряжаются деньгами инвесторов и точно так же думают, как эти активы можно диверсифицировать. Допустим, в УК пришел VIP-клиент, и они распределяют его деньги, при этом они могут рекомендовать нашу площадку для таких инвесторов. Мы готовы к сотрудничеству с управляющими компаниями, с некоторыми у нас уже  проходят переговоры.

Для риэлторов ТОРСИН - это своеобразная база данных, которая не только дает информацию о представленных объектах, но и обеспечивает конечным покупателям возможность купить жилье дешевле, чем на розничном рынке. Они могут проводить клиентов через нашу площадку и тем самым экономить на общей цене сделки. То есть никаких ограничений нет вообще: чтобы сделка совершилась, нужно, чтобы обе стороны соответствовали правилам торгов. Собственник им уже соответствует, так как прошел нашу стандартную аккредитацию. Инвестору же нужно только желание и  средства.

- Вас не смущает тот факт, что сегодня все потенциальные покупатели ждут «дна рынка», а вы тем временем говорите о прибылях?

- Сейчас люди, имеющие долларовые активы, начинают переводить их либо в рубли, либо в другие активы, либо в золото, либо в недвижимость. Например, сейчас одна из крупнейших управляющих компаний - Fleming Family and Partners ("Флеминг Фэмили энд Партнерс")  заявила о формировании  ПИФа недвижимости на общую сумму $500 млн. – это на сегодняшний день самый крупный ПИФ недвижимости в России. Данный факт является красноречивым подтверждением развития и расширения рынка инвестиций в недвижимость  и сужения фондового рынка. А насчет доходов все очень просто подсчитать. Если дисконт сейчас составляет, допустим, 15%, а стоимость возведенной квартиры после оформления ее в собственность возрастет еще на 15%, то это уже 30%. У человека есть возможность получить 30% дохода в течение примерно одного года. По-моему, замечательный показатель. Причем это минимальная доходность, так как мы сюда не закладываем рост цен на жилье, который несомненно начнется,  учитывая нынешний, а равно и будущий  дефицит новостроек.

- А вы не боитесь столкнуться на старте с конкуренцией ПИФов недвижимости – того же Fleming Family and Partners ?

- Дело в том, что это совершенно другая форма инвестирования: там люди покупают ценные бумаги, у нас – квадратные метры. Мы предлагаем более лояльную и более интересную форму инвестирования в недвижимость. Когда человек приносит деньги в управляющую компанию, он, во-первых, платит ей за обслуживание, во-вторых, он не знает, куда именно управляющая компания вложит эти деньги, в-третьих, он никак не влияет на управление этим активом. Когда же он инвестирует через ТОРСИН, он сам решает, в какой объект инвестировать средства, он ничего не платит нам за организацию сделки (материальные затраты несут только наши партнеры-собственники, как уже говорилось). Наконец, он самостоятельно решает, в какой момент его выгоднее реализовать. Таким образом инвестор самостоятельно регулирует доходность своих инвестиций. Уверенность инвестора – в его полной самостоятельности и независимости на каждом этапе принятия решения по инвестированию собственных средств. Аналогичного инструмента на российском рынке кроме нас пока никто не предлагает.

Сайт торговой площадки ТОРСИН