Ипотечная арифметика: когда кредит необходим, можно ли без него обойтись и сколько денег потратить на первоначальный взнос? Эксперты не советуют ждать кризиса – ненадежное дело

Параметров у ипотечного кредита не так уж мало: сумма, срок, первоначальный взнос, ежемесячный платеж, число созаемщиков... И как все это учесть и правильно выбрать? Что лучше: оформить заем на 25 лет и спокойно его выплачивать? Или поднапрячься и накопить средства на солидный первоначальный взнос, чтобы залезть в долги «всего-то» лет на 10. Или все-таки избежать любой зависимости?

«Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» попытался разобраться в этих вопросах и выяснить, какая ипотека наиболее выгодна.


Об оптимальных кредитах
Ипотека – продукт, конечно, сложный и требует индивидуального подхода. Например, многие потенциальные заемщики весьма ограничены в средствах, и их выгода состоит в том, чтобы найти вариант с минимальным первоначальным взносом. Некоторые граждане располагают капиталом (например, от продажи жилья, доставшегося в наследство), но зарабатывают немного. «Им нужен кредит, по которому ежемесячный платеж не превышает определенной суммы – той, которую они могут выплачивать», - отмечает Юлия Ачкасова, региональный директор банка DeltaCredit в Челябинске. А кто-то мечтает подарить квартиру ребенку на 18-летие, поэтому для него важен срок займа – не дарить же долги. Однако, если требования не столь строгие, а возможности не совсем ограниченные, можно искать наиболее оптимальную программу, изменяя такие параметры, как первоначальный взнос, ежемесячный платеж, срок и сумма займа.


Брать или не брать?
Когда собственных средств едва хватает на первоначальный взнос, выбор у человека, мечтающего о собственном жилье, невелик. Если накопления или полученное вдруг наследство позволяют оплатить, например, 50% от стоимости квартиры или даже больше, встает вопрос о выгоде. Что лучше:
- взять кредит на недостающую сумму;
- вообще не связываться с ипотекой, а положить деньги на депозит и постараться накопить на полную стоимость квартиры;
- подождать с займом еще несколько лет, чтобы первоначальный взнос стал больше?

Большинство экспертов советуют не ждать, а покупать жилье тогда, когда в этом возникла необходимость, не надеясь на депозиты: «Сейчас ставки по вкладам около 8-12% годовых, а уровень инфляции порядка 10-11%. Таким образом, прибыль, полученная от размещения средств в банке, «съедается» инфляцией, в итоге депозиты помогают сохранить существующий капитал, но не приумножить. А цены на недвижимость при этом растут, поэтому фактически деньги даже обесцениваются: миллион рублей в 2010 году и миллион рублей в 2013 – несопоставимые суммы», - говорит Юлия Ачкасова (DeltaCredit).

И это действительно так. Скажем, у заемщика есть 3 млн руб. (это примерно 50% от стоимости московской однушки). Даже если он разместит их под самый высокий процент, а сейчас это 12,68% (при условии капитализации), то через год получит доход в размере 380 400 руб. Но депозит будет далеко не в самом известном банке с самым лучшим рейтингом, что составляет определенный риск, а если обратиться к ведущим банкам, то прибыль значительно сократится. Например, в Сбербанке максимальный процент – 9,5%, и прибыль вкладчика составит уже 285 тыс. руб. Как за этот же год изменятся цены на жилье, сказать, конечно, сложнее, но эксперты рынка недвижимости считают, что к концу 2013 года они прибавят 5-6%, а к лету 2014-го можно ждать еще большего удорожания.

Во всяком случае, в последние годы квартиры дорожали, отыгрывая инфляцию. Например, по оценке аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», с конца 2011 г. до конца 2012 г. стоимость жилья в Москве в среднем выросла на 6%, причем однушки прибавили в цене 8,2%, а бюджетное жилье – 7% (см. статью «Обзор рынка недвижимости по итогам 2012 года»).

Таким образом, однокомнатная квартира, которая сейчас стоит 6 млн руб., в следующем году вполне может стоить и 6,5 млн, то есть ее удорожание будет больше, чем прибыль от депозита. А в последующие годы, если только не грянет очередной серьезный экономический кризис, цены на недвижимость, пользующуюся устойчивым спросом, очевидно, тоже будут расти в связи с той же инфляцией. Таким образом, лет через 5 наша однушка может стоить и 8 млн руб. А ждать кризиса – дело очень ненадежное, даже несмотря на текущее не столь уж блестящее состояние российской и мировой экономики.

И в то же время если взять недостающие 3 млн руб. в ипотеку на 5 лет, скажем, в упомянутом Сбербанке под 12% годовых, то переплата по кредиту, по расчетам, произведенным на ипотечном калькуляторе портала www.irn.ru), составит чуть больше 1 млн руб. (правда, ежемесячные платежи будут совсем не маленькими - 66 733,34 руб.). Конечно, к этой сумме еще нужно прибавить расходы на оформление кредита и страховые взносы, но они вряд ли превысят 150-250 тыс. руб. В итоге получается, что ипотеку брать выгоднее, ведь при кредите, как отмечает Роман Слободян, начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка, фиксируется цена квартиры. Кроме того, если накопить сумму, равную стоимости недвижимости, не удастся и все же придется прибегнуть к ипотеке через 2-3 года, то еще не известно, какими будут проценты. Они тоже могут расти. «И в любом случае ставка по депозитам никогда не перекроет ипотечную ставку», - утверждает Сергей Топорников, руководитель отдела продаж ООО «Первое Ипотечное Агентство».

Однако если потенциальный заемщик имеет высокий доход или ожидает существенного притока капитала (например, в виде наследства или гонорара), то есть сможет собрать сумму, необходимую для покупки жилья, через 1-2 года, то бежать за ипотекой все-таки не стоит, если только квартирный вопрос не стоит очень уж остро. Также кредит может оказаться менее выгодным, если размещать имеющиеся средства не просто на депозит, а в более доходные инструменты, которые способны принести минимум 15-20% прибыли (например, на рынке Форекс), но такие вложения более рисковые, а значит, можно потерять свои капиталы.


Первоначальный взнос: минимум или максимум?
Так что тем, кто не готов рисковать своим будущим жильем, лучше все же ипотека. Но тут встает другой вопрос: стоит ли тратить все свои сбережения на первоначальный взнос или лучше взять кредит с минимальным взносом (стоимость квартиры при этом все равно зафиксируется), а имеющиеся средства разместить, например, на депозите?

Большинство экспертов советует уменьшать сумму кредита, и чем больше, тем лучше, то есть вносить максимально возможный первоначальный взнос: «В таком случае заемщик, во-первых, получает наименьшие процентные ставки, а во-вторых, итоговая сумма выплаченных средств будет меньше», - говорит Юлия Ачкасова (DeltaCredit). И в целом, эксперты правы, хотя и не все так однозначно.

Если потратить все накопления на жилье – однушку стоимостью 6 млн руб. - и взять кредит с первоначальным взносом 50% на 10 лет, то в Сбербанке ставка составит 12 годовых, а переплата по займу - 2,165 млн руб. Если же внести минимальный первоначальный взнос в размере 20% от стоимости жилья, то есть 1,2 млн руб., то в Сбербанке при кредитовании на те же 10 лет процент составит уже 12,5 годовых, а переплата – около 3,6 млн руб. Таким образом, при снижении первоначального взноса придется переплатить лишние 1,435 млн руб. Плюс еще лишние 150-200 тыс. руб. уйдут на ипотечную страховку (ведь чем больше сумма кредита, тем выше страховой взнос). При этом оставшиеся у заемщика 1,8 млн руб. (3 млн – 1,2 млн = 1,8 млн руб.), размещенные на депозите с капитализацией, при самой высокой ставке 12% за 10 лет превратятся практически в 6 млн руб.

То есть, на первый взгляд, выгоднее взять кредит с минимальным первоначальным взносом, а оставшиеся средства положить на депозит. Так, через 10 лет у заемщика будет квартира и фактически 4,365 млн руб. (6 млн -1,435 млн -0,2 млн). Но в этом случае придется ежемесячно платить в банк около 70 тыс. руб. Если первоначальный взнос составит 50% от стоимости квартиры, то ежемесячный платеж будет 43 тыс. руб. При этом разницу в 27 тыс. руб. можно также класть на депозит. В результате уже через год реально накопить 345 760 руб., которые через 10 лет превратятся практически в миллион руб. Если продолжить накопление в таком же размере, то через 10 лет можно получить доход около 5,8 млн руб. И таким образом, при первоначальном взносе по ипотеке 50% от стоимости квартиры через 10 лет у заемщика будет жилье и 5,8 млн руб., т.е. на 1,435 тыс. больше, чем при оформлении ипотеки с первоначальным взносом 20% от стоимости жилья.

Правда, тут надо учитывать, что в приведенном примере фигурируют максимальные ставки по депозитам, да еще и вклады с капитализацией. Если рассматривать более низкие проценты (сегодня чаще предлагаются депозиты под 8-10% годовых) и варианты без капитализации, то хотя тенденция и сохранится, размер прибыли будет меньше и эффект от ипотеки с максимальным первоначальным взносом тоже. И здесь немаловажную роль может сыграть такой параметр, как налоговый вычет. Сумма процентов, выплаченных по ипотеке, не облагается НДФЛ, что можно записать в свой актив. Чем больше выплаты банку, тем больше размер вычета.

Если заемщик внесет в качестве первоначального взноса лишь 20% от стоимости жилья и будет ежемесячно платить по кредиту 70 тыс. руб., то за год он сможет прибавить к своему доходу примерно 110 тыс. руб. (70 тыс. руб.* 12 месяцев* 13% - ставка НДФЛ), а за 10 лет (при условии, что соответствующее законодательство не изменится) – 1,1 млн руб.

Если оформить кредит с первоначальным взносом 50%, и при этом ежемесячный взнос по ипотеке составит 43 тыс. руб., то за счет налогового вычета годовые доходы заемщика вырастут лишь на 67 тыс. руб., а доходы за 10 лет – на 670 тыс.

В нашем примере все равно выгоднее вносить максимальный первоначальный взнос, но если ставки по депозитам будут меньше, то эффект максимального взноса будет уже не таким существенным. И тогда разница в суммах налогового вычета при ипотеке с первоначальным взносом 50% и 20% может свести его на нет.

Кроме того, вариант с ежемесячным откладыванием денег выгоднее только для тех, кто умеет копить и не соблазняется на всевозможные покупки. Для транжир же, возможно, лучшим решением будет не тратить все на квартиру, а отложить часть средств – так в результате их капитал будет больше. «Тем более что есть банки, где ставка по ипотеке зависит только от срока кредита и не зависит от первоначального взноса», - отмечает Сергей Топорников («Первое Ипотечное Агентство»), а значит, переплату по кредиту можно уменьшить.


Ипотека и планы на жизнь
Но все же расчеты расчетами, а при мыслях об ипотеке нужно учитывать и свои жизненные планы на ближайшие годы. Например, если заемщик задумывается о возможности получения еще одного кредита, скажем, на автомобиль, то лучше оставить какой-то запас средств. К тому же одно дело, когда кредит берут супруги с довольно взрослыми детьми и работающими дедушками-бабушками, которые, в принципе, могут помочь с выплатами, и совсем другое дело, когда в долги влезает молодая семья без особой финансовой поддержки, мечтающая как минимум о двух ребятишках. Во втором случае риск проблем с деньгами значительно выше, а значит, могут быть и просрочки по кредиту и даже дефолт, поэтому благоразумнее сохранить определенную сумму на черный день. «Максимальный первоначальный взнос за недвижимость имеет смысл делать тогда, когда он не оставляет заемщика без так называемого «личного фонда». А если заемщик отдает все, что у него есть, оставаясь без запаса средств на случай внезапных жизненных изменений, это очень рискованно. И такому риску я бы не подвергала ни себя, ни свою семью», - говорит Ольга Бойчарова, советник председателя правления Мастер-Банка (ОАО).

В ближайшем будущем портал www.metrinfo.ru продолжит расчет ипотечных кредитов и постарается выяснить, как взаимосвязаны первоначальный взнос и сроки займа и что выгоднее: становиться ипотечником совсем на чуть-чуть или на долгие годы.