Залоговые квартиры - те, по которым заемщик еще не погасил весь долг, - нередко попадают на вторичный рынок жилья. Бывает, на такую квартиру трудно найти покупателя - не все понимают, что в покупке квартиры «из-под залога» нет ничего страшного. Просто еще одним участником сделки становится банк, который когда-то выдал ипотечный кредит продавцу.
Продажа ипотечных квартир имеет свои особенности, на которые эксперты «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru» и обратили наше внимание. Прежде всего, на продажу квартиры необходимо письменное согласие банка. Как напомнил Вадим Рубцов, ведущий специалист риэлторской компании «Русский дом недвижимости», изначально залог квартиры в банке регистрируется вместе с переходом права собственности в виде обременения в отделениях Росреестра. Это фиксируется в виде записи на свидетельстве о государственной регистрации права о существующем обременении. Так что без разрешения банка никак не получится.
В некоторых банках есть правило, что квартира должна какое-то время продаваться через их собственную базу квартир. Эксперт также дополняет, что сделка оформляется как обычно, только от банка предоставляется письмо об одобрении сделки и снятии обременения.
Регистрация права собственности на квартиру занимает на три дня больше, так как жилую недвижимость выводят из-под залога банка, уточняет Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость».
Лев Плецельман, руководитель службы ипотечного кредитования компании «ИНКОМ-Недвижимость», предупреждает, что определенные трудности могут возникнуть при проведении альтернативной сделки, когда залоговая квартира – звено в цепочке. Ее продажа проходит по особой процедуре, а покупатели недвижимости весьма болезненно реагируют на любое с их точки зрения «отклонение» от нормы. «По нашим наблюдениям, - говорит эксперт, - примерно 70% клиентов отказываются рассматривать такие варианты, а сложнее всего приходится, когда залоговую квартиру покупает человек, который берет ипотеку в другом банке».
Надежно защищены
Ни для кого не секрет, что сделки с недвижимостью сопряжены с разными рисками. Но как раз покупка ипотечной квартиры оказывается более безопасной. «Сделки с залоговым жильем регулируются законом «Об ипотеке», - говорит Александр Лунин, руководитель отделения «Войковская» АН «Азбука Жилья». - При соблюдении всех норм закона, помощи юристов, риелторов, представителей банка, риск признания сделки недействительной или расторжения договора сводится к нулю».
Алексей Колгушкин, коммерческий директор, партнер ГК «Глубина», напомнил, что покупатель априори приобретает продукт, юридическая чистота которого не вызывает никаких сомнений – банкиры всегда тщательно проверяют предмет залога. «Как и в любой сделке с недвижимостью, защититься от противоправных действий можно только детальной проверкой юридической истории квартиры, минимизацией рисков при оформлении сделки и внимательностью служб банка при анализе документов», - подтверждает Сергей Козлов, директор кредитного департамента СДМ-БАНКа.
Как выставить ипотечную квартиру на продажу
По наблюдениям Сергея Козлова, заемщик выставляет на продажу квартиру чаще всего в двух случаях: покупает другую квартиру или не может больше платить по ипотеке. И в случае, когда заемщик продает квартиру, чтобы купить новую, банки не возражают, так как сохраняют хорошие отношения с клиентом на будущее. Когда клиент продает квартиру из-за материальных проблем, продолжает эксперт, банки тем более соглашаются с продажей, так как в перспективе данный кредит может стать проблемным. «Запретить продажу квартиры банк не имеет права, - подтверждает Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ», - однако он может поставить условие – досрочное погашение кредита заранее».
А вот Александр Лунин (АН «Азбука Жилья») считает, что банк все-таки может отказать собственнику в продаже объекта недвижимости. Ведь задача банка-залогодержателя - получить прибыль от вложенных денег, причитающуюся ему на основании кредитного договора в пределах отведенного времени.
Ценовые ограничения
Заемщик продает залоговую квартиру прежде всего для того, чтобы рассчитаться с банком. И здесь, как и при другой сделке, говорит Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра Est-a-Tet, цену на квартиру определяет продавец, так как для банка главное, чтобы была выплачена вся сумма по кредиту.
Однако Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», обращает внимание на то, что стоимость залоговой квартиры все-таки регулируется банком-кредитором. Кредитная организация контролирует, чтобы стоимость квартиры была и не завышена, и не занижена. В первом случае уровень цены может повлечь за собой длительную экспозицию, а во втором – уменьшает ежемесячный платеж.
«Да, банк может и не согласиться с ценой продажи», - считает и Алексей Колгушкин (ГК «Глубина»). По словам эксперта, в основном это происходит тогда, когда сумма сделки, за вычетом всех расходов, не покрывает все обязательства заемщика по кредиту (включая штрафы, пени и т.п.). Именно этот момент – хватит ли денег от продажи, чтобы погасить долг, - является ключевым для банка, подтверждает Лев Плецельман («ИНКОМ-Недвижимость»).
Процедура сделки
Эксперты вновь напоминают нам о том, что продавцу необходимо получить согласие банка, и обращают внимание на то, что расчет обычно ведется через банк, в залоге у которого находится квартира.
Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент», уточняет, что сейчас на рынке действует две основные схемы взаиморасчетов. По первой из них покупатель вносит необходимую для погашения залога сумму продавцу-залогодержателю как аванс либо задаток, продавец погашает задолженность, получает уведомление банка о том, что банк не возражает против продажи, заключается договор купли-продажи, переход права собственности регистрируется в Росреестре, в ЕГРП предоставляется выписка о снятии обременения с квартиры.
По второй - в одну из ячеек банка закладывается сумма в размере задолженности для банка, в другую – остаток стоимости квартиры для продавца. После этого продавец получает уведомление банка о том, что обязательства по кредитному договору выполнены и банк согласен на продажу квартиры. Дальше происходит сделка, переход права собственности, и в конце банк и продавец получают доступ к ячейкам.
Сергей Козлов (СДМ-БАНК) указывает на то, что каждая сделка по продаже заложенной квартиры индивидуальна и возможны варианты, когда заемщик предоставляет дополнительные залоги или поручительства, чтобы банк снял залог с продаваемой квартиры. «В любом случае, - советует эксперт, - если заемщик решил продавать квартиру, прежде всего надо обратиться в кредитующий банк и получить консультацию по возможным вариантам проведения такой сделки».
Какие нарушения могут иметь место с ипотечными квартирами? С таким вопросом портал www.metrinfo.ru обратился к экспертам.
Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:
Чтобы не попасть в ситуацию с нарушениями при заключении сделки, потенциальному покупателю необходимо внимательно изучить все документы. Так, при переводе долга на покупателя должна быть прописана сумма, которая будет выплачиваться, с учетом долга и возможных дополнительных платежей (пени, штрафов).
Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ»:
Существуют разные подводные камни. Например, квартира на этапе строительства была куплена с привлечением заемных средств и средств материнского капитала. В соответствии с законодательством, если материнский капитал был использован на погашение ипотечного кредита, в купленной квартире должна быть оформлена доля на ребенка, чей материнский капитал использовался. Оформление доли должно происходить, когда дом уже построен и выплачен кредит. На практике наделение долей ребенка в приобретаемом жилье по завершении строительства встречается редко. Органы опеки эту ситуацию не отслеживают. Если заинтересованное лицо подаст в суд, возникнут проблемы.
Сергей Козлов, директор кредитного департамента СДМ-БАНКа:
При сделках с ипотечными квартирами могут быть технические нарушения (опечатки, ошибки при регистрации) и нарушения мошеннического характера. Так как на квартиру зарегистрирован залог, осуществить с ней юридические действия без согласия банка практически невозможно. В самих сделках с ипотечными квартирами нарушений немного, так как несколько служб банка проверяют все детали сделки, но если нарушение все-таки допущено, то оно индивидуально, и типовых ошибок не бывает.