{* *}

Зарубежная недвижимость: ипотека под 2-5% годовых. Европа по-прежнему ждет нашего покупателя. Не забывайте о курсе валют!

Экономика России находится в тяжелом положении, не мудрено, что в такой ситуации граждане ищут возможности для спасения своих сбережений, нажитых упорным трудом. Но российские активы и депозиты в отечественных банках у многих вызывают мало доверия, и на этом фоне растет интерес к зарубежной недвижимости, даже у тех, кто еще вчера вообще о ней не задумывался. Но часто именно у таких граждан собственных средств на покупку заграничного жилья не хватает, и тут встает вопрос ипотеки.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Можно ли в нынешних условиях, учитывая санкции и отношение Запада к России, получить кредит в принципе? И на каких условиях? И под какой процент? И стоит ли брать кредит в чужой стране? В этих вопросах и постарался разобраться «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru».

Не так страшен черт
Российский покупатель недвижимости для многих зарубежных стран – желанный клиент, и несмотря на санкции, которые, конечно, никуда не делись, процесс приобретения жилья сложнее не стал, в том числе и с помощью ипотеки: «Меры, введенные США и Европой против России, для тех, кто хочет купить недвижимость, - скорее что-то искусственно устрашающее, а не реальность. Более того, санкции относятся исключительно к определенным лицам, приближенным к власти, и не затрагивают основную часть потенциальных покупателей», - считает Полина Филатова, управляющий директор компании LondonfoRus. Но тем не менее нельзя сказать, что происходящее сейчас в России совсем не отразилось на ипотечном кредитовании российских граждан. Во-первых, никто не отменял личный фактор, и если руководитель банка излишне политизирован и недолюбливает русских, то, конечно, он может вставлять палки в колеса, но это отдельные несистемные случаи, которые легко нивелируются обращением в другую кредитную организацию. Однако все западные банки понимают, что экономическая ситуация в России ухудшилась и кризис может затянуться, а значит, завтра даже хорошо оплачиваемые специалисты рискуют остаться без работы. В связи с этим многие кредитные учреждения стали тщательнее проверять потенциальных клиентов из России. Например, такая ситуация наблюдается в Великобритании: «Гражданам России и других стран СНГ выдвигают более строгие условия для получения ипотеки, поэтому оформление кредита может занять более длительный срок, а в некоторых случаях россиянам приходится предоставлять более обширный пакет документов, касающийся доходов в стране проживания. То есть требования фактически остались те же самые, но проверка происхождения средств и платежеспособности клиента (credit check) проводится более внимательно и осторожно и занимает больше времени», - рассказывает Оксана Салфали, управляющий директор компании «London Relocation Consultancy – недвижимость в Лондоне».
Кроме того, на ипотечный рынок зарубежных стран сильно повлиял кризис 2008-2009 гг., после событий тех лет банки во всем мире стали более осторожными. «Сейчас в любой стране получить кредит не так просто, как пять лет назад, потому что банки более тщательно анализируют платежеспособность заемщиков», - отмечает Михаил Чулков, генеральный директор агентства по продаже и аренде недвижимости в Португалии MICHAEL & JENEVA Portugal Property. И это касается как резидентов, так и нерезидентов.

Да и сегодня политика банков в отношении заемщиков становится строже: «Во Франции летом 2014 требования к заемщикам ужесточились. Теперь непременным условием получения кредита как для нерезидентов, так и для самих французов является предоставление доказательств платежеспособности и подтверждение источников доходов», - утверждает Елена Чернышева, менеджер по продажам интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru. Но это касается оценки доходов, а вот ипотечные программы для иностранцев и местных жителей в большинстве стран все-таки различны. Причем часто нерезиденты получают более строгие условия, например, им нужно внести бОльший первоначальный взнос, да и не все банки работают с нерезидентами. «А во многих странах мира ипотечные кредиты для иностранцев, учитывая несколько более высокие риски таких контрактов, подразумевают некоторую премию к ставкам, действующим на внутреннем рынке, но, правда, небольшую – обычно не превышающую 1-2 процентных пункта», - предупреждает Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент». «В Чехии, если покупатель недвижимости находится на территории страны на основании туристической визы, доля заемных средств, скорее всего, составит не более 50%, а процентная ставка будет 3,8 - 5%. Если же виза долгосрочная (студенческая, рабочая или бизнес-виза), то доля заемных средств увеличится до 60%, а процентная ставка в зависимости от предоставленных документов снизится до 2,5 - 3,5%. Ну а для тех русскоязычных граждан, которые имеют статус «постоянное место жительства» (то есть для резидентов. – От ред.), при условии хорошей кредитной истории и подтверждения регулярного дохода банк может покрыть до 100% заемных средств при процентной ставке 1,8 - 2,5%», - рассказывает Павел Малышев, руководитель компании Preco Group s.r.o.

Но в ряде стран, дабы стимулировать приток инвестиций, для иностранных покупателей недвижимости, наоборот, действуют различные преференции. «Например, во Франции ипотека для платежеспособных россиян по-прежнему доступна на льготных условиях – под 2-4% годовых», - сообщает Елена Чернышева (Tranio.Ru). «А в Испании для русских клиентов, покупающих недвижимость напрямую у испанского застройщика, ставки специально снизили: ранее ставка составляла 4,5%, а теперь 3,9% (при кредите на 20 лет). И к тому же снизились требования к первоначальному взносу. В последних 10 сделках наши клиенты из России получили в кредит не 50% от стоимости недвижимости, как положено иностранным гражданам, а 60-70%. Дело в том, что крупнейшие испанские банки заинтересованы в русских клиентах, потому что по статистике наши граждане менее всего задерживают платежи, платят регулярно и исправно, и кредитные учреждения очень боятся потерять данный пласт клиентов», - рассказывает Виктория Кутузова, директор по продажам компании GrupoMahersol. А по данным Алины Батыршиной, менеджера по продажам Tranio.Ru, ставки в Испании начинаются даже от 3,5% и можно получить в кредит до 70% от стоимости недвижимости.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Экоквартал, ООО
Уникальные квартиры в Митино О2! 15 минут от метро Пятницкое шоссе. Ипотека 7,4%! Успейте в сентябре! Urban Group Узнать телефон

Что за условия
Но испанская программа на новостройки – это все-таки специальный продукт, а в среднем условия по ипотеке в большинстве стран несколько жестче (но, как уже отмечалось, не только для русских, но и для всех нерезидентов). Прежде всего, серьезно ограничена максимальная сумма кредита или, иначе говоря, требуется большой первоначальный взнос. Даже в лояльной Чехии обычным иностранцам, не имеющим вида на жительство или долгосрочной визы, банк может профинансировать только 50% от стоимости жилья. «В Венгрии максимальная сумма кредита тоже 50% от оценочной стоимости недвижимости, и не более 70 тыс. евро», - сообщает Дмитрий Ефуни, генеральный директор компании Icon. «Да и во Франции стоит рассчитывать лишь на 50% заемных средств - в последнее время сохраняется такая тенденция», - уверяет Елена Чернышева (Tranio.Ru).

Хотя, конечно, многое зависит от заемщика и его платежеспособности: «Если у него хорошая кредитная история, высокий доход и он может предоставить все необходимые документы, иногда для получения ипотеки достаточно иметь лишь 30% от стоимости объекта», - уверяет Наталья Завалишина, генеральный директор компании Distant Property. И это справедливо не только для менее богатых стран, таких как Испания, Греция или Кипр, но и для более благополучных, например, во Франции, как отмечает Елена Чернышева (Tranio.Ru), в исключительных случаях доля заемных средств все-таки может составить 70%. И даже в славящейся своей щепетильностью и осмотрительностью Великобритании платежеспособным клиентам, вызывающим доверие, банки, как сообщает Оксана Салфали («London Relocation Consultancy – недвижимость в Лондоне»), могут выдать до 75-80% от стоимости недвижимости.

«Однако, собираясь взять ипотечный кредит за рубежом, лучше все же ориентироваться на довольно большой первоначальный взнос - 50% или даже 60%, так как гарантировать получение большего кредита, естественно, никто не может», - говорит Наталья Завалишина (Distant Property). Тем более надо иметь в виду, что максимальная сумма кредита рассчитывается таким образом, чтобы ежемесячный платеж составлял не более 30% суммарного дохода. В общем, чем больше собственный капитал и доход, тем больше вероятность получить кредит, особенно на крупную сумму.

Есипово Форест, 35 от МКАД Участки площадью от 6 сот. Ленинградское шоссе, 35 км от МКАД. Торопитесь! от 690 000 руб. Астерра Узнать телефон

Лояльные проценты
Во многих странах, которые интересуют российских покупателей недвижимости, ставки по ипотеке действительно низкие. «В целом они колеблются между 3,5 - 5%, и многое зависит от объекта – первичный или вторичный - и от первоначального взноса. Если вносить порядка 30%, то ставка будет повыше, а если 60%, то можно рассчитывать если не на минимальную, то во всяком случае на относительно умеренную ставку», - рассуждает Наталья Завалишина (Distant Property).

Например, в Англии, по данным Оксаны Салфали («London Relocation Consultancy – недвижимость в Лондоне»), при хорошей кредитной истории и «прозрачных» доходах ставка может составлять 2-3% в год. Хотя в среднем, как сообщает Полина Филатова (LondonfoRus), в 2014 году проценты по ипотеке варьировались от 3,5 до 5%. Примерно так же было и в Испании.

В Венгрии, как утверждает Дмитрий Ефуни (Icon), ипотечный кредит в форинтах можно получить под 6-7% годовых. А в Чехии, для тех, кто имеет ПМЖ, ставка, как уже отмечалось выше, составляет 1,8% - 2,5%, а для нерезидентов с туристической визой – от 3,8 до 5%.

«Но, конечно, надо понимать, что реальные ставки порою отличаются от заявляемых. К примеру, банк может активно рекламировать 1,74% годовых, но если учесть все расходы по управлению счетом, то выяснится, что к этой ставке прибавится еще до 0,5%. А другой банк может честно сообщать, что его ставка - 2,2 - 2,5% включает все расходы по управлению счетом, но при подаче заявления выяснится, что она увеличится на 1%, если заемщик не является клиентом банка», - говорит Павел Малышев (Preco Group s.r.o.). Чтобы избежать таких скрытых моментов, эксперты опять же советуют обращаться к консультантам.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Строительное управление 22, ГК
ЖК "Лукино-Варино" Щелковское шоссе, 30 минут до МКАД. Школа, детские сады. Ипотека 5 999 руб./мес. Рассрочка. Застройщик. от 1,11 млн руб. Узнать телефон

Риск или нет?
Ну и, конечно, каждый покупатель зарубежной недвижимости, задумывающийся об ипотеке, должен помнить, что ставки-то низкие, но кредиты за границей выдаются не в рублях, а в местных валютах, либо в евро и долларах. А как себя поведет наш рубль хотя бы в ближайший месяц, сказать сложно, даже финансовые аналитики не ручаются за свои прогнозы, и если девальвация продолжится, то заемщикам, получающим доходы в рублях, может стать очень плохо. И даже если наша национальная валюта все-таки стабилизировалась, где гарантия того, что через год-два-пять нынешняя история не повторится. «Учитывая долгосрочный характер ипотечных кредитов и значительную волатильность курсов на длинных временных отрезках, для широкой массы российских заемщиков преимущество ипотечных кредитов в иностранной валюте с низкими ставками нивелируется высокими рисками. Даже относительно слабо выраженные курсовые колебания могут весьма существенно повлиять на размер периодических платежей по кредиту, не говоря уже о серьезном ослаблении национальной валюты», - говорит Максим Клягин (УК «Финам Менеджмент»). Но, в общем-то, к чему рассуждения – достаточно посмотреть на тех, кто купил зарубежную недвижимость в кредит несколько лет назад, или на валютных ипотечников, которые взяли кредиты в российских банках, на приобретение жилья в России, но в иностранных валютах. Сейчас их платежи увеличились практически в 2 раза, и выплачивать их стало гораздо сложнее. Поэтому, собираясь купить домик на испанском взморье или квартиру в Париже в ипотеку, нужно все очень тщательно взвесить и просчитать.

Если у покупателя, в принципе, имеется вся необходимая сумма, но не хочется сразу ее тратить, потому что сейчас в России хорошие проценты по депозитам, в том числе валютным, или доход покупателя, работающего в России, привязан к твердой валюте, то волноваться особо не стоит. Хотя надо понимать, что ситуация может измениться, а вместе с ней и работа, и привязка зарплаты к доллару или евро, да и банковский кризис возможен. Но все же риск не такой большой, а вот если на покупку недвижимости действительно не хватает, а доход в рублях, то с зарубежной ипотекой нужно быть гораздо осторожнее. Возможно, более правильным решением будет кредит в российском банке в рублях: пусть и под высокие проценты, но зато без сюрпризов. И потом, одно дело - купить в ипотеку виллу на Лазурном берегу, и совсем другое – небольшую квартиру в провинциальной Испании. Это разные цены и разные платежи по кредиту, и, к примеру, взнос в размере 300 евро, даже при дальнейшей девальвации может оказаться вполне посильным, а вот взнос в 3 тыс. евро – нет. Таким образом, нужно обязательно соизмерять свой доход и ежемесячный платеж и оставлять лаг на случай обесценивания рубля и прочих финансовых неприятностей.

А лучше обойтись вообще без ипотеки, например, воспользовавшись рассрочкой от застройщика. Такая возможность предлагается во многих странах, в том числе в Болгарии, в Турции, на Кипре и в Великобритании. «Например, стоимость апартаментов в центральном Лондоне начинается от ?350 тыс. фунтов, но в случае рассрочки клиент платит лишь резервационный депозит от 2 до 20 тыс. фунтов в зависимости от стоимости объекта, потом через 6-12 месяцев после обмена контрактами еще 10-20%, а для полной оплаты у покупателя остается 1-2 года, их можно использовать, чтобы заработать собственные средства для покупки», - объясняет Оксана Салфали («London Relocation Consultancy – недвижимость в Лондоне»).

Но, впрочем, если недвижимость предполагается сдавать, то сильно волноваться насчет ипотеки тоже не стоит, так как процент по кредиту может покрывать доход от аренды. «Например, в Праге доходность жилой недвижимости при стоимости от 1600 EUR/кв. м в районе Праги 8 или 9 до 5227 EUR/кв.м в Праге 1 гарантированно составляет 3-5% годовых», - сообщает Павел Малышев (Preco Group s.r.o.). «В некоторых районах Парижа можно купить квартиру с 1 спальней за 150 – 200 тыс. евро, взять ипотечный кредит под 3,5% годовых и получать доходность от сдачи в аренду 5% годовых. А на Кипре примерно за такие же деньги реально купить квартиру с 2 спальными, и ее доходность от сдачи в аренду в сезон может достигать 7-8% годовых», - рассказывает Наталья Завалишина (Distant Property). Но в каждом случае надо считать и тщательно подходить к вопросу выбора недвижимости: она должна быть ликвидной и востребованной у арендаторов, в хорошем районе и в хорошем состоянии.

Резюме портала www.metrinfo.ru
На фоне российской нестабильности зарубежная недвижимость манит многих российских граждан, и даже тех, кто раньше о ней не задумывался, и тех, у кого не хватает на покупку собственных средств. Благо взять ипотеку в зарубежном банке не так сложно, если есть хороший «белый» доход и чистая кредитная история – никакие санкции на возможность кредитования обычных россиян не повлияли. Да и проценты за границей значительно ниже российских. В общем, идея со всех сторон хорошая, но если грамотно и внимательно учесть риски, в первую очередь связанные с тем, что доход заемщика в рублях, а кредит в чужой валюте.

Предложения сентября Показать все объекты