Продажа жилья на этапе строительства – сегодня привычная процедура на рынке первичной недвижимости. Она устраивает и покупателей, и застройщиков. Покупателям строящееся жилье обходится дешевле, чем в готовых домах. Ведь покупка квадратных метров на ранней стадии строительства – фактически единственная возможность сэкономить как минимум четверть от конечной стоимости квартиры. А застройщикам легче привлекать деньги в строительство физических лиц, так как банки строящиеся объекты кредитуют с большой неохотой.

Но возможно, что в будущем продажи непостроенных квадратных метров прекратятся. Ведь общеизвестно, что такие продажи связаны с риском для потребителей. Застройщик может серьезно нарушить сроки сдачи дома или вообще не построить его, и тогда покупатели перейдут в разряд обманутых дольщиков. Еще свежа в памяти «волна» 2005 года, когда масса компаний не справилась со взятыми на себя обязательствами, а часть их просто смошенничала, и число обманутых соинвесторов строительства в России достигло 80 тысяч человек. Да и сейчас все очень тревожно, в этом можно убедиться, лишь заглянув на сайты «Однодольщики» и «Комитет пострадавших дольщиков».

Эта неспокойная тема давно обсуждается на разных государственных уровнях, включая Министерство регионального развития РФ. И как раз в этом министерстве в ходе дискуссии членов Координационного совета по содействию завершению строительства объектов, в которые были инвестированы деньги граждан, прозвучала идея о возможном полном запрете продажи строящегося жилья. «Минрегион не призывает сиюминутно отказаться от договоров о долевом участии в строительстве», – заявил заместитель министра Константин Королевский. Однако в министерстве считают, что нужно переключаться на продажи готового жилья.

Но не является ли это переходом в другую крайность? Как отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», для государства запрет долевого строительства означает провал программы «Доступное жилье». В наших условиях готовое жилье уже никогда не станет доступным, - пишут эксперты. Таким способом отсекается от рынка огромная часть потенциальных покупателей, которые просто не смогут накопить деньги на квартиры в более дорогих готовых новостройках. Для риелторов – это замирание рынка, которое смерти подобно. А для того, чтобы не было «незавершенки», нужно всего лишь исполнять требования закона об участии в долевом строительстве № 214. (См. статью «Чиновники устали от проблем незавершенного строительства».)

Но больше всего от запрета продавать строящееся жилье могут пострадать застройщики. Об этом писали многие СМИ. В частности, в интервью РБК Владимир Воронин, президент ФСК «Лидер», говорит, что запрет может обернуться полной остановкой всех строек. И причина в том, что даже у самых безупречных застройщиков возникнут проблемы с финансированием возводимых проектов. Как следствие, огромное количество девелоперов будет вынуждено обратиться к банкам за кредитованием, а финансовые организации просто не справятся с таким объемом работ. При таком сценарии большинство строек будет заморожено, что приведет к возникновению искусственного дефицита предложения. Олег Исаев, начальник отдела маркетинга компании «Квартал», также подтвердил, что использование средств дольщиков - основной источник финансирования стройки для девелоперов. Но если законодательно ограничить реализацию квартир до введения объекта в эксплуатацию, пострадают не только застройщики. В конечном итоге рынок недвижимости ожидает беспрецедентный спекулятивный скачок цен.

Специалисты рынка недвижимости наслышаны о возможных переменах в силу профессиональной деятельности, но знают ли об этом обычные горожане? Это журнал www.metrinfo.ru и попытался прояснить с помощью социологического опроса.

«Появляется информация о том, что государство может запретить продажу и покупку квартир в строящихся домах. Слышали ли вы об этом?» - задали мы первый вопрос людям, согласившимся принять участие в нашем исследовании.

«Нет, впервые об этом слышу», - признались 85,6% респондентов
«Да, слышали», - подтвердили 13,5%.

Проблема обманутых дольщиков, не получивших оплаченное жилье, имела громкий общественный резонанс. О ней наслышаны не только покупатели, обманутые застройщиками, но и москвичи, которые избежали печальной участи. И второй вопрос мы сформулировали, имея в виду, что люди неплохо разбираются в проблеме: «Существует мнение, что бороться с проблемой обманутых дольщиков можно путем усовершенствования законодательства (например, доработать закон об участии в долевом строительстве № 214), а можно иначе – запретить продажу квартир в строящихся домах. Как считаете лично вы, какая из мер наиболее правильная?»

- За усовершенствование законодательства высказалась половина опрашиваемых - 50%;
- запретить продажу квартир в строящихся домах считает правильным 12,5% респондентов;
- о том, что нужны другие меры, заявили еще 8,7% респондентов;
- затруднились с ответом – 28,8%.

Сторонники усовершенствования законодательства (50%) привели несколько аргументов в пользу данной меры. Самая многочисленная подгруппа считает, что можно так усовершенствовать законодательство, что обманы людей будут сведены к минимуму: «если все будет узаконено, то и обманывать будут меньше»; «это дает людям гарантии»; «так лучше будет и нам, и государству».

Люди также уточнили, что хорошо бы предусмотреть в законах ответственность государства: «государство должно наводить порядок»; «чтобы государство отвечало за обманутых дольщиков, сколько ж можно людей обманывать».

Еще одно пожелание к законодателям - уголовные наказания для обманщиков: «руководство строительной компании, вина которой будет доказана, должно привлекаться к уголовной ответственности». Впрочем, это и сейчас делается, пример – все руководство «Социальной инициативы» отбывает срок, но с другой стороны, наказываются не все.

В группе сторонников усовершенствования закона также отмечают, что запрет ничего не даст, так как «не решит проблему и обман все равно будет, надо совершенствовать законодательство, чтобы найти компромисс», а «запретить - это полная ерунда».

Люди, которые согласны с тем, что нужно запретить продажу квартир в строящихся домах (12,5%), считают, что такая мера надежно убережет людей: «построили дом и продавайте»; «запретить продажу и покупку квартир, пока дом не будет построен, чтобы защитить людей».

Москвичи, которые выбрали вариант «другое» (8,7%) не видят выхода ни в одной из предложенных мер, так как «первое не сделают, второе тоже», «ни то, ни другое - людей обманывают, ничем им не поможешь». Нашлись единомышленники, которые полагают, что для решения проблемы «нужно сменить правительство, только тогда будет порядок», а также то, что «в нашей стране процветает коррупция и государства как такового уже нет, нужно паковать чемоданы и уезжать».

Очень приличная группа затруднившихся с ответом – 28,8% (почти треть) практически оказалась солидарна с предыдущей, утверждая, что ни то и ни другое не поможет, людей все равно будут дурить.

Задавая третий вопрос, мы попросили респондентов подумать, принесет ли такой запрет в целом для покупателей, для рынка недвижимости пользу или навредит?

Навредит – считают 30,8%;
принесет пользу – полагают 13,5% участников опроса;
все останется без изменений – 9,6%;
другие аргументы назвали – 4,8% респондентов;
затрудняюсь с ответом – 41,3%.

Москвичи, которые считают, что запрет продажи и покупки жилья на этапе строительства больше принесет вреда, чем пользы (30,8%), объясняют свои выводы несколькими причинами. Одна из основных –  квартиры в готовых домах ощутимо больше стоят: «в строящихся домах покупать жилье дешевле», «это невыгодно», «часто купить готовую квартиру становится экономически невыгодно». Еще в одной подгруппе объединились участники опроса, которые выразили опасение, что строить будут меньше и не будет новых квартир: «ведь строить же надо, людям нужно жилье», «вот мой внук закончит институт, и ему надо будет новое жилье». Также люди отмечали, что если примут запрет, то сократится количество сделок.

Сторонники того, что запрет продажи и покупки квартир на этапе строительства принесет только пользу (13,5%), полагают, что такая мера защитит людей. Их аргументы звучат так: «увеличится конкуренция на рынке недвижимости, люди будут защищены», «не будет проблем с обманутыми дольщиками», «люди сберегут нервы и смогут увидеть квартиру перед тем, как ее купят».

А горожане, которые уверены, что все останется без изменений (9,6%), заявили, что мошенники все равно сообразят, как обманывать людей: «в нашей стране как обманывали, так и будут обманывать», «у нас рынок настолько коррумпирован, что введение запретов не сможет изменить ситуацию».

Москвичи, которые имеют другое мнение (4,8%) отметили парадоксальность ситуации с запретом: «для покупателей запрет - это польза, т.к. надежно, а для рынка недвижимости это вред, т.к. уменьшает прибыль», «для строителей это уменьшит прибыли, для покупателей это по карману не ударит».

Самая многочисленная группа – 41,3% - затруднилась дать ответ, хотя и поделилась своими соображениями. Участники этой группы полагают, что покупателям все-таки надо дать выбор, какую квартиру приобретать: «продавать надо, но только в достроенных домах»; «может быть, все-таки не совсем запрет».

Итак, основной вывод из нашего социологического исследования: хотя большинство москвичей впервые услышали о том, что государство может запретить продажу и покупку квартир в строящихся домах, они считают, что проблему обманутых дольщиков нужно решать не методом запрета, а совершенствуя законодательство. Хорошее законодательство до минимума сведет возможности для мошенничества. Если запрет все же будет принят, то он только навредит. Самые вероятные последствия, по прогнозам людей, - рост стоимости жилья, сокращение объемов строительства и сокращение числа сделок. В своих прогнозах москвичи оказались солидарными с профессионалами рынка недвижимости.

Данные журнал www.metrinfo.ru получил с помощью телефонного опроса, проведенного по репрезентативной выборке. Она позволяет отразить мнение населения сколь угодно большого города и выдержать соотношение по полу и возрасту респондентов в зависимости от численности населения в округах Москвы. В опросе участвовали жители города трудоспособного возраста. Подробнее о социологических исследованиях на рынке недвижимости.