В Москве аренда жилья – явление очень распространенное. Квартиры в столице снимают люди самого разного достатка и социального уровня: от топ-менеджеров крупнейших международных компаний, приехавших из Европы и Америки, до дворников, прибывших сюда из бывших союзных республик. Да и многие москвичи вынуждены арендовать жилье – собственная недвижимость имеется далеко не у всех. Объединяет всю эту публику одна проблема – арендаторы бесправны, свои правила диктует хозяин квартиры.

Впрочем, наш тезис требует некоторых уточнений. В целом рынок аренды у нас стал более цивилизованный, чем это было еще, скажем, лет десять тому назад. Большинство участников сделок заключают договоры, где стараются прописать обязанности сторон, сроки найма и размер платежей.

А в элитном сегменте почти что идиллия: как правило, хозяин жилья и съемщик - законопослушны и дисциплинированны. Владельцы дорогих квартир стараются исправно платить налоги, их арендный бизнес выведен из тени. Поэтому и арендатор защищен от произвола собственника лучше, чем в нише экономкласса, хотя и тут защиту на сто процентов гарантировать невозможно. И договор не спасает. Мы уже как-то приводили в пример случай с актером и режиссером Никитой Высоцким. Человек он явно не бедный, уважаемый и известный. Так вот, он арендовал на длительное время коттедж для своей семьи, но собственник этого дома его продал «вместе» с Высоцкими. Новый хозяин выбросил арендаторов из дома с помощью каких-то «добрых молодцев» из частного охранного предприятия. («Семью сына Высоцкого выкинули на улицу».)

Так что по большому счету арендатор беззащитен. Если хозяин захочет сменить жильца или повысить ему оплату, он это сделает, несмотря на договор. Формально несоблюдение договора - это повод обратиться в суд. Но на практике… До суда дойдет не каждый обиженный – судиться большинству арендаторов некогда. Дело это хлопотное, требует времени, нервов, денег. Надо работать, а не тратиться на адвокатов. В конце концов вариантов на рынке много, всегда можно плюнуть на капризного хозяина и переехать в другую квартиру.

Не так в Западной Европе. Попробовал бы хозяин квартиры поднять арендные ставки - с ним разобрался бы Союз квартиросъемщиков. Есть такая международная организация, которая действует с 1926 года, и ее штаб-квартира находится в Швеции. Узнать о союзе побольше можно, прочитав книгу профессора Вышей школы экономики Елены Шоминой «В защиту прав нанимателей жилья».

Вот лишь несколько фактов на примере Швеции. Союз квартиросъемщиков защищает жителей в суде и проводит переговоры по квартплате с домовладельцами. Домовладелец не может выгнать нанимателя из дома, неожиданно повысить ему квартплату, прекратить договор найма в одностороннем порядке. Для выселения квартиросъемщика требуется решение суда, а квартплата не должна превышать ту, что установлена в аналогичных домах, принадлежащих муниципалитету: это написано в шведском «Законе об аренде». В стране действуют и другие законы, защищающие арендаторов, например – «Об обязательных переговорах по квартплате».

Такого благолепия западные арендаторы добились не сразу. Это результат длительной борьбы за свои права еще с 20-х годов прошлого века (в целом же движение квартиросъемщиков насчитывает более полутора веков!). Ну а сколько людей сегодня пользуется плодами этой борьбы, станет ясно, если посмотрим на количество арендного жилья в Европе. По данным Елены Шоминой, в Швейцарии арендный жилой фонд достигает 70%, в Германии – 57%; в США – около 50%, в Швеции - 40%, во Франции – 26,5%, в Англии – около 30%.

Кстати, мало кто знает, но Россия тоже недавно стала членом Международного союза квартиросъемщиков, но понятно, что у западных нанимателей нам еще учиться и учиться. Интересно, а можем ли мы у себя в России внедрить передовой опыт европейских соседей? Об этом «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» поговорил с москвичами.

Для начала мы просто хотели узнать, слышали ли наши соотечественники о том, что на Западе сильно правозащитное движение арендаторов, а арендные ставки, как и права арендатора, регулируются законами?

Как мы и ожидали, большинство наших собеседников – 88% - знать не знают о таком явлении. Однако 12% участников опроса об этом слышали.

Далее мы поинтересовались, согласятся ли москвичи с утверждением, что арендатор в России бесправен.
Оказалось, что:

• - согласны с этим тезисом больше половины опрошенных - 56%;
• - не согласны 18%;
• - затруднились с ответом 26% респондентов.

Москвичей, не согласившихся с утверждением о бесправности арендатора (18%), мы попросили прокомментировать свой ответ.

Противники этого тезиса считают, что договор - это гарантия защиты прав собственника, и его вполне достаточно: «в договорах оговариваются и сумма, и срок»; «я сама снимала жилье, и с тех пор как появились договора, проблем не возникало. У меня до сих пор многие знакомые снимают жилье, заключают договор и живут спокойно»; «если договор не был составлен, то в этом вина арендатора».

Кроме того, представители этой группы уже заранее уверены в том, что именно арендатор виноват в своих невзгодах: «раз просят освободить, значит, заслужили. Хороших квартирантов раньше срока не выгоняют»; «если платишь, то, наверное, этого не произойдет»; «потому что собственник»; «владельцы у нас тоже не защищены. И если он считает, что нужно расстаться с такими жильцами, то он должен иметь на это право».

Прозвучала и такая мистически-фатальная точка зрения, которая время от времени мелькает в наших опросах, – потому что в России все перевернуто с ног на голову: «я не считаю, что арендаторы бесправны, просто у нас страна такая еще азиатская, и если ты боишься, то не надо лезть в эту область»; «мы никогда не были защищены, и все только ухудшается».

Затруднившиеся с ответом (26%) объяснили, что не могут ответить на вопрос, потому что никогда не снимали и не сдавали жилье.

Следующий вопрос звучал так: «Как вы думаете, возможно ли применить западный опыт регулирования арендного рынка в России, или у нас другие реалии?»

• - Да, возможно, - считают 42% жителей москвичей, участвовавших в опросе;
• - нет, в нашей стране это неприменимо, - ответили 40%;
• - по-другому думают 7% участников;
• - затруднились с ответом 11%.
  

Напоследок мы попросили участников исследования поделиться с нами идеями - что нужно сделать для того, чтобы рынок аренды жилья в России был цивилизованным, поддавался контролю государства и был прозрачным для граждан?
Вот какие предложения к нам поступили:

Внести поправки в законы: «законодательно, наверное, это должно быть»; «закон должен быть утвержден в Думе».

Следующая рекомендация - избавиться от коррумпированных слуг народа, которые заняты исключительно собой, а не проблемами людей: «нужно уничтожить банду жуликов, тогда будет порядок»; «не знаю, у нас такая коррупция»; «у нас везде полный бардак; на рынке аренды порядка еще долго не будет, есть много других проблем»; «надо, чтобы кто-то в правительстве был заинтересован этим вопросом».

Люди также считают, что рынок аренды следует окончательно сделать легальным, для чего стороны должны заключать договоры, а арендодатели – платить налоги: «все договора должны проходить через налоговую»; «грамотно составлять контракт, через юристов»; «надо сделать, чтобы жилье стали сдавать на законных основаниях - у нас большей частью сдают подпольно, - тогда и контролировать легче»; «чтобы это все было официально, и те, кто сдает, должны платить налоги».

Люди также поддерживают идею государственной аренды: «иметь нужно много социального жилья, которое сдается внаем»; «сейчас сдают частники, и об этом никто не знает, а если будет сдавать государство, то это будет легче контролировать»; «арендатор будет защищен в том случае, если государство будет сдавать жилье в аренду, а так - я собственник и буду сдавать жилье на приемлемых для меня условиях».

Еще один совет – увеличивать объемы строительства жилья: «строить больше жилья, чтобы ипотека была более доступна, и у людей не будет необходимости снимать жилье»; «больше усилий прилагать при строительстве жилья»; «рецепт один - строить социальное жилье».

Но сразу перемены не придут, требуется время: «сейчас ничего не сделаешь, нужно подготовить людей к новым правилам»; «пока не надо ничего делать: если примут этот закон, регулирующий ставки, то у нас очень многие бедные люди лишатся дополнительного дохода, за счет сдачи квартир. А нашей верхушке все до лампочки, она живет по своим законам и о проблемах людей не знает»; «должен измениться менталитет»; «нужны долгие традиции по поводу аренды, а у нас этого долгое время не было, и теперь сразу оно не возникнет».

Вывод из нашего исследования напрашивается следующий. В целом люди признали, что арендаторы жилья в нашей стране нуждаются в дополнительной защите. И прекрасно знают, что нужно делать для того, чтобы отрегулировать рынок аренды на государственном уровне. Одна из главных рекомендаций вывести - его из тени, сделать полностью легальным, тогда и можно будет с ним «работать». Однако участники опроса не дали, однозначного ответа, возможно ли это сделать в нашей стране, где слишком много других проблем. Так что, по всей видимости, это дело не ближайшего будущего.

Данные журнал www.metrinfo.ru получил с помощью телефонного опроса, проведенного по репрезентативной выборке. Она позволяет отразить мнение населения сколь угодно большого города и выдержать соотношение по полу и возрасту респондентов в зависимости от численности населения в округах Москвы. В опросе участвовали жители города трудоспособного возраста.