«Я построил себе кооперативную квартиру», - это выражение еще помнят люди среднего и старшего поколения. В советское время можно было стать владельцем жилья с помощью участия в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). В основном ЖСК образовывались при предприятиях. Предприятию выделялся участок земли, государство напрямую кредитовало строительство, а члены ЖСК потом с этим кредитом расплачивались. Сроки «расплаты» были вполне гуманные, проценты по кредитам низкие, заработать на кооператив для советского человека было вполне реально. Почему бы сегодня не использовать наш собственный опыт?

Чем были хороши ЖСК? Кооперативная квартира доставалась быстрее, чем «муниципальная», за которой надо было отстоять очередь. Вступить в кооператив в Москве мог горожанин старше 18 лет при условии, что в квартире, где он живет, на каждого члена семьи приходится не более 7 квадратных метров жилой площади.

Развитию ЖСК способствовала и сравнительно невысокая цена возводимого жилья, членам кооператива оно обходилось практически по себестоимости. По данным Эдуарда Якушенко, долгое время бывшего первым заместителем руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, а в советское время непосредственно занимавшегося организацией кооперативов, трехкомнатная квартира площадью 66 кв. м в 1969 году стоила 6300 рублей, а «Жигули» первой модели - 5500 рублей (источник - газета «Квартирный ряд», «Жилищные кооперативы вряд ли смогут воскреснуть»). Дорого ли стоил автомобиль или дешево -  квартира, ответить на этот вопрос сегодня невозможно – жизнь слишком изменилась. Ясно одно - условия для членов ЖСК были приемлемые. Они могли внести 40% стоимости и получить кредит на 15 лет под 0,5% годовых. ЖСК строились по твердым государственным расценкам, рентабельность не превышала 15-20%.

В конце 70-х годов цены в ЖСК немного выросли, и трехкомнатная квартира площадью 73 кв. м уже стоила около 7,5 тысячи рублей. При этом средняя заработная плата составляла 180 рублей в месяц. Получалось, что кооперативную квартиру можно было приобрести за 42 месячные зарплаты (3,5 года). Если перевести стоимость данной квартиры на нынешние цены (по данным www.metrinfo.ru, средняя цена 1 кв. м в Москве - около 160 тыс. руб., см. рубрику «Курс квадратного метра»), то она обошлась бы покупателю в 11,68 млн руб. При средней зарплате в Москве примерно в 40 тыс. руб. в месяц) – это 292 месячные зарплаты (бюджет за более чем 24 года).

В рыночных условиях ЖСК фактически перестали развиваться, а последний кооперативный дом в столице был построен в 1999 году. В федеральном бюджете деньги на кредитование ЖСК закончились. Сформированные коллективы пайщиков, которые не успели внести деньги на строительство своих домов, были распущены, а выделенные земельные участки – проданы.

Позже были предприняты попытки реанимировать деятельность ЖСК, но опыт оказывался не всегда успешным. Например, Межрайонный молодежный ЖСК Северного округа был создан в 2003 году. Для строительства кооперативу выделили две площадки, функции инвестора за исполнение проекта возложили на сам кооператив. Предполагалось, что стоимость квадратного метра для членов ЖСК будет равняться себестоимости строительства. Люди внесли деньги, заказали проект, но строительство так и не началось: оно было признано «точечной застройкой» и запрещено. Кооперативщики судятся, но пока проигрывают.

Самая главная преграда к развитию кооперативов сегодня – это невозможность получить землю на посильных условиях: по Земельному кодексу участок для кооператива может предоставляться только на конкурсной основе. То есть на аукционах кооператив должен будет конкурировать с каким-нибудь монстром строительного бизнеса вроде домостроительного комбината и предлагать больше денег за кусок земли. Как говорится, «импосибл, Райка», невозможно.

Впрочем, недавно кооперативы получили некоторое послабление: по закону «О содействии развитию жилищного строительства» те ЖСК, которые объединяют работников бюджетной сферы, могут получать землю, минуя аукционы. А выделять участки под строительство бесплатно, готовить проектную документацию и подводить коммуникации, что позволит ЖСК снизить затраты на строительство минимум на 20-25%, должен будет Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС). Пайщики смогут самостоятельно выбирать подрядные организации и оплачивать их работу. Также члены ЖСК смогут претендовать на социальную ипотеку со средней ставкой 10,5% годовых в рублях. Идея выглядит симпатично, но насколько она воплощаема в жизнь?

«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» с помощью социологического исследования попытался узнать, что знают москвичи о возрождении жилищно-строительных кооперативов и какие трудности, по их мнению, препятствуют тому, чтобы ЖСК функционировали и в наши дни. Кстати, спрашивали мы людей в возрасте от 45 до 60 лет, то есть тех, кто хорошо помнит благословенные времена ЖСК и, возможно, в них участвовал.

Мы рассказали москвичам, что правительство периодически возвращается к идее возрождения жилищно-строительных кооперативов. «Слышали ли вы об этом?» - спросили мы у горожан.

• - «Нет», - заявили нам 73% респондентов;
• - «да», - ответили 27%.

Хотя москвичи, которые знают о попытке возрождения ЖСК, оказались не в большинстве, мы все же задали участникам нашего исследования следующий вопрос: «Как вы относитесь к идее возобновления ЖСК – положительно или отрицательно?»

• - «Положительно» - такой ответ дали 59% от общего числа участников опроса;
• - «отрицательно» - 36%;
• - затруднились с ответом – 5%.

Мы попросили респондентов прокомментировать свои ответы. Первым предоставили слово тем горожанам, которые положительно оценивают практику возрождения ЖСК (59%).

Ответы, схожие по смыслу, объединились в несколько подгрупп. В первую - самую многочисленную - попали комментарии тех, кто считает ЖСК удачной, более доступной альтернативой ипотеке, когда ставки, сроки и взносы посильны для работающего человека: «ипотека нереальна для москвичей»; «в ЖСК проще, чем по ипотеке»; «можно накопить и вступить».

Популярным оказалось мнение, что ЖСК надо вернуть, но на тех же условиях, что были раньше, то есть когда государство регулировало и контролировало этот процесс: «с государством лучше»; «если будет правительственная программа»; «пусть будет как в советские времена».

Ответы горожан, которые отрицательно восприняли возможность создания ЖСК (36%), также сформировали несколько подгрупп. В самой многочисленной считают, что кооперативы принципиально ничего не изменят, так как, по сути, ничем не отличаются от ипотеки: «новое название, а все по-старому», «тот же самый ипотечный кредит».

В следующей подгруппе оказались те, кто уверен, что возрождение ЖСК – это обман со стороны государства: «очередное надувательство»; «с нашим правительством лучше не связываться»; «нет доверия, чтобы вкладывать деньги».

Не все противники ЖСК подозревают государство в обмане, некоторые полагают, что оно уже не сможет вернуть себе былые позиции в строительном бизнесе: «все в частных руках, это нереально»; «все потеряно, нужно искать новые варианты»; «не надо возвращаться к старому».

И последний аргумент: у людей все равно нет денег, даже на жилье по себестоимости: «кооперативы будут развиваться при нормальных ценах»; «если у людей нет денег, никакие программы не помогут».

Дальше мы спросили у москвичей: «Как вы считаете, какие трудности возникнут при возобновлении практики ЖСК в наши дни?»
Москвичи назвали нам следующие препоны на пути ЖСК (некоторые мотивы неизбежно повторяются):

На первом месте оказалось препятствие в лице коррупции и бюрократии: «у нас большой коррупционный аппарат», «круговая порука чиновников и продажность».

Важной причиной люди также считают отсутствие законов, которые бы защищали кооперативы.

Говорили об отсутствии у нселения средств: «если нет денег, все равно нужно брать кредит».

Вновь звучала тема недоверия правительству: «кругом обман»; «все воры и жулики».

Заявляли и о том, что для возобновления кооперативного жилищного строительства нужны гарантии государства, его заинтересованность в решении жилищного вопроса населения; надежные инвесторы; честная конкуренция среди строительных компаний; доступные кредиты.

В завершение опроса мы спросили: «Приходилось ли когда-либо вам или вашим родственникам участвовать в ЖСК?»

• - «Нет», – ответили 66%;
• - «да», - сообщили 34%.

Вывод по итогам нашего исследования следующий. Москвичам нравится идея возрождения жилищно-строительных кооперативов, но они прекрасно представляют себе те трудности, которые предстоит преодолеть. Лейтмотивом опроса можно назвать пожелание вернуть государству главную роль при формировании кооперативного движения: от создания законодательной базы и контроля над строительными компаниями до искоренения коррупции в рядах чиновников.

Данные журнал www.metrinfo.ru получил с помощью телефонного опроса, проведенного по репрезентативной выборке. Она позволяет отразить мнение населения сколь угодно большого города и выдержать соотношение по полу и возрасту респондентов в зависимости от численности населения в округах Москвы. В опросе участвовали жители города трудоспособного возраста.