Апартаменты – новинки сезона. Цены на 30% ниже, чем в квартирах. Нестандартная недвижимость атакует и может захватить треть рынка

Слово «апартамент» в ходу на нашем рынке недвижимости уже лет 20. Однако массовое распространение термин получил только после 2008-2009 годов. Сегодня предлагается огромное количество подобных объектов – соответственно, журналистам уже пора прекращать начинать свои статьи об апартаментах со штампов вроде «новый для нашей страны формат недвижимости». Никакой он не новый.

Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
Квартиры в ЖК Столичный Квартиры с отделкой от 61 900 руб/кв.м, Железнодорожный. Рассрочка 0%, ипотека 10%. 214-ФЗ. Звоните сегодня! от 61 900 руб/кв.м Узнать телефон

Что такое апартаменты сегодня, какие объекты представлены на рынке, в чем их отличия от обычных квартир и стоит ли их приобретать – в этих вопросах постарался разобраться обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru».

Живи, но «временно»
Слово появилось на нашем рынке практически одновременно с возникновением самого рынка – то есть в начале 90-х. Первоначально, правда, оно не обозначало ничего конкретного: желая повысить привлекательность квартиры, продавцы и риелторы величали ее «роскошными апартаментами». А поскольку ограничителями здесь выступали только скромность и чувство меры продающей стороны (качества, мягко скажем, не самые распространенные в торговле), обнаруживались «апартаменты» в самых разных районах – вплоть до Капотни. И в самых разных домах.

После 2009 года (почему именно в этот момент – мы поговорим чуть позже) ситуация изменилась: на рынок стали выходить объекты первичного рынка, позиционируемые как апартаменты. Их продавцы – серьезные строительные компании – уже не могли просто отмахнуться от вопроса, почему их товар называется именно этим словом. И это притом что законодательство на эту тему не говорит вообще ничего. «Общепринятого и утвержденного законом определения апартамента нет», - подтверждает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Постепенно рынок сам собой пришел к консенсусу: апартаментом называется помещение, по сути предназначенное для проживания, но юридически жильем не являющееся. «Квартиры и апартаменты имеют ряд юридических различий, - говорит Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость». – В частности, в апартаментах невозможна постоянная регистрация по месту жительства». Правда, в некоторых типах апартаментных комплексов – относящихся к гостиничному сегменту, в том числе – апарт-отелях, разрешена временная. (Подробнее эту тему мы разовьем в следующей статье об апартаментах.)

Квартиры в "Южной долине" Купить квартиру? Легко! От 524 руб./день по ипотеке. Скидки в сентябре 7%. 15 мин от м. Домодедовская. Виды на заповедник. От застройщика RDI Group Узнать телефон

Ты не в Чикаго, моя дорогая
Обнаружилось, правда, еще одно обстоятельство. Апартаменты – это формат недвижимости, пришедший к нам из-за границы (это и по названию видно), и там в них полагается гостиничный сервис. «В мировой практике в целом апартаментами называют квартиры с сервисным обслуживанием, предназначенные для аренды на длительный срок, - отмечает Марина Тимашова, замдиректора по маркетингу компании «Сити-XXI век». – Основной отличительной особенностью и несомненным преимуществом апартаментов является то, что их владельцы могут получать круглосуточный сервис на уровне пятизвездочного отеля. Жильцам предоставляется рум-сервис, который помимо ежедневной уборки помещений и смены белья может включать доставку и отправку корреспонденции, заказ такси, еды, билетов в театр, авиабилетов, бронирование столиков в ресторане, услуги личного шофера или переводчика и многое другое».

У нас такое тоже есть – но только в очень небольшой части комплексов апартаментов. Как сообщили наши консультанты, в комплексе «Федерация» обслуживание апартаментов осуществляется всемирно известным гостиничным оператором – Hyatt. В комплексе «Даниловская мануфактура» гостиничным оператором выступает «Азимут». Владельцы апартаментов в комплексе «Новый Арбат, 32» смогут пользоваться полным комплексом услуг пятизвездочного отеля Marriott Novy Arbat, который гостиничная сеть Marriott International откроет в 2013 году.

Но в большинстве комплексов апартаментов (которые и располагаются в куда менее пафосных местах) ничего подобного нет – там услуги на уровне обычной московской квартиры. Плохо ли это? Вряд ли. Как резонно замечает Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест», обслуживание на уровне дорогого отеля и стоит недешево. Так что едва ли оно нужно массовому покупателю.

Но есть и иное мнение. «Гостиничный сервис – это уже заграничная причуда. И, безусловно, правильная, - говорит Ольга Капинос, руководитель отдела по работе с клиентами компании «Новое качество». – Так же, как и отделка апартаментов еще в период строительства и комплектация кухонной мебелью и санузлами. Мы скоро тоже придем к этому».

Квартиры в ЖК "Рассказово" Квартиры в ЖК "Рассказово" в 850 м от метро Рассказовка. Сдача в 2016 г. Парковая зона! Паркинг. Ипотека от 10%. Узнать телефон

«Дети» кризиса
Теперь перейдем к вопросу о массовом появлении апартаментов на московском рынке – в частности, о том, почему это приключилось после 2009 года. До кризиса рынок офисов развивался очень бурно. Эксперты предрекали ему ежегодный безостановочный рост на 25-30% – и так до 2015 года минимум. В подобных условиях строительные компании активно расхватывали земельные участки под офисные помещения. 2008-9 годы показали, как бы помягче, некоторое несоответствие этих планов реальности – а площади девать куда-то надо. Жилье на этих участках часто строить было нельзя – по юридическим причинам. Вот и стали строить апартаменты.

«Действительно, столь активное развитие рынка апартаментов - результат бурного докризисного развития рынка коммерческой недвижимости, - отмечает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». – В 2007-2008 годах было запланировано большое количество проектов по строительству офисных зданий и МФК. Кризис серьезно скорректировал ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, который до сих пор не восстановился, характеризуется стагнацией и относительно высоким объемом свободных площадей – на уровне 1 млн кв. м… Застройщики, имеющие в портфеле площадки с нежилым целевым использованием, после кризиса стали перепрофилировать проекты под апартаменты. Это наиболее простой и эффективный для них путь».

«До 2008 года цены на жилье и офисы были как минимум сопоставимы, а спрос на офисы при этом даже превосходил спрос на жилье, - говорит Сергей Свиридов, старший партнер, директор по развитию, инвестиционно-девелоперская компания Sminex. – Но после кризиса ситуация изменилась диаметрально. Цены на жилье «просели» на 20-25%, а на офисы упали в разы, а спрос на них упал еще сильнее. Поэтому возникла необходимость диверсифицировать риски – выходить из проектов, купленных до кризиса, и в которые были заложены цены на продажу или сдачу в аренду офисов, каким-то образом их перепрофилируя».

Эксперт добавляет, что такое решение – не уникальное российское «изобретение». «В мировой практике имеются примеры, - отмечает Сергей Свиридов. – В частности, в Нью-Йорке после кризиса 70-80 гг. ХХ века значительная часть офисов была превращена в апартаменты. Аналогичная ситуация сложилась и на рынке промышленной недвижимости. Именно тогда и возник такой формат, как лофты. В том же самом Нью-Йорке вследствие кризиса закрывались швейные предприятия, помещения которых в последующем переоборудовались в жилые апартаменты».

…Ну а в качестве дополнительных факторов, поспособствовавших появлению «апартаментного бума», можно назвать хронический дефицит в Москве качественных гостиниц среднего ценового уровня, а также нехватку участков под жилую застройку – притом что желающих поселиться в центре всегда было достаточно.

Город - курорт Митино О2. Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. м.Митино.Скоро открытие собственной дороги на Волоколамское шоссе. от 2,4 млн рублей Urban Group Узнать телефон

Апартаменты атакуют
На сегодня доля апартаментов от всей новой недвижимости, ориентированной на проживание, составляет примерно 16%. Больше всего апартаментов в пределах МКАД – это, вероятно, объясняется тем, что внутри Москвы во многих местах осталась только земля промышленного назначения и никакой другой. В области же доля апартаментов значительно меньше.

Доля апартаментов в старой Москве будет расти. «На сегодня в Москве на промзону приходится каждый третий квадратный метр, допускающий эффективное землеиспользование, - говорит Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group. – Я уверен, что в перспективе ближайших полутора-двух лет основное предложение на первичном рынке будет иметь статус апартаментов. По прогнозам экспертов рынка, уже к концу текущего года на долю апартаментов в старой»Москве будет приходиться до 30% предложения. При этом география данного формата будет становиться все шире, и он будет присутствовать во всех сегментах рынка – как в премиум, так и в бизнес и даже экономклассе».

Совсем как квартиры
Что касается классификации апартаментов, то с ней все как с жилой недвижимостью. «Апартаменты принято разделять по классу, как и обыкновенные квартиры, - считает Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter. – Это классы элит, бизнес и комфорт».

От себя автор может добавить, что существует еще, естественно, и эконом - правда, таких объектов пока немного. Ну а в целом – повторимся – все как у квартир.

Мкрн. «Богородский», г. Щелково Готовые квартиры по стартовым ценам! Вся инфр-ра, дет.сады, школа открыта! Рассрочка 0%. Идет заселение! от 2,3 млн руб. застройщик КОРТРОС Узнать телефон

Деньги: покупать выгодно
С чем согласны абсолютно все опрошенные нами эксперты – апартаменты продаются дешевле, чем аналогичные по качеству квартиры. «В классах элит и бизнес разница может достигать 10-15%, а в экономе и комфорте еще больше – до 20%», - говорит Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость»).

Разумеется, корректнее всего сравнивать объекты, максимально похожие друг на друга. И такие на рынке отыскались. В частности, как замечает Антон Северьянов, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья», на проспекте Мира есть два проекта, которые располагаются практически напротив друг друга. «В одном предлагаются апартаменты, а во втором квартиры, - отмечает эксперт. – И цена за апартаменты сопоставимой площади на 25-32% ниже».

По данным Инны Игнаткиной, директора отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне, в комплексе «Маршал» (ул. Маршала Рыбалко) квартиры площадью около 100 кв. м на 4-6 этажах продаются от 210 тыс. руб. за кв. м, а апартаменты того же уровня – от 180 тыс. руб.

Любопытнее всего оказались ответы на вопрос, почему апартаменты дешевле. Дело не в «заговоре застройщиков», не в их желании продвинуть новые объекты – все проще. «Строительство апартаментов менее затратно, т.к. данные квадратные метры не обеспечиваются инфраструктурой», - говорит Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость»). А Ольга Капинос («Новое качество») расшифровывает: «Очень сложно сегодня девелоперу получить пакет документов для строительства жилого дома. Город может вменить строить объекты социального значения, есть куча хлопотных нюансов по СНиПам для строительства жилья. Нужно рассчитываться с городом либо жилыми помещениями, либо денежными средствами. А многое из перечисленного можно избежать, если строить помещения нежилого фонда».

Скидка 4% для посетителей ЦДХ! Квартиры с удобными планировками у метро! Оформление по ДДУ. Только до 20.10 скидка 4% по флаеру ЦДХ. от 7,7 млн руб. РГ - Девелопмент Узнать телефон

Новинки сезона
В Москве сегодня представлен широкий выбор апартаментов - от экономкласса до элита. По данным исследования аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» «Рынок апартаментов Москвы и Подмосковья в 1 квартале 2013 года», в I квартале 2013 г. первичный рынок апартаментов насчитывал 38 объектов. Из них 13 зданий располагались внутри ТТК, 17 домов – от ТТК до МКАД и 8 объектов – в радиусе 15 км от МКАД.

В «верхних» сегментах первичного рынка Анна Швецкова, заместитель директора по исследованиям и аналитике компании Knight Frank, выделяет такие проекты, как Turandot Residences на Арбате, комплекс «У Патриарших», IQ-квартал в ММДЦ «Москва-Сити». Эти проекты вышли на рынок с начала 2013 года.

«Однако основная доля апартаментов приходится на проекты бизнес-класса с удаленным сроком завершения строительных работ (2015-2016 гг.), - говорит Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость»). - Наиболее доступные предложения апартаментов представлены в апарт-комплексе мкр. «Царицыно-2». Здесь реализуются апартаменты по цене от 2,8 млн руб. Минимальная стоимость кв. м здесь составляет 101 300 руб.».

Варвара Пухонина, ведущий специалист пресс-службы ЗАО «Пересвет-Инвест», советует обратить внимание на довольно интересные кирпичные объекты Loft на месте бывших промзон в давно сложившихся столичных районах: Loft Garden, Loft Post, The Loft. «Стоимость предложений в данном случае не столь высока, так, в Loft Garden (улица 2-я Рыбинская, дом 13, вблизи метро «Рижская») предлагаются апартаменты различных площадей, в том числе и 33,1 кв. м по цене 5,4 млн рублей», - отмечает эксперт.

Эксперты www.irn.ru называют самый бюджетный вариант в 15 км от МКАД – это МФК «Практик». Комплекс расположен в Королеве на улице Марины Цветаевой (около дома № 3), в 12 километрах от МКАД. МФК «Практик» – это 16-этажное монолитно-кирпичное здание, включающее в себя апартаменты, а также деловой центр с офисными помещениями и гостиничным блоком на первом этаже. Здесь предусмотрено 178 1-2-комнатных апартаментов с отделкой от 22 до 49 кв. м. В начале 2013 г. они предлагались по 65 000 – 95 000 руб. за метр, или в среднем примерно за 2,6 млн руб. (Подробнее читайте в статье «Апартаменты Москвы и области: цены ниже, чем на квартиры».)

Подробнее данные об объектах смотрите в таблицах, опубликованных ниже. А портал www.metrinfo.ru в ближайших своих выпусках подробнее рассмотрит такую щекотливую тему, как содержание апартаментов: какая «квартплата» ждет владельца апартаментов, какие ему предстоит заплатить налоги и где можно будет получить регистрацию.

Проекты апартаментов, представленные на первичном рынке

Название Расположение Девелопер Что предлагается Цены $ / м2
Turandot Residences Арбат ул., д. 24-26 Kalinka Real Estate Consulting Group апартаменты От 24 000
У Патриарших М. Козихинский пер., д. 11, стр. 1 Студия «Три Тэ» апартаменты От 24 000
Golden Mile private residences Остоженка ул., вл. 9/14 NBM Ginza projekt апартаменты От 20 600
Сады Пекина Большая Садовая, д. 5 стр.1,2 «Галс девелопмент» апартаменты От 9 250
МФК «IQ квартал» Пресненская наб., д. 18 «Галс девелопмент» апартаменты От 9 800
Источник: «Метриум Групп»

 

Название комплекса Адрес Класс (эконом, бизнес, элит) Количество комнат Площадь Диапазон цен за 1 кв. метр Диапазон цен за объект
LOFT Post ул. Энгельса, 46 бизнес св. 25 - 217,5 131 838 - 278 743 6 058 270 - 30 730 119
Studio #8 проезд Аэропорта, д. 8 бизнес св. 62 - 233 152 029 - 173 425 10 752 331 - 39 983 169
Pure Loft Варшавское шоссе, д. 56. стр. 2 бизнес св. 44 - 136 132 300 - 182 700 8 040 000 - 18 000 000
Smolensky Deluxe Смоленский 1-й пер. вл. 19 элит св. 66 - 283 405 000 - 478 076 31 553 000 - 117 000 000
ОКО ММДЦ «Москва-Сити» уч. 16 элит св. 150 - 300 244 000 - 456 418 17 181 710 - 136 925 490
Loft Factory Новорязанская ул., 26 бизнес св. 61,85 - 188,5 173 600 - 193 223 11 599 968 - 33 746 212
Loft Garden 2-я Рыбинская ул., 13 бизнес св. 31,2 - 164,6 141 255 - 232 600 5 631 366 - 29 864 069
Loft Park ул. Михалковская, д. 48 бизнес св. 23 - 198 141 255 - 141 255 3 327 340 - 32 896 720
Loft River ул. Лётная, д. 99 бизнес св. 24,6 - 106,9 116 143 - 251 120 2 857 118 - 26 844 728
МКР. Царицыно - 2 ул. Элеваторная, д. 11 комфорт 1-2 22 - 39 101 000 - 121 000 2 442 000 - 4 309 500
Источник: «МИЭЛЬ-Новостройки»

 

Название

Адрес

Класс

Платежи УК,

руб. в месяц за кв. м

Ст-ть апартаментов, тыс. руб. за кв. м

Город столиц Краснопресненская наб., 12 ММДЦ «Москва-Сити», уч. 9 элит 300 от 270
  Арбат Н., 32 элит 150 от 465
Маршал Рыбалко маршала ул., вл. 2 бизнес 50 от 180
Флотилия Ляпидевского ул., вл. 1 бизнес 80 от 115
Petrovsky apart house Старопетровский пр., 1 бизнес 75 от 172
Водный Головинское ш., 5 комфорт   от 100
Источник: «МИЦ-Недвижимость»

 

Название комплекса Адрес Класс (эконом, бизнес, элит) Количество комнат Площадь Диапазон цен за 1 кв. метр Диапазон цен за объект Стоимость обслуживания
Tivoli Стромынский пер., 6 бизнес Свободная планировка 24-106 кв. м $5880-8798 $215 551-$417 333 $35 за кв. м/год
WINE HOUSE Садовническая, 57 элит Свободная планировка 47-135 кв. м 400 000 – 470 000 руб. 20988000 -59 535 000 руб. $56 за кв. м/год
CLERKENWELL HOUSE Комсомольский пр., 42 бизнес Свободная планировка 65-95 кв. м $11000-17000 $ 749760-$3 320 100 $48 за кв. м/год
IQ-КВАРТАЛ Пресненская наб., 11 бизнес Свободная планировка 61-110 кв. м 320 000- 370 000 руб. 20978 000 -39 600 000 руб. $64 за кв. м/год
Источник: EliteCenter