Аренда квартир: права квартиранта. Защита от скачков доллара - справедливый договор. Учтите - интересы хозяев и жильцов расходятся. Как бы между ними не пробежала кошка…

И арендаторы, и собственники квартир прекрасно понимают, что ничто так не защищает их права, как договор аренды, поэтому, несмотря на то что множество квартир все еще сдается без договора, все чаще и чаще арендные отношения оформляются документально. Но далеко не всегда договор оказывается справедливым. Интересы арендаторов и арендодателей несколько различаются, и не каждый договор это учитывает.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Поэтому «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил рассказать, какие пункты защищают арендаторов, что обязательно должно быть отражено в тексте договора, о чем нужно договариваться с арендодателем и на какие условия соглашаться нельзя.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Истринские дали, ООО
ЖК «Новоснегирёвский» Новогодняя скидка 8%! 14 корпусов заселены, готовая инфраструктура. 23 км от Москвы. Ипотека 7,4%. Рассрочка 0% Узнать телефон

Основы основ
Вариаций договоров аренды множество, и ничего страшного в этом нет, главное, чтобы в договоре содержались определенные сведения и оговаривались моменты, считающиеся важными с точки зрения законодательства. «Если их не указать, договор может быть признан недействительным», - предупреждают специалисты департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Прежде всего, в договоре должны быть указаны стороны, которые его заключают, их паспортные данные, а также документы, на основании которых арендодатель (наймодатель) может распоряжаться данной квартирой и сдавать ее в аренду. Это свидетельство о собственности, договор аренды, если помещение сдает арендатор (арендуемое имущество разрешается сдавать повторно – в субаренду), доверенность от собственника жилья и т.п. «Тут арендатору важно обратить внимание на документы о праве собственности. Например, если квартира в собственности у нескольких человек, то необходимы документы, подтверждающие право каждого из них на свою долю, и согласие на сдачу квартиры от всех собственников», - отмечает Роман Бабичев, руководитель отдела аренды компании «Азбука Жилья». К тому же нужно проверить, не находится ли недвижимость в залоге или под иным обременением. Если квартира в залоге, обязательно нужно разрешение на аренду от банка, а если жилье арестовано или права на него оспариваются третьими лицами, то лучше его вообще не арендовать, так как в любой момент собственник может потерять свои права на данный объект и договор аренды будет расторгнут.

В договоре аренды могут быть перечислены все, кто будет проживать в арендуемой недвижимости вместе с арендатором, включая детей и животных.

Важно, чтобы в договоре был указан и объект найма. То есть сдаваемую недвижимость необходимо четко идентифицировать, для чего сообщается ее адрес, количество комнат, площадь, этаж, может быть приложен план жилья (особенно в премиальном сегменте), а также указаны сведения о подключенных коммуникациях (это актуально для квартир в старых домах, где некоторые коммуникации отсутствуют, и для частных домов) и обеспеченности телефонной связью.

Ну а самые важные пункты договора – о сроках аренды, арендной плате и порядке расчетов, оплате коммунальных платежей, ответственности сторон друг перед другом, правилах ремонта жилья и досрочного расторжения и продления договора. Они должны содержаться в каждом договоре аренды.

Естественно, документ может быть шире и включать дополнительные пункты. «Например, о периодичности посещения квартиры собственником и условиях таких посещений, о возможности делать в квартире ремонт или перестановку мебели и т.п., - сообщают специалисты департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость». – В нашей практике встречались пункты о разрешении на переустановку сантехники за счет нанимателя и на замену мебели, о посещении квартиры наймодателем не реже одного раза в неделю для осмотра жилплощади и наблюдения за цветами. А однажды объектом наблюдения стала кошка, которую собственник, уехавший жить в другой город на неопределенное время, «сдал» вместе с квартирой, он поручил надзор своим родственникам и обговорил график их посещений».

И чем подробнее договор аренды, тем лучше, тогда и споров будет меньше. К примеру, часто к спорам приводит посещение квартиры арендодателем. Тут нужно понимать, что вообще без посещений вряд ли обойдется, но сделать их более комфортными реально. «Скажем, в договор можно включить такой пункт: «Наймодатель имеет право посещения жилого помещения с целью проверки его состояния и использования только в присутствии нанимателя с предварительным согласованием даты и времени», - советуют специалисты департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость». Либо можно четко оговорить сроки посещений: например, раз в месяц 10-го числа или раз в 2 недели по вторникам.

«Договор аренды должен быть составлен таким образом, чтобы и у арендатора, и у арендодателя были равнозначные возможности, к примеру, по расторжению договора или по особым пунктам», - отмечает Роман Бабичев («Азбука Жилья»). «В справедливом договоре и для арендатора, и для арендодателя устанавливается одинаковый срок, в течение которого нужно уведомить друг друга о расторжении сделки, - объясняет Юлия Лукина, руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость». – А также стороны несут одинаковую ответственность друг перед другом».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Ивастрой, ООО
Город-событие Лайково на Рублевке! Только до 31 декабря: квартиры от 2 млн руб. Ипотека от 5,75%. Звоните и приезжайте! от 2 млн руб. Urban Group Узнать телефон

Вопрос оплаты
Один из самых важных пунктов договора аренды – это пункт, касающийся арендной платы. В интересах арендатора, чтобы в документе были зафиксированы как общая стоимость аренды за весь срок действия договора, так и периодичность ее оплаты, а также размер периодичных платежей. Должна указываться сумма и валюта платежа. Чаще всего предусматривается ежемесячная оплата аренды, но можно обсуждать и другие условия, например, вариант единовременной оплаты с соответствующей скидкой.

Для арендатора выгоднее, чтобы платеж по аренде оставался неизменным в течение всего срока действия договора. И фиксирование ставки - пока еще обычная практика. Хотя сейчас в связи с падением рубля и экономической нестабильностью арендодатели могут попытаться привязать платеж к курсу доллара или обговорить пересмотр арендной ставки в течение действия договора: «Например, прописываются «Особые условия», согласно которым взнос за аренду может меняться в результате существенного скачка курса валют (доллара и евро), существенного роста коммунальных платежей и т.п.», - говорит Роман Бабичев («Азбука Жилья»). По возможности от такого нужно отказываться: как отмечает Юлия Лукина («НДВ-Недвижимость»), договоры, предусматривающие индексацию арендной ставки или привязку к курсам валют, на данный момент заключаются все-таки редко, так как рынок к этому не привык (во всяком случае пока), и большинство арендаторов не готово идти на подобные условия, а значит, вполне можно найти недвижимость по фиксированной ставке, изменить которую арендодатель не сможет.

Но если отказаться невозможно, в договоре аренды нужно прописывать детали возможных изменений, имея в виду, что как бы ни менялась ставка, об ее изменении собственник обязан предупредить квартиросъемщика в письменной форме.

Если идет привязка к курсу валют, то в идеале должна быть предусмотрена возможность не только повышения, но и понижения арендной ставки на случай, если рубль укрепится, а также указан «коридор», в пределах которого может варьироваться платеж. И в любом случае необходимо оговаривать сроки пересмотра ставки: например, раз в полгода. Можно устанавливать не конкретный срок, а количество возможных изменений, например, не чаще 1-2 раз за время действия договора либо не больше одного раза и не ранее чем через 3 месяца после начала действия договора. Вообще здесь действует правило: чем меньше у наймодателя возможностей для пересмотра ставки, тем лучше для нанимателя.

Важен и порядок расчетов. В договоре аренды, как правило, указывается, в какой срок арендатор должен вносить платеж. Может оговариваться и предоплата, например, в первый день каждого месяца, и оплата после проживания, к примеру, до 5 числа следующего месяца. Для арендатора выгоднее оплата по факту. На этом и надо настаивать, тем более что сегодня, как сообщает Юлия Лукина («НДВ-Недвижимость»), лояльность арендодателей растет. «В каждом втором договоре указывается не конкретная дата, а некий срок, в течение которого нужно внести оплату, и многие собственники готовы учитывать пожелания арендаторов, к примеру, если жилец хочет вносить платеж в какой-то определенный день, скажем, 10 числа, собственники соглашаются», - говорит эксперт.

«Ну а если сроки оплаты в договоре не указаны, то согласно п. 1 ст. 155 Жилищного кодекса РФ платежи должны вноситься нанимателем ежемесячно, не позднее десятого числа месяца, следующего за уже прожитым», - добавляет Роман Бабичев («Азбука Жилья»). А когда сроки все-таки указываются, нанимателю важно обезопасить себя на случай просрочки. По условиям большинства договоров она не должна превышать 2-5 дней, причем при систематических просрочках (как правило, более двух раз) арендодатель получает право расторгнуть сделку по собственной инициативе в одностороннем порядке. Такие правила справедливы, но в интересах арендатора, естественно, установить максимально возможный срок просрочек и увеличить их возможное количество.

Также в пунктах, касающихся оплаты, нужно зафиксировать, кто оплачивает коммунальные платежи, электричество, интернет, телефон и т.п. «Как правило, основные счета за услуги, отраженные в едином платежном документе, оплачивает собственник квартиры. Но за воду при установленных приборах учета, а также за электроэнергию, телефонные переговоры и интернет часто платит наниматель, так как он является непосредственным потребителем этих услуг», - рассказывают специалисты департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость». Но возможны и другие варианты, главное, чтобы стоимость арендной платы с учетом расходов по эксплуатации жилья и оплаты различных услуг оставалась на уровне рынка, ведь известны случаи, когда арендодатель озвучивает вполне сходную цену, но из-за различных дополнительных платежей она вырастает на 30-50%.

Оговаривается, и каким образом будет вноситься арендная плата и прочие платежи. Например, за аренду можно платить наличными: «В этом случае всякий раз составляется ведомость передачи денежных средств, в ней указывается число и сумма платежа и ставятся подписи обоих сторон», - говорит Роман Бабичев («Азбука Жилья»). Также можно переводить деньги на банковский счет арендодателя, на его пластиковую карту. А «коммуналка» и прочее могут оплачиваться непосредственно по счетам в организации, которые их выставили, либо через арендодателя: в этом случае арендатор отдает соответствующие деньги, а собственник жилья платит по счетам сам.

И наконец, в договоре аренды должно оговариваться, как будут учитываться расходы на непредвиденный ремонт в результате различных ЧП, если их последствия будет устранять арендатор, а также расходы на ремонт, новую мебель, технику и т.п., согласованные с арендодателем до заселения. (Подробнее см. в статье «Аренда жилья: можно ли поменять обои и люстру без согласия хозяина? Кто наведет порядок, если съемную квартиру залило?».)

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: А101 Девелопмент, АО
Жилой район "Испанские кварталы" Новая Москва. 4,7 км от МКАД. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. от 2,95 млн руб. Узнать телефон

Плюс акт
При передаче недвижимости помимо договора аренды составляется еще и акт приемки-передачи жилого помещения. «В этом документе перечисляется имущество, находящееся в сдаваемой квартире (мебель, бытовая техника, особо ценные предметы интерьера и т.д.), описывается состояние этого имущества, работоспособность сантехники и бытовой техники, а также общее состояние недвижимости, качество ремонта и т.п. Иногда к акту даже прикладываются фотографии», - рассказывает Роман Бабичев («Азбука Жилья»). В этом документе фигурируют все выявленные недостатки, и не нужно стесняться их указывать, ведь если они не будут зафиксированы, по окончании договора аренды арендодатель может заявить, что они возникли по вине нанимателя.

Кроме того, в акт приемки-передачи могут вноситься показания счетчиков, и тут тоже нужно быть внимательным: «Бывают огрехи, связанные с фиксацией показаний даже за электричество. Например, если счетчик трехфазный, а указываются только одни показания», - отмечает Юлия Лукина («НДВ-Недвижимость»).

И игнорировать акт приемки-передачи однозначно нельзя. Многим арендаторам этот документ кажется слишком уж мелочным, но слепое доверие может обернуться серьезными потерями: «Например, бывали случаи, когда арендатор покупал холодильник, а при выезде собственник настаивал на том, что холодильник в квартире уже был и, соответственно, принадлежит ему. Если бы всегда составлялся акт приема-передачи имущества, подобных ситуаций не возникло бы», - считают специалисты департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Ивастрой, ООО
Город-событие Лайково на Рублевке! 15 мин.до м. Славянский б-р. 550 объектов инфраструктуры рядом. Успейте в декабре! от 2,0 млн руб. Urban Group Узнать телефон

Депозит
С вопросом оплаты и передачи квартиры арендатору тесно соприкасается еще один денежный момент договора аренды – депозит. В большинстве случаев это обязательное условие аренды - страховка арендодателя на случай неправомерных действий арендатора, порчи имущества, просрочки платежа и т.п. Как правило, депозит равен ежемесячному платежу по договору аренды, вносится до заселения и возвращается назад, если никаких ЧП по вине арендатора не произойдет. «Размер страхового депозита и информация о том, сколько денег внес наниматель на момент подписания договора, должна быть отражена в соответствующем пункте договора аренды», - говорит Роман Бабичев («Азбука Жилья»).

А также, как отмечает Юлия Лукина («НДВ-Недвижимость»), в договоре оговаривается, каким образом возвращается депозит – налично, безналично или в счет уплаты за последний месяц аренды, и в каких случаях это происходит, а в каких нет. «При передаче недвижимости в аренду составляется соответствующий акт, в котором фиксируются все дефекты объекта. Но такой же акт составляется и при расторжении или прекращении договора. Таким образом, арендодатель сравнивает состояние жилья до и после. Обычно если имеет место порча имущества, то из депозита вычитается сумма ущерба. А если депозита не хватает, то выполняется оценка ущерба и арендатор доплачивает необходимую сумму», - рассказывает Юлия Лукина («НДВ-Недвижимость»). Так что основная задача – минимизировать его сумму и четко прописать в договоре, в каких случаях депозит не возвращается и что считается ущербом.

Нарушение условий
За время действия договора может меняться конъюнктура рынка и жизненная ситуация, что приводит к спорам и к нарушению договорных обязательств. Часто встает вопрос досрочного прекращения договора, даже если такой поворот событий документом не предусмотрен. Конечно, стоит включить пункт о том, что это возможно только в случае выявления каких-то серьезных недостатков жилья либо при существенном нарушении условий найма. Можно предусмотреть и письменное уведомление о расторжении договора за 30 дней до предполагаемого выселения и штрафные санкции. Если это не сработает, спорный вопрос придется решать в суде. И вот тут условия договора приобретут еще бОльшую важность.

Резюме портала www.metrinfo.ru
Договор аренды защищает интересы обеих сторон. Наниматель должен настаивать на четком и подробном изложении всех самых важных пунктов договора – об арендной плате, о порядке расчетов и возможных просрочках, о депозите и сроках действия. Не стоит соглашаться на изменение арендных ставок, и далеко не всегда стоит держаться за квартиру, если арендодатель предлагает невыгодные условия. Ну а если такие условия все-таки принимаются, нужно обсуждать возможность скидки.