Аренда квартир: права собственника. Как избежать проверок и доносов, сохранить жилье в целости и сохранности и заработать. Вникаем в детали договора

Чтобы максимально защитить свои права, арендодателю не обойтись без договора аренды: конечно, далеко не всем хочется вникать в юридические тонкости, да и финансово более выгодно скрывать факт сдачи жилья в аренду и не платить налоги, но это чревато всевозможными неприятными сюрпризами от арендатора и большими потерями в случае, если квартиросъемщик окажется недобросовестным.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

В прошлой статье («Аренда квартир: права квартиранта. Защита от скачков доллара - справедливый договор. Учтите - интересы хозяев и жильцов расходятся. Как бы между ними не пробежала кошка…») мы рассказывали, на что нужно обращать внимание арендатору, подписывающему этот документ, а в этот раз «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, какие пункты особенно важны арендодателю, что обязательно должно быть отражено в тексте договора, чтобы его права не нарушались и условия были наиболее выгодными, а также о пунктах, избежать которые вряд ли удастся из-за интересов арендаторов.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Истринские дали, ООО
ЖК «Новоснегирёвский» Новогодняя скидка 8%! 14 корпусов заселены, готовая инфраструктура. 23 км от Москвы. Ипотека 7,4%. Рассрочка 0% Узнать телефон

Основные моменты
Договор аренды должен быть прежде всего справедливым, то есть и у арендатора, и у арендодателя должны быть права и обязанности и равнозначные возможности. Поэтому первое, что обязан понимать каждый желающий сдать свое жилье в аренду, это то, что подписать документ, учитывающий только его интересы, скорее всего, не получится, да и законным такой акт не будет, то есть на какие-то уступки идти придется в любом случае.

И первый такой момент – это список тех, кто будет проживать в квартире. В договоре, естественно, должны быть указаны сведения о недвижимости, которая сдается в аренду (ее адрес, количество комнат, площадь, этаж, подведенные коммуникации и т.п.), и стороны, которые заключают сделку, причем обязательно нужно зафиксировать ФИО арендатора, его паспортные данные и адрес по месту постоянной регистрации. А если арендаторов несколько, как, например, при сдаче в наем 3-комнатной квартиры трем друзьям, то должны указываться данные каждого из них. И указанные данные обязательно надо сверить с оригинальными документами. Но этого мало: «Необходим еще список лиц, которые будут жить в квартире вместе с арендатором. Их количество и состав оговариваются заранее, допустим, не более двух человек», - говорит Кирилл Кокорин, юрисконсульт департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость», причем за нарушение этого пункта следует установить штраф с возможностью последующего досрочного расторжения договора. Это позволит обезопасить арендодателя от таких ситуаций, когда квартиру снимает вполне приличный человек, якобы только для себя, а потом в ней оказываются его многочисленные друзья, а то и 15-20 гастарбайтеров. А чтобы подстраховаться на случай дебошей и организации в квартире притонов, нужно, как рекомендует Роман Бабичев, руководитель отдела аренды компании «Азбука Жилья», внести в главу об обязанностях арендатора пункт о том, что он обязуется использовать полученное внаем жилое помещение исключительно по прямому назначению, т.е. для проживания, а также обязуется поддерживать недвижимость в надлежащем состоянии. С таким пунктом больше шансов получить компенсацию убытков через суд.

Также нужно оговаривать и проживание в квартире домашних животных. Если собственник не хочет видеть на своих квадратных метрах какое бы то ни было зверье, он может об этом заявить и зафиксировать свое нежелание в договоре, а если против живности он не возражает, то стоит все-таки указать, кто именно будет жить в квартире, чтобы вместо маленькой черепахи там не оказался большой пес. «И обязательно нужно указать, что наниматель несет ответственность за сохранность имущества, и в случае его повреждения домашним питомцем он обязуется возместить нанесенный ущерб», - советует Кирилл Кокорин («ИНКОМ-Недвижимость»).

Плюс можно оговорить возможность курения. Если собственник не запрещает курение вообще, то стоит обговорить, в каких местах курить разрешается: везде или только на кухне, на лоджии и/или в туалете.

Еще один момент, который обязательно нужно учитывать в договоре, – это возможность посещения квартиры. Понятно, что мало какой арендатор хочет лишний раз общаться с собственником, поэтому установить ежедневные визиты вряд ли удастся, но приходить в квартиру с проверкой раз в месяц – это нормальная практика, а если арендная плата ниже рынка, то при желании можно договариваться и о еженедельных посещениях.

Стоит без всяких стеснений обговаривать и другие важные для арендодателя моменты, которых может быть множество: «Для того чтобы избежать конфликтных ситуаций, необходимо изначально четко и максимально подробно прописывать в договоре все-все детали проживания. А за нарушение правил, прописанных в договоре, нужно устанавливать штрафные санкции», - говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».

Ну и конечно, важно уделить внимание основным пунктам договора, среди которых, например, пункт о сроках аренды. Договор должен фиксировать не только сам период аренды, но и срок, за который надо сообщать о досрочном расторжении соглашения, а также срок, в течение которого арендатор обязан покинуть жилое помещение по окончании договора или при его досрочном расторжении. Разумный срок – это 3-7 дней. А самый оптимальный срок для аренды – год: он дает некую уверенность арендаторам в завтрашнем дне и привлекает их больше, чем более короткий, но позволяет учитывать изменения рыночной конъюнктуры и личных обстоятельств. Правда, надо иметь в виду, что договоры аренды на срок более 11 месяцев нужно регистрировать в Росреестре, чтобы этого избежать, лучше подписывать документ на 11 месяцев.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: А101 Девелопмент, АО
Жилой район "Испанские кварталы" Новая Москва. 4,7 км от МКАД. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. от 2,95 млн руб. Узнать телефон

Плата за аренду
Еще один важный пункт (или скорее пункты) договора аренды – это, конечно, условия, касающиеся арендной платы: ее размера, состава, порядка внесения и т.п. Обычно в договоре указывается стоимость аренды за весь срок действия договора и размер ежемесячных взносов. Сегодня эти суммы, как правило, фиксируются в рублях: «Следует помнить, что в РФ запрещены взаиморасчеты в любой валюте, кроме как в рублях. Поэтому даже если собственник намерен закрепить оплату, например, в долларах, то в договоре следует указать, что оплата производится в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа», - говорит Кирилл Кокорин («ИНКОМ-Недвижимость»).

Хотя это только одна из причин, а вторая кроется в том, что арендаторы негативно воспринимают арендные платежи в долларах и евро, отдавая предпочтение квартирам, сдающимся в рублях, ведь подавляющее большинство из них получает зарплату в национальной валюте. Конечно, в нынешней ситуации, когда рубль резко подешевел и продолжает свое снижение, многие арендодатели хотели бы перейти на фиксирование платежей в более крепких валютах, но пока такая практика не распространена: «Далеко не каждый арендатор соглашается на этот вариант. Договоров, где стороны обговорили платежи в долларе или евро, не более 15% от всех сделок», - утверждает Юлия Лукина, руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость».

С привязкой к валюте можно сдать разве что очень ликвидный объект либо люксовую недвижимость, да и то, как правило, оговаривается коридор изменений и максимально возможный платеж, выше которого подняться не получится в любом случае, плюс за арендатором закрепляется право попросить о снижении арендной ставки в случае роста рубля (на этот случай устанавливается минимальная граница). Ну а собственники вполне обычных квартир могут разве что обговорить с нанимателями изменение очередного взноса в случае очень уж резкого скачка курса – например, на 20-30% вниз, но при этом также устанавливается верхняя граница арендной платы. «И в любом случае стороны обсуждают, при каком росте доллара или евро вырастает стоимость аренды и насколько она вырастет», - говорит Юлия Лукина («НДВ-Недвижимость»), то есть действовать в одностороннем порядке у арендодателя обычно не получается.

Аналогичным образом, в принципе, можно подстраховаться и на случай повышения коммунальных платежей или роста инфляции, обговорив возможность пересмотра ставки. Но, правда, на практике арендаторы если и соглашаются на пересмотр, то не чаще одного раза в течение всего действия договора, причем устанавливается максимальный процент или сумма, на которую может подрасти ежемесячный платеж, а также дата возможных изменений, к примеру, не ранее чем через 3 или 6 месяцев. А в большинстве случаев арендные ставки все-таки устанавливаются на весь срок и не подлежат изменению. Поэтому если хочется учитывать рыночную ситуацию, рекомендуется заключать договоры на меньший срок, например, на полгода: конечно, большинство арендаторов предпочитают сделки на год (11 месяцев), но есть и такие, кого устраивает относительно небольшой срок, и найти их проще, чем нанимателей, согласных на пересмотр арендной ставки по «длинным» договорам.

«Но если пересмотр ставки все-таки согласован, об изменениях придется предупреждать - в письменной форме и минимум за месяц», - предупреждает Кирилл Кокорин («ИНКОМ-Недвижимость»). «А если повышение ставки заранее не оговаривалось, квартиросъемщик вправе отказаться от уплаты дополнительных средств», - отмечает Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»), и выселить его за это не получится.

«Помимо платежей непосредственно за аренду в договоре всегда должны быть прописаны условия по оплате коммунальных платежей и расходов по содержанию жилья. В 95% случаев арендатор оплачивает «расходники»: электричество и воду (по счетчикам), интернет, телефон, иногда еще консьержа, а арендодатель берет на себя фиксированные затраты по содержанию квартиры (то, что указано в едином платежном документе и не оплачивается по счетчикам, к примеру, отопление или домофон. – От ред.)», - рассказывает Роман Бабичев («Азбука Жилья»). «Но, конечно, возможны и вариации. Например, квартирант обязуется погашать за свой счет все коммунальные платежи, а собственник квартиры уступает в стоимости аренды», - говорит Юлия Лукина («НДВ-Недвижимость»). Применима и обратная схема: арендодатель берет на себя абсолютно все расходы по содержанию жилья, но повышает стоимость аренды. Такая практика подходит тем, кто хочет все контролировать и/или не доверяет арендаторам, боится, что они будут задерживать оплату и начнет копиться долг. Но это чревато неэкономным расходованием ресурсов со стороны квартиросъемщиков, и в результате платежи по квартплате могут даже превысить надбавку к арендной ставке. В общем, идеального решения нет, но «в любом случае пункт, касающийся коммунальных платежей, отразить в договоре необходимо, так как этот момент может стать спорным и привести к конфликту», - предупреждает Кирилл Кокорин («ИНКОМ-Недвижимость»).

Также обсуждается порядок расчетов. В договоре аренды лучше четко указывать срок очередного платежа: это может быть конкретный день или период (например, до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым) – по договоренности с арендатором. Так проще определить факт просрочки. И кстати сказать, договор аренды должен обязательно объяснять, что считать просрочкой, а также регулировать порядок действий на такой случай. Разумно разрешить задержку очередного платежа на 2-3, максимум 5 дней и установить штраф за более длительную просрочку, причем при систематических нарушениях платежных обязательств (более 2-3 раз) лучше оставить за собой право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Очевидно, что для собственника выгоднее предоплата, но на нее арендаторы соглашаются тоже далеко не всегда, чаще практикуется оплата по факту и депозит.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: МИЦ-СтройКапитал, ООО
"Пушистые скидки" 18% на квартиры Студии в ЖК "Зеленые Аллеи" от 2,3 млн. руб, м.Кантемировская-15мин! Ипотека от 7,9% до 12 лет! С/без отделки от 2,3 млн рублей Узнать телефон

Депозит
Депозит – это определенная сумма денег, которая передается арендодателю при заключении договора, она выступает страховкой на случай порчи имущества, ЧП по вине арендатора, просрочки платежа и т.п. Если квартиросъемщик за время аренды испортит мебель или отделку в квартире либо не заплатит очередной платеж, собственник жилья вправе оставить себе часть депозита или всю сумму – пропорционально ущербу. «Инструмент депозита активно используют при сдаче в аренду любой недвижимости, включая комнаты. По комнате депозит может составлять 100% от размера месячной арендной ставки или полставки, а для квартир он обычно равен ежемесячному платежу», - рассказывает Юлия Лукина («НДВ-Недвижимость»).

Естественно, все, что касается депозита, тоже оговариваться в договоре аренды, включая перечень случаев, когда он возвращается, а когда нет. «И конечно, в договоре прописывается его размер и сведения о том, сколько денег внес арендатор на момент подписания документа», - говорит Роман Бабичев («Азбука Жилья»). «К примеру, если у арендатора нет возможности выплатить всю сумму сразу и стороны договариваются вносить депозит частями, в договоре указывается размер внесенной суммы и срок, в течение которого нужно внести оставшуюся часть», - добавляет Юлия Лукина («НДВ-Недвижимость»). Хотя арендатору, конечно, выгоднее, когда депозит вносится сразу, поэтому, если квартира ликвидна и стоимость ее адекватна, лучше искать арендаторов, которые могут обойтись без рассрочки.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Ивастрой, ООО
Город-событие Лайково на Рублевке! Только до 31 декабря: квартиры от 2 млн руб. Ипотека от 5,75%. Звоните и приезжайте! от 2 млн руб. Urban Group Узнать телефон

Передача по акту
И конечно, всем арендодателям нужно знать, что при передаче недвижимости помимо договора аренды составляется еще один дополнительный документ - акт приемки-передачи жилого помещения. «В нем следует прописать все, что остается нанимателю в пользование. Лучше, если акт будет составлен с подробным описанием имущества и передаваемой мебели, с указанием марок бытовой техники и т.д.», - советует Кирилл Кокорин («ИНКОМ-Недвижимость»). В общем, чем подробнее, тем прекраснее: это исключает возможность подмены имущества арендатором и позволяет проследить за сохранностью мебели и отделки и в случае чего взыскать компенсацию: «Ведь арендатор обязан вернуть недвижимость и находящееся в ней имущество также по акту приемки-передачи и в том же техническом состоянии, в котором он его принял, с учетом нормального износа», - отмечает Роман Бабичев («Азбука Жилья»).

Не заплатили
А еще каждый арендодатель обязан понимать риск того, что арендатор может серьезно задерживать платежи по аренде, накопить долг и даже покинуть жилье, до конца не расплатившись. Это, разумеется, прямое нарушение условий договора, но недобросовестным нанимателям это не мешает. Поэтому здесь главное не проявлять излишнюю жалость и сердоболие: если квартиросъемщик задерживает платежи более чем на месяц или допускает систематические просрочки, лучше по возможности расторгнуть договор досрочно (и кстати, такой пункт нужно предусмотреть в договоре) и выселить задолжавшего нанимателя: «Если арендатор не платит в срок, арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке», - подтверждает Роман Бабичев («Азбука Жилья»). Ну а неуплаченные платежи и установленные за это штрафы можно компенсировать депозитом либо, если его не хватает, взыскать через суд: «Ведь договор аренды, подписанный обеими сторонами арендных отношений, является юридически значимым документом и принимается к рассмотрению в судах и других инстанциях», - отмечает Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»).

Если с выселением не тянуть, то суммы депозита обычно хватает, а вот если терпеть «обещания завтраками», то можно потерять свои деньги. Например, прообещав месяца два, арендодатель может и вовсе съехать в неизвестном направлении, и тут уж взыскать что-то станет совсем проблематично. «Допустим, если арендатор прожил бесплатно 15 дней и убежал, то собственник покроет расходы страховым депозитом. А если арендатор кормит три месяца «завтраками», а потом съезжает, не заплатив, депозит всего не покроет, а найти мошенника будет сложно», - говорит Роман Бабичев («Азбука Жилья»). Останется только подавать в суд, уповая на то, что подробные данные арендатора, указанные в договоре, помогут его разыскать - на этот случай собственно и нужны подробные данные.

Резюме портала www.metrinfo.ru
Лучше всего права арендодателя защищает договор аренды. Чем четче и подробнее будут изложены все его условия, особенно касающиеся арендной платы, порядка расчетов, депозита, сроков оплаты и возможных просрочек платежей, тем лучше и безопаснее. А также, чтобы обезопасить себя от недобросовестных арендаторов рекомендуется составлять подробный акт приемки-передачи имущества и ни в коем разе не проявлять излишнюю снисходительность в случае просрочек.