Экономновостройки Подмосковья: уложимся в 60-90 тыс. руб. за кв. м. Возможность позволить себе квартиру больше и комфортнее, чем в Москве

Невысокая цена – это, очень часто, главный критерий, по которому покупатель выбирает себе квартиру. Не так давно журнал Metrinfo.ru изучал ситуацию с новостройками экономкласса в Москве. Но, конечно, куда бОльшие возможности купить недорого появляются, если перебраться из столицы в область. Об этом сегодня и поговорим – о новом строительстве экономкласса в городах Подмосковья.

Если вам нужно освежить в памяти нашу предыдущую статью о новостройках Москвы, то вот она: «Новостройки экономкласса в Москве стоят от 76 тысяч рублей за метр. Что есть на рынке? Изучаем новые адреса, выбираем между монолитом и панелью».

Цена: зависит от расстояния, направления и надежности застройщика
Поскольку главное для «экономных» покупателей - цена, с нее и начнем. Важнейший фактор ценообразования в области – расстояние до Москвы. «В зависимости от этого критерия подмосковные города принято делить на три группы, - говорит Павел Кочережкин, директор по развитию компании «ЮИТ Московия». – К первой относятся те, что находятся в пределах 10 км от столицы (Балашиха, Долгопрудный, Видное, Королев, Красногорск, Люберцы, Мытищи, Одинцово, Реутов, Химки). В них средняя цена 1 кв. м жилья экономкласса составляет порядка 70 тыс. руб. В городах, расположенных на расстоянии 10-20 км (Железнодорожный, Лыткарино, Подольск, Пушкино, Щелково), цена 1 кв. м составляет около 57 тыс. руб., а в зоне до 40 км (Жуковский, Раменское, Ногинск) – около 53 тыс.».

(Кстати, если прикинуть общую стоимость некой абстрактной подмосковной 80-метровой квартиры со стоимостью 70 тысяч рублей за квадратный метр, то мы получим 5 млн 600 тысяч рублей. И проверим, что же мы можем купить за эту цену в столице-матушке. «Квартирный калькулятор» - электронный сервис нашего портала, которым мы воспользовались, выдал три «панельных» варианта: 35-метровую однушку в районе Пролетарки (Центр Москвы), 45-метровую двушку в Куркино («престижная» окраина). Можно замахнуться и на трехкомнатную квартиру, правда, придется отбросить все мечты о комфорте. Это будет 3-комнатная квартира около 55 кв.м, в районе Жулебино в «замкадье», в старой кирпичной пятиэтажке. Так что считайте и сравнивайте - что вы можете за одну и ту же сумиму купить в Москве, а что - в Подмосковье.).

На 40-м км от МКАД жизнь, конечно, не заканчивается: можно отправиться в область еще дальше и найти там еще дешевле. К примеру, изучая минувшей весной рынок Шатуры (120 км от МКАД), мы обнаружили там цены в 41 тыс. руб. за кв. м. Но новостройка – единственная в городе, да и от Москвы далековато будет…

Второй момент – престижность направления. Здесь все вроде бы знакомо: запад – получше, юг и восток – похуже (и, соответственно, дешевле). «К примеру, в Люберцах по цене 60-70 тыс. руб. за кв. м есть довольно много хороших предложений в новостройках на заключительных этапах строительства, - отмечает Сергей Кушменюк, генеральный директор инвестиционного агентства недвижимости «Кондр». – А в Красногорске основная цена в новостройках экономкласса уже 80-90 тыс. руб.». Впрочем, продолжает эксперт, из этого правила есть исключения. Скажем, в микрорайоне 9а Реутова квартиры продаются тоже по 80-90 тыс. руб. за метр. Вроде бы и непрестижный восток, зато всего 2 км от МКАД, и в пешей доступности строящаяся станция метро «Новокосино».

Еще одно наблюдение по подмосковным направлениям. Как отмечают эксперты аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости», недавно завершившие работу над исследованием «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2010 года. Сравнительный анализ», на менее престижных направлениях – востоке, юге, юго-востоке – строят больше, нежели чем на «пафосном» западе. Соответственно, и выбор для покупателей разного материального достатка – шире.

Третий фактор, на который покупатели сегодня смотрят внимательнейшим образом, – близость сдачи дома и надежность застройщика. Приведенные выше цены характерны для объектов, строительство которых близко к завершению, и для компаний, работающих качественно и строго по 214-ФЗ. Если иначе – цены сразу снижаются. «Даже до 10 км от МКАД по южному или юго-западному направлениям квартиру можно приобрести по цене от 50 тыс. руб. за кв. м, - говорит Виктор Козлов, генеральный директор компании «Авгур Эстейт». – Как правило, это объекты со сроками сдачи 2012-13 годы, либо продающиеся по предварительным договорам». К слову, эксперты аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости» обнаружили, что в городе Котельники, который расположился практически сразу за МКАД, две новостройки находятся на стадии фундамента, и минимальный уровень цен в них совсем недавно составлял 42 500 руб. за кв. метр.  Согласитесь, что для такого близкого соседа Москвы, это цены уникальные.

Однако в целом, если говорить о подмосковном рынке, мы предлагаем ориентироваться все-таки на цены 60-90 тысяч рублей за метр – не ошибетесь.

Зыбкая граница с «бизнесом»
Еще несколько лет назад все было просто: все новостройки, возводившиеся по панельной технологии, были экономкласса. Все, что строилось по монолитной технологии, – «бизнесом». Теперь такая незатейливость в прошлом. «Принадлежность дома к экономклассу уже не определяется исключительно технологией строительства, - считает Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Управляющей компании «Домостроитель». – Это могут быть и панельные, и кирпичные или монолитные дома».

Каковы же основные черты сегодняшнего «эконома»? Их несколько:
- Большие объемы. Как правило, застраивается значительный участок земли, на котором строятся большие дома (или не очень большие, но много). Счет квартир в таких ЖК идет на сотни.

- Минимальная придомовая территория. Экономить – так на всем, так что собственной земли у таких домов либо не будет вообще, либо она окажется небольшой и неохраняемой. Также, добавляет Павел Кочережкин («ЮИТ Московия»), у такого проекта наверняка не будет благоустройства территории, а также подземной автостоянки.

- Уменьшенные размеры квартир. По словам Ольги Гусевой («Домостроитель»), средняя площадь однокомнатной квартиры составляет 42 кв. м, двухкомнатной – 65 кв. м и трехкомнатной – 76 кв. м. Правда, тезис об «уменьшенности» относителен – это смотря с чем сравнивать. Если с «бизнесом» - то конечно, а рядом с хрущевскими «хоромами» современный эконом выглядит просто роскошно… Также в домах экономкласса обычно (опять-таки, в сравнении с бизнес-классом) ниже потолки.

- Менее интересные архитектурные проекты, более дешевые материалы в отделке. Снова – если сравнивать с «бизнесом».

…В общем и целом, специалисты рынка сходятся на том, что отличия между классами «эконом» и «бизнес» не всегда заметны. «Лучше-хуже», «больше-меньше» - это все растяжимо. Иногда позиционирование в ту или иную группу как минимум сомнительно: ясно, что застройщик «тянет» объект исходя из соображений его продвижения. До кризиса «экономичных» домов становилось все меньше: даже весьма заурядные объекты их продавцы пытались объявить «эксклюзивными». Сегодня трудные времена, покупатели тщательнее считают деньги. И слово «экономкласс» вдруг из «пугала» превратилось в фактор привлекательности: с его помощью пытаются продавать. Иногда на самом деле и не такое дешевое.

Интересуют корпуса? Могу назвать вам адреса…
Наиболее активное строительство сегодня ведется в самых близких от Москвы городах. «Наша компания строит в Балашихе («1 Мая», «Янтарный», «Жемчужина Балашихи»), Лобне («Катюшки»), Железнодорожном («Южное Кучино», ЖК «На Юбилейной»), Щелково (ЖК на Пролетарском проспекте), в Ленинском районе (микрорайон «Солнцево-Парк»), - говорит Владимир Отекин, директор по развитию ГК «МОРТОН». – При строительстве используются популярные и востребованные серии: П44Т, П44К, РД17, П111М, «КОПЭ Парус», а также монолитные корпуса. Стоимость 1 кв. м на наших адресах варьируется от 45 тыс. руб. («Катюшки») до 73,5 тыс. руб. («Жемчужина Балашихи»)».

Среди наиболее интересных проектов Сергей Лядов, руководитель PR-отдела инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», называет ЖК «Радужный», возводимый в г. Видное. Его общая площадь превышает 180 тыс. кв. м, семь из 11 монолитных зданий переменной этажности (14-17 этажей) уже построены. Помимо жилых домов, «Радужный» включает в себя обширную социальную инфраструктуру: школу на 550 мест и детский сад на 180, многофункциональный комплекс с торговыми помещениями и предприятиями социально-бытового назначения, магазины и паркинги. Цены на квартиры – 80-87 тыс. руб. за кв. м.

В Красногорске, говорит Даниил Селедчик, генеральный директор компании «Эталон-Инвест», возводится микрорайон «Изумрудные холмы». Первая очередь этого ЖК состоит из десяти секций переменной этажности (16-24 этажа), общее число квартир составляет 1101. Запланированы также детский сад на 240 мест и школа на 400, двухуровневый паркинг, большое количество нежилых помещений. Цены начинаются от 58 тыс. руб. за кв. м, до конца строительства (IV квартал 2011 года) предоставляется беспроцентная рассрочка, далее на невыплаченный остаток начисляется минимальный процент – от 0,5% ежемесячно.

Еще о нескольких популярных проектах рассказал Павел Кочережкин («ЮИТ Московия»). Это ЖК «Фрегат» (г. Жуковский, микрорайон 5А). Комплекс представляет собой три многоэтажные башни, объединенные общей стилобатной частью. Покупателям предлагаются квартиры площадью 46-135 кв. м, помимо обычных возможны и двухуровневые квартиры на верхних этажах. Запланированы паркинги, а также большое число нежилых помещений. Стоимость квартир начинается от 57 285 руб. за кв. м.

В г. Щелково  в микрорайоне  «Финский» уже сдан в эксплуатацию кирпично-панельный трехсекционный 14-этажный дом серии И-1724 на 194 квартиры. В соответствии с комплексным проектом освоения территории, реализацию которого осуществляет «ЮИТ Московия», «Финский» превратится в самодостаточный, развитый городской микрорайон. Проектом предусмотрено не только возведение многоэтажных жилых домов со встроенными нежилыми помещениями, но и зданий социально-бытового назначения. Также на территории микрорайона планируется строительство подземных автостоянок на 1200 машино-мест.

В Раменском на ул. Чугунова возводится семисекционный многоквартирный дом. Площади квартир 44-88 кв. м, средняя цена – 54 тыс. руб. за «квадрат». Проект реализуется со сносом ветхого жилого фонда.

Виталий Бахвалов, менеджер по рекламе Группы компаний «СУ-22», называет ЖК «Аничково», который строится на 20 км Щелковского шоссе. Восемь монолитно-кирпичных зданий, школа и детский сад, гаражный комплекс. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры составляет здесь 1 314 980 руб. («За указанную сумму невозможно приобрести нормальную квартиру в Москве» - таков «приговор» нашего квартирного калькулятора.)

Резюме от портала metrinfo.ru
В целом рынок подмосковных новостроек стабилен, никакого ажиотажа здесь, конечно, нет. С другой стороны, эксперты отмечают небольшую (на уровне 3-4% в пересчете на год) тенденцию к росту цен. А с учетом того, что самые дешевые предложения продаются первыми, в перспективе можно ожидать в этом сегменте и несколько большего оживления.

Пока почти все покупатели этих квартир – конечные потребители, т.е. приобретают их для собственного проживания. Инвестиционные соображения встречаются редко, как  правило, «в дополнение»: человек покупает квартиру себе (или для своих детей), ну а если она за несколько лет еще и подрастет в цене, то совсем хорошо будет.

Мнение эксперта:

Виталий Витрищак, начальник информационно-маркетиногового отдела КТ «ДСК-1 и Компания»:
На сегодня в ближнем Подмосковье однокомнатные квартиры 38-40 кв. м стоят 2,4-2,8 млн руб. Этот ценовой диапазон применим к адресам, расположенным в 5-7 км. от МКАД (Балашиха, Люберцы). Если же говорить об адресах на большем удалении, то аналогичная квартира не превысит 2,3 млн руб. (Лобня, Железнодорожный).

Приобретая квартиру в панельных домах, покупатель сразу учитывает, что ему не придется много тратить на ремонт. В монолитных домах, как известно, придется потратить на ремонт как минимум вдвое больше. Часть клиентов сразу при покупке заказывают так называемый «муниципальный ремонт», где и материалы, и работу можно уложить в 4500 руб. за кв. м.