Формула престижности московских районов: общественное мнение, искусство профессионалов рынка, проверка временем. Комфортно ли жить в «крутом» месте?

Тема престижности звучит на рынке недвижимости постоянно. Иногда подобные оценки более-менее объективны. Чаще, однако, бывает по-другому: кому-то надо реализовывать объекты, и они сразу оказываются «в престижном районе». На уровне частных лиц, продающих по одной квартирке, потуги по объявлению Жулебина или Капотни «классом люкс» часто выглядят комично. Но если в «подъеме» территории заинтересованы крупные девелоперские структуры, результат вполне может получиться.

Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Решается «голосованием»
На первый взгляд, нарисовать портрет района, «прекрасного во всех отношениях», крайне просто: нужно лишь перечислить все мыслимые позитивные факторы, которые давно и хорошо известны специалистам. Вот лишь некоторые параметры, которые перечисляет по нашей просьбе Валерия Косенкова, руководитель отделения «Кузьминки» компании «Азбука жилья»:

- расположение недалеко от центра города;
- историческая и архитектурная ценность зданий;
- наличие необходимой инфраструктуры;
- равноценный социальный статус проживающих;
- низкая концентрация населения;
- отсутствие неприятных объектов (онкологических больниц, тюрем и т.п.);
- благополучная (некриминогенная) обстановка;
- наличие зон отдыха (парков, водоемов);
- удобная транспортная доступность;
- благоприятная экология.

Список при желании можно продолжить.

Однако даже самое поверхностное изучение изложенных пунктов приводит к грустным итогам: многие из них, что называется, «рычат, оказавшись рядом». Как прикажете сочетать близость к центру с низкой концентрацией населения и хорошей экологией? И где вообще в Москве есть некриминогенная обстановка?

«В Москве есть районы, в которых жить престижно, но неудобно. А есть такие, где проживание максимально комфортно, но они не являются престижными, - отмечает Дмитрий Халин, управляющий партнер компании IntermarkSavills. – Поэтому если отбросить текущую рыночную конъюнктуру, то есть отвлечься от цены в том или ином районе и сфокусироваться именно на качестве жизни, то портрет идеального района для проживания можно нарисовать по широко известной западной формуле: LIVE.PLAY.WORK. Никоим образом не споря с уважаемым экспертом, автор не может не обратить внимание, что в этой реплике фактически противопоставляется престижность и удобство жизни. Как говорила одна из героинь М. Дрюона, «королевой становятся не для того, чтобы быть счастливой»…

Одним словом, реальная жизнь – это всегда компромиссы. А престижность и непрестижность – это вопрос скорее массовой психологии. «Существует один, самый главный, фактор престижности: нужно, чтобы район считала таковым критическая масса представителей той группы населения, которая «задает тон» в обществе, - убежден Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость». – Если это требование выполняется, обо всех прочих требованиях можно частично или полностью забыть. Если же нет, то никакие объективные преимущества не обеспечат территории высокого статуса».

ЖК "Ривер Парк" м.Коломенская. Выдаем ключи! Квартиры с видом на воду, собственная пешеходная набережная, парк. Действуют скидки! Узнать телефон

Остоженка и все-все-все…
Разговор на взятую тему, естественно, невозможен без перечисления тех районов, которые на сегодня считаются престижными. С другой стороны, об этом сказано уже столько, что автору уже даже неловко повторяться – поэтому постараемся максимально кратко. Высоким классом считается практически весь центр, но более всего в нем – знаменитая «золотая миля», участок между Остоженкой и Пречистенской набережной. Для прочих районов ЦАО в общем и целом действует правило «запад лучше востока» - Тверская, Арбат, Плющиха выглядят солидно, а самые бедные и убогие места в центре Москвы – это окрестности «Павелецкой», «Таганской», «Курской».

За пределами ЦАО «западничество» продолжается. «Среди этих районов наиболее престижны те, что находятся в западном, северо-западном и юго-западном направлениях, - говорит Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость». – Это Можайское и Минское шоссе, Комсомольский проспект, проспект Вернадского, Ленинский проспект, Профсоюзная улица, Рублевское шоссе».

О том, как последние становятся первыми. И наоборот
Следует отметить, что престижность – категория отнюдь не незыблемая, у разных районов случаются на этот счет взлеты и падения. Пример, известный каждому: весьма популярные сегодня Чистые пруды имели когда-то куда менее благозвучное название – Поганые: селившиеся в тех краях мясники (отсюда и улица Мясницкая) сваливали в них отбросы от забитого скота. И только стараниями А. Меншикова в XVIII веке место приобрело другой статус и название. Другой пример – Хитровка, в свое время описываемая как «самое страшное в Москве место». Нынче эти края (Подколокольный, Певческий, Петропавловский, Хитровский переулки) никак нельзя назвать прибежищем обитателей социального дна…

Переберемся в более близкое к нам время. В начале 90-х годов, вспоминает Алена Бригаднова, директор департамента «Управление продажами» компании Kalinka Realty, самым востребованным районом Москвы для элитного жилья была Тверская улица и прилегающие переулки, где состоятельные люди приобретали расселенные коммуналки. «Это был «центр из центров», «нулевой километр», считая от Кремля», - говорит эксперт.

Но примерно в то же время, продолжает Алена Бригаднова, один умный застройщик получил несколько инвестконтрактов на застройку в переулках Остоженки, благо там были только промзоны и не требовалось никакого расселения существующего жилья. Этот застройщик совершил революцию. Во-первых, он начал проектировать и строить то, что до него никто не делал – самые современные дома. Во-вторых, качество строительства оказалось высочайшим. А в-третьих, он поставил очень высокую цену и стал платить самый высокий по рынку процент риелторам. Риелторы в ответ обрадовались и вознесли застройщика и его творения на такую высоту, что до сих пор не допрыгнуть. За какие-то четыре года риелторы, не замолкая ни на минуту, на все лады и голоса прославляли район и дома в нем. Чисто маркетинговый ход сделал привлекательным район для других девелоперов, которые в спешном порядке начали застраивать Остоженку.

В общем (это автор уже от себя), отличная иллюстрация приводившегося выше тезиса о том, что престиж – штука «рукотворная». Если довольно мощные участники рынка договорятся, да еще и материально заинтересуют тех, кто имеет влияние на общественное мнение, – результаты могут быть ошеломляющими.

И приведем еще один пример – на этот раз отрицательный. Района, который резко снизил свою престижность. Там, правда, обошлось без чьего-то умысла – просто, что называется, «так получилось». «В начале 90-х весьма престижным считалось Крылатское, - вспоминает Дмитрий Халин (IntermarkSavills). – Этот район был застроен современными по тем временам сериями домов с многочисленными инфраструктурными и олимпийскими объектами. Однако прошли годы. Технологии строительства, в том числе и панельного, шагнули вперед, объекты инфраструктуры изрядно обветшали. В результате былой престиж района уже не тот».

Переезжайте на Рублевку! Старт продаж! Город-событие в 15 минутах от МКАД. Квартиры от 1,9 млн руб. 550 объектов инфр-ры, Скидки до 10%! Узнать телефон

Парадоксы престижа, или не в свои сани не садись!
Выше уже говорилось, что престиж и удобство проживания – далеко не синонимы. Не так давно компания Penny Lane Realty даже сделала специальный обзор – «Рейтинг самых неблагополучных районов Москвы». В него в частности попал Арбат – как место, где множество уличной торговли, воришек, попрошаек… А в Тверском довольно заметная уличная преступность: много офисов, а по вечерам улицы пустеют, и уличные грабители хорошо это знают. «Но на ценах это не отражается, и желающих жить на Арбате по-прежнему много», - комментирует ситуацию Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty.

Можно найти и другие соображения – менее связанные с преступностью, насилием и т.п. Скажем, люксовый район предполагает вполне определенный уровень цен в магазинах, качество обслуживания в предприятиях службы быта и т.п. И если предположить, что какой-нибудь небогатый человек каким-то чудом станет жителем Остоженки, это обернется для него кошмаром. Ежедневные поездки на рынок в Выхино за всякой мелочью, презрительные взгляды окружающих на не слишком богатый прикид - вот те результаты, которые получит он от жизни в престижном районе.

Не забудем и о том, что подавляющее большинство москвичей ежедневно ездят на работу, и очень хотелось бы, чтобы затрачиваемое на дорогу время влезало в какие-то разумные пределы. «Если я буду жить в престижном районе, но тратить на дорогу три часа, жить я буду в пробках! - эмоционально уверяет Вероника Панкова, член экспертного совета Гильдии риелторов Москвы, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты». – Ставить себя в зависимость от мнения чужих людей просто глупо!».

ЖК в 2 км от МКАД. Скидка 7%! Бизнес-класс у воды от 4,4 млн руб. Панорамные виды из окон. Набережная для прогулок. Собственный яхт-клуб. м.Речной вокзал от 4,4 млн рублей ОАО «Маяк» Узнать телефон

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Престижность, безусловно, вещь вполне материальная – чтобы убедиться в этом, достаточно сравнить цены на жилье в «хороших» и «плохих» районах. Также не будем утверждать, что штука это абсолютно бесполезная: для некоторых людей очень важен статус, и жить где-то, кроме как в определенных районах, им просто неприлично. Связи, деловые контакты – все это создается в том числе и на соседском уровне, и, сэкономив на жилье, такой человек может сильно потерять в бизнесе.

Но таких людей не так много. Всем же остальным, на наш взгляд, ориентироваться на соображения престижности ни к чему, а лучше выбирать район, исходя из нужд повседневной жизни. Впрочем, уровень цен в престижных местах таков, что этот совет, похоже, оказывается лишним.

Мнения экспертов

Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton:
Думаю, через какое-то время в Москве начнется процесс, сходный с лондонским, - начнут набирать популярность районы, примыкающие к центральным, в виду высокой стоимости жилья в последних. В качестве уже существующего примера можно рассматривать ММДЦ «Москва-Сити», который построен изначально в непрестижном районе, но наличие этого объекта очень существенно повлияло на популярность района, уровень цен и качество жизни. Этот пример показывает, что подобные изменения в престижности районов возможны только при участии правительства города – помимо строительства зданий и открытия магазинов, необходимо развивать также транспортную инфраструктуру и многое другое.

ЖК "Жилой квартал Тетрис" 1-4-комнатные квартиры пл. от 18 метров. г. Красногорск. Монолит. Подробности по телефону! от 1,8 млн Узнать телефон

Елена Некрытова, руководитель отдела проектов компании «Новое Качество»:
В большинстве мировых столиц престижные районы также предполагают центр. Например, Мадрид, одна из европейских столиц, здесь престижными являются районы, расположенные в центре. Саламанка – старинный буржуазный район, с самыми престижными бутиками, ресторанами; район «заслужил» свой статус очень давно, это исторический центр, с очень качественными домами красивой добротной архитектуры, район хорошо спланированный, с хорошей инфраструктурой и транспортным сообщением, с самыми престижными в городе школами и лицеями. Квартиры – от студий до пентхаусов, цены – 4-17 тыс. евро за кв. м. Или маленький район Эль Висо, уникальный сам по себе –  это расположенный в центре города район частных домов: очень центральный, очень спокойный и очень зеленый, средняя стоимость квадратного метра 10-12 тысяч евро.

Екатерина Симонова, генеральный директор Bonton Realty:
В Москве, как и во всем мире, уже сложившиеся престижные районы останутся таковыми еще надолго. Естественный рост города приведет к тому, что появятся новые районы, цена квадратного метра в которых будет сопоставима с ценой районов в центре. Это связано с тенденцией развития новых технологий строительства и созданием закрытых клубных жилых комплексов с высоким уровнем сервиса, для которых не нашлось места в центре. Но говорить о том, что какой-либо из центральных лидеров списка упадет в цене, нельзя.

Квартиры в г. Химки 1-3-комнатные квартиры площадью от 45 метров. г. Химки. Монолит-кирпич. Спешите! от 3 850 000 рублей Арсенал Холдинг Узнать телефон

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ»:
С появлением новых качественных жилых комплексов за пределами ТТК, а также активным развитием местной инфраструктуры, границы престижности становятся все шире. Несмотря на это, к настоящему элитному сегменту для состоятельного покупателя по-прежнему относятся либо качественные дома в самом центре столицы, либо знаковые дома за пределами Бульварного кольца с хорошими видовыми характеристиками. Как в дальнейшем будут трансформироваться границы престижности, сказать трудно, учитывая, что в самое ближайшее время изменятся и границы самой Москвы.

Оксана Дивеева, директор департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood:
Район, в котором происходят существенные изменения, – Бирюлево Восточное. Ранее район ассоциировался с большим количеством промзон и считался не очень благоприятным. Сегодня здесь реализуется один из крупнейших в Москве жилых проектов – мкр-н Царицыно, в рамках которого возводится жилье комфорткласса и инфраструктура.

Электронный калькулятор от ИРН: «Цены на недвижимость и квартиры по московским районам, округам и метро»

Электронный калькулятор от Metrinfo.ru: «Цены на квартиры в Москве по административным районам и станциям метро»