Формула престижности московских районов: общественное мнение, искусство профессионалов рынка, проверка временем. Комфортно ли жить в «крутом» месте?

Тема престижности звучит на рынке недвижимости постоянно. Иногда подобные оценки более-менее объективны. Чаще, однако, бывает по-другому: кому-то надо реализовывать объекты, и они сразу оказываются «в престижном районе». На уровне частных лиц, продающих по одной квартирке, потуги по объявлению Жулебина или Капотни «классом люкс» часто выглядят комично. Но если в «подъеме» территории заинтересованы крупные девелоперские структуры, результат вполне может получиться.

Так или иначе, вопрос престижности-непрестижности показался порталу www.metrinfo.ru интересным, и мы решили в нем разобраться.


Решается «голосованием»
На первый взгляд, нарисовать портрет района, «прекрасного во всех отношениях», крайне просто: нужно лишь перечислить все мыслимые позитивные факторы, которые давно и хорошо известны специалистам. Вот лишь некоторые параметры, которые перечисляет по нашей просьбе Валерия Косенкова, руководитель отделения «Кузьминки» компании «Азбука жилья»:

- расположение недалеко от центра города;
- историческая и архитектурная ценность зданий;
- наличие необходимой инфраструктуры;
- равноценный социальный статус проживающих;
- низкая концентрация населения;
- отсутствие неприятных объектов (онкологических больниц, тюрем и т.п.);
- благополучная (некриминогенная) обстановка;
- наличие зон отдыха (парков, водоемов);
- удобная транспортная доступность;
- благоприятная экология.

Список при желании можно продолжить.

Однако даже самое поверхностное изучение изложенных пунктов приводит к грустным итогам: многие из них, что называется, «рычат, оказавшись рядом». Как прикажете сочетать близость к центру с низкой концентрацией населения и хорошей экологией? И где вообще в Москве есть некриминогенная обстановка?

«В Москве есть районы, в которых жить престижно, но неудобно. А есть такие, где проживание максимально комфортно, но они не являются престижными, - отмечает Дмитрий Халин, управляющий партнер компании IntermarkSavills. – Поэтому если отбросить текущую рыночную конъюнктуру, то есть отвлечься от цены в том или ином районе и сфокусироваться именно на качестве жизни, то портрет идеального района для проживания можно нарисовать по широко известной западной формуле: LIVE.PLAY.WORK. Никоим образом не споря с уважаемым экспертом, автор не может не обратить внимание, что в этой реплике фактически противопоставляется престижность и удобство жизни. Как говорила одна из героинь М. Дрюона, «королевой становятся не для того, чтобы быть счастливой»…

Одним словом, реальная жизнь – это всегда компромиссы. А престижность и непрестижность – это вопрос скорее массовой психологии. «Существует один, самый главный, фактор престижности: нужно, чтобы район считала таковым критическая масса представителей той группы населения, которая «задает тон» в обществе, - убежден Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость». – Если это требование выполняется, обо всех прочих требованиях можно частично или полностью забыть. Если же нет, то никакие объективные преимущества не обеспечат территории высокого статуса».


Остоженка и все-все-все…
Разговор на взятую тему, естественно, невозможен без перечисления тех районов, которые на сегодня считаются престижными. С другой стороны, об этом сказано уже столько, что автору уже даже неловко повторяться – поэтому постараемся максимально кратко. Высоким классом считается практически весь центр, но более всего в нем – знаменитая «золотая миля», участок между Остоженкой и Пречистенской набережной. Для прочих районов ЦАО в общем и целом действует правило «запад лучше востока» - Тверская, Арбат, Плющиха выглядят солидно, а самые бедные и убогие места в центре Москвы – это окрестности «Павелецкой», «Таганской», «Курской».

За пределами ЦАО «западничество» продолжается. «Среди этих районов наиболее престижны те, что находятся в западном, северо-западном и юго-западном направлениях, - говорит Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость». – Это Можайское и Минское шоссе, Комсомольский проспект, проспект Вернадского, Ленинский проспект, Профсоюзная улица, Рублевское шоссе».


О том, как последние становятся первыми. И наоборот
Следует отметить, что престижность – категория отнюдь не незыблемая, у разных районов случаются на этот счет взлеты и падения. Пример, известный каждому: весьма популярные сегодня Чистые пруды имели когда-то куда менее благозвучное название – Поганые: селившиеся в тех краях мясники (отсюда и улица Мясницкая) сваливали в них отбросы от забитого скота. И только стараниями А. Меншикова в XVIII веке место приобрело другой статус и название. Другой пример – Хитровка, в свое время описываемая как «самое страшное в Москве место». Нынче эти края (Подколокольный, Певческий, Петропавловский, Хитровский переулки) никак нельзя назвать прибежищем обитателей социального дна…

Переберемся в более близкое к нам время. В начале 90-х годов, вспоминает Алена Бригаднова, директор департамента «Управление продажами» компании Kalinka Realty, самым востребованным районом Москвы для элитного жилья была Тверская улица и прилегающие переулки, где состоятельные люди приобретали расселенные коммуналки. «Это был «центр из центров», «нулевой километр», считая от Кремля», - говорит эксперт.

Но примерно в то же время, продолжает Алена Бригаднова, один умный застройщик получил несколько инвестконтрактов на застройку в переулках Остоженки, благо там были только промзоны и не требовалось никакого расселения существующего жилья. Этот застройщик совершил революцию. Во-первых, он начал проектировать и строить то, что до него никто не делал – самые современные дома. Во-вторых, качество строительства оказалось высочайшим. А в-третьих, он поставил очень высокую цену и стал платить самый высокий по рынку процент риелторам. Риелторы в ответ обрадовались и вознесли застройщика и его творения на такую высоту, что до сих пор не допрыгнуть. За какие-то четыре года риелторы, не замолкая ни на минуту, на все лады и голоса прославляли район и дома в нем. Чисто маркетинговый ход сделал привлекательным район для других девелоперов, которые в спешном порядке начали застраивать Остоженку.

В общем (это автор уже от себя), отличная иллюстрация приводившегося выше тезиса о том, что престиж – штука «рукотворная». Если довольно мощные участники рынка договорятся, да еще и материально заинтересуют тех, кто имеет влияние на общественное мнение, – результаты могут быть ошеломляющими.

И приведем еще один пример – на этот раз отрицательный. Района, который резко снизил свою престижность. Там, правда, обошлось без чьего-то умысла – просто, что называется, «так получилось». «В начале 90-х весьма престижным считалось Крылатское, - вспоминает Дмитрий Халин (IntermarkSavills). – Этот район был застроен современными по тем временам сериями домов с многочисленными инфраструктурными и олимпийскими объектами. Однако прошли годы. Технологии строительства, в том числе и панельного, шагнули вперед, объекты инфраструктуры изрядно обветшали. В результате былой престиж района уже не тот».


Парадоксы престижа, или не в свои сани не садись!
Выше уже говорилось, что престиж и удобство проживания – далеко не синонимы. Не так давно компания Penny Lane Realty даже сделала специальный обзор – «Рейтинг самых неблагополучных районов Москвы». В него в частности попал Арбат – как место, где множество уличной торговли, воришек, попрошаек… А в Тверском довольно заметная уличная преступность: много офисов, а по вечерам улицы пустеют, и уличные грабители хорошо это знают. «Но на ценах это не отражается, и желающих жить на Арбате по-прежнему много», - комментирует ситуацию Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty.

Можно найти и другие соображения – менее связанные с преступностью, насилием и т.п. Скажем, люксовый район предполагает вполне определенный уровень цен в магазинах, качество обслуживания в предприятиях службы быта и т.п. И если предположить, что какой-нибудь небогатый человек каким-то чудом станет жителем Остоженки, это обернется для него кошмаром. Ежедневные поездки на рынок в Выхино за всякой мелочью, презрительные взгляды окружающих на не слишком богатый прикид - вот те результаты, которые получит он от жизни в престижном районе.

Не забудем и о том, что подавляющее большинство москвичей ежедневно ездят на работу, и очень хотелось бы, чтобы затрачиваемое на дорогу время влезало в какие-то разумные пределы. «Если я буду жить в престижном районе, но тратить на дорогу три часа, жить я буду в пробках! - эмоционально уверяет Вероника Панкова, член экспертного совета Гильдии риелторов Москвы, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты». – Ставить себя в зависимость от мнения чужих людей просто глупо!».


Резюме от портала www.metrinfo.ru
Престижность, безусловно, вещь вполне материальная – чтобы убедиться в этом, достаточно сравнить цены на жилье в «хороших» и «плохих» районах. Также не будем утверждать, что штука это абсолютно бесполезная: для некоторых людей очень важен статус, и жить где-то, кроме как в определенных районах, им просто неприлично. Связи, деловые контакты – все это создается в том числе и на соседском уровне, и, сэкономив на жилье, такой человек может сильно потерять в бизнесе.

Но таких людей не так много. Всем же остальным, на наш взгляд, ориентироваться на соображения престижности ни к чему, а лучше выбирать район, исходя из нужд повседневной жизни. Впрочем, уровень цен в престижных местах таков, что этот совет, похоже, оказывается лишним.


Мнения экспертов

Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton:
Думаю, через какое-то время в Москве начнется процесс, сходный с лондонским, - начнут набирать популярность районы, примыкающие к центральным, в виду высокой стоимости жилья в последних. В качестве уже существующего примера можно рассматривать ММДЦ «Москва-Сити», который построен изначально в непрестижном районе, но наличие этого объекта очень существенно повлияло на популярность района, уровень цен и качество жизни. Этот пример показывает, что подобные изменения в престижности районов возможны только при участии правительства города – помимо строительства зданий и открытия магазинов, необходимо развивать также транспортную инфраструктуру и многое другое.


Елена Некрытова, руководитель отдела проектов компании «Новое Качество»:
В большинстве мировых столиц престижные районы также предполагают центр. Например, Мадрид, одна из европейских столиц, здесь престижными являются районы, расположенные в центре. Саламанка – старинный буржуазный район, с самыми престижными бутиками, ресторанами; район «заслужил» свой статус очень давно, это исторический центр, с очень качественными домами красивой добротной архитектуры, район хорошо спланированный, с хорошей инфраструктурой и транспортным сообщением, с самыми престижными в городе школами и лицеями. Квартиры – от студий до пентхаусов, цены – 4-17 тыс. евро за кв. м. Или маленький район Эль Висо, уникальный сам по себе –  это расположенный в центре города район частных домов: очень центральный, очень спокойный и очень зеленый, средняя стоимость квадратного метра 10-12 тысяч евро.


Екатерина Симонова, генеральный директор Bonton Realty:
В Москве, как и во всем мире, уже сложившиеся престижные районы останутся таковыми еще надолго. Естественный рост города приведет к тому, что появятся новые районы, цена квадратного метра в которых будет сопоставима с ценой районов в центре. Это связано с тенденцией развития новых технологий строительства и созданием закрытых клубных жилых комплексов с высоким уровнем сервиса, для которых не нашлось места в центре. Но говорить о том, что какой-либо из центральных лидеров списка упадет в цене, нельзя.


Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ»:
С появлением новых качественных жилых комплексов за пределами ТТК, а также активным развитием местной инфраструктуры, границы престижности становятся все шире. Несмотря на это, к настоящему элитному сегменту для состоятельного покупателя по-прежнему относятся либо качественные дома в самом центре столицы, либо знаковые дома за пределами Бульварного кольца с хорошими видовыми характеристиками. Как в дальнейшем будут трансформироваться границы престижности, сказать трудно, учитывая, что в самое ближайшее время изменятся и границы самой Москвы.


Оксана Дивеева, директор департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood:
Район, в котором происходят существенные изменения, – Бирюлево Восточное. Ранее район ассоциировался с большим количеством промзон и считался не очень благоприятным. Сегодня здесь реализуется один из крупнейших в Москве жилых проектов – мкр-н Царицыно, в рамках которого возводится жилье комфорткласса и инфраструктура.


Электронный калькулятор от ИРН: «Цены на недвижимость и квартиры по московским районам, округам и метро»

Электронный калькулятор от Metrinfo.ru: «Цены на квартиры в Москве по административным районам и станциям метро»