Где в Москве спать хорошо: лучшие районы массовой застройки, критерии профессионалов, предпочтения потребителей

Что такое «спальный район» - имеет представление каждый москвич. Среди этих районов есть те, которые слывут «получше», «середнячками», и совсем плохими. Однако у этой градации (вполне себе понятной на бытовом уровне) не очень хорошо с аргументированностью и тем, что сегодня называется «прозрачностью» - т.е. четкими критериями, по которым район относится в ту или иную категорию.

Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

И все-таки, Metrinfo.ru начнет разбираться в проблеме  с вопроса – что же такое «спальный район»? Наука на этот вопрос ответа не дает, а вот народ – главный автор статей в Википедии (свободной энциклопедии на просторах Интернета, в создании которой может принять участие каждый желающий) уже сформулировал свое видение. «Спальный район — жилой район города (обычно в крупных мегаполисах или в их пригородах), жители которого вынуждены ежедневно ездить на работу в деловой центр города и возвращаться домой для того, чтобы переночевать (откуда и пошло название)».

Затем Википедия сообщает главные признаки «спальников». Эти районы значительно удалены от центра города, где кипит деловая и культурная жизнь, но зато и цены на жилье в них ниже.

Памятников архитектуры вы в них не найдете, если, конечно не объявить ими легендарные хрущевки, хотя, скорее их можно было бы назвать памятниками эпохи… Застройка вся типовая, шаблонная, панельная. Впрочем, нормы для проектировщиков в советские времена были строгие и обязательно предусматривали необходимые для жителей детские сады, школы, полклиники, магазины, места отдыха. Вообще-то в застройке того времени чувствовался размах, простор и даже, можно сказать, удаль (еще бы строили-то на пустырях, это вам не точечная «бомбардировка» последнего десятилетия). Строили эти районы в основном на месте деревень, присоединенных к Москве.

«В конце XX века типичными спальными районами Москвы считались Западное Дегунино, Восточное Дегунино, Бирюлёво, Лианозово, Бибирево, Митино, Медведково, Строгино, Чертаново, Ховрино, Алтуфьевский, Братеево, Солнцево, Коньково, Вешняки, Раменки, Новогиреево, Орехово-Борисово, Отрадное и Бескудниковский», - сообщает нам сборник народной мудрости.

Но, если кто помнит советские времена, и кому довелось пожить в «спальниках», отлично помнят, что магазинов на эти большие районы все-таки не хватало, и продукты тащили сюда из центра, купленные по пути с работы. Развлекаться и «шопинговать» тоже ездили в центр.

И еще одна суровая черта спального района советских времен – до станции метро приходилось добираться автобусами и троллейбусами, зачастую переполненными, а института коммерческих маршруток тогда не существовало.

С тех пор многое изменилось. В спальных районах появились торгово-развлекательные центры с джентльменским набором: супермаркет - магазины одежды - кинотеатр, бассейны, физкультурно-оздоровительные центры, у каждого столба – стоматология… Выросли офисы, кое-кому повезло со станциями метро – жителям Конькова, Ясенева . Так что если найти работу недалеко от дома, то «в город» можно вообще не ездить – только разве в театр, на концерт, в музей.

До «бутовцев» дотянулась серая ветка (ст.м «Бульвар Дмитрия Донского»). Но остались и районы-страдальцы – Братеево, Жулебино, Солнцево, где «своих» станций метро нет. А несчастному Бирюлеву московские власти просто подписали приговор, заявив, что метро не придет туда никогда

Тем не менее, спальные районы остаются привлекательными для застройщиков, на московских «окраинах» вырастают новые современные дома. И мы решили выяснить, где же в Москве лучше всего не только «спать», но и жить полной жизнью.

Город - курорт Митино О2. Квартиры м.Митино. Первый взнос 0%! Скоро открытие собственной дороги на Волоколамском шоссе! от 2,2 млн рублей Urban Group Узнать телефон


Вырабатываем классификацию
Строго говоря, единой, признанной всеми экспертами рынка системы классификации, которая позволила бы «выстроить по ранжиру» московские районы, не существует. Можно говорить только о наборе факторов, которые определяют привлекательность того или иного места в нашем городе. «Из основных я бы назвала экологическую ситуацию (здесь учитывается как экологическая карта Москвы, так и ситуация в конкретной точке: наличие или отсутствие там парковых зон, промышленных предприятий), - говорит Ольга Новикова, ведущий аналитик компании «НДВ-Недвижимость». – Также следует упомянуть транспортную доступность: наличие станций метро и удобство проезда к ним, загруженность прилегающих дорог». Кроме того, важным является уровень окружающей застройки и социальный состав проживающих вокруг, развитость социальной инфраструктуры: наличие школ, детских садов, магазинов и т.д.

В целом, подводит итог Ольга Новикова, общепринятой является следующая градация: наиболее престижным считается запад Москвы – ЗАО, ЮЗАО, СЗАО. После них идет Северный административный округ, где есть сложившиеся престижные районы – Сокол, Аэропорт. Далее следуют СВАО и та часть северная часть ВАО, которая расположилась ближе всего к Лосиному острову. Затем – остальная часть Восточного административного округа. Завершают рейтинг ЮАО и ЮВАО. При этом внутри каждого из округов наименее престижными являются районы, приближенные к МКАД или расположенные за ней.

Город-событие на Рублевке! Квартиры на Рублевке от 1,9 до 45 млн руб. Премиальная архитектура, 550 объектов инфр-ры! от 1,9 млн руб. Urban Group Узнать телефон


Конфликт интересов
Вроде бы все так, однако, когда начинаешь разбираться в предпочтениях людей, оказывается, что стройной системы не получается. Здесь многое субъективно: «вес» каждого фактора очень различен для каждого конкретного человека. «Одни предпочитают жить в просторной квартире на окраине Москвы, другие согласны ютиться в коммуналке, но обязательно ближе к Центру, - отмечает Евгений Штраух, генеральный директор компании Galaxy Group. – Кому-то квартира нужна просто, чтобы переночевать, а кто-то планирует жить там с семьей».

«Одним из лучших спальных районов является Куркино, это экологически чистый район, с прекрасной природой, недаром его называют «Подмосковной Швейцарией», - добавляет Андрей Пашкевич, специалист по операциям с недвижимостью компании «Пересвет-Недвижимость». – Район застроен качественным жильем, там много домов бизнес-класса. Но транспортная доступность не очень высокая, там нет станции метро, но большинство жителей имеют свой транспорт».

Может случиться и так, что один и тот же параметр окажется для одних покупателей жилья плюсом, а для других – полной противоположностью. К примеру, еще остающиеся в Москве два дешевых рынка (в Выхино и Теплом Стане) для самых бедных жителей являются, несомненно, притягательными, тогда как человек более состоятельный наверняка окажется недовольным подобным соседством: шум, грязь, не очень предсказуемый контингент. Точно так же грустно представить себе небогатого человека, каким-то чудом оказавшегося в «крутом и пафосном» районе – уровень цен в тамошних магазинах вынудит его каждый день отправляться в то же Выхино.

«Противоречивы мнения о Мосфильмовской улице, хотя она находится и не в «спальном» районе, но пример очень показательный, - говорит риэлтор Дмитрий Кожевников. – Состоятельным людям она нравится: престижно, хорошая экология. Но тем, кто победнее, жить здесь будет сложно. Цены в магазинах высоки. Кроме того, добираться сюда легко на личной машине и очень тяжело – на общественном транспорте».

«Молодым людям, нацеленным на карьерный рост и не рассчитывающим в ближайшее время обзаводиться семьей и детьми, важна близость будущего жилья к центру столицы – зоне концентрации деловой активности, учебных заведений и развлекательно-досуговых объектов, - приводит еще один пример Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». – А для семей с маленькими детьми и людям старшего поколения подобное соседство будет в тягость: они предпочтут более удаленные районы, но зато с благоприятной экологией и развитой социальной инфраструктурой».

Есть еще одно немаловажное соображение: многие привыкли жить в определенном районе, с ним связывают воспоминания детства, родственники, друзья. «Очень часто люди предпочитают покупать квартиру там же, где они проживают в настоящее время, - говорит Теему Хелпполайнен, первый вице-президент бизнес-сегмента «Международные услуги по строительству» концерна «ЮИТ». – Объясняется это тем, что они привыкли как к плюсам, так и к минусам этого района». «Все относительно, и для многих коренных жителей Люблино или Солнцево, несмотря на довольно криминальную обстановку, лучше места нет, - высказывает ту же мысль Андрей Пашкевич («Пересвет-Недвижимость»). – На первый план выходят не общие характеристики района, а личные впечатления».

Ну, и, наконец самое главное – деньги. Если нужна квартира, а бОльшей суммы просто нет, человек купит то, что ему по карману.

Квартиры с отделкой Первый взнос по ипотеке 0%! 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского. Вся инфраструктура, дворы без машин. от 2,1 млн руб. Urban Group Узнать телефон

Сравнительная география
В «портфеле» ГК «Пионер» сейчас имеются 4 проекта одного класса, которые находятся в разных спальных районах Москвы.  Один ЖК в Южном Бутово почти построен, остальные три - в Митино, в Текстильщиках и в микрорайоне Северное Тушино – находятся в стадии проектирования (и пока не имеют собственных имен).

Мы попросили застройщика объективно сравнить эти районы по наиболее значимым характеристикам.  Вот что получилось.

Месторасположение: хорошая транспортная доступность + близость к метро.

В Южном Бутово имеется станция метро «Бунинская аллея», жилой комплекс находится в 3 минутах пешеходной доступности от нее; в Митино – новая, недавно открывшаяся станция «Митино» - буквально в 2 минутах ходьбы от будущего комплекса; в Текстильщиках - станция «Волжская» - опять же в 5 минутах ходьбы от будущего ЖК; в Северном Тушино – станция метро «Сходненская» - примерно на таком же расстоянии от будущего объекта застройщика.

«Безусловно, для покупателей данный фактор имеет большое значение: даже если некоторые из них предпочитают общественному транспорту автомобиль, при необходимости - всегда есть возможность добраться до центра без пробок на метро», - комментирует руководитель отдела маркетинга ГК «Пионер» Ирина Романова.

Несмотря на то, что с точки зрения автомобильной доступности районы не равноценны (например, въезд в Южное Бутово, по наблюдениям автомобилистов, гораздо удобнее, чем в то же Митино - две расширенных трассы против  вечно перегруженной Волоколамки с малым количеством полос), наличие метро их в какой-то степени уравнивает и делает достаточно достижимыми.

«Согласно рейтингу всех районов Москвы (а их 123), составленному недавно одним из деловых порталов, Южное Бутово занял 4-е место по экологичности! Все знают о близости Бутовского леса, отсутствии крупных промышленных предприятий и благоприятной розе ветров, отчего Южное Бутово давно снискал репутацию одного из самых экологически чистых районов города», – рассказывает Ирина Романова.

Северному Тушино присуждено 19-е место, что тоже неплохой результат: район действительно достаточно зеленый, в непосредственной близости от строительства будущего ЖК находится парк Северное Тушино и Химкинское водохранилище. Район Митино занял в рейтинге 33–е место, что тоже понятно. Это сравнительно молодой район, так что зеленые насаждения здесь еще не успели превратиться в парки и скверы, хотя район все-равно очень приятный и ухоженный. Кроме того, неподалеку лес, и водоемы также присутствуют. Текстильщики находятся на 80-м месте рейтинга. «Здесь сложно поспорить: все знают, что на карте Москвы юго-восток и восток вызывают наибольшие вопросы по экологии. Но тут важное значение приобретает локальное месторасположение объекта: участок строительства будущего комплекса практически примыкает к старейшему парковому ансамблю Москвы «Кузьминки-Люблино» памятнику истории и культуры садово-паркового искусства XVIII-XIX веков, с его прекрасными прогулочными зонами и каскадом прудов», - уточняет Романова.

Численность населения Южного Бутова составляет приблизительно 144 тысячи человек, на которых приходится 36 школ, 44 детских дошкольных учреждения и 7 поликлиник (подобные данные обо всех районах Москвы вы можете найти на www.metrinfo.ru в разделе «Цены на Квартиры в Москве по Административным Районам и Станциям Метро»).

Численность населения Митино – более 120 тысяч человек. Здесь работают 27 общеобразовательных и 38 детских дошкольных образовательных учреждений, а также 7 учреждений здравоохранения.

В Текстильщиках проживают около 83 тысяч жителей. В районе работают 9 общеобразовательных и 1 музыкальная школа, 20 садов и 6 поликлиник.

Численность населения района Северное Тушино – около 120 тысяч человек. На них приходится 16 школ, 8 детских садов, 4 больницы, а также 2 ВУЗа.

Если сравнивать так называемую социальную инфраструктуру, то, как видим, по числу подобных учреждений выигрывает Южное Бутово – здесь больше всего детских садов, школ и поликлиник на душу населения. Если же говорить о торговых комплексах, супермаркетах, фитнес-клубах, ресторанах и кафе, то практически все перечисленные районы уже в равной степени охвачены подобными объектами, кроме того, торгово-развлекательная инфраструктура продолжает активно развиваться и перечисленные районы – не исключение.

Делая вывод из этого опыта, приходим к тому, что всегда сравниваем даже не районы в целом, а отдельные территории в их составе. И предпочтения в пользу того или иного района зачастую зависят от того, насколько удачно расположен отдельно взятый объект. Потому что очевидно, что весь район (в случае с Южным Бутово это 2 600 га общей площади, в случае с Текстильщиками – 600 га) не может быть равноценным.

 

Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»
Наиболее комфортными для проживания из спальных районов являются те, которые застраивались с конца 80-х годов. Строгино, Крылатское, Жулебино, Куркино, Бутово, Митино, Солнцево, Новокосино, Тропарево-Никулино, Ясенево. Эти районы удобно спланированы, обладают полным набором социальной, торговой инфраструктуры. В них можно проживать, что называется, не выезжая за их пределы. Однако их минус – транспортная доступность. Практически везде уже проложено метро, но долгая дорога до центра города свойственна всем им.

Андрей Пашкевич, специалист по операциям с недвижимостью компании «Пересвет-Недвижимость»
Если рассматривать экологию, развитую социально-бытовую инфраструктуру, то хорошие районы – Покрово-Стрешнево, Сокольники, Тимирязевский, Ботанический сад, Лосиный остров, Тропарево-Никулино, Куркино, Кунцево, Крылатское, Ясенево, Черемушки. Они зеленые и чистые, с хорошими учебными и медицинскими заведениями, торговыми и развлекательными центрами. Но цена на жилье, как правило, выше среднего.

Теему Хелпполайнен, первый вице-президент бизнес-сегмента «Международные услуги по строительству» концерна ЮИТ
Наиболее благоприятными с точки зрения экологии считаются спальные районы на севере и северо-западе (Крылатское, Кунцево, Строгино, Речной вокзал), а также очень благоприятным является Юго-Запад Москвы.

Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер»
В глобальном плане цена определяется расположением: восточная половина Москвы в целом дешевле западной, а далее уже все зависит от транспортной доступности. Кроме того, в каждом из районов преобладает своя застройка: в Бутово – современная 16-25 этажная панель, а в Кузьминках – 5-12 этажей родом из 60-х и 70-х годов прошлого века. Естественно, качественный дом при прочих равных стоит дороже.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт»
Большинство спальных районов возникло в 70-80-х годах, уже тогда они стали дифференцироваться по уровню престижности проживания. Крылатское стал одним из наиболее престижных спальных районов благодаря большой площади зеленых насаждений и отсутствию промышленности. А вот, например, Западное Бирюлево, отделенный от остальных районов линиями МЖД и промышленной зоной, с самого начала считался окраиной.


Горячая двадцатка московских «спальников» от Metrinfo.Ru
И все-таки, мы решили составить свой собственный список лучших спальников Москвы на основе опроса наших экспертов по самому простому принципу – частота упоминаний названия района нашими комментаторами. Эксперты – люди знающие, плохого не посоветуют. Единственная «отсебятина», которую мы себе позволили: обязательное условие, чтобы рядом было метро (поэтому «навороченное» Куркино не войдет в наш хит-парад). А расположили мы их тоже по самому простому принципу – по алфавиту



Новостройки в спальных районах

Название ЖКАдресКомпания-продавецТип домаСрок сдачи ГКСостояние строительстваКвартирыЦена
«Богородский» Б-р Маршала Рокоссовского, д. 5-8, район Богородский «НДВ-Недвижимость» Монолит повышенной комфортности, переменная этажность (7-30 этажей) I квартал 2011 г. Монтаж 7-19 этажа 1-4-комнатные, 44,9-124 кв. м от 84 тыс. руб. за кв. м
мкр. «Царицыно» 6-я Радиальная ул., вл. 7,  к. 8, к.9, район Восточное Бирюлево «НДВ-Недвижимость» Монолит-кирпич, 15 этажей IV квартал 2010 г. (8-ой корпус),  II кв. 2011 г. (9-ый корпус) 8-ой корпус - монтаж 14-15 этажа, 9-ый корпус – фундаментные работы. 1-4-комнатные, 46,25-125,12 кв. м от 72 тыс. руб. за кв. м без отделки, от 78 тыс. - с отделкой
«Шоколад» Алтуфьевское ш., д. 85,
район Лианозово
«НДВ-Недвижимость» Монолитно-кирпичный, 22 этажа IV квартал 2010 г. Монтаж 15-ого этажа. 1-4-комнатные, 36,5-86 кв. м от 115 тыс. руб. за кв. м
«Резидент 77» Алтуфьевское ш., д.77, район Алтуфьевский «НДВ-Недвижимость» Монолит-кирпич бизнес-класса, 22 этажа III квартал 2010 г. Дом построен 1-3-комнатные, 51,5-104,8 кв. м  от 102 тыс. руб. за кв. м
«Лазаревское» Пересечение ул. Адмирала Лазарева и Кадырова, район Южное Бутово « ГК Пионер» Монолит, переменная этажность до 24 этажей 2011 г. Завершены монолитные работы, ведется отделка фасадов и внутренние работы. 1-5- комнатные, 40-105 кв. м 85 990-122 000 руб. за кв. м
  ул. Жигулевская, д. 14, корп. 2, район Кузьминки «Азбука Жилья» 23-этажный панельный дом серии Д-23 Сдан ГК, на заселении   1-3-комнатные, 48,9-99,6 кв. м 128-131,4 тыс. руб. за кв. м
  Лухмановская ул., д. 11, 20, 22, 28, 32, 35, район Кожухово «Азбука Жилья» 24-этажные панельные дома серии И-155 Сданы ГК, на заселении   1-3-комнатные, 40,4-87,5 кв. м 86,0 – 100,5 тыс. руб. за кв. м
  Митино, мкр. 1А, корп. 3, 4, 5 «Азбука Жилья» Монолитно-кирпичные, 25-этажные Сдан ГК, на заселении   2-3-комнатные, 76,6-117,2 кв. м 100-115 тыс. руб. за кв. м
  Чертаново Южное, мкр. 26, корп. 69 «Азбука Жилья» 17-этажный панельный серии П-44Т IV кв. 2010 г. Монтаж верхних этажей 1-3-комнатные, 38,5-84,7 кв. м 103,1-130,7 тыс. руб. за кв. м
  Солнцево, мкр. 1, к. 22-24, (ул. Главмосстроя) «Азбука Жилья» 14-23-этажный панельный серии П-44Т/ТМ II кв. 2011 г. Монтаж надземной части 1-3-комнатные, 38,5-148 кв. м 76,0-109,5 тыс. руб. за км. м
«Янтарный город» Пересечение ул. Марш. Катукова и Таллинской, район Строгино Сити-XXI Монолитно-кирпичный, 28-39 этажей 2010 г. Построен 1-4-комнатные, 52,9- 136,6 кв. м 150-175 тыс. руб. за кв. м
Источник: портал о недвижимости Metrinfo.Ru


Узнайте, сколько стоит квартира в вашем районе с помощью он-лайн сервисов от IRN.RU и Metrinfo.ru