Идеальная квартира для продажи: что нужно делать, чтобы быстрее выйти на сделку. Акцент на юридическую чистоту, аккуратный вид. Аквариумы и золотые унитазы устанавливать не стоит

Если созрело решение продавать квартиру, то, конечно, каждому собственнику хочется сделать это как можно скорее. Ведь чем дольше продается жилье, тем больше у продавца хлопот и текущих расходов, например, нужно устраивать показы и оплачивать «коммуналку». А если квартира продается для того, чтобы на вырученные средства купить с доплатой новую, то есть в рамках альтернативной сделки, то от долгого ожидания покупателя может разрушиться вся цепочка, а новую собрать не всегда просто.

Поэтому повышение ликвидности жилья, особенно сегодня, когда предложений довольно много, а спрос ограничен, - вопрос актуальный, и «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, что стоит и не стоит делать с жилой недвижимостью, чтобы реализовать ее как можно быстрее.

Взгляд на перспективу
Cтоимость квартиры и ее ликвидность, прежде всего, определяются теми факторами, которые собственнику изменить невозможно, – это расположение дома, транспортная доступность и экологичность района, тип здания, площадь, планировка, этаж и т.п. Поэтому если уже при покупке жилья есть мысли о его дальнейшей перепродаже (например, такие мысли часто появляются у молодых супругов без детей, когда они покупают однушку, которую через несколько лет планируют сменить на 2-3-комнатную квартиру), то к выбору объекта надо подходить особенно внимательно. Стоит подбирать жилье в хорошем обжитом районе с развитой инфраструктурой и желательно недалеко от метро, в относительно новом доме (не старше 10-15 лет), с удобными планировками, без лишних коридоров и смежных комнат, но с большой кухней, на средних этажах и с оптимальной площадью (к примеру, для однушки 30-32 кв. м - это довольно мало, а 50-60 кв. м – много, те, кто готов платить за такой метраж, уже выбирают двушки) – именно такие варианты востребованы большинством, а значит, наиболее ликвидны.

Чтобы обеспечить квартире скорейшую продажу в будущем, не надо перебарщивать с ее ремонтом: «Нестандартные решения в планировке и отделке, например, огромный аквариум вместо стены или красная плитка на кухне, как правило, значительно увеличивают срок экспозиции объекта», - говорит Алексей Шленов, исполнительный директор компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». «Я помню такую квартиру в монолитном доме, где аквариум выполнял функцию перегородки между двумя комнатами. Зрелище было потрясающим, но с продажной точки зрения близкое к катастрофе. Среднестатистический покупатель отказывался от этой красоты в пользу стандартной квартиры в этом же районе», - добавляет Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость». Аквариум, во-первых, нравится не всем, во-вторых, требует ухода, а в-третьих, нарушает изолированность комнат, тогда как большинство покупателей (среди них, кстати сказать, много семей с детьми) в этом все-таки заинтересовано. Ну а такие изыски, как красные или черные стены и зеркальные потолки, что называется, на любителя, и порой такого любителя приходится искать годами: чем более экстравагантен интерьер, тем меньше вероятность найти того, кому он придется по душе. И что любопытно, даже те покупатели, которые собираются делать в приобретаемой квартире капитальный ремонт, часто отказываются от вариантов с оригинальными дизайнерскими решениями: «Зеркальный потолок может не нравиться, но сломать его многим жалко, и в результате большинство покупателей решает: лучше не брать», - утверждает Виталий Иванов, вице-президент корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис».

Более того, суперэксклюзивные квартиры со специфичной отделкой по рыночной цене порой не получается продать вообще, даже в течение нескольких лет: «Поэтому если делать нестандартный ремонт, то при перепродаже надо быть готовым к огромным уступкам по стоимости – фактически продавать свой эксклюзив по цене квартиры без отделки в этом же районе. Либо придется демонтировать оригинальные конструкции, возвращать жилплощади первоначальный вид и уже после выходить на рынок со стандартным предложением», - предупреждает Михаил Куликов («ИНКОМ-Недвижимость»).

Тем не менее, если изначально квартира покупалась «на века» и ремонтировалась «под себя» без оглядки на возможную перепродажу, но в силу обстоятельств все-таки стала предметом торга, сразу же менять ее облик, конечно, не стоит. Можно попробовать продать объект как есть, ведь, возможно, кому-то он приглянется, правда, не стоит задирать цену, мотивируя дорогостоящим оригинальным ремонтом – это верный путь увеличить срок экспонирования.

Однако, несмотря на то что эксклюзивный дизайн квартиры усложняет задачу по ее продаже, более стандартная отделка повышает ликвидность жилья, поэтому планируя перепродать свое жилье в будущем, совсем не обязательно жить с голыми стенами. Ремонт делать, конечно же, можно и нужно, но только не экстравагантный и качественный: «Квартиры с хорошим классическим ремонтом пользуются бОльшим спросом, если не сильно отличаются по цене от квартир без ремонта или с весьма скромной отделкой», - свидетельствует Светлана Киселева, эксперт по недвижимости риэлторской компании «Русский дом недвижимости». «Причем продуманный и стильный классический дизайн, качественная и дорогая отделка и добротная, не эпатажная мебель могут не просто повысить скорость реализации, но даже увеличить стоимость объекта - примерно на 10%. Потому что некоторые покупатели не хотят затеваться с ремонтом и не имеют возможности ждать, когда он закончится, они целенаправленно ищут жилплощадь, на которую можно въехать с чемоданом уже завтра», - объясняет Михаил Куликов («ИНКОМ-Недвижимость»). И уж совсем не повредят продажам застекленные лоджии и балконы, качественные пластиковые окна, кондиционеры, современные и продуманные коммуникации и т.п., скорее такие элементы тоже ускорят продажу и также могут увеличить стоимость квартиры – по данным Марины Пиатрович, руководителя отделения «Кузьминки» агентства «Азбука Жилья», примерно на 2-3% по сравнению со среднерыночной стоимостью.

А вот всевозможные перепланировки и нестандартные инженерные решения нередко снижают ликвидность жилья: «Любые действия сомнительного характера - перепланировки, перенос коммуникаций, снос каких-либо конструкций и т.п. - всегда вызывают у покупателей напряжение», - свидетельствует Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. Люди боятся, что из-за перестроений могут ухудшиться какие-то технические характеристики жилья, например, вентиляция, и к тому же появляется вероятность, что в один прекрасный день изменения будут выявлены властями и придется заниматься их оформлением либо приводить квартиру в первоначальный вид – естественно, уже за свой счет.

И кроме того, перепланировки сужают круг покупателей: как сообщает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость на Пресне», такие квартиры сложно продавать ипотечникам. «Многие банки (среди них, кстати, Сбербанк, часто предлагающий самые выгодные условия кредитования. – От ред.) очень тщательно проверяют все нюансы, связанные с недвижимостью, и отказывают в выдаче кредита, даже если были произведены незначительные изменения планировки», - утверждает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». И единственным выходом здесь может стать лишь оформление перепланировок в соответствии с законодательством, что требует дополнительных затрат времени и денег.


Ремонтный вопрос
Впрочем, довольно часто квартиры не выбирают, а получают по наследству, и тут уж что досталось, то досталось – это и приходится продавать, несмотря на состояние объекта, которое может быть весьма плачевным. В таком случае встает вопрос о ремонте недвижимости: стоит или не стоит с ним связываться, чтобы продать быстрее и дороже?

Если квартира отличается очень хорошими характеристиками, например, расположена в 5 минутах ходьбы от метро, рядом с парком и в монолитном доме, да еще и в районе, где довольно мало предложений, то ремонтом можно не заморачиваться: скорее всего, при адекватной цене такая недвижимость найдет своего покупателя довольно быстро вне зависимости от состояния. А если по своим характеристикам квартира не идеальна, то ремонт все-таки лучше сделать, дабы повысить привлекательность жилья, а значит, и его ликвидность: «Ведь выбирая из двух одинаковых квартир в одном и том же районе, покупатель наверняка предпочтет вариант с более качественным ремонтом. Когда покупатель видит в квартире ламинат, обои под краску, новую сантехнику, его интерес значительно увеличивается», - утверждает Марина Пиатрович («Азбука Жилья»).

Большинство людей, даже намереваясь начать в покупаемой квартире капитальный ремонт, просматривая объекты, подсознательно делают выбор в пользу комфорта и уюта. Потенциальное жилье не должно вызывать негативных эмоций, оно должно понравиться, а не оттолкнуть обвалившейся плиткой, отклеивающимися обоями или потертым полом. Мало кто может абстрагироваться от открывшейся взору картине и оценить недвижимость с позиции будущей реконструкции. «Поэтому ремонт увеличивает шансы продать квартиру в разы - потенциальному покупателю легче представить себя в этом жилье», - уверяет Виталий Иванов («Мегаполис-Сервис»).

Но вот дорогостоящий дизайнерский ремонт делать не стоит: «За счет повышения цены объекта, он, скорее всего не отобьется, а новомодные изыски не всем придутся по вкусу, а значит, увеличат срок реализации», - объясняет Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). Во всяком случае, для жилья экономкласса это так. «Квартиры с дорогой отделкой востребованы как минимум в домах бизнес-класса. В этом сегменте у покупателей часто нет времени заниматься ремонтными работами, выбирать материалы и т.д., и поэтому порой они готовы переплачивать за понравившуюся квартиру. А покупатели в массовом сегменте в первую очередь обращают внимание на стоимость объекта, и дополнительная наценка за дорогой ремонт может их отпугнуть», - говорит Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость на Пресне»). «Тем более многие покупатели уверены, что продавцы стараются на всем экономить и красивая картинка очень быстро поблекнет, а значит, за ремонт придется заплатить дважды – при покупке квартиры и в скором будущем», - отмечает Мария ЛитинецкаяМетриум Групп»).

Таким образом, большинство экспертов советует делать простой косметический ремонт, придающий квартире товарный вид. «Недвижимость должна иметь свежий вид, поэтому надо переклеить обои, если они изношены, покрасить потолки, особенно если есть подтеки и т.п.», - советует Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость на Пресне»). «Ликвидность квартиры увеличивают электрика, разводка под кондиционеры, выровненные стены и потолок, обои под покраску и минимальный набор сантехники», - говорит Виталий Иванов («Мегаполис-Сервис»), а остальное, особенно в плане дизайна, уже не так важно. «Многие покупатели вообще хотят видеть в квартире лишь качественную подготовку к «своему» ремонту, то есть базовые вещи: ровные стены и полы, пластиковые окна, новую сантехнику», - утверждает Светлана Киселева («Русский дом недвижимости»). Вот этот минимум и нужно обеспечить, также обратив внимание на состояние коммуникаций и приведя их в надлежащий вид.

Ну а что касается дизайна, то для скорейшей продажи стоит оформлять квартиру более нейтрально, без изысков: «Если нужно, чтобы объект запал в душу потенциальному покупателю, лучше остановить выбор на светлых оттенках, которые предпочитает большинство (и которые, кстати, зрительно увеличивают объем комнаты. – От ред.)», - советует Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»), и не мудрить с фигурными потолками или арками, оставляя как можно больше свободного пространства. Ну и конечно, не стоит начинать ремонт, если понятно, что он затянется или вообще не будет возможности его завершать. Тогда лучше продавать квартиру в том состоянии, в котором она есть, поскольку недоделанный ремонт отталкивает покупателей сильнее потрепанных стен.


Юридическая подготовка
При продаже жилья не стоит забывать и о юридической стороне вопроса. Если при покупке недвижимости изначально есть мысли о ее дальнейшей перепродаже, прежде всего нельзя вводить в число собственников несовершеннолетних детей. Дело в том, что несовершеннолетние дети, достигнув совершеннолетия, могут потребовать свою долю в давно проданной квартире, доказав нарушение своих прав, поэтому многие покупатели отказываются от подобных вариантов. Не рекомендуется и прописывать детей, так как в этом случае при продаже жилья приходится получать разрешение опекунского совета, а это занимает определенное время. К тому же, если родители в разводе, необходимо согласие на продажу недвижимости от родителя, не проживающего с малышом, даже если он не имеет никакого отношения к квартире. Это согласие подтверждает, что, во-первых, по мнению родителя продажа жилья и переезд ребенка на другую жилплощадь не ухудшают его положения, а во-вторых, дите не скрывают и не увозят куда-то тайком.

«Да и вообще, чем больше людей зарегистрировано в квартире, тем меньше она привлекает покупателя, - отмечает Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»), - ведь нужно получать согласие на продажу всех прописанных лиц». А после сделки всем бывшим жильцам приходится выписываться, но не все и не всегда готовы это сделать: «Выписка не всегда проходит без проблем. В частности, в нашей практике встречались такие случаи, когда родственники не хотели выписываться», - говорит Светлана Киселева («Русский дом недвижимости»). Конечно, эту проблему сегодня эффективно решает суд, но на суд нужно тратить время и нервы, а не все покупатели к этому готовы, поэтому отдают предпочтение квартирам, где уже никто не прописан либо зарегистрирован один лишь продавец. Особенно это касается «альтернативщиков», у которых уже сложилась цепочка и им надо поскорее завершать сделку. Так что если хочется увеличить ликвидность недвижимости, надо максимально подготовить ее к продаже и сделать юридически свободной: «В связи с этим мы настоятельно советуем своим клиентам, если есть такая возможность, заранее сняться с регистрационного учета по прежнему месту жительства, зарегистрироваться на новом месте и переехать», - говорит Михаил Куликов («ИНКОМ-Недвижимость»). «А также заблаговременно стоит урегулировать всевозможные споры с третьими лицами, имеющими права на продаваемую недвижимость (например, претендентами на наследство. – От ред.), и позаботиться о том, чтобы за объектом не числилось никаких долгов, в том числе по квартплате», - добавляет Мария ЛитинецкаяМетриум Групп»). А если квартира приобреталась в ипотеку, которая уже погашена, нужно не забыть снять с нее обременение.

«Кроме того, если квартиру планируется в будущем продавать, стоит избегать переходов права собственности, особенно незадолго до реализации: свежие факты дарения, купли-продажи и наследования всегда вызывают много вопросов и опасений у потенциальных покупателей», - уверяет Мария Литинецкая («Метриум Групп»), хотя и более ранние сделки тоже могут оттолкнуть, поэтому чем меньше квартира будет переходить из рук в руки, тем лучше для ее ликвидности и, в общем-то, стоимости, ведь на юридически чистую недвижимость спрос всегда выше, а если много желающих купить, можно повышать цену. Тем более если заранее собрать необходимый для сделки пакет документов: справку из психоневрологического диспансера, нотариально заверенное согласие супруга на продажу жилья, выписку из домовой книги, технический паспорт квартиры, выписку из ЕГРП и т.д. Как отмечает Виталий Иванов («Мегаполис-Сервис»), для покупателей более привлекательна квартира, с документами на которую можно легко ознакомиться еще до начала сделки.

«Самый лучший вариант – свободная квартира с полным пакетом правоустанавливающих документов, без зарегистрированных в ней жильцов. Желательно получить свежий пакет документов из БТИ и кадастровый паспорт», - резюмирует Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость».

Ну а еще для скорейшей и выгодной продажи жилья по возможности надо уходить от альтернативной сделки: лучше продать недвижимость, на время переехать к родственникам и подыскивать себе новое жилье, чем выстраивать цепочку: «Потому что при свободной продаже объекты реализуются быстрее и стоят в среднем на 3-7% дороже, чем при «альтернативе», - сообщает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). А еще нужно освободить квартиру от арендаторов, ведь более приятное впечатление производит пустая жилплощадь, и к тому же поведение квартиросъемщиков, которые в большинстве случаев не желают продажи, может оттолкнуть потенциальных покупателей. И не рекомендуется увиливать от собственного присутствия на показах и тем более на сделке: «Для покупателей очень важно, чтобы при купле-продаже присутствовал продавец квартиры - реализация жилья по доверенности всегда вызывает сомнения», - уверяет Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость на Пресне»).


Резюме портала www.metrinfo.ru
Ликвидность жилой недвижимости, конечно же, определяется ее характеристиками, такими как, например, расположение или планировка. Эти критерии от действий собственников не зависят, но тем не менее хозяин квартиры все-таки может сделать свой объект более привлекательным и даже более дорогим. Для этого нужен качественный классический ремонт, без оригинальных изысков, чистый и опрятный вид, отсутствие незаконных перепланировок, юридическая чистота объекта и грамотно собранный пакет документов, а также (по возможности) отказ от альтернативной цепочки в пользу свободной продажи.