Инвестиции в хрущевки: можно ли разбогатеть? Есть шанс получить отличную квартиру, а есть вероятность застрять в пятиэтажке на 10 лет

Тема «инвестиционного» приобретения в Москве ветхого жилья - прежде всего хрущевок как самого массового типа недвижимости в данной категории - обсуждается очень давно. Практически столько же времени, сколько существует городская программа сноса и расселения пятиэтажек, - с конца девяностых. Приобретаем квартиру старую и небольшую (и, соответственно, дешевую), а взамен получаем от городских властей современную и просторную. И все это совершенно «безд-возд-мездно, то есть даром».

Как всегда бывает, сначала существовали различные шероховатости, которыми хитрые граждане успешно пользовались. Например, действовала замечательная норма, предписывающая давать разным семьям отдельные квартиры. В результате, как рассказывала автору Галина Хованская (ныне депутат Госдумы РФ, а в начале 2000-х – депутат Мосгордумы), по домам, поставленным на очередь на снос, прямо-таки прокатывалась волна разводов. Люди, прожившие в мире и ладу по 10-20-30 лет, объявляли, что видеть друг друга на могут… На самом деле, разводы были, конечно, фиктивными – чтобы получить при переселении не одну, а две квартиры. В старину живали деды веселей своих внучат.

Постепенно государство разобралось в предмете и ограничило объем предоставляемых квадратных метров. «Действия отдельных предприимчивых граждан, намеренно ухудшавших жилищные условия, увеличивающих число собственников при приобретении или отчуждении жилых помещений и т. д., способствовали принятию со стороны государства мер, разумно ограничивающих условия и порядок определения размера площади, которую получат переселенцы», - говорит об этом Светлана Краснова, руководитель юридической службы компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Так что совсем уж золотые времена, когда на сносе хрущевок можно было замечательно зарабатывать (фактически за счет государства), давно миновали. Сегодня все это далеко не так хлебно, как в первые годы существования программы.

ЖК "Солнечная Система". Есть 122 200 руб.? Купи квартиру! Вся инфраструктура, дворы без машин, более 40 вариантов планировок. Квартиры от 3,1 млн руб. Химки Р от 3,1 млн руб. Узнать телефон

Что дают?
Для начала давайте разберемся с законодательством. В Москве есть специальный закон, посвященный пятиэтажкам, - «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений в городе Москве» от 31 мая 2006 г. № 21

Как уточняет Светлана Краснова («ИНКОМ-Недвижимость»), законодательство выделяет три категории лиц, которые живут в хрущевках:
- собственник жилого помещения;
- собственник жилого помещения, признанный нуждающимся в улучшении жилищных условий;
- граждане, занимающие жилые помещения по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования.

Оставим за скобками очередников и социальных нанимателей, это особая тема. Мы с вами говорим о вероятных инвесторах, то есть людях, которые намерены купить квартиру или уже купили. То есть это собственники.

Что же им положено? Вот как, опираясь на столичное законодательство, описала права собственника Светлана Краснова («ИНКОМ-Недвижимость»).

Согласно закону, собственнику по выбору предоставляется в денежной или натуральной форме равноценное возмещение (компенсация) либо выкупная стоимость. Размер возмещения должен соответствовать рыночной стоимости и определяется соглашением сторон на основании независимой оценки (ст. 11 закона). Но, как правило, собственники предпочитают получить равнозначное жилое помещение вместо денежной компенсации. Равнозначным признается жилое помещение, площадь которого не меньше площади освобождаемого, а количество комнат соответствует количеству комнат в освобождаемой квартире. При этом доплата за разницу в стоимостях не взимается.

Согласно статье № 3 этого закона, граждане имеют право на сохранение района проживания при переселении. Исключение предусмотрено только для граждан, проживающих в Центральном, Зеленоградском, Троицком, Новомосковском округах – им новое жилье может быть предоставлено в границах соответствующего административного округа. Если семье нужно предоставить две или больше квартир, то только одна будет расположена в районе проживания (за исключением многодетных семей с несовершеннолетними детьми)».

Итак, исходя из рассказанного выше, потенциальному частному инвестору «навариться» не дадут. Дадут равноценную квартиру с тем же количеством комнат, но только в новостройке.

ЖК "Опалиха О3". Новая Рига Уникальный формат - квартиры с окном в ванной! 8,5 км от МКАД. Собственный выезд на трассу. Р от 3 млн руб. Urban Group Узнать телефон

Место и время
Разберем подробнее две очевидные «пичальки», подстерегающие человека, желающего разбогатеть на программе переселения. Первая – это расположение нового жилья. Традиционная для Москвы жалоба – «была квартира окнами на Тверскую, а дали в каком-то медвежьем углу». Понятно, что даже если в этом случае произойдет некоторое увеличение метража (вместо 30 кв. м – целых 40!) это вовсе не компенсирует потери места.

О записанном в законе праве жителей сохранить район проживания мы уже сказали в предыдущей главе – равно как и зафиксированном в том же законе исключении для ЦАО, ЗелАО и Новой Москвы. К примеру, есть в нашем городе два замечательных места – Рабочая улица (м. «Площадь Ильича») и Шелепиха (там рядом метро вообще нет – «Улица 1905 года», «Международная» и «Фили» находятся на изрядном удалении). В последние годы там построены кварталы самого натурального экономкласса – панельных домов. Почему? Потому что юридически это ЦАО, что позволяло переселять туда жителей из любой точки центра на абсолютно законных основаниях.

В других районах Москвы – как повезет. Если рядом что-то строится, то есть шанс, что люди получат квартиру по соседству со старым домом. А если на территории соседнего района, то придется переезжать. Не зря же в законе принята формулировка «район проживания», его границы могут и не совпадать с границами «административного» района, но, уточняется в законе, - «эти районы города Москвы должны находиться в одном административном округе города Москвы» (статья 3).

Однако у Тараса Пазяка, управляющего партнера компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», относительно собственников хрущевок, довольно пессимистичный настрой: «Большинство владельцев пятиэтажек сменит локацию на менее престижную. В этом году планируется снести 114 домов, большая часть из которых сконцентрирована в Западном округе, а новое жилье в основном предоставляется на территории Новой Москвы, на таких направлениях, как Некрасовка, Бутово, Новогиреево. Поэтому здесь можно говорить о вынужденном понижении статуса района ради улучшения жилищных условий».

От себя добавим, что если квартира в переселяемой хрущевке – это не единственное жилье нашего инвестора, то шансы получить квартиру дальше от родимого района, возрастают.

Вторая серьезнейшая проблема – сроки. У автора есть знакомая, живущая в панельной пятиэтажке. В 2003 году она получила из районной управы официальную бумагу о том, что до 2005 года ее дом гарантированно будет снесен. Обывательствует в своей квартире дама посейчас. Она совсем не инвестор, ее данный вопрос особенно не беспокоит. Но можно представить себе, что бы она чувствовала, если бы в начале нулевых годов целенаправленно вложила деньги в хрущевку, рассчитывая на быстрый снос…

Город - курорт Митино О2. Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. м.Митино.Скоро открытие собственной дороги на Волоколамское шоссе. Р от 2,4 млн рублей Urban Group Узнать телефон

Андрей Банников, руководитель вторичного отделения агентства недвижимости «Азбука Жилья», объясняет это тем, что социального жилья в Москве стали строить меньше: «Сейчас реализуются проекты, решение по которым принималось примерно пять лет назад. И даже при наличии действующего контракта между городскими властями и инвестором на строительство нового жилья нередки случаи затягивания и «заморозки» процесса сноса и стройки».

«Подобные «инвестиции» очень долгоиграющие и не могут конкурировать с вложениями в проекты на начальном этапе строительства. Порог входа при покупке самой убитой хрущевки на окраине Москвы – 4-5 млн рублей - можно купить 2 квартиры на начальном этапе проекта, это получится гораздо дешевле и быстрее окупаемость», - заключает Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость».

Ажиотажа нет!
Некоторое время назад в эфире одной из столичных радиостанций шла «рекламно-информационная» программа, в которой гендиректор солидного агентства недвижимости сообщил, что граждане вновь заинтересовались пятиэтажками: резко выросло число инвесторов, приобретающих такие объекты. Очевидно, с перспективой заработать на скором расселении.

Опрошенные нами эксперты к «новости» отнеслись скептически: скорее всего, у данного агентства скопилось некоторое количество неликвида, которое он решил спихнуть таким нехитрым способом – вызвав покупательский ажиотаж. «Я не могу подтвердить наличие массового спроса на пятиэтажки, - говорит Андрей Банников («Азбука Жилья»). – Скорее, наоборот. Еще могу напомнить, что квартиры в ветхих домах практически не кредитуются банками при ипотеке. Так что такая информация – это рекламный ход».

Резюме от www.metrinfo.ru
Вывод очень простой: не суетиться! Если у вас уже есть квартира в пятиэтажке – ее не стоит продавать за невысокую цену (на эти деньги приличное жилье вы все равно не купите), а имеет смысл подержать и дождаться расселения. А вот целенаправленно приобретать такой объект мы бы не советовали: деньги могут оказаться «замороженными» на неопределенно долгое время.