Как купить квартиру в новостройке. Взаимозачет и трейд-ин: удобно, но накладно. Подойдет тем, кому время дороже денег

Предложение «трейд-ина» и «взаимозачета» активно присутствует в рекламе риелторских компаний – не всех, но очень многих. Вариант, спору нет, привлекательный: обменять старую квартиру на новую без забот и хлопот по продаже этой самой старой, а просто отдав ее «доброму дяде». Но здравый смысл подсказывает, что за разнообразные сервисы и удобства заплатить в конечном итоге приходится самим потребителям.

Так оно или нет в данном конкретном случае – с этим вопросом разбирался обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru».


Со словами определились, с пониманием – не совсем
Предварительное изучение вопроса принесло следующие результаты. Во-первых, услуга существует только на первичном рынке: ничего подобного для вторички не предлагается. Точнее говоря, отдаваемая клиентом квартира, конечно, будет вторичной. Но вот приобрести таким образом можно только новостройку.

Второй вывод такой: называется данная услуга именно теми словами, которые мы уже упомянули в начале этой статьи, – «трейд-ин» и «взаимозачет». Иногда первый пишется на языке первоисточника – trade-in. И в том, что касается понимания терминов, большинство игроков пришли к общему мнению.

«Обе схемы схожи тем, что подразумевают обмен старой квартиры на жилье в новостройке. Однако механизмы их проведения различны, - говорит Светлана Бирина, руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – При взаимозачете недвижимость реализуется на рынке, а на вырученные деньги приобретается квартира в новостройке.Trade-in – это срочная опция, она проводится путем выкупа компанией недвижимости на себя. Взамен же клиенту предоставляется квартира в новостройке».

Иными словами, в первом случае проводится, по существу, обычная альтернативная сделка – только стараются провернуть ее побыстрее. А во втором в роли покупателя выступает компания, продающая новостройку.

С такой точкой зрения согласилось, повторимся, большинство экспертов – но не все. Иные мнения сводились к тому, что четкого водораздела не существует. «Стандартов нет, но, как правило, подразумевается одно и то же: никто квартиру клиента не выкупает, а сначала продают старую квартиру, а потом оплачивают из этих денег новостройку, - говорит Владимир Каширцев, директор по развитию бизнеса агентства недвижимости «Азбука Жилья». – То есть это альтернатива в чистом виде».

…Но прислушаемся все же к мнению большинства – и рассмотрим те два варианта, которые назвала Светлана Бирина.


Давай сделаем это по-быстрому!
Начнем с взаимозачета, который, как мы выяснили, представляет собой обычную альтернативную сделку. Идеальный (для риелторов) ход данной операции: клиент сначала продает свою старую квартиру, получает за нее деньги, и только потом выбирает себе какую-нибудь новостройку – из числа тех, что будут на тот момент в продаже. Но так, к сожалению, бывает редко – гораздо чаще человек сначала выбирает для себя новую недвижимость, что называется, прикипает к ней душой. И только потом соглашается продать ради нее свою квартиру. И в ходе сделки все время беспокоится: не «уплывет» ли облюбованный им вариант?

Разумеется, продавец новостройки мог бы выбранную квартиру придержать – но это уже неинтересно самому продавцу. А вдруг за это время появится человек с живыми деньгами? Отказывать? А потом старую квартиру первого клиента не удастся продать (или сам клиент по каким-то своим причинам от сделки откажется) – и останется застройщик, как говорят в народе, «с мытой шеей»… По этой причине компании, которые предлагают взаимозачет, избирают компромиссный путь: новостройку все-таки бронируют, но стараются организовать все так, чтобы сделка прошла максимально быстро.

Как же можно ускорить? Если отбросить заклинания об «имеющихся у нашей компании секретных приемах, позволяющих продать быстро» (вряд ли такие приемы вообще существуют на белом свете), остается один способ: серьезно сбросить цену. «На вторичном рынке, если клиента интересует срочная продажа, то, как правило, надо быть готовым к торгу и дисконту, - подтверждает Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки». – Однако даже в случае быстрой продажи снижать рыночную стоимость квартиры при адекватной оценке ниже 15% нецелесообразно».

С последним тезисом автор горячо согласится: во всем надо знать меру, и в скидках тоже. Во-первых, какой бы низкой ни была выставленная цена, на рынке всегда найдутся граждане, пытающиеся торговаться, – так что в итоге объект окажется проданным еще дешевле. А во-вторых, чрезмерный дисконт может показаться подозрительным: потенциальные покупатели будут думать, что с квартирой что-то не так – к примеру, не в порядке документы. Или что вообще такой квартиры нет, а объявление – «обманка» для привлечения наивных провинциалов.

Но вернемся к основной канве нашего рассказа. С тем, что для успеха мероприятия необходима невысокая цена, согласились и другие консультанты. «Если клиент отдает квартиру на реализацию и называет цену, которая кажется компании адекватной, – компания забронирует под эту сделку квартиру в новостройке, - говорит Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость». – Если же компании цена кажется завышенной, бронировать под такую сделку квартиру она не станет. Клиенту останется ждать результатов продажи, после чего он сможет выбрать себе новую квартиру».


Документам – особое внимание
Вообще-то, данный совет можно считать универсальным, а в мире недвижимости его следует придерживаться сугубо и трегубо – в силу огромной величины обращающихся тут денег. В нашем конкретном случае проблема выглядит так: не случится ли так, что клиент выбирает интересующую его новую квартиру, вносит за нее аванс (из собственных средств), а потом оказывается, что продать его старую квартиру у агентства не получается? И что тогда? Не окажется ли, что аванс будет потерян?

Большинство экспертов сказали, что так не случится. «При взаимозачете выбранная в новостройке квартира бронируется, клиент оплачивает бронь, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – И если агентство не может продать квартиру (что случается крайне редко), то деньги клиенту возвращаются». «Одним из способов обеспечения ответственности за нашу деятельность может быть внесение суммы бронирования, за которую мы отвечаем и которая будет возмещена в случае, если мы не окажем свои услуги вовремя, - соглашается Андрей Косоурихин, управляющий «CENTURY 21 Стандарт» на Новом Арбате. – Клиент в любом случае не потеряет аванс, он выплачивается полностью».

Все бы хорошо, но есть еще одно мнение – Ольги Гусевой («МИГ-Недвижимость»):

«Когда клиент хочет продать свою квартиру, компания заключает с ним договор, в котором может быть предусмотрен возврат денег в случае неудачи с продажей, а может быть не предусмотрено возврата. Как правило, сумма небольшая, скорее для дисциплинирования клиента, а не для того, чтобы заработать. Авансирование новой квартиры, как правило – сумма невозвратная. Но если квартира не продается, то сроки договора увеличиваются, а цена выставленной квартиры пересматривается. Если клиент передумал, то аванс возвращается в рамках закона о защите прав потребителя, если иное не предусмотрено договором».

Так что автор настоятельно рекомендует тем, кто собирается подписать соответствующий договор, обратить на этот момент самое пристальное внимание.


Трейд-ин: 30% как не бывало…
Переходим к другому варианту – трейд-ину, при котором компания действительно сама забирает квартиру клиента. Удобно (для клиента), быстро. Но все компенсируется гигантской скидкой. «Как правило, компания выкупает квартиру по цене не выше 70% от рыночной стоимости», - говорит Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. «В среднем на рынке действительно действует дисконт в размере не менее 30% от рыночной стоимости», - соглашается Нина Кузнецова, учредитель компании Urban Realty.

Экспресс-проверка, проведенная нами, подтвердила эти слова. Мы взяли для образца двухкомнатную квартиру в Марьиной Роще, («Электронный риелтор» аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» оценил ее в 8 млн руб.) и обзвонили компании, оказывающие данную услугу. Продавцы первички соглашались «затрейдинить» не больше чем за 5 - 5,5 млн.

Но и это еще не все. Недвижимость, которую возьмут у вас, должна быть ликвидной. Мария ЛитинецкаяМетриум Групп») расшифровывает это понятие:
- городская квартира (то есть не загородная недвижимость);
- полноценная квартира, а не комната в коммуналке, доля и т.п.;
- местоположение в Москве или в крайнем случае в ближнем Подмосковье;
- нахождение в собственности совершеннолетнего гражданина и более трех лет;
- отсутствие зарегистрированных по месту жительства (прописанных).

…В целом компании, занимающиеся трейд-ином, ориентированы на то, чтобы побыстрее полученную недвижимость продать. «Придерживать нет смысла: квартиру нужно реализовать как можно быстрее», - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Отметим, что еще лет семь назад было иначе: тогда квартиры быстро дорожали, и агентства недвижимости нередко придерживали их – чтобы продать затем по более высокой цене. К тому же в те времена активно шло расселение коммуналок – а для этой операции как раз нужны небольшие квартиры. Но времена изменились.
 

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Однозначных советов из серии «обязательно пользоваться» или «ни в коем случае не пользоваться» мы давать не будем: собственники квартир – люди самостоятельные, сами принимающие решения исходя из своих жизненных обстоятельств. Скажем лишь, что и взаимозачет, и трейд-ин – это все дополнительные сервисы, которые всегда стоят денег. Так что надо четко понимать, что удобство обязательно обернется денежными потерями. Думать иначе – это все равно что верить в волшебную помощь Деда Мороза.