Как продать московскую квартиру европейцу? Потребности и ориентиры. Суммы, география, инфраструктура, документы

Московская недвижимость уже давно привлекает не только россиян, но и граждан различных западных государств. В Москве уже сложились целые районы, которые облюбовали представители определенных стран. И главное для них – удобство и комфорт во всех отношениях. Недавно журнал www.metrinfo.ru уже писал статью на похожую тему, но в ней шла речь об аренде (см. статью «Сдаем жилье иностранцам: какой тип квартиры у них в почете? Оформляем только «в белую»: договор, налоги, регистрацию. Чем экспаты лучше россиян?».Сегодня мы поговорим о покупке жилья иностранными гражданами.

Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Москва – международный город, в нем живут люди, приехавшие в Россию из разных государств. Кто-то жилье арендует, но появились экспаты, которые уже не хотят жить в чужом доме, и они покупают свой.

По словам Сергея Грудолова, ведущего аналитика ФСК «Лидер», изначально иностранцев - покупателей московских квартир можно разделить на несколько групп. К первой относятся экспаты, работающие на долговременной основе и планирующие в будущем оставаться в Москве не менее 7-10 лет. В таком случае покупка квартиры в столице представляется как логичная альтернатива длительной аренде. Сюда же можно отнести ситуацию, когда иностранная компания-работодатель изначально покупает служебное жилье для своих сотрудников. Во вторую группу попали иностранцы, которые заключили брак и создали семьи с россиянами. И третью сформировал «контингент» людей, приобретающих жилье, чтобы получить гражданство России.

По оценке Натальи Кац, управляющего директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», и Александра Зиминского, директора департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty, общая доля иностранцев среди всех покупателей столичной недвижимости мала - не превышает 5%. В компаниях ФСК «Лидер» и «МИЭЛЬ-Новостройки» назвали еще меньшую цифру – 3%. Объем проданных иностранцам квартир напрямую зависит от текущего инвестиционного климата и макроэкономической ситуации в стране. «Во время кризиса 2008 года доля покупок квартир иностранцами была ничтожна», - отмечает Сергей Грудолов (ФСК «Лидер»).

ЖК "Нахабино Ясное" Новые 1-3-комнатные квартиры. Истринский район. Площадь от 26 до 85 кв.м. Евро'Па. Уточняйте подробности по телефону. 3,9 млн АО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Узнать телефон


Второй дом в России
Национальный состав покупателей-иностранцев разнообразен. Но, по наблюдениям Юлии Лурье, руководителя офиса «Добрынинское» компании «ИНКОМ-Недвижимость», больше других сделок по покупке московских квартир совершают французы. Эксперт объяснила это тем, что отношения с Францией исторически очень плотные, бизнес во всех направлениях развивается, а культурные и матримониальные связи день ото дня крепнут. Среди покупателей также много американцев, создавших семьи с москвичами и москвичками. Смешанные семьи требуют совместного жилья в Москве, а сами американцы считают вложения в московскую недвижимость удачной инвестицией. Точно такой же позиции придерживаются англичане.  Например, в недалеком прошлом редактор известного портала о недвижимости - англичанин - женился на россиянке, в семье родилась дочь. Майкл, назовем его так, решил продать свой большой дом под Лондоном и купить квартиру в центре Москвы – в районе станции метро «Маяковская». Так как сделка заключалась на момент феноменальных темпов роста цен на столичную недвижимость, он нисколько не пожалел о «содеянном», так как посчитал, что инвестиционная привлекательность от вложения средств в московское жилье гораздо выше, чем в Лондоне.

Эксперты также отмечают, что раньше среди покупателей было много итальянцев, но по мере снижения темпов роста цен на столичное жилье они постепенно ушли из числа активных инвесторов.

Меньше других заинтересованы в покупке недвижимости в Москве граждане стран бывшего социалистического зарубежья – поляки, чехи, словаки, венгры, болгары и др. Как объяснила Юлия Лурье («ИНКОМ-Недвижимость»), как правило, это тоже супруги своих русских «половин». Локомотивом такой покупки всегда выступает русская жена - немосквичка, так как «покорение» Москвы для нее бывает важнее «атаки» на Восточную Европу.

ЖК в 2 км от МКАД. Скидка 7%! Бизнес-класс у воды от 4,4 млн руб. Панорамные виды из окон. Набережная для прогулок. Собственный яхт-клуб. м.Речной вокзал от 4,4 млн рублей ОАО «Маяк» Узнать телефон


Что покупают иностранцы: суммы, география, инфраструктура
Риелторы признают, что иностранцы - более требовательные покупатели, чем россияне. У многих из них на родине остались хорошие дома и квартиры, поэтому они знают толк в недвижимости. Они готовы потратить много времени на просмотры и пойти на сделку только в том случае, когда жилье их устраивает по всем параметрам. Главные требования экспатов к квартирам – это удобство и функциональность, а также юридическая чистота.

По наблюдениям Марии Литинецкой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», иностранные покупатели в основном довольно обеспеченные люди, поэтому они не покупают квартиры экономкласа. «В общем объеме покупателей квартир элитного сегмента доля иностранцев составляет не более 3%, а сумма сделки составляет в среднем 1-2 млн долларов», - уточняет Наталья Кац («Усадьба»).

Впрочем, состоятельны из гостей Москвы только те, кто приехал в столицу, чтобы работать в международных компаниях на руководящих должностях. Но есть среди иностранцев и люди попроще, не занимающие высоких постов, их бюджет на покупку жилья лимитирован суммой примерно 400 тыс. долларов. По словам Сергея Грудолова (ФСК «Лидер»), выходцы из стран с развивающейся экономикой, как правило, покупают недорогие квартиры экономкласса стоимостью 250-300 тыс. долларов.

Большинство иностранцев предпочитает покупать в Москве квартиры на вторичном рынке, так как нуждаются в жилье именно сейчас и не намерены тратить время на ожидание сдачи новостройки, потом на ремонт и так далее. Впрочем, Александр Зиминский (Penny Lane Realty) отмечает их возросший интерес и к новостройкам. «Если подходящий объект не найден среди вторичного жилья, то покупатель будет искать его и на первичном рынке», - отмечает эксперт.

Иностранцы, оценивая возможные риски, связанные со спецификой отечественного рынка недвижимости, предпочитают на первичном рынке покупать квартиры в уже построенных домах, а в идеале с выполненным ремонтом и полной обстановкой. Особенно отчетливо этот тренд прослеживается в ситуации, когда иностранец не планирует навсегда оставаться в России. «Однако и здесь возможны исключения, - говорит Сергей Грудолов, (ФСК «Лидер»). - В тех случаях, когда иностранец планирует будущую иммиграцию, у него хорошая перспективная работа или один из супругов не желает уезжать из России, иностранец приобретает квартиру в строящейся новостройке». Эксперт рассказал, что ЖК «Зодиак», реализуемый компанией ФСК «Лидер», пользуется стабильным спросом среди иностранцев благодаря тому, что объект уж сдан, а в самом жилом комплексе в соответствии с канонами бизнес-класса предусмотрен отличный пул из внутренней инфраструктуры, начиная от объектов бытового обслуживания и заканчивая частным детским садом. Кроме того, в шаговой доступности располагается англо-американская школа, в которой львиная доля обучающихся детей приходится на иностранцев.

ЖК "Жилой квартал Тетрис" 1-4-комнатные квартиры пл. от 18 метров. г. Красногорск. Монолит. Торопитесь! от 1,8 млн Узнать телефон


Место обитания
Район расположения жилья – это один из самых важных параметров при выборе недвижимости. Для иностранцев выбор района продиктован в значительной степени близостью места работы и учебных заведений, где учатся дети. Как рассказала Юлия Лурье («ИНКОМ-Недвижимость»), итальянцы, американцы, французы, англичане и богатые турки предпочитают исторические дома в центре столицы – это обязательно высотка на Котельнической набережной, жилая часть гостиницы «Украина», Кудринская площадь, исторические дома в районе Чистых и Патриарших прудов. Особенно любят французы Замоскворечье, где находится их посольство. «Три мои дочери учатся в школе при французском посольстве, и я часто вожу их в гости к французским одноклассникам, и 80% из них живут в собственных или арендованных квартирах этого района», - добавляет эксперт.

По данным Александра Зиминского (Penny Lane Realty), кроме центральных районов, как Остоженка, Арбат, Чистые пруды, Тверская улица, большой популярностью у экспатов пользуется Ленинский проспект. В частности, американцы, канадцы, англичане и итальянцы чаще просят подобрать квартиры в районе станций метро «Ленинский проспект» и «Университет». Центром притяжения является расположенная на улице Панферова славянская англо-американская школа и итальянская школа на Ленинском проспекте. Немецкая школа при посольстве Германии находится на проспекте Вернадского, поэтому этот район пользуется популярностью у немцев. А вот культурные центры не играют роли при выборе района. Например, в здании библиотеки иностранной литературы на Николоямской улице находится американский культурный центр, однако квартиры там американцы не покупают. Причина очевидна: детей возить в школу нужно каждый день, а культурный центр можно вообще не посещать.

ЖК "Зеленый город" Новые 1-3-комнатные квартиры. Пушкинский район. Площадь от 34 до 80 кв.м. Монолит-кирпич. Спешите! от 2,197 млн руб. ГК «Домстрой» Узнать телефон


Юридические «нюансы»
В настоящее время практически нет непреодолимых сложностей ни для покупки жилья россиянами в западных странах, ни иностранцами в России. Как отметил Александр Зиминский (Penny Lane Realty), в последнем варианте основное отличие – необходимо иметь перевод паспорта покупателя на русский язык с нотариально удостоверенной подписью переводчика. В остальном приобретение недвижимости иностранцем ничем не отличается от стандартных схем покупки гражданами РФ.

Но если экспату придется продавать купленную в нашей стране недвижимость, то здесь уже появятся определенные сложности. Как объяснила Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank, если на момент продажи покупатель не станет налоговым резидентом РФ, то есть не пробудет 183 дней и более в течение 12 месяцев подряд на территории РФ, то ему необходимо будет заплатить налог на доход от продажи жилья по ставке 30%, в то время как резиденты РФ платят налог на доход по ставке 13%. «Поэтому, чтобы застраховаться от непредвиденных обстоятельств, довольно часты случаи, когда недвижимость покупается, скажем, на российских жен», - говорит Наталья Кац, («Усадьба»).

Резюме портала www.metrinfo.ru
Так что, дорогие друзья, если вы хотите, чтобы жилье у вас купил солидный иностранец, вы должны обладать квартирой как минимум уровня «выше среднего», без всяких юридических подземных камней, в хорошем московском районе.