Комнаты в Москве и Подмосковье: в надежде на жизненный «старт». Их покупают студенты и молодые семьи; в ходу товар у станций метро; цены начинаются от 500 тысяч рублей

Комнаты в коммунальных квартирах – формат жилья, хоть и не самый привлекательный - блистательные возможности, которые он давал покупателю девяностых годов, давно иссякли, - тем не менее на рынке присутствует. И имеет свою собственную «клиентуру». Кто же интересуется комнатами? Те, кто хочет получить некий «старт» в жизни: приезжие, студенты, молодые семьи и разведенные со своей «половиной» супруги. Все они рассматривают комнату в коммуналке как временное, но необходимое убежище, более или менее доступное по цене.

Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Сегодня коммунальные квартиры представляют собой самое малочисленное предложение на вторичном рынке столицы. «Согласно данным базы WinNER, доля комнат, выставленных на продажу, составляет порядка 5% от общего предложения», - говорит Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. В Подмосковье доля коммунального жилья в разных населенных пунктах отличается, хотя в целом примерно повторяет московскую картину с показателем 3-5% от всего рынка.

Мкр. Новое Бисерово Квартиры от 44,3 тыс. по ипотеке без 1-го взноса. Возможна отделка. 10 мин до ж/д от застройщика Узнать телефон

«Этот поезд давно ушел»…
Почему их так мало на рынке? Как объяснил «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Андрей Полищук, генеральный директор «ЦИАН «Якиманка», за почти два десятка лет существования официального рынка вторичной недвижимости те, кто хотел разъехаться, уже живут в своих отдельных квартирах, соответственно, сократилась сама доля коммунальных квартир. А те, кто не смог или не захотел решить таким способом свой квартирный вопрос, почти и не надеются сделать это сейчас. Ну а те люди, кто задумал-таки расширить свою жилплощадь, или те, кто получил комнату в наследство, и являются в основном продавцами этой разновидности недвижимости.

Однако лучшие времена для бизнеса с коммуналками давно остались позади. Особенно это было актуально для московского центра: многокомнатные квартиры находились в престижных дореволюционных домах и имели хорошие характеристики – большую площадь, высокие потолки, просторные парадные и прочее. Жители таких квартир успешно улучшали свои жилищные условия. «За 14-18-метровую комнату, расположенную в коммунальной квартире в центре Москвы, особенно в ее исторических районах – Патриаршие пруды, Арбат, Остоженка, Чистые пруды, Пречистенка и др. - жильцы получали двухкомнатные и трехкомнатные квартиры 52 – 58 кв. м в престижных спальных районах, таких как Крылатское, Коньково, Ясенево», - рассказывает Андрей Полищук («ЦИАН «Якиманка»). Но сейчас таких квартир практически не осталось. «Всем, кто раздумывает над тем, не купить ли ему комнату в коммуналке для того, чтобы затем при расселении обрести отдельное жилье, я хочу сказать: забудьте, этот поезд давно ушел», - говорит Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость». Впрочем, эксперт допускает, что из любого правила бывают исключения, но предупреждает, что такой вариант можно выискивать годами.

Новогодние скидки в ЖК «Пикассо»! ЖК комфорт-класса. Подземный паркинг. Своя огороженная территория. Рядом с метро и парком. Ипотека. Мичуринский проспект. от 125 тыс.руб./кв.м ГК «Манагазея» Узнать телефон

Для приезжих, разведенных, студентов и молодоженов
Между тем у коммуналок есть своя небольшая, но четкая «аудитория». «Спрос на ликвидные комнаты стабильно высокий», - подтверждает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне). Комнаты покупают люди при разъездах, например, когда разменивается квартира, а собственники не хотят уезжать из Москвы, а на доплату денег нет. Также сделки заключают люди, которые не готовы брать кредиты. «Значительная часть из них – это приезжие, которые согласны на коммунальное заселение для того, чтобы хоть как-то зацепиться за столицу, то есть на какое-то время с перспективой улучшения своих жилищных условий», - говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».

Покупают комнаты также соседи продавца, которые хотят в перспективе получить эту квартиру в полное распоряжение; молодые специалисты, приглашенные московскими предприятиями на работу, имеющие стабильный доход и планирующие дальнейшую карьеру в Москве, разведенные, как правило, мужчины, которые при разделе имущества могут рассчитывать только на комнату в коммунальной квартире. Зачастую в коммуналках селятся студенты: им квартиры покупают родители. Часто квартиры покупают молодожены, которые не хотят жить с родителями, но не накопили денег на отдельное жилье.

Если же посмотреть на цифры сделок с участием коммунальных квартир, то их покажется не так уж и мало. По словам Игоря Боачева, руководителя агентства недвижимости «АэНБИ», в его компании в Москве и Московской области в 2011 году сделки с участием коммуналок составили 11,7% от общего числа договоров, в 2010 году – 23,4%, в 2009-м – 14,5%, в 2008-м – 23,6%.

ЖК «Фили Град» Бизнес-класс. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити, рядом Филевский парк. Свой паркинг. MR Group Узнать телефон

Выбор покупателя: к центру поближе, соседи - потрезвей
Большинство покупателей, конечно, стараются приобрести более-менее презентабельный товар. По наблюдениям Андрея Полищука («ЦИАН «Якиманка»), наибольшим спросом пользуются комнаты, расположенные ближе к центру Москвы или в прилегающих районах, а также в домах, которые идут под снос, в надежде при сносе дома получить квартиру. Минимальный спрос приходится на удаленные от метро спальные районы города. «При этом лидером продаж комнат в Московской области, безусловно, является густозаселенный восток и юго-восток, а потом северо-запад», - говорит Игорь Боачев («АэНБИ»).

В числе требований - шаговая доступность метро или привязка к тому или иному району. Люди также просят подобрать квартиру, где соседи – вменяемые, и их немного: жить с алкоголиками мало кому хочется. Покупатели комнат также обращают внимание на метраж комнаты и общих помещений – кухни, коридоров, санузла, проверяют, есть ли балконы.

Впрочем, все же главным критерием остается цена. «В случае если этот параметр находится на приемлемом уровне, на все остальное покупатели склонны закрывать глаза», - резюмирует Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).

Предложения по минимальным ценам
Цены на комнаты в коммунальных квартирах очень разные. Сказывается и место расположения, и близость метро или других видов городского транспорта, для Подмосковья – это железнодорожные станции, и качество дома, и состояние квартиры, а также количество соседей. По оценке Светланы Бириной («НДВ-Недвижимость»), в среднем в Москве стоимость комнат в коммунальных квартирах начинается от 2 млн рублей. «За прошедший 2011 год цена на комнаты выросла приблизительно в такой же пропорции, как и на однокомнатные квартиры в Москве и Подмосковье, т. е. в среднем на 10-12%, - говорит Андрей Полищук («ЦИАН «Якиманка»). - Если в начале 2011 года в спальных районах Москвы комнату жилой площадью 16-18 кв. м в двух- или трехкомнатной квартире можно было купить за 1,8 - 2,2 млн рублей, то к концу 2011 года похожие варианты уже стоили 2,1 - 2,5 млн рублей».

В настоящее время на рынке недвижимости есть предложения в разных районах Москвы. Но чем «центральнее», тем цена выше. Например, на улице Малая Ордынка вблизи метро «Новокузнецкая» продается комната площадью 16 кв. м в трехкомнатной квартире (62 кв. м) в пятиэтажном кирпичном доме за 4 млн руб.

В районе метро «Сокольники» (улица Русаковская) комната площадью 13 кв. м в пятикомнатной квартире (112 кв. м), кухня 8 кв. м, дом семиэтажный кирпичный - за 3,5 млн руб.

На улице Вавилова («Ленинский проспект») выставили на продажу за 5,5 млн руб. комнату площадью 27 кв. м в двухкомнатной квартире (86 кв. м) в семиэтажном кирпичном доме.

А в районе метро «Аннино» (Варшавское шоссе) комнату (14 кв. м) в трехкомнатной квартире общей площадью 74 кв. м, расположенной в 16-этажной высотке, готовы уступить всего за 2,3 млн руб.

В Подмосковье, по словам Игоря Боачева («АэНБИ»), за осень цены подросли на 5-10%. Эксперт рассказал, что плохонькая комната на окраине Московской области стоит примерно около 500 тыс. руб., а хорошая большая комната около 20 кв. м. в городе районного значения продается за 1 млн и выше. В среднем Подмосковье нижняя ценовая планка уже начинается от 700 тысяч за небольшую комнату, тогда как верхний предел доходит до 1,5 млн руб. Например, в Волоколамске комната (14 кв. м) в двухкомнатной квартире выставлена за 700 тыс. руб., в Павловском Посаде похожее предложение экспонируется за 800 тыс. руб., а в Ивантеевке за комнату общей площадью 23 кв. м хотят выручить 1,5 млн руб.

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Комнаты в коммунальных квартирах – самое доступное жилье на рынке недвижимости, поэтому спрос на них всегда будет. За неудобство жить с соседями в одной квартире, делить места общего пользования люди платят относительно небольшие суммы. Однако многие надеются, что комната – это временное жилище и делают все, чтобы со временем обзавестись более комфортным жильем.