Квартира в Москве без доплаты и ипотеки. Переезжаем из Замкадья ближе к центру. Хозяину подмосковной «трешки» по карману двухкомнатная в районе ТТК или апартаменты в центре

Для кого-то качество жизни ассоциируется с просторной квартирой с индивидуальным дизайном и прекрасными видами на лес и речку, да и еще и в экологически благополучном районе, а для кого-то намного важнее жить поближе к центру Москвы, чтобы побыстрее добираться на работу и быть ближе к культурной жизни. Поэтому всегда есть желающие обменять жилье за МКАД на квартиры в границах Кольцевой автотрассы.

И если в недавних статьях «Портал о недвижимости «MetrInfo.Ru» рассказывал, на что можно обменять квартиру в ЦАО и в районе ТТК, то в этот раз речь пойдет о том, какие варианты «альтернативы» есть у владельцев замкадных квартир. (Читайте статьи «Расширяем квартиру без доплаты и ипотеки – продолжение темы. Переезд из «зоны» Третьего транспортного кольца к МКАД и далее. Новостройки на выбор: ЖК «Царицыно-2», «Эталон-Сити», M-House, МФК «Водный»; «Покупка квартиры без доплаты и ипотеки. Меняем скромное жилье в центре Москвы на шикарные квартиры в Митино, Царицыно, Чертаново, а также в Новой Москве и ближайшем Подмосковье»).


Из замкадных районов
Будучи владельцем 1-комнатной квартиры за пределами МКАД, пусть даже на территории Москвы, рассчитывать на удачный обмен на недвижимость в границах Кольцевой автодороги практически бесполезно. Ну разве что за МКАД имеется шикарная однушка бизнес-класса площадью не менее 50 кв. м с ремонтом и красивыми видами из окон (такая недвижимость в среднем стоит 6-7 млн руб.), а ее хозяин готов переехать в малогабаритную квартиру у последних станций метрополитена или в комнату в «центровой» коммуналке. Либо исходная квартира расположена в районах, уже обеспеченных метро (например, Новокосино, Выхино-Жулебино или Бутово), и находится рядом со станцией, тогда ее можно обменять на хорошую по характеристикам жилплощадь в пределах МКАД, но, например, в районе с худшей транспортной доступностью. Также из замкадной квартиры можно перебраться в наиближайший район в границах Кольцевой автотрассы, но фактически это будет обмен шила на мыло.

Перспективы будут лучше, если в наличии имеется 2-комнатная квартира (средняя цена 7-9 млн руб.), она эквивалентна однушке в спальных, но «внутримкадных» районах Москвы, малогабаритной жилплощади в районе ТТК или комнате в ЦАО. А если двушка отличается хорошими характеристиками, да еще и расположена рядом со станцией метро, то можно рассчитывать даже на просторную однушку в 3-5 станциях от Кольцевой линии метро, но, правда, на восточном направлении или на юге.

Однако по-настоящему широкие возможности для обмена дают только трехкомнатные квартиры. «Их стоимость зависит от района и варьируется от 6,5 до 25 млн руб., а в среднем составляет около 12-13 млн руб.», - говорит Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet. Хотя, по мнению других экспертов, нижняя граница ценового диапазона поменьше: Константин Злобин, директор по развитию бизнеса ГК «Астерра», утверждает, что стоимость трехкомнатных квартир в замкадных районах столицы начинается от 5,5 млн руб., а Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость», считает, что такие объекты стоят от 5 до 15 млн руб. «В Зеленограде средняя цена трехкомнатной квартиры 10,9 млн руб.», - приводит пример Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость».

Таким образом, самую дешевую трешку за пределами МКАД получится разменять либо на комнату, но, правда, не в спальных районах, а в ЦАО, либо на скромную однушку в самых непрестижных зонах, таких как Капотня. Но если трехкомнатная квартира отличается вполне хорошими характеристиками и по цене находится в середине диапазона, то ее владелец может выбрать и комнату в 10 минутах от Кремля (средняя стоимость 8-10 млн руб.), и малогабаритную однушку в ЦАО (средняя стоимость 9-10 млн руб.), и просторную 1-комнатную квартиру в районе ТТК (средняя стоимость 9-11 млн руб.), и даже двухкомнатную квартиру в спальных районах близ МКАД (средняя стоимость 10-12 млн руб.), в том числе на западном направлении.

А при определенной удаче реально приобрести даже просторную однушку в ЦАО, хорошую двухкомнатную квартиру в 3-4 станциях от Кольцевой линии метро или не очень большую двушку в районе ТТК, причем на западе, а то и 3-комнатную квартиру близ МКАД, но, правда, на восточных направлениях. «Например, владелец 3-комнатной квартиры площадью 80 кв. м, расположенной на 11 этаже 16-этажного кирпичного дома в районе метро «Новокосино», стоимостью 15,1 млн руб., в случае ее продажи может приобрести 1-комнатную квартиру на 3 этаже 9-этажного кирпичного дома по адресу ул. Смоленская, 7 (в ЦАО), которая стоит 15,2 млн руб.», - рассказывает Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

А еще владельцам трехкомнатных квартир в замкадных районах доступны 1-2-комнатные новостройки Москвы и апартаменты, в том числе и в ЦАО. «Например, можно приобрести апартаменты площадью 25-40 кв. м в таких проектах, как Loft Post, апарт-комплекс «Волга», «Дом на Люсиновской» и TriBeСa apartments», - говорит Владимир Богданюк (Est-a-Tet). А среди жилых комплексов предлагаются проекты Red Side, «Царицино-2», «Ривер Парк» и др. Здесь можно купить и трехкомнатные варианты, но осознавая, что они также потребуют затрат на ремонт, и денежных, и временных.


Возможности Новой Москвы
Практически такие же возможности по обмену есть и у владельцев квартир в Новой Москве, расположенных недалеко от МКАД. Но Новая Москва все-таки большая, и средние цены на жилье там ниже, чем в замкадных районах старой Москвы. «Так, новомосковская трешка, если она несколько удалена от МКАД, может стоить всего 5-8 млн руб.», - сообщает Петр Машаров, генеральный директор АН «Century 21 Еврогруп Недвижимость», партнер КР «Мегаполис-Сервис». «А в целом стоимость трехкомнатной квартиры в Новой Москве варьируется от 4,8 млн руб. (в поселке Киевский, в 45 км от МКАД) до 12 млн руб. (в деревне Рассказовка, в 7 км от МКАД)», - утверждает Владимир Богданюк (Est-a-Tet). Средняя же цена рассматриваемого сегмента, по данным Галины Фабрицкой («Пересвет-Недвижимость»), составляет 9,37 млн руб. Но цифра весьма условна, так как дома Новой Москвы очень уж различаются по расположению и транспортной доступности.

Таким образом, если рассматривать самые скромные 3-комнатные варианты по нижней границе ценового диапазона, то в пределах МКАД их можно обменять разве что на комнаты, апартаменты за пределами ЦАО или весьма непрезентабельные малогабаритные однушки где-нибудь в Капотне. Квартиру чуть получше, стоимостью 5-7 млн руб., по данным Петра Машарова (АН «Century 21 Еврогруп Недвижимость», КР «Мегаполис-Сервис»), получится заменить на однушку площадью около 32 кв. м в старом доме, но уже в более благополучных районах, причем даже в 4-5 станциях метро от Кольцевой, а также можно рассчитывать на 2-комнатную квартиру площадью до 40 кв. м в спальных районах близ МКАД, особенно на восточном направлении.

«Но хорошие трехкомнатные квартиры в Новой Москве - в новых домах, с метражами от 75 до 90 кв. м стоят от 9 до 11 млн руб.», - говорит Александр Мурашов, начальник отдела городской недвижимости отделения на Савеловской компании «НДВ-Недвижимость». «А это уже бюджет покупки однокомнатной квартиры в районе ТТК», - сообщает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). Но можно, в принципе, рассчитывать и на двухкомнатную квартиру в зоне ТТК или на однушку и апартаменты в ЦАО. «Даже за 9 млн руб. реально найти скромную однокомнатную квартиру в центре или небольшую по площади «двушку», например, в хрущевке в районе ТТК», - говорит Александр Мурашов («НДВ-Недвижимость»).

«Например, владелец 3-комнатной квартиры площадью 81,5 кв. м с простой отделкой в поселке Коммунарка, расположенной на 13 этаже 14-этажного панельного дома, стоимостью 9,5 млн руб., доплатив всего 500 тыс. руб., может приобрести 1-комнатную квартиру площадью 36 кв. м на 10 этаже 12- этажного панельного дама в районе метро «Сухаревская», то есть в ЦАО», - сообщает Дарья Третьякова («Азбука Жилья»). А если имеющаяся в наличии новомосковская трешка по стоимости находится у верхней границы ценового диапазона, то возможности по ее обмену еще шире. Это может быть и неплохая однушка в самом центре, и двухкомнатная квартира в районе ТТК на западе столицы, и даже трешка в районах у МКАД (на востоке и на юге).

Да и двушка в Новой Москве имеет неплохой потенциал для обмена. Переехать в ЦАО вероятность, правда, не велика, но среднюю по стоимости 2-комнатную квартиру можно обменять на небольшую однушку в зоне ТТК или на более просторный вариант в спальных районах столицы.

*****
Подмосковье на Москву
Стать жителем столицы можно, и имея квартиру в Подмосковье. Но здесь возможности обмена очень зависят от расположения недвижимости и в особенности от удаленности от Москвы, так как чем дальше от МКАД, тем в целом квартиры дешевле. «Например, в зоне до 5 км от МКАД трехкомнатная квартира в среднем стоит 8,9 млн руб., а в зоне от 5 до 15 км – 7,3 млн руб.», - сообщает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). В первом случае недвижимость можно обменять на однушку в районе ТТК, где средняя стоимость однокомнатных квартир составляет от 9 до 11 млн руб., или на более просторный вариант в 4-5 станциях от Кольцевой линии метро или на скромную двушку близ МКАД. Такой обмен, как отмечает Александр Мурашов («НДВ-Недвижимость»), реален, например, для собственников жилья в Реутове, Красногорске, Химках, Балашихе и т.п. Более того, если очень постараться с поисками, то можно найти даже небольшую двухкомнатную квартиру в районе ТТК или апартаменты в центре.

Да и у владельцев двухкомнатных квартир в Подмосковье на расстоянии до 5 км от МКАД, средняя стоимость которых составляет 6-7 млн руб., возможности по обмену тоже имеются. Продав такую недвижимость, можно купить однушку в спальных районах Москвы, в том числе на западном направлении, а на востоке с указанным бюджетом доступны также малогабаритные квартиры и студии в зоне ТТК и в 3-4 станциях метро от Кольцевой.

Но вот однокомнатную квартиру, расположенную даже недалеко от МКАД, и даже очень хорошую по своим характеристикам, например, относящуюся к бизнес-классу, можно обменять лишь на комнату в коммуналке либо на скромную однушку в непрестижных районах с плохой транспортной доступностью. А если однушка находится в более удаленных от Москвы городах, таких как Королев, Одинцово, Железнодорожный, Лыткарино и тем более Домодедово, Ивантеевка, Подольск, Пушкино и т.д., то рассчитывать придется, скорее всего, лишь на комнату, но, правда, доступен будет и ЦАО. Отдельную же однокомнатную квартиру смогут получить только владельцы 2-3-комнатных квартир. Причем даже трешка на таком удалении от столицы позволит купить взамен лишь однушку (но, правда, будут доступны варианты на более престижных направлениях), студию, апартаменты либо самую скромную по площади двушку, расположенную в ВАО, ЮВАО и ЮАО. И тут уж решает не портал www.metrinfo.ru, а собственник: ютиться ли ему в маленькой квартире, но в Москве, или остаться при своей трехкомнатной жилплощади, но в Подмосковье.

Ну а возможные альтернативные сделки при обмене квартиры за МКАД на объекты в пределах Кольцевой можно описать следующими формулами:

Просторная однокомнатная квартира в замкадных районах столицы (рядом с метро) = маленькая двушка в непрестижных районах Москвы, в том числе с плохой транспортной доступностью или комната в коммуналке (но в том числе в ЦАО)

Просторная 2-комнатная квартира в замкадных районах столицы = однушка в спальных районах близ МКАД или малогабаритная однушка в районе ТТК, или малогабаритная двушка близ МКАД, или комната в ЦАО

Просторная 3-комнатная квартира в замкадных районах столицы = просторная комната в пределах Садового кольца или малогабаритная однушка в ЦАО, или просторная однушка в районе ТТК, или просторная двухкомнатная квартира в спальных районах близ МКАД, или 1-2-комнатные апартаменты, или 2-3-комнатные квартиры в строящихся новостройках

Скромная трехкомнатная квартира в Новой Москве не далее 5-7 км от МКАД или хорошая 3-комнатная квартира в Новой Москве далее 7 км от МКАД = небольшая однушка в районе ТТК или просторная однушка в 3-4 станциях от Кольцевой или хорошая двушка в спальных районах Москвы близ МКАД, или 1-2-комнатные апартаменты в районе ТТК, или 1-2-комнатные квартиры в новостройках спальных районов столицы

Просторная 3-комнатная квартира в Новой Москве не далее 5-10 км от МКАД = хорошая однушка в районе ТТК или малогабаритная двушка в районе ТТК, или просторная двушка в 4-5 станциях метро от Кольцевой, или малогабаритная однушка в ЦАО, или апартаменты в ЦАО, или малогабаритная трешка близ МКАД, или просторная 2-комнатная квартира в новостройке в спальных районах

Хорошая 3-комнатная квартира в Подмосковье на расстоянии до 5 км от МКАД = однушка в районе ТТК в старом доме или более просторная однушка в 4-5 станциях от Кольцевой, или скромная двушка близ МКАД, или 2-комнатные апартаменты за пределами ЦАО, или 1-комнатные апартаменты в ЦАО, или малогабаритная однушка в ЦАО (за пределами Садового кольца)

Хорошая 3-комнатная квартира в Подмосковье на расстоянии от 5 км до 15 км от МКАД = хорошая однушка в спальных районах Москвы близ МКАД или студия в 4-5 станциях от Кольцевой, или 2-комнатные апартаменты за пределами ЦАО, или малогабаритная двушка в спальных районах столицы близ МКАД, преимущественно на востоке и юго-востоке