Лето проживает свой последний месяц и уже повеяло осенью. Но вторичный рынок столичного региона не спешит к перемене сезона, так как на нем пока отмечаются летние тенденции – невысокая деловая активность, увеличенный срок экспозиции квартир, наличие торга при продажах.
Ситуация на рынке вторичного жилья Москвы этим летом мало чем отличается от прошлогодней, хотя имеются и свои нюансы. Как сообщил «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость», традиционное летнее затишье усугубилось в этом году последствиями всплеска покупательской активности в начале года. С декабря по март сделки проходили в ударном режиме, мартовские показатели были сравнимы с работой в лучшие для рынка недвижимости годы. Потом спрос пошел на спад, и наступило относительное летнее затишье. Уменьшилось и предложение. За активный период 2014 года объем предложения на рынке упал на 15-20%, подтвердил Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Однако Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость», считает, что нельзя сказать, что в настоящее время спрос существенно упал. Показов довольно много, но покупатели не торопятся с выбором, тщательно выбирая варианты и пользуясь относительно спокойным периодом на рынке.
Кроме того, эксперты отметили некоторый рост ипотечных сделок, однако уже в августе на этом рынке началось «похолодание». В банковском секторе отмечается ужесточение условий ипотечного кредитования. Многие банки подняли проценты по кредитам и изменили условия акций, рассчитанных на массовое привлечение клиентов. Сейчас «актуальной становится работа с узкой аудиторией, интересной банкам своими финансовыми гарантиями - например, с «зарплатными» клиентами», - уточняет Сергей Шлома («ИНКОМ-Недвижимость»).
Элитное жилье в Москве опять в тренде
По данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», объем предложения на вторичном рынке жилья в Москве составляет 41 096 объектов - это на 2% меньше, чем месяц назад, и на столько же больше по сравнению с началом года. Самые востребованные объекты – самые дешевые. Жилье экономкласса по-прежнему пользуется наибольшим спросом. При этом если объект переоценен хотя бы на 10%, то ему грозит зависнуть в базе данных на неопределенно долгий срок.
В бизнес-классе из-за высокой цены предложения срок экспозиции существенно больше, констатирует Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). Но и требования покупателей к квартирам бизнес-класса намного выше, и к дому, и к району, и даже виду из окна. Поэтому такие квартиры покупатели выбирают долго и тщательно.
Для элитного рынка прошедший июль оказался активным по объему сделок, замечает Полина Меделяновская, директор по работе с ключевыми клиентами Kalinka Group. При этом активный рост происходил на фоне стагнации экономики, санкций против российских граждан, нестабильной политической ситуации и военных действий на Украине. Все эти факторы должны были бы остановить спрос, но на рынке элитной недвижимости наблюдалась обратная ситуация. В некоторой степени объяснение эксперт видит в том, что заявил о себе новый тренд – состоятельные россияне стали тратить деньги в России. Свою роль в этом сыграли санкции некоторых государств против российских граждан, ужесточение визового режима, политика нашего государства по деофшоризации экономики. Как следствие чиновники, люди из политической элиты стали покупать дорогие квартиры в Москве.
Очень близкую оценку ситуации в сегменте дорогого жилья дает и Алексей Болдин, генеральный директор ООО «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»): «Наша компания работает на вторичном рынке в основном с объектами «ИНТЕКО», которые находятся в высоком ценовом сегменте. В период с февраля по апрель мы наблюдали всплеск спроса и большое количество сделок. В мае спрос пошел на спад, и в летний период установилось сильное затишье – количество сделок было незначительным. Это связано с тем, что к традиционному сезонному снижению активности на рынке добавилась неопределенность макроэкономической ситуации в связи с различными политическими событиями. Люди предпочитали выждать и посмотреть, что будет с экономикой страны в целом.
Буквально в последние несколько дней мы наблюдаем постепенное повышение активности. Думаю, оно связано, во-первых, с завершением летнего сезона, во-вторых, с традиционным желанием вложить деньги в стабильный актив (то есть в квартиру) на фоне пессимистичных экономических прогнозов на краткосрочную и среднесрочную перспективу – не только в России, но и в мире. Но окончательные выводы можно будет сделать ближе к концу октября, когда деловая активность наберет полную силу».
Еще одна тенденция лета - на вторичном рынке элитного жилья вырос средний бюджет сделки. По данным Kalinka Group, за последние полгода рынок поглотил самые дорогие предложения, которые экспонировались длительное время. При этом дорогие квартиры с большими площадями по 180-220 квадратных метров покупаются для личного использования.
География спроса
В Москве есть районы, где всегда продать жилье легче. В сегменте экономкласса, по словам Сергея Шломы («ИНКОМ-Недвижимость»), традиционно востребованы престижные юго-запад и запад. И этим летом ЮЗАО продемонстрировал наивысшие показатели спроса – 17 %, ЗАО – 12%. По 13 % от общего спроса приходится на СВАО и ЮАО.
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», притом что в июле жилье в Москве в среднем подорожало на 1,8%, лидерами по росту цен оказались округа, в которых сосредоточена самая дорогая в городе недвижимость – Западный (показатель средней цены за июль $5 699, прибавка за месяц - +2,1%, Северо-Западный ($5 185 и +2,1% соответственно), Юго-Западный ($5 920 и +2,0%) и Центральный ($8 047 и +1,9%).
В десятку самых востребованных районов Москвы по совокупности факторов, включая и цену предложения, попали районы Марьино, Пресненский, Люблино, Отрадное, Южное Бутово, Теплый Стан, Раменки, Обручевский, Кунцево, Гагаринский. Но дома, построенные в советские времена, в особенности панельные пятиэтажки, которые московские власти обещают сносить, зачастую остаются невостребованными, считает Светлана Куркова, исполнительный директор АН CENTURY 21 Rent&Sale. Как правило, пожелания покупателя выглядят так: дом выше пяти этажей, большая кухня, этаж выше второго, стеклопакеты, комнаты изолированные.
Среди аутсайдеров по спросу Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость») назвала район Капотня, где расположены вредные промышленные предприятия.
Интересовались покупатели и Новой Москвой. По словам Екатерины Чермошенцевой, менеджера проектов департамента оценки стоимости жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл», среди объектов эконом- и комфорткласса хорошим спросом пользуются объекты, расположенные в Новой Москве. «Это объясняется грамотной пиар-кампанией, - перечисляет эксперт, - бурным развитием инфраструктуры в регионе и, конечно, привлекательностью для потребителя юридического статуса жителя Москвы».
В элитном сегменте география расположения объекта - очень важный показатель, так как именно благодаря «локейшену» как раз и формируется спрос. Как подтвердила Татьяна Крючкова, генеральный директор агентства элитной недвижимости Troika Estate, Остоженка-Пречистенка, Арбат и Патриаршие пруды всегда были и остаются в лидерах по спросу. А в последнее время отмечается рост интереса покупателей к недвижимости в Хамовниках (за Садовым кольцом), к районам Якиманка и Замоскворечье ввиду роста качественных и масштабных проектов, которые уже вышли на вторичный рынок.
Небольшое снижение
Обычное летнее явление – небольшое снижение цен; сговорчивость продавцов в значительной мере объясняется снижением доли покупателей на рынке, на небольшие скидки идут продавцы, участвующие в альтернативных сделках. По данным компании «Пересвет-Недвижимость», средняя цена квадратного метра на вторичном рынке недвижимости в июле составила 231 891 рубль. По сравнению с июнем цена снизилась на 2,5%. По данным «МИЦ-Недвижимость» на Пресне, средневзвешенная цена квадратного метра на вторичном рынке жилья в старых границах города составляет 238 тысяч рублей.
Статистика нашего портала www.metrinfo.ru, которая не учитывает стоимость элитного жилья, свидетельствует о том, что рублевые цены на московскую недвижимость гуляют в коридоре 175-180 тысяч рублей за квадратный метр. («Курс квадратного метра, курс доллара и курс евро».)
В компании «ИНКОМ-Недвижимость» назвали близкие цифры: средняя стоимость жилья на вторичном рынке составляет 189 тыс. рублей за кв. м. Это на 0,5% выше, чем месяц назад. При этом за длительный период рост рублевых цен с начала года составил 5,7%. По данным Росстата, с января по июль инфляция в стране составила 5,4%. Таким образом, сделал вывод Сергей Шлома («ИНКОМ-Недвижимость»), в настоящее время цены на рынке жилья фактически растут в соответствии с инфляцией.
По данным Галины Фабрицкой («Пересвет-Недвижимость»), самые демократичные предложения характерны для ЮВАО и ВАО - 171 433 рубля и 177 614 рублей соответственно. Наиболее высокая цена наблюдается в элитном ЦАО - 385 899 рублей за кв. м. Средняя цена однокомнатной квартиры на рынке вторичного жилья столицы составила в июле 7,99 млн рублей, двухкомнатной – 12,1 млн рублей. При этом эксперт заявляет, что в целом летом продавцы, особенно в экономклассе, не шли на большие скидки. Например, если рассматривать двухкомнатную квартиру экономкласса по цене 8,2 млн рублей, то в стоимости в среднем уступают 100, максимум 200 тыс. рублей.
Светлана Куркова, исполнительный директор АН CENTURY 21 Rent&Sale, говорит, что больше всего в цене упали трехкомнатные квартиры. Но если вопрос с продажей не является срочным, то владелец объекта может до последнего выставлять свою недвижимость по завышенной цене.
А теперь эксперты расскажут порталу www.metrinfo.ru о том, какой они видят ситуацию на вторичном рынке Москвы уже приближающейся осенью.
Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость»:
Первый раз за всю историю рынка жилья мы не ждем отдачи от традиционного сезонного фактора. Чтобы сегодня активизировался спрос, должно произойти что-то экстраординарное – например, очередной массовый отзыв лицензий у крупных банков или значительное ослабление рубля. В этом случае, возможно, снова активизируются те немногие оставшиеся граждане, кто так и не собрался зимой или в марте конвертировать свои банковские активы в недвижимость. Но такое развитее событий пока из области фантастики.
При этом возможное ухудшение экономической ситуации в стране на фоне напряженной внешнеполитической обстановки не сулит рынку недвижимости ничего хорошего. Есть основания полагать, что введение экономических санкций в отношении российских банков со значительной долей государственного капитала в уставном фонде может ужесточить условия ипотечного кредитования для физических лиц и тем самым снизить покупательскую способность населения и спрос на жилье.
Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость»:
Маловероятно, что осенью будет существенный рост цены предложения, особых предпосылок не наблюдается. Для роста цен необходим общий подъем спроса, а мы не наблюдаем ни роста дохода россиян, ни улучшения общих экономических показателей, скорее, наоборот, экономическая ситуация нестабильна, ставки по ипотеке высоки, что существенно ограничивает спрос.
Екатерина Чермошенцева, менеджер проектов департамента оценки стоимости жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл»:
Несмотря на слухи о грядущем финансовом кризисе, связанном с ситуацией на Украине, никаких изменений, в общем-то, не наблюдается. Мы ожидаем сезонного скачка спроса ближе к сентябрю.
Татьяна Крючкова, генеральный директор агентства элитной недвижимости Troika Estate:
Изменения могут произойти в сторону увеличения спроса из-за макроэкономических показателей, что отразится на дефиците качественного элитного жилья.
Светлана Куркова, исполнительный директор АН CENTURY 21 Rent&Sale:
Учитывая внешнеполитическую обстановку и нестабильность на рынке валют, сложно сказать, что будет с ценой. Традиционно для осени характерно оживление спроса, а потому и цены немного подрастают. Сейчас однозначно рынок покупателя. Продавцам приходится подстраиваться под его запросы, если они хотят быстро реализовать свою недвижимость.
Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне:
Осенью с наступлением нового сезона деловой активности на рынке недвижимости начнется период активного спроса, мы прогнозируем корректировку цен в начале осени в сторону повышения.
Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:
Платежеспособный спрос на рынке недвижимости рискует ощутить последствия западных санкций уже осенью. Во-первых, рост ключевой ставки ЦБ вынудит банки поднять ставки по ипотечным кредитам, а во-вторых, из-за подорожания бизнес-кредитов упадут доходы потенциальных покупателей жилья – мелких и средних предпринимателей, топ-менеджеров и т.п. Таким образом, спрос на недвижимость сократится раньше, чем упадут объемы предложения, что, естественно, будет оказывать давление на цены. Рублевые цены в итоге могут снизиться на 5-10%, просадка в долларах будет больше – из-за роста курса американской валюты относительно рубля. (См. статью «Западные санкции и рынок недвижимости России: back to the 2008-2009».)