Квартиры в новостройках: плюсы и минусы многокомнатных. Цена метра ниже, диапазон планировок и площадей. Многообразие функций: от спальни до тренажерного зала. Стоит ли замахнуться?

Многокомнатные квартиры - редкий товар в экономклассе с низкой стоимостью квадратного метра. Лидеры продаж на московском рынке недвижимости в экономическом классе – однокомнатные и двухкомнатные квартиры, а в сегментах бизнес и премиум также популярны «трешки». Но иногда даже трехкомнатной квартиры может оказаться мало, поэтому журнал Metrinfo.Ru решил выяснить, что предлагают застройщики тем, кто хочет обзавестись более просторным жильем.

Знакомьтесь, многокомнатная квартира
Многокомнатными принято называть квартиры более чем с тремя комнатами. Сегодня в Москве доля многокомнатных квартир невелика, причем, как отмечает Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», на рынке вторичного жилья их не более 10% (по различным оценкам 10-19%), а в структуре предложения новостроек - около 23%. В Подмосковье доля многокомнатного жилья всего 2-3%, ведь здесь в основном возводят бюджетное жилье, а многокомнатные квартиры – это все-таки прерогатива сегментов бизнес и премиум. «Их стоимость за счет больших площадей превышает средний бюджет покупки примерно в 2,5 - 2,7 раза, т.е. такое жилье недоступно массовому покупателю», - говорит Артем Ржавский, поэтому спрос не велик, а раз так, то не велико и предложение. «Доля многокомнатных в сегменте жилья экономкласса составляет всего 3-5% от общего количества продаваемых квартир», - утверждает Виктор Козлов, генеральный директор компании «АВГУР ЭСТЕЙТ». Роман Семчишин, коммерческий директор компании TEKTA GROUP, напротив, полагает, что таких квартир больше – около 8,5% рынка экономичных квартир. Виталий Бахвалов, начальник отдела маркетинга и рекламы группы компаний СУ 22, говорит даже о 10-15% рынка недвижимости Москвы, а Дмитрий Дементьев, заместитель директора по инвестициям компании «Сити- XXI век», определяет эту долю как 5-7% от общего объема рынка многоэтажной застройки.

В сегментах бизнес и премиум, по данным Романа Семчишина (TEKTA GROUP), многокомнатные квартиры занимают в среднем 20,2 и 45,6% от общего объема предложения соответственно. «В домах такого класса одно-, двух- и трехкомнатных квартир поровну, чуть меньше четырех и пятикомнатных, а шестикомнатных - единицы. Например, в ЖК «Тихвинский дворик» (бизнес-класс) общее количество квартир — 97, из них однокомнатных — 29, двухкомнатных — 22, трехкомнатных — 18, четырехкомнатных — 14, пятикомнатных — 12, а шестикомнатных — всего 2. Но бывают и исключения – к примеру, в ЖК «LIFE-Волжская» (бизнес-класс) 35% от общего количества квартир составляют 4- и 5-комнатные», - рассказывает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. «И даже существуют проекты, включающие в себя только многокомнатные квартиры. Таким образом, формируется однородная среда обитания людей определенного уровня благосостояния. Подобный проект – ЖК «Сосновый бор» в парковой зоне Королева. Это малоэтажный жилой дом, рассчитанный на проживание 44 семей. Здесь предлагаются только 5- и 6-комнатные двухуровневые квартиры площадью от 155 до 260 кв.м. В подъездах только 4 квартиры, и расположенные на первом и втором этажах, они имеют дополнительный, отдельный вход с улицы», - рассказывает Павел Кочережкин, заместитель генерального директора ЗАО «ЮИТ-Московия».

Поскольку дома сегментов бизнес и премиум в основном представлены в ЦАО, то и квартиры с большим количеством комнат сосредоточены в центре. Как сообщает Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», здесь доля многокомнатного жилья составляет 53,6%. По данным Артема Ржавского («Азбука Жилья»), в ВАО их около 6%, а в ЮВАО – 7%. «Чуть больше многокомнатных квартир в ЮАО – 12% и САО и СВАО – по 15%. А помимо ЦАО лидеры по числу многокомнатных квартир - ЗАО (30%), СЗАО (20%), ЮЗАО (25%)», - сообщает эксперт.

Многокомнатные квартиры встречаются в разных домах – от «сталинок» и дореволюционных строений до современных «панелей» и «монолитов», правда в первом случае это в основном объединенные коммуналки или квартиры с меньшим количеством комнат. Практика объединения 1-2-3-комнатных квартир часто встречается и в новых монолитно-кирпичных домах. Также часто в многокомнатную квартиру превращают объекты свободной планировки, в которых изначально планируется 2 или 3 комнаты. А меньше всего многокомнатных квартир представлено в пяти- и девятиэтажных домах.

В сегменте же эконом квартиры более чем с 3 комнатами чаще всего предлагаются в панельных строениях. «Например, в домах серий П3, П-44М, П-55М, МПСМ, С-220 и т.д. предусмотрены 4-комнатные квартиры. Они есть и в старых советских домах, например, серий П42 и 1-515/9М. А вот в сериях Копэ, П-44Т, П-3М, ГМС-1, Пд-4М, И-155, ИП-46С самые большие квартиры – 3-комнатные», - рассказывает Роман Семчишин (TEKTA GROUP). «Правда, появление многокомнатных квартир в типовых «панелях» связанно не с повышенным покупательским спросом, а с технической необходимостью, вызванной нормами инсоляции», - заявляет Марина Мальцева, директор департамента продаж «Ведис Групп». Девелоперы вынуждены строить подобные объекты в поворотных секциях нижних этажей, где меньшая площадь по нормам невозможна.

В домах экономкласса многокомнатные квартиры – это обычно объекты с 4 комнатами, а квартиры с 5 и большим количеством комнат встречаются редко, только в кирпичных и монолитных домах, а также в случае объединения нескольких квартир: «В одном из самых массовых проектов – микрорайоне Марфино застройщики предусмотрели 6-комнатные квартиры, но их можно было пересчитать по пальцам», - говорит Сергей Грудолов, ведущий аналитик финансово-строительной корпорации «Лидер». И даже в сегментах бизнес и премиум преобладают четырехкомнатные квартиры. По данным Алексея Шленова («МИЭЛЬ-Брокеридж»), их доля в общем объеме многокомнатного жилья – 53,7%. Но в рассматриваемых сегментах не такая уж редкость и 5-6-комнатные объекты, здесь редкость – девятикомнатные, а также 10-комнатные квартиры, их не более 1,4%.

Площадь квартиры зависит от количества комнат и от класса жилья: чем он выше, тем обычно больше квадратных метров. По данным Артема Ржавского («Азбука Жилья»), в экономклассе площадь многокомнатных квартир от 80 до 120 кв. м (в среднем – 95 кв. м), в комфортклассе – от 90 до 150 кв. м (в среднем – 130 кв. м), в бизнес-классе – от 100 до 350 кв. м (в среднем – 170 кв. м), а в элитном жилье – от 120 (правда, некоторые эксперты считают, что минимальная площадь «элитки» – 180-200 м кв.) до 600 кв. м, но может быть и больше (в среднем – 220 кв. м).

При этом четко определена лишь площадь многокомнатных квартир в панельных домах: «Так, общая площадь 4-комнатных объектов в домах серии П3 – 92,3 м кв., серии П-55М - 99,3 м кв. и серии П-44М - 107,4 м кв.», - сообщает Роман Семчишин (TEKTA GROUP). Но известны и более компактные многокомнатные объекты. Например, по мнению Леонарда Блинова, директора по маркетингу Urban Group, в экономклассе сегодня преобладают небольшие эргономичные квартиры с 4 комнатами площадью 85-95 кв.м. А Александр Зиминский (Penny Lane Realty) утверждает, что в экономклассе площадь многокомнатных квартир может начинаться даже от 65 м кв. Коллегу поддерживает Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Брокеридж»), утверждая, что самая маленькая многокомнатная (4-комнатная) квартира имеет площадь 62,5 кв. м, а самый просторный вариант на сегодня – это 667 кв. м.

Помимо сравнительно больших размеров многокомнатные квартиры отличаются хорошей инсоляцией и множеством окон. «Как правило, они выходят на три стороны, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», - а еще имеют не менее двух санузлов». Часто многокомнатные квартиры – это пентхаусы или объекты на верхних этажах с прекрасными видовыми характеристиками, а если говорить о жилье классов бизнес и премиум - это 2-3-уровневые апартаменты с террасами, каминами, гардеробными и пр. «Кроме того, престижные многокомнатные квартиры чаще других выставляются на продажу с финишной и дорогостоящей отделкой хорошего уровня, вплоть до дизайнерского эксклюзива», - отмечает Виктор Козлов («АВГУР ЭСТЕЙТ»).

 

Плюсы и минусы
Главный плюс многокомнатных квартир - большая площадь, простор. «Можно более органично распланировать жилое пространство, организовать полноценную гостиную, столовую или домашний кинотеатр, не совмещая эту зону со спальней кого-то из членов семьи. Если в семье несколько детей, то каждый из них сможет жить в отдельной комнате», - рассуждает Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость».

Кроме того, чем больше комнат, тем больше возможностей для оригинальной перепланировки: «Многокомнатная квартира позволяет реализовать любые фантазии владельца – можно обустроить просторный рабочий кабинет, оборудовать тренажерный зал, спа-зону, отвести комнату под библиотеку. Есть примеры, когда в многокомнатных квартирах оборудовали комнату для медитаций или хранения коллекционного оружия, балетный зал и т.д.», - рассказывает Роман Семчишин (TEKTA GROUP). А еще, добавляет Сергей Никонов, руководитель департамента недвижимости ГК ПРОМИНГРУПП, есть возможность сделать много шкафов. Ну и конечно, плюс – несколько санузлов.

«Также достоинство многокомнатных квартир в окнах. Если в «двушке», даже очень большой, их, как правило, 3-4, то в пятикомнатной квартире редко бывает меньше шести», - отмечает Александр Зиминский (Penny Lane Realty). И конечно, чем больше окон, тем лучше инсоляция, да к тому же из окон именно многокомнатных квартир часто открываются самые лучшие виды.

Однако в большой площади многокомнатных квартир скрывается не только их достоинство, но и недостаток. Квадратный метр с увеличением площади жилья, как правило, дешевеет, но вся квартира за счет солидного метража стоит дорого. Кроме того, как напоминает Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель», чем больше метраж, тем больше затраты на ремонт. «И длится он в среднем дольше, иногда растягиваясь на 2-3 года», - добавляет Роман Семчишин (TEKTA GROUP). «В плюс к этому из-за большой площади выше коммунальные платежи», - замечает Юлия Гераськина, руководитель департамента новостроек компании Est-a-Tet.


Спрос и покупатели
Главным образом из-за высокой цены многокомнатные квартиры не пользуются повышенным спросом. «В последнее время наиболее заметный тренд – рост популярности небольших 1-2-комнатных квартир, даже в элитном сегменте самые ликвидные квартиры – небольшие студии площадью до 70 м кв.», - утверждает Роман Семчишин (TEKTA GROUP). Тем не менее в дорогих домах, по данным Виталия Бахвалова (СУ 22), запросы на них поступают от половины покупателей, но в сегментах эконом и комфорт ими интересуются только около 6-10% покупателей (и не факт, что все проявившие интерес делают покупку). Стоит также отметить, что срок экспозиции многокомнатных квартир выше, чем у 2-3-комнатных, обычно они раскупаются самыми последними.

Многокомнатные квартиры привлекают большие и многодетные семьи, покупателей с высоким материальным достатком, а также тех, кто собирается работать дома (музыкантов, художников, скульпторов, писателей и т.п.). В первом случае, как отмечает Артем Ржавский (Азбука Жилья), обычно выбирается жилье экономкласса не более чем с 4 комнатами – покупателям нужно комфортное размещение всех членов семьи, но при этом они не хотят переплачивать за лишние метры. Часто покупатели из этой категории, как сообщает Мария Литинецкая («МИЭЛЬ-Новостройки»), предпочитают покупать трехкомнатную квартиру и делать в ней перепланировку. А вот во втором и третьем случае обычно выбирается жилье классов бизнес и премиум. «Успешные обеспеченные люди предпочитают не экономить на пространстве, уделяют большое значение комфорту проживания, имеют четкие представления о том, как должен выглядеть их дом. И кроме того, для них квартира – это ведь и часть статусной составляющей», - рассказывает Артем Ржавский.

 

Цены и предложения
Как уже отмечалось, цена метра в больших квартирах сравнительно не велика – в среднем на 15-25% меньше, чем в 1-3-комнатных, но квартиры стоят дорого, в экономклассе обычно не менее 8-9 млн, а в более дорогих сегментах стоимость подобных квартир доходит до 500 млн руб. «Например, в микрорайоне Марфино шестикомнатные квартиры предлагались по цене 9,5 млн руб., а объекты с таким же количеством комнат в дорогих домах где-нибудь в районе Арбата могут стоить 400 млн руб.», - говорит Сергей Грудолов (ФСК «Лидер»).

Среди актуальных на сегодня предложений в экономичном сегменте выделяются проекты «Ведис Групп». «В наших комплексах есть пятикомнатные квартиры площадью около 115 кв. м и шестикомнатные площадью 129 кв. м, - рассказывает Марина Мальцева («Ведис Групп»), - а их стоимость зависит от проекта и уровня его готовности. Например, в ЖК «Юрлово» цена колеблется от 131 до 133 тыс. руб./м кв., а в уже заселенном «Марфино» достигает 165 тыс. руб./м кв.».

Бюджетные предложения есть в районе МКАД. «Например, в микрорайоне Балашиха-Сити. Здесь предусмотрено строительство нескольких четырехкомнатных пентхаусов, раскрывающих отличную панораму на лесопарковую зону», - сообщает Сергей Грудолов (ФСК «Лидер»).

Можно обратить внимание и на ЖК «Бутово Парк», где возводится 10 четырехкомнатных квартир площадью 129 кв.м. «Все они тоже расположены на высоких этажах, и их отличают прекрасные видовые характеристики, - говорит Евгений Штраух, генеральный директор Galaxy Group, - но на сегодня уже успешно реализована половина из них».

В классе комфорт многокомнатные квартиры предлагаются, например, в ЖК «Богородский» и ЖК «Царицыно», где предусмотрены 4-комнатные объекты. Правда, по данным Ольги Новиковой («НДВ-Недвижимость»), в «Царицыно» в корпусах, находящихся в продаже, все 4-комнатные квартиры уже куплены. «А вот в ЖК «Богородский» такое жилье пока приобрести можно. Площадь рассматриваемых квартир варьирует от 112 до 155 м кв., а стоимость квадратного метра составляет 103-117 тыс. руб., т.е. квартиры стоят от 12 до 14,3 млн руб.»

Виктор Козлов («АВГУР ЭСТЕЙТ») обращает наше внимание на проект компании - жилой район Квартал А101, в 3 км от МКАД на территории поселка Коммунарка. Основу его застройки составляют дома переменной этажности от 8 до 17 этажей. Из 2000 одноуровневых 1-, 2-, 3- и 4-комнатных квартир свободной планировки площадью от 41,5 до 120 кв.м большую часть составляют квартиры 1-3-комнатные, количество 4-комнатных квартир - 5% (в I очереди строительства). «Но площади 2- и 3-комнатных квартир в рамках нашего проекта довольно большие (по сравнению с предложениями других застройщиков), и благодаря свободной планировке новоселы могут сделать перепланировку, увеличив количество комнат», - сообщает эксперт.

Юлия Гераськина (Est-a-Tet) называет такие жилые комплексы, как «Шатер», «Скай Форт», «Английский Квартал»: эти проекты отличаются оптимальным набором многокомнатных квартир, адекватными площадями квартир. «А в классе стандарт предложения по многокомнатным квартирам имеются в комплексе по адресу Мичуринский кварт. 5-6, корп. 19А. Стоимость многокомнатных квартир варьируется в диапазоне от 8,9 до 78 млн руб.», - уточняет комментатор.

«Часто 5- и 6-комнатные квартиры, предлагающиеся в жилых комплексах, – двухуровневые. Так, например, сегодня есть в продаже двухуровневая 5-комнатная квартира в ЖК Wellton park. Площадь ее 230 кв.м, а стоимость 40 млн рублей. При этом в ЖК «Вилланж» предлагается 6-комнатная квартира площадью 192 кв.м и стоимостью 30 млн рублей. Площади 4-комнатных квартир в том же ЖК Wellton park начинаются от 80 кв.м», - рассказывает Александр Зиминский (Penny Lane Realty).

В компании ЮИТ называют свой объект: ЖК «Фрегат» (г. Жуковский, жилье комфорткласса), где на верхних этажах высоток запроектированы 4-комнатные двухуровневые квартиры площадью 135 кв.м. Они имеют отличные видовые характеристики, дома построены по индивидуальному проекту, а сам микрорайон отличает развитая инфраструктура. В результате все многокомнатные квартиры уже нашли своих покупателей.

Роман Семчишин (TEKTA GROUP) упоминает жилой комплекс «Да Винчи»Одинцово), где предлагается 66 многокомнатных квартир – от 4 до 6 комнат. «Несмотря на то что объект был выведен на рынок сравнительно недавно, в декабре 2010 года, все 4-комнатные квартиры уже раскуплены, на реализации осталась только часть 5-комнатных и 6-комнатных квартир», - отмечает эксперт. Такой энтузиазм покупателей объясняется демократичной ценой – от 71 тыс. до 72,3 тыс. рублей.

Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», выделяет жилой комплекс «Янтарный Город» в составе мини-полиса Строгинский. Комплекс включает 5 жилых высотных корпусов: два 29-этажных дома с атриумами, два 28-этажных дома и один 38-этажный дом. Из них открываются прекрасные виды на Строгинскую пойму.

Общая площадь квартир в комплексе составляет более 90 тыс. кв.м. Преимущество ЖК «Янтарный Город» - богатая внешняя инфраструктура. Цены на 4-комнатные квартиры в ЖК «Янтарный город» колеблются от 195 тысяч рублей за кв.м в строящемся корпусе до 230 тысяч рублей за кв. м в готовых домах.

А Сергей Никонов (ГК «ПРОМИНГРУПП») считает, что очень удобно закладывать в проект возможность перепланировки, которая позволит создать необходимые для покупателя условия проживания – хоть 3, хоть 6 комнат или вообще объединить все в единое пространство и сделать огромную студию. Или даже предусмотреть возможность объединения нескольких квартир. В ЖК «Искры Радости» и ЖК «Мос-Анжелес» именно так и сделано.

Солидарны с коллегами и в Urban Group – в проектах компании четырехкомнатные квартиры легко могут быть образованы объединением двух двухкомнатных квартир на верхних этажах. Однако в будущем Urban Group планирует строить четырехкомнатные квартиры, правда, в небольших количествах (в диапазоне 1-5% от общего количества квартир в проекте).


Резюме портала www.metrinfo.ru
У каждого товара, даже самого специфического – свой покупатель. Есть он и у «многокомнаток». Но число людей, предпочитающих жить с размахом, не особенно-то и меняется. Сомневаемся, что сильно увеличивается. Поэтому вряд ли количество больших квартир будет расти, оно скорее останется на своем стабильном уровне.