Мода на «мини» возвращается: квартиры становятся более компактными, цены более доступными, покупатели - довольными

Совсем недавно покупатели повально старались приобрести просторные квартиры, чтобы переехать из опостылевших малометражек. Но сейчас все больше народу озабочено тем, чтобы подобрать квартиры поменьше. Ведь из-за астрономических цен на недвижимость бюджет покупки стал одним из главных критериев выбора. В угоду спросу застройщики стали все чаще выводить на рынок проекты, включающие квартиры формата «мини». Но основной объем предложения таких квартир сосредоточен не в Москве, а в Подмосковье.

Чем меньше площадь квартиры, тем скорее ее купят - утверждает большинство риелторов. И дело вовсе не в моде на минимализм, и в этом смысле россиянам далеко до японцев, у которых квартира общей площадью 20-25 кв. м считается чуть ли не дворцом.

Потребители начали тщательно считать деньги, и одна из причин – кризис. «Платежеспособность покупателей снизилась, и они переориентировались на более бюджетные варианты, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». - Помимо смещения спроса в Подмосковье (порядка 60% сделок приходится на область, 40% – на столицу), покупатели все чаще интересуются квартирами небольшой площади и квартирами с отделкой».

Как дополнила Ирина Кирсанова, директор по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест», и до кризиса квартиры-малометражки продавались быстрее огромных апартаментов. Например, в проекте ЖК бизнес-класса «Каскад» (набережная Академика Туполева) наряду с просторными квартирами были представлены студии площадью по 30 и 46 кв. м. «Они были выкуплены сразу», - говорит эксперт. Точно так же в число самых продаваемых попали двухкомнатные квартиры в монолитно-кирпичном ЖК «Крестьянская застава» (3-й Крутицкий пер.). Квартиры сдавались без перегородок, а их площадь составляла всего от 51 до 56 кв.м.

По словам Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра корпорации «Инком», в сегменте бизнес-класса спрос на малогабаритные квартиры держится на довольно высоком уровне. Как и в других сегментах, спрос здесь превышает предложение. Основной мотивацией покупки малогабаритной квартиры является желание будущего владельца жить в комфортных условиях, когда не достает средств на приобретение жилья большей площади

Основная масса небольших по площади квартир площадью до 55 кв. м сосредоточена в проектах панельного домостроения. Например, в домах серии П-3М общая площадь однокомнатных квартир всего 35 кв.м, а двухкомнатных  - 54 кв.м. «В целом же на рынке первичного жилья снижение площадей квартир наблюдалось за счет увеличения проектов эконом- и комфорт-класса, где соотношение площадь и цена имеет первостепенное значение», - делится своей точкой зрения Ирина Кирсанова ( «Пересвет-Инвест»). «Наша компания предлагает востребованный, как показала практика продаж, формат двухкомнатных евроквартир с площадями от 45 до 50 кв.м, - рассказывает Дмитрий Дементьев, руководитель группы концепций девелопмента «Сити-XXI век». - В настоящие время эти квартиры наряду со стандартными однокомнатными (39-46 кв.м) и двухкомнатными (59-73 кв.м) можно приобрести в ЖК «Радужный» в г. Видное, а квартиры площадью до 39 кв.м - в Москве на улице Твардовского».

В ЖК «Идальго» (4 км от МКАД по Калужскому шоссе, застройщик КРОСТ) площади однокомнатных квартир составляют 29-39 кв.м, двухкомнатные  - 45-49 кв.м, а в подмосковных комплексах «Молодежный Город'Ок», «Город'Ок Пирогово», «Королевский Город'Ок», «Город'Ок Мальцево» (компания «Интер-Союз») площадь студии - всего 21 кв.м, добавляет Ирина Кирсанова («Пересвет-Инвест»).

По словам Алексея Тимакова, директора по продажам жилой недвижимости экогородка «Новое Ступино» компании MR Group, в малоэтажных домах, возводимых в рамках масштабного проекта «Новое Ступино», предусмотрены однокомнатные квартиры общей площадью 32,4; 36,0; 36,7 и 37,4 кв.м.

В октябре 2010 г. компания Urban Group вывела на рынок ЖК «Новосходненский» на окраине города Сходня. Как рассказала Яна Максимова, директор по связям с общественностью Urban Group, в «Новосходненском» представлена целая линейка квартир формата «студия» общей площадью 28-31 кв.м. В них все пространство объединено, выделен только санузел. За счет этого квартиры меньше по площади и доступнее по бюджету. В ЖК также предлагается широкий ассортимент двухкомнатных квартир от 41 до 44 кв.м с двумя изолированными комнатами и кухней от 8 кв.м. Эксперт полагает, что этот вариант удобен семьям, которые по своему бюджету могли рассчитывать исключительно на однокомнатные квартиры.

Всего в «Новосходненском» предлагается свыше 30 вариантов планировок, с постепенным увеличением площадей, включая трехкомнатные квартиры с двумя санузлами. «Серьезное преимущество жилого комплекса заключается и в том, что изначально в проект заложена трансформация жилья - увеличение площади и числа комнат путем объединения студий, однокомнатных, двухкомнатных квартир, чтобы получить небольшую трехкомнатную или четырехкомнатную квартиру», - объясняет Яна Максимова.


Экономика и метраж
В новых проектах малогабаритных квартир немного. Как пояснил Дмитрий Таганов («Инком»), возводить дома с малометражным жильем не очень выгодно. Это подразумевает дополнительные расходы на возведение стен, которых в итоге оказывается больше, чем в среднестатистическом доме, а также на подведение коммуникаций к квартирам. Кроме того, если в доме много малогабаритных квартир, то это отражается на инсоляции помещений. В маленьких квартирах меньше оконные проемы, да и сами окна одной квартиры чаще всего выходят только на одну сторону и др.

Дмитрий Дементьев («Сити-XXI век») обращает наше внимание на то, что в домах с малометражками затруднена качественная компоновка квартир в секции – есть риск восприятия подобных домов в качестве общежитий. «Более того, в маленьких квартирах противопожарные требования зачастую не позволяют рациональным образом организовать сбалансированное зонирование жизненного пространства», - добавляет эксперт.

А как разъяснил нам Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК «Пионер»-Москва, у всех девелоперов есть существенные ограничения по количеству маленьких квартир – это обязательства по строительству одного машино-места к каждой квартире. «Чаще всего речь идет о строительстве подземного паркинга, а это экономически очень затратное занятие», - констатирует эксперт.


Дома-трансформеры
Покупательский спрос на компактные квартиры и снижение интереса к просторным, заставляет девелоперов перерабатывать проекты. Ольга Новикова, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» рассказала, что в конце апреля компания объявила о реконцепции жилого микрорайона «Царицыно». Были внесены изменения в планировочные решения: увеличилось количество однокомнатных и двухкомнатных квартир, стало меньше многокомнатных квартир, площадь большей части квартир уменьшилась. В частности, появились однокомнатные квартиры по 46 кв.м и «двушки» по 62 кв.м, каких изначально не было. «Также были проанализированы и переработаны планировки ЖК «Шоколад», в доме появились небольшие студии площадью от 33 кв.м», - добавляет эксперт.

Переработать проект жилого дома в подмосковных Мытищах пришлось и компании «Пересвет-Инвест», в результате чего число однокомнатных квартир увеличилось больше чем в два раза. Старый проект предполагал строительство трехсекционного двенадцатиэтажного дома общей площадью 11 836 кв.м на 154 квартиры. В проект было заложено строительство 55 однокомнатных квартир площадью 48-50 кв.м, 44 двухкомнатные квартиры по 68-76 кв.м и 55 - трехкомнатных по 81-94 кв.м. В процессе реконцепции проект стал совсем другим. Жилой комплекс превратился в 15-этажный, двухсекционный, но выход площади практически не изменился (11 518 кв.м). В новом проекте за счет уменьшения площадей квартир стало больше - 208. В их числе 104 однокомнатные квартиры площадью 43-45 кв.м, 52 – двухкомнатные (70-72 кв. м) и столько же трехкомнатных по 82-87 кв.м.

Разрабатывая проект «Новое Ступино», компания MR Group изначально ориентировалась на жилье небольших площадей. Но как рассказал Алексей Тимаков, компании тоже пришлось кое-что менять. Эксперт считает, что для проекта экономкласса оптимально следующее соотношение: однокомнатных квартир 40-60%, двухкомнатных – 20-40%, а трехкомнатных - 10-20%.


Комфортно или не очень?
По мнению Яны Максимовой (Urban Group), уменьшение метража совсем не означает ухудшения потребительских характеристик квартиры. Ведь комфорт зависит не только от количества квадратных метров, но от целой совокупности факторов: грамотной планировки, правильного зонирования пространства, наличия дополнительных подсобных помещений, качества дома, состава инфраструктуры жилого комплекса и др.

В частности, в «Новосходненском» даже в однокомнатных квартирах кухни – от 8 до 9,5 метров, все комнаты правильной геометрической формы, в каждой квартире есть балкон, метраж которого не включен в цену. Есть даже квартиры-студии с двумя балконами. Поскольку жилой комплекс расположен на высоком берегу реки Сходня, из окон открываются уникальные виды на лес. Плюс это единственный жилой комплекс экономкласса, архитектуру которого разрабатывал известный архитектор - Максим Атаянц.

Тенденция к уменьшению площади квартир отмечена и в элитных жилых проектах. В частности, после реконцепции проекта элитных особняков «Итальянский квартал», на ул. Фадеева, в нем уменьшились площади квартир и появились студии площадью 45 кв.м. «Предпочтения покупателей изменились, игнорировать это было равносильно строительству неликвидного проекта, - говорит Анна Миронова, заместитель генерального директора компании «ГУТА-Девелопмент». - Мы потратили большие деньги на доработку проекта и не прогадали».


Сколько стоит мини?
Финансовый кризис заставил людей более бережно расходовать средства. По наблюдениям Аллы Мороз, директора департамента продаж недвижимости «Эталон-Инвест», сегодня покупатель не готов платить за излишки жилплощади, он склоняется в пользу оптимального соотношения количества комнат и их метража. Эксперты признают, что если рассматривать покупку с позиции стоимости квадратного метра, то в большинстве проектов она «работает» не в пользу малометражного жилья. Например, в ЖК «Молодежный Город'Ок» малогабаритная квартира площадью 21 кв.м стоит 1, 617 млн руб. (77 000 руб. за кв. м), а полноформатная на 43 кв.м – 2, 854 руб. (уже 64 000 руб. за кв. м). Но когда на ценнике – стоимость всей квартиры целиком, то малогабаритные квартиры вне конкуренции.

Так, в ЖК «Ярославский» (мкр.15, корп. 10; 11; 12), что в 15 минутах транспортом от метро «Медведково», построены дома серии П-3М. При площади 34,6 кв. м. общая стоимость квартиры составит порядка 3,675 млн рублей. Площадь двухкомнатных квартир в ЖК «Ярославский» составляет 57,6-60,1 кв. м, а цена предложения - от 4,6 млн рублей. Комплекс примечателен тем, что квартиры здесь сдаются с готовым ремонтом (обои и ламинат, пластиковые стеклопакеты, застекленные балконы, а также установлены входная и межкомнатные двери, необходимая сантехника и электрика, домофон).

Двухкомнатная квартира общей площадью 44,6 кв.метра с отделкой в ЖК «Новосходненский» обойдется покупателю в сумму 2, 683 млн руб. В ЖК «Идальго», двухкомнатная квартира, площадью 48,75 кв.м. стоит 4,14 млн руб. (85 000 руб. за кв. м), а однокомнатная - 39,1 кв.м - 3,7 млн руб. (95 000 руб. за кв.м).

Стоимость квадратного метра зависит не только от площади квартиры, но и от ряда других характеристик, например, от её этажа, видовых характеристик, расположения внутри жилого комплекса, от наличия ремонта, объектов инфраструктуры и др. Например, в малоквартирном доме в «Новом Ступино» на первом этаже цена «квадрата» однокомнатной квартиры общей площадью 32-34 кв.м – 34 000 руб., на втором – 34 500 руб., на третьем – 35 000 руб.


Где можно будет купить малометражки?
В ближайшем будущем на рынок выйдет несколько проектов, включающих популярные у покупателей малогабаритные квартиры. По словам Аллы Мороз («Эталон-Инвест»), скоро начнутся продажи во второй очереди ЖК «Изумрудные холмы» в Красногорске. «Два карата» - это два жилых корпуса высотой 25 этажей, на объединенной территории которых расположатся подземный одноуровневый паркинг и коммерческие помещения. В декабре в продажу будет запущена первая из башен - корпус № 8. Проект рассчитан на 312 квартир, большая часть из которых – однокомнатные квартиры, а остальные – двухкомнатные. Площадь однокомнатных квартир составляет от 36 до 46 кв. м, двухкомнатных - от 51 до 67 кв. м. Срок сдачи объекта - IV квартал 2012 г.

Как сообщил Дмитрий Дементьев («Сити-XXI век»), однокомнатные квартиры общей площадью 30-35 кв.м, двухкомнатные (45-50 кв.м) и стандартные двухкомнатные квартиры (48-55 кв.м) будут в новых очередях строительства мини-полиса «Радужный» в Видном. По информации Владимира Трибрата ( ГК «Пионер»-Москва), все новые проекты, которые компания выводит на рынок в первой половине 2011 года (у метро «Волжская» – 716 квартир, у метро «Сходненская» – 520 квартир и у метро «Митино» – 1400 квартир), будут включать «однушки» – от 38 кв.м, «двушки» – от 52 кв.м, «трешки» – от 70 кв.м. В компании считают, что это наиболее востребованный рынком товар при развитии любого сценария на рынке недвижимости.

По прогнозам Марии Литинецкой («МИЭЛЬ-Новостройки»), в дальнейшем тенденция по уменьшению метражей квартир продолжит свое развитие. Часть объектов бизнес-класса будут подвергнуты реконцепции и по своим характеристикам переведены в классы «бизнес-минус» или «эконом-плюс» для снижения их стоимости для покупателя.


Резюме портала www.metrinfo.ru
Как приятно осознавать, что рынок воленс-неволенс поворачивается лицом к клиенту. Людям нужно нормальное жилье, без излишеств и «выпендрежа», главное, чтобы было удобно и доступно по деньгам. Мы, конечно, понимаем, что понятия комфорта и доступности у каждого свои, но общий тренд на уменьшение площадей не можем не приветствовать.