Москва: как улучшить жилищные условия без ипотеки. Переезжаем из одного района в другой, из меньшей квартиры в бОльшую

Обширная география Москвы дает возможность для обитателей престижных районов, задумавших переезд, значительные возможности для маневра. Известно, что чем ближе к центру Москвы район, тем выше цена недвижимости. Поэтому вполне реально продать, например, двухкомнатную квартиру в одном районе, и приобрести жилье с большим числом комнат в другом.

Из каких районов Москвы, за исключением Центрального округа (мы не брали в расчет элитное жилье), можно переехать с выгодой и какие квартиры ценятся дороже, «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» рассказывают эксперты рынка недвижимости.

Ольга Селютина, руководитель отдела вторичного жилья «РК «Русский дом недвижимости», сообщила, что примерно 40% сделок на вторичном рынке столицы связаны именно с желанием клиентов улучшить жилищные условия, при этом поменяв район проживания. Недавно в компании проходила сделка, в результате которой владелец квартиры в кирпичном сталинском доме в районе станции метро «Университет» переехал в двушку в Строгино с доплатой. А из однокомнатной квартиры в Сокольниках - хозяин перебрался в двухкомнатную квартиру в районе Преображенской площади.

Престижная география

Ни для кого не секрет, что цены на жилье в столице разные. По данным аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», ежемесячно публикующего рейтинги округов и районов, в октябре (если исключить ЦАО) на верхних ступеньках оказываются районы Дорогомилово ($7330 за 1 кв. м), Гагаринский, Ломоносовский, Раменки (все три района имеют показатели $6890), Беговой ($6751). Нижние позиции принадлежат районам Внуково, Новое Переделкино ($3885), Бирюлево Восточное, Бирюлево Западное ($3789) и Зеленограду ($3470). (Подробнее см. «Рейтинги округов и районов г. Москвы в октябре 2013 года».)

Самыми дорогими округами, говорит Денис Волкович, директор по развитию агентства недвижимости VSN REALTY, кроме ЦАО, является ЮЗАО, там средняя стоимость одного кв. метра – 197 тыс. руб., за ним следуют ЗАО – 191 тыс. руб. и СЗАО – 174 500 руб. Самый дешевый - ЮВАО – 148 500 руб. Разница в цене квадратного метра очень существенная, что позволяет владельцам квартир в дорогих районах выгодно продать свое жилье и приобрести гораздо больший метраж в районах, уступающих им по ценам.

Алексей Шленов, исполнительный директор«МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», напомнил, что престижность того или иного района определилась еще в советское время, в зависимости от того, в каких районах селились представители тех или иных профессий. Например, в районе Университета давали квартиры представителям профессорско-преподавательского состава, в районах Аэропорт и Сокол - представителям творческих профессий. Есть в Москве районы, где жилье предоставлялось рабочим различных предприятий.

К числу престижных Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», отнесла районы Дорогомилово, Гагаринский, Ломоносовский, Донской, Раменки и т.д.  Другие эксперты добавили Сокольники, Алексеевский, Аэропорт, Сокол, Динамо, Проспект Вернадского, Крылатское, Академический.  Все они отличаются развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью, качественной жилой застройкой

Кроме этого вне зависимости от места района в общем рейтинге престижности, отмечает Екатерина Чермошенцева, консультант Департамента оценки стоимости жилой недвижимости Консалтинговой группы «Апхилл», наиболее востребованы районы с хорошей транспортной доступностью и близостью к станции метро. Повышает спрос и развитая инфраструктура – наличие магазинов, паркинга, детских садов, школ, парков. Покупатели обращают внимание на экологию местности, на удаленность от промышленных зон.

Из меньшей – в большую

По данным «Метриум Групп», например, однушка площадью 36 кв. м во «вчерашней» новостройке, расположенной на проспекте Вернадского, 27 (Ломоносовский район), стоит примерно 10 млн рублей. На эти деньги можно купить двухкомнатную квартиру площадью 65 кв. м в Хорошевском районе в кирпичном доме, построенном в 1955 году на улице Куусинена, 19. После сделки у покупателя останется еще около 1 млн рублей, так как эта двушка стоит 9 млн рублей.

По данным Алексея Шленова («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»), в Раменках За 7,5 млн рублей предлагается квартира в девятиэтажном панельном доме, площадью 33 кв. м, с кухней 6 кв. м, с ремонтом. За такую сумму можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 42 кв. м, с кухней 10,1 кв. м в современном панельном доме в районе Рязанский проспект, двухкомнатную квартиру площадью 65 кв. м, с кухней 13 кв. м в районе Алтуфьево, двухкомнатную квартиру площадью 52 кв. м, с кухней 9 кв. м на 17 этаже 17-этажного современного панельного дома в районе Марьино, двухкомнатную квартиру площадью 61 кв. м, с кухней 12 кв. м, в панельном доме, с муниципальной отделкой в районе Южное Бутово, а также трехкомнатную квартиру в пяти-девятиэтажных домах старого фонда, общей площадью 52-56 кв. м, с кухней 6 - 6,2 кв. м, в районах Кузьминки и Текстильщики и т.д.

«Средняя цена однокомнатной квартиры в довольно престижном спальном районе Коньково в панельных домах – 6,9 млн рублей, двухкомнатной - 8,3 млн рублей», - говорит Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость». Если реализовать двухкомнатную квартиру в панельном доме в районе метро «Университет» и приобрести однокомнатную в Коньково, то разница составит около 4,3 млн рублей, и за данную сумму, возможно, приобрести еще одну однокомнатную квартиру, но уже в ближнем Подмосковье или в Новой Москве.

А если продать квартиру, например, 70-80 кв. м с ремонтом экономкласса в доме вдоль Ленинградского проспекта в районе Аэропорт, то можно подобрать вариант 140 кв. м без отделки в новостройке в Тушино или с высококачественной отделкой квартиру 120-130 кв. м в Куркино, приводит пример Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.

Надежные стены

Качество дома – это также один из основных параметров выбора. Наиболее востребованы, считают эксперты, - новостройки из кирпича или монолита, многоэтажные панельные дома современной серии, а также добротные «сталинки». А вот старые дома, пятиэтажки, хрущевки продаются хуже. Екатерина Плотникова, руководитель департамента загородной недвижимости компании MAYFAIR Properties, отметила, что быстро и выгодно можно продавать квартиры с небольшими метражами - однушки-двушки, такие квартиры всегда пользуются спросом.

«Выше остальных котируются квартиры в домах серий П-44Т и КОПЭ», - говорит Денис Волкович (VSN REALTY). Лучшими параметрами, при которых можно рассчитывать на хорошую выгоду, добавила Ольга Селютина («РК «Русский дом недвижимости»), считаются квартиры с улучшенной планировкой, с большими лоджиями, большой кухней минимум 8 кв. м, а также уже названные сталинские дома с высокими потолками. При этом по словам Марии Литинецкой («Метриум Групп»), самые популярные у покупателей – одно- или двухкомнатные квартиры площадью 35-40 и 50-60 кв. м соответственно.

Где растут цены?

По данным «Метриум Групп», сейчас средняя стоимость жилья на вторичном рынке Москвы составляет 165 тыс. рублей за кв. м. По данным www.metrinfo.ru, цены в течение года плавали в коридоре 165-170 тысяч за квадратный метр.

На рынке в разное время были зафиксированы колебания, обусловленные некоторым ослаблением рубля и ростом курса доллара. На ценах сказываются и иные причины, локального характера. Это ввод новых станций метро, реконструкция дорог, строительство социально значимых объектов, открытия и закрытия торгово-оптовых рынков.

Эксперты отмечают, что после закрытия «Черкизона» жилье в районе бывшего вещевого рынка стало лучше продаваться и по более высоким ценам. Более оптимистичный прогноз дают риелторы и по району Бирюлево Западное, где была закрыта овощебаза, привлекающая огромное число мигрантов. По информации Марины Пиатрович, руководителя отделения «Кузьминки» компании «Азбука Жилья», с открытием новых веток и станций метро «Жулебино», «Алма-Атинская», «Новопеределкино», «Новокосино» цены в прилегающих районах увеличились на 15-25%.

Повысить цену своей недвижимости могут и сами жильцы домов. Например, в число работ «на повышение цены» входит благоустройство дворов, закрытие их территорий для транзитного движения автотранспорта и парковки «чужаков», качественный ремонт мест общего пользования и др. В частности, Петр Машаров, генеральный директор АН «Century 21 Еврогрупп», партнер КР «Мегаполис-Сервис», как пример назвал дом по адресу Мичуринский проспект, 27, кор. 3. Это «панелька» улучшенной серии «КОПЭ-Парус», построенная в 2006 году. Жильцы своими силами огородили территорию, поставили охрану и автоматические ворота, увеличили число парковочных мест, разбили клумбы во дворе, поставили красивые входные двери, отделали кабины лифтов и холлы - все это привело к тому, что цена квартиры в этом доме стала выше, чем в соседних типовых домах 1995-2000 года постройки.