Налоги и аренда жилья. Варианты для владельца квартиры: платить как физлицо, зарегистрироваться как ИП или купить патент. Кто заплатит больше? Считаем выгоды и траты

Наш журнал продолжает серию статей о недвижимости и налогах. В прошлые разы мы говорили о приобретении и о владении жильем и о тех налогах, которые приходится в этих случаях платить. А сегодня хотим поговорить о теме, которая касается не всех владельцев недвижимости, но многих: сдаче в аренду. Понятно, что такая деятельность вызывает у фискальных органов живейший интерес.

Упомянутые статьи «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru» можно прочитать тем, кто этого сделать не успел: «Налоги и недвижимость: владение. Сколько платим каждый год, как быть владельцам нескольких квартир? Налоговые проекты властей»; «Налоги и недвижимость: кто платит и сколько. Рассматриваем варианты: покупка, наследство, подарок». Мы же сейчас поговорим о нелегкой судьбе арендодателя.

Перевернутая пирамида
Сколько в Москве сдается квартир и какова среди рантье доля тех, кто платит налоги? Точного ответа на это вопрос не знает никто – но есть различные прикидки. Так, осенью прошлого года мэр Сергей Собянин озвучил следующие данные: сдающих – 300 тыс., платят налоги 5 тыс. В точности последней цифры сомневаться не приходится – руководитель столицы наверняка получил ее прямехонько в органах ФНС. А первая… Наверное, это все-таки экспертная оценка. Но будем считать ее близкой к истине.

В любом случае спорить не приходится с одним: количество плательщиков – это считанные проценты от общей массы (кстати, 5 от 300 – это 1,66%). Опрошенные нами эксперты с оценкой «в целом» согласились, но отметили важную деталь. «В этом вопросе я исходил бы из бюджета аренды, - говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. – В дорогом ($5-15 тыс. в месяц) львиную долю квартир снимают иностранные компании для своих сотрудников. Это всегда безналичный расчет, и разговор о неуплате налогов здесь просто не идет. Так что долю платящих налоги в этом сегменте я оцениваю в 60-75%, причем, как вы понимаете, дело здесь не только в сознательности».

В среднем бюджете ($2-5 тыс.), продолжает Вадим Ламин, процент платящих значительно ниже, но тоже не нулевой – на уровне 7-8%. И, наконец, в низком бюджете (менее 60 тыс. руб.) действительно можно говорить о долях процента. Здесь велика доля квартир, которые сдают пенсионеры. Многие сдающие и снимающие не обращаются в агентства недвижимости, расчет почти всегда идет наличными. Хотя, несомненно, сознательные люди есть и в этом бюджете.

От себя автор может добавить лишь одно наблюдение: был у меня знакомый, сдавший квартиру сотруднику IKEA и решивший не платить налог. Все шло прекрасно …до сдачи компанией бухгалтерской отчетности. А затем квартировладельца вызвали в ФНС, и, вернувшись оттуда, он более всего напоминал героя «Золотого теленка» трудящегося Востока гражданина Гигиенишвили – был злой как черт. Заплатил налог, штраф, и впредь всегда с готовностью отдавал налоговикам 13% - по крайней мере с этой «засвеченной» квартиры.

…Одним словом (это мы возвращаемся к основной канве нашего рассказа), можно утверждать, что московский рынок аренды – это такая «перевернутая пирамида». Наверху, в дорогих ценовых сегментах, число сознательных рантье максимально, а в самом низу оно стремится к нулю.


Три возможности: 13-процентный «физик»…
Теперь поговорим о размере налогов. Российское законодательство представляет сдающим три варианта исчисления налогов. Обращаем внимание: все три способа абсолютно законны, ни один из них не является той «налоговой оптимизацией», из-за которой за решеткой оказалось уже немало бизнесменов. Все легально. Считайте и выбирайте путь, который наиболее удобен и выгоден вам.

Итак, первый – платить как физлицо. Размер налога здесь будет (ст. 224 Налогового кодекса РФ) 13% - это больше, чем при прочих вариантах. По этой причине многие профессионалы убеждены, что платить как «физик» неразумно. Но, как представляется автору, ставка налога – это еще не все.

Перечислим преимущества данного варианта:

- удобно. Как пояснили нам в пресс-службе ФНС России, налогоплательщик в данном случае сам заполняет налоговую декларацию. То есть нужно один раз в год прийти в налоговую инспекцию (ну, может, очередь отстоять – в России же живем!) и заполнить декларацию. Из «сопроводительных документов» потребуется только договор аренды с указанной в нем суммой;

- выгодные сроки. Срок подачи декларации – «не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором сдавалось жилое помещение». Срок уплаты налога – не позднее 15 июля. Выражаясь чуть более понятно, это означает, что, если вы в начале нынешнего года сдали квартиру, заплатить налог вы будете должны только в начале июля 2014-го. Так что можно открыть банковский счет с возможностью пополнения, регулярно бросать на него по 13% от полученной арендной платы – и к середине следующего года лежащая там сумма обрастет неплохими процентами;

- ничего больше. Сумма налога ограничивается только этими 13% - и никаких дополнительных доплат.

…ИП-ИП – ура?
Второй возможный вариант – зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП). Именно этот путь является излюбленной рекомендацией экспертов-риелторов: дескать, становитесь ИП, и налоговое бремя на вас резко сократится. Действительно, платят индивидуальные предприниматели всего 6%, т.е. вдвое меньше, чем «физики». Но и недостатков у данной системы обнаружилось изрядно.

- хлопотно. «Стать ИП несложно, - уверял нас один из экспертов. – Достаточно собрать необходимые документы (заявление по форме Р21001, заверенное у нотариуса, паспорт, ИНН, госпошлина 800 руб.) и подать их в налоговую инспекцию по месту жительства. Регистрация будет готова не менее чем через 5 рабочих дней. После получения необходимых документов ИП может открыть счет в банке, обязательно уведомив об этом налоговую в течение 10 дней». Как видим, не так уж и «несложно» - во всяком случае, если сравнивать с «физиком», который просто раз в год заполняет декларацию;

- дополнительный расход. Тут штука в том, что ИП платит не только 6% со своего дохода, а и еще кое-что. По данным пресс-службы ФНС России, «согласно действующему федеральному законодательству ИП, не производящие выплаты и иные вознаграждения физическим лицам, обязаны уплачивать за себя фиксированную сумму страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации и Федеральный фонд обязательного медицинского страхования». Размеры? Снова цитируем пресс-службу ФНС: «размер указанного фиксированного платежа за календарный год определяется исходя из стоимости страхового года и за 2012 год составляет 17208,25 рублей, в т.ч. в Пенсионный фонд – 14386,32 руб., в Фонд обязательного медицинского страхования – 2821,93 руб. (без округления)».

Но и это еще не все. В предыдущем абзаце, как мы помним, говорилось о размерах платежей в 2012 году, а на дворе у нас 2013-й. Это, к сожалению, в корне меняет дело: в наступившем году государство резко подняло эти виды сборов. Платежи в Пенсионный фонд возросли, причем в разы – до 32 с лишним тыс. руб. Таким образом, суммарный платеж (вместе с 3000 для Фонда ОМС) составляет порядка 36 тыс. руб. в год – т.е. по 3000 в месяц. И платежи, как следует из анализа новостей, будут расти и дальше – по некоторым данным, к 2015 году они возрастут еще втрое…

Результатом стало массовое закрытие ИП – по стране за январь их ликвидировано, по официальным данным (ФНС), более 140 тыс., а по сведениям независимых источников, более 200 тыс. Конечно, далеко не все эти предприниматели занимались арендой жилья и не все из закрывшихся сделали это исключительно по налоговым причинам. Скажем, смерть учредителя – тоже повод ликвидировать ИП. Но то, что предприниматели по всей стране массово «голосуют ногами» против новаций властей, – факт бесспорный.

Кстати, закрыть ИП – дело тоже непростое. Просто бросить нельзя, надо рассчитаться с теми же ПФ и ФОМСом – погасить «набежавшие» платежи за месяцы после нового года.

Патенты: так ли выгодно?
Третий путь. Здесь рантье все равно регистрируется как ИП, но вместо 6-процетного налога приобретает патент. Это удобно – никаких отчетов, по степени комфортности «патентованный» предприниматель приближается к «физику». Но есть и недостатки:

- все равно надо регистрировать ИП – со всеми сопровождающими процесс трудностями и тратами;

- в случае выхода – те же, описанные в конце предыдущей главы, траты на закрытие;

- никуда не деваются платы в ПФ и ФОМС;

- сама плата за патент. Ее размер определяется следующим образом: власть рассчитывает, какой возможный доход вы извлечете от сдачи квартиры, и определяет для него 6-процентный налог. На нынешний год было решено, что средний московский рантье заработает 1 млн руб. (откуда взялась эта цифра, кто и как ее определил – бог весть!) – значит, годовая плата составит 60 тыс. руб., в месяц – по 5000.

Настораживает не столько размер этой цифры, сколько динамика. Например, в 2010 году родина считала, что зарабатывает средний московский рантье 720 тыс. руб. в год – следовательно, цена патента на тот момент была 43200 руб. Так что наблюдается рост, который, мягко говоря, опережает официальные данные об инфляции.

И последнее. До сего момента сильной стороной патента считалось то обстоятельство, что им можно «закрыть» сдачу сразу множества квартир. И если бабушке, сдающей за 30 тыс. руб. скромную однушечку на окраине, патент однозначно невыгоден, то он явно полезен владельцу 10 элитных квартир – все равно итоговая сумма окажется 60 тыс. в год. За все квартиры вместе!

Но все хорошее рано или поздно заканчивается. Вот какую новость сообщили нам в пресс-службе ФНС России: «Изменения в налоговом законодательстве, вступающие в силу с начала 2013 года, предусматривают право субъекта Федерации устанавливать размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода в зависимости от количества объектов или размера площадей, сдаваемых в аренду. Ранее действующее налоговое законодательство не предусматривало такую возможность. Иными словами, индивидуальный предприниматель, приобретший патент и сдающий в аренду одну квартиру, уплачивал ту же сумму налога, что и предприниматель, имеющий патент, но сдающий в аренду более одной квартиры. Указанные поправки позволят в некоторой степени восстановить справедливость в отношении, к примеру, арендодателей, сдающих одну квартиру».

От себя автор тут может добавить, что всегда пьет валокордин, когда слышит от государства слово «справедливость». Потому как жизненный опыт (без малого полувековой) подсказывает, что здесь не будет идти речь о том, чтобы поменьше брать с бедных. Нет, исключительно о том, чтобы побольше с богатых. Ну а «богатым» в нашем отечестве может быть провозглашен вообще любой…

…Завершая разговор о различных путях уплаты налогов на сдачу квартиры в аренду, мы составили такую таблицу. Конечно, в ней невозможно учесть такие понятия, как «удобство». Плохо прогнозируются и перспективы: как ставки будут изменены в предстоящие годы, не знает достоверно никто. Поэтому – только о деньгах и в реалиях нынешнего года:

Вариант налогообложения Физическое лицо – 13% ИП без патента (6%) ИП с патентом
Квартира с ежемесячным доходом 30 тыс. руб. 3900 руб. в месяц 4800 руб. в месяц (1,8 тыс. налог плюс 3 тыс. платежи в ПФ и ФОМС) 8000 руб. (5 тыс. патент плюс 3 тыс. ПФ и ФОМС)
Квартира с ежемесячным доходом 50 тыс. руб. 6500 руб. в месяц 6000 руб. (3 тыс. налог плюс 3 тыс.) 8000 руб. (5 тыс. патент плюс 3 тыс. ПФ и ФОМС)
Квартира (квартиры) с ежемесячным доходом 100 тыс. руб. 13 тыс. руб. в месяц 9000 руб. (6 тыс. налог плюс 3 тыс.) 8000 руб. (5 тыс. патент плюс 3 тыс. ПФ и ФОМС)

 

И об ответственности
Что бывает с теми, кто налоги не платит? Налоговый кодекс предусматривает штрафы, а также пени за просрочку. «При умышленной неуплате налога установлена ответственность в размере 40% от неуплаченной суммы налога, - разъясняет Иван Кудряшов, начальник юридического отдела управляющей компании «Экодолье». - То есть при сдаче однушки за 30 тыс. в месяц необходимо будет в случае привлечения к ответственности уплатить налог 13% (46,8 тыс.) и штраф в размере 18,7 тыс. рублей».

Однако помимо этой (весьма приятной для «уклонистов») нормы закона есть еще одна – ст. 198 Уголовного кодекса «Уклонение от уплаты налогов». Приводить здесь мы ее не будем – полагаем, что уважаемый читатель без труда сам сможет найти первоисточник. Скажем лишь, что упоминаемый в статье «особо крупный размер» (за который, понятно, и наказание максимально) на рынке аренды практически недостижим. Что до простого «крупного размера», то он возможен – но маловероятен. «Под признаки «крупности» налогоплательщик попадет в случае, если неуплаченные налоги в течение трех финансовых лет будут составлять сумму около 16 тыс. руб. в месяц, - объясняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Это возможно в случае, если квартира сдается за 130 тыс. руб. в месяц».

Случай, согласимся, не самый массовый. Особенно с учетом того, что налоговикам тут предстоит доказать, что квартира сдавалась без перерывов. Если пустовала месяца два – все, полученный доход оказывается ниже порога «крупного размера»…


Резюме от портала www.metrinfo.ru
Налоги на сдачу недвижимости в России остаются достаточно щадящими. 13% (максимально) – это не так много, если по мировым меркам. А вот к рекомендациям регистрироваться в качестве ИП мы бы подошли с осторожностью. Дело в том, что плоская шкала подоходного налога, 13% - это одна из  ключевых позиций нашей власти. Президент Путин неоднократно повторял, что не откажется от нее – хотя ему постоянно намекают, что хорошо бы… А вот не увеличивать налогообложение предпринимателей никто и не обещал – и мы видим, что на практике финансовый пресс на них нарастает. Так что в обозримом будущем быть ИП, возможно, станет совсем неинтересно.
 

Мнения экспертов

Тимофей Титаренко, ведущий юрисконсульт ЗАО «Балтийская жемчужина»:
Уже более 10 лет обсуждается необходимость введения налога на недвижимость, который бы рассчитывался не от инвентаризационной, а от рыночной стоимости недвижимости. Такая мера могла бы стимулировать предложение на рынке жилья. Как это и происходит в Европе, где иметь в собственности недвижимость, которой не пользуешься сам и не сдаешь в аренду, просто невыгодно. Более того, наймодателей жилья можно было бы освободить от уплаты налога на недвижимость. Свою обязанность налогоплательщика они бы исполняли, уплачивая подоходный налог с аренды.

Тем самым государство убьет двух зайцев:
Во-первых, образуется обширный рынок аренды жилья, что автоматически повлечет снижение рыночной стоимости недвижимости.
Во-вторых, будет создан класс цивилизованных арендодателей, исправно пополняющих бюджет налоговыми платежами.


Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости TWEED:
В элитном сегменте практически все владельцы квартир платят налоги с аренды. Связано это с тем, что порядка 80% элитных квартир Москвы арендуют компании для своих иностранных сотрудников. А поскольку отношения связаны не с физическим, а с юридическим лицом, то между собственником и компанией-квартиросъемщиком всегда заключается договор, а денежные переводы проходят по безналичному расчету. К тому же иностранцы по-другому арендовать просто не привыкли. При этом они могут договариваться, кто из них будет платить налог: это могут делать как арендаторы, так и хозяева. Нередко собственники заводят себе ЧП. Введение патентов на аренду квартир во многом облегчит и удешевит уплату налогов в высокобюджетном секторе.