Налоги и недвижимость: новые правила для получения вычетов. Остаток больше не сгорает - можно вернуть себе 260 тысяч рублей с покупки нескольких квартир. Послабления пенсионерам и родителям

Возможность сэкономить на налогах (причем не скрываясь от сотрудников ФНС, а на полностью законных основаниях) – это вопрос, живо интересующий всех участников рынка. С 1 января нынешнего года правила, по которым предоставляются налоговые вычеты при приобретении, изменились – не сказать, что очень революционно, но все-таки.

212-й, изменивший 220-ю
В целом, вопросам налоговых вычетов посвящена ст. 220 Налогового кодекса (НК) РФ. Законодательство устроено таким образом, что изменить один закон можно только путем принятия другого. Что и было сделано: 23 июля прошлого года был принят 212-ФЗ. «Изменения в НК вступили в силу с 1 января 2014 года и коснулись применения имущественных налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц, - говорит Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – К правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу вышеуказанного Федерального закона и не завершенным на день его вступления в силу, применяются положения ст. 220 НК без учета изменений». Обратим внимание на последний пассаж: здесь проявляется широко известный принцип о том, что «закон обратной силы не имеет». Если квартира приобретена до 1 января, новые правила к ней не применяются.

Ну а теперь, после данного небольшого вступления – рассмотрим нововведения по существу.

Эх раз, еще раз, еще много, много раз…
Вероятно, главное – налоговый вычет теперь может быть «многоразовым». Прежде действовавшая схема предусматривала, что при приобретении или строительстве жилья из-под налогов может быть выведена сумма до 2 млн руб. – т.е. при стандартной для граждан ставке подоходного налога в 13% реальная экономия на налогах составляла 260 тыс. Но если затраты гражданина составляли менее 2 млн, от налогов освобождалась только реально потраченная сумма. К примеру, если покупалась квартира за 1 млн руб., налогов возвращалось лишь 130 тыс. Остальное «сгорало».

Теперь – иначе. «В соответствии с внесенными изменениями в пп. 1 п. 3 ст. 220 НК, если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы, остаток может быть учтен при получении вычета в дальнейшем», - говорит адвокат Олег Сухов, руководитель одноименного юридического центра. Означает это следующее. Если покупатель купил квартиру за уже упомянутый в предыдущем абзаце 1 млн руб., оставшийся миллион никуда не пропадает. Можно купить еще одну квартиру за 500 тыс., получить за нее вычет (65 тыс.), потом еще одну квартиру за 300 тыс. (вычет в 39 тыс.), и затем еще одну за 200 тыс. Т.е. до тех пор, пока все 2 млн налогового вычета не будут «вычерпаны» полностью.

Разумеется, больше всего от новых правил выиграют жители глубинки – там недвижимость дешевле, и 2 млн руб. действительно может хватить на несколько покупок. В Москве и области ценовые реалии несколько иные – большая часть объектов сразу «вычерпывают» весь вычет без остатка. Но все-таки ситуации, когда «многоразовость» окажется полезной и для жителей Московского региона, найти можно. «В Подмосковье есть жилые комплексы, в которых однокомнатные квартиры стоят чуть больше 1 млн руб., - отмечает Светлана Куркова, исполнительный директор компании CENTURY 21 Rent&Sale. – Такую недвижимость часто покупают именно с инвестиционной целью».

Не стоит забывать о еще об одной категории покупателей - тех, кто приобретает недорогую загородную недвижимость.

«Если дача стоила 1,5 млн рублей, то в бюджет возвращался налог в размере 195 тыс. рублей (1,5 млн*0,13), а оставшиеся 65 тыс. рублей (500 тыс.*0,13) пропадали, - поясняет на примере Алексей Хижняков, начальник отдела поселка «Маленькая Шотландия». - Теперь если владелец той самой дачи за 1,5 млн рублей захочет купить еще один домик за 3 млн рублей, то 65 тыс. рублей никуда не денутся, а будут возвращены в бюджет с этой покупки».

Еще один вариант – приобретение в долях. «Двухкомнатная квартира в спальных районах, а уж тем более на территории Новой Москвы, вполне может стоить 5-7 млн, - рассуждает Светлана Куркова (CENTURY 21 Rent&Sale). – Ее вполне могут купить две семейные пары: родители в возрасте за 50 и их 30-летний сын с женой. Вот вам четыре владельца недвижимости, доля каждого из которых составила по 1,5 млн руб.».

Говоря о наступившей «многоразовости», не стоит забывать о двух существенных моментах. Во-первых, суммарный размер всех вычетов составляет 2 млн руб. Т.е. купить квартиру, вывести из-под налогов 2 млн руб., а потом проделать эту процедуру еще раз, мотивируя это тем, что мы купили новое жилье, не получится. Второе – если до 1 января 2014 года вы уже использовали право на данный вычет и не истратили его полностью (квартира стоила, к примеру, 1,5 млн), получить льготу на оставшиеся 500 тыс. руб. уже невозможно. Обидно, конечно – но мы помним, что закон обратной силы не имеет.

…Завершая разговор о вычетах, нам остается сказать одно. Как сообщила Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», в Госдуме на рассмотрении находится законопроект, предусматривающий повышение предельного размера имущественного налогового вычета в городах федерального значения (Москва и Санкт-Петербург) до 4 млн руб. Если поправка будет принята, она, конечно, приведет законодательство в большее соответствие с реалиями рынка.

Квартиры в ЖК "Рассказово" Квартиры в ЖК "Рассказово" в 850 м от метро Рассказовка. Сдача в 2016 г. Парковая зона! Паркинг. Ипотека от 10%. Р Узнать телефон

Проценты по ипотеке: не более 3 млн
Помимо описанного в предыдущей главе, ст. 220 НК предусмотрен еще один вычет: человек, покупающий жилье с помощью ипотечного кредита, имеет право вывести из-под налогообложения уплаченные по этому кредиту проценты. Если, к примеру, мы брали в кредит 6 млн руб., а за все время заплатили банку 8 млн – это значит, что на проценты мы потратили 2 млн, и с этой суммы государство возвращает нам все те же 13% (260 тыс. руб.).

Правила предоставления этого вычета с 1 января уточнены. Во-первых, прописано, что он может использоваться только в отношении одного приобретаемого объекта. «Имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 4 п.1 ст. 220 НК РФ, может быть предоставлен только в отношении одного объекта недвижимого имущества», - цитирует п. 8 той же статьи Налогового кодекса Вадим Глебов, юрист компании MAYFAIR Properties.

Во-вторых, установлены ограничения по размерам. «Данный вычет предоставляется в размере не более 3 млн руб.», - говорит Елена Серова, директор департамента аудита и бухгалтерского сопровождения юридической фирмы «КЛИФФ». Напомним, что при прежних правилах такого ограничения не было вовсе – налогоплательщик был вправе вывести из-под налогообложения всю сумму уплаченных процентов. Так что налицо явное ужесточение правил. Некоторым утешением тут может служить тот факт, что закон снова оказался без обратной силы: по кредитным договорам, заключенным в 2013-м и предшествующие годы, можно возвращать налоги за проценты без ограничений.

По поводу данного вычета автор позволит себе пару замечаний – не относящихся к новациям наступившего года. Плательщику необходимо получить документы, подтверждающие, как именно распределялись ваши платежи - какая часть платежа идет на проценты, какая - на «тело» кредита. Нужно это для того, чтобы показать в ФНС, что платится именно за проценты - дабы рассчитать вычет номер два. «В банке можно получить справку, выписку по счету, либо иной документ, отражающий начисленные проценты и уплаченные суммы, с разбивкой назначения платежа, - подтверждает Вадим Глебов (MAYFAIR Properties). – Банк не вправе отказать в выдаче такого документа».

Второй момент: изучаемая нами льгота касается только целевых кредитов на приобретение недвижимости – соответствующее назначение должно быть указано в кредитном договоре. Если вы берете какой-то другой кредит (например, потребительский) – то никаких налоговых послаблений за него вам не полагается. Даже если деньги были истрачены на приобретение новой квартиры.

Sky Skolkovo от 3,9 млн 20 мин до Москва Сити. Панорамное остекление, предчистовая отделка, консьерж сервис. Рядом метро. Р Узнать телефон

«Многостаночникам» на радость
Новация, которая наверняка порадует людей, трудящихся на нескольких работах: получение вычетов теперь возможно с нескольких источников доходов. По прежним правилам совместители должны были выбрать, на каком своем рабочем месте (только одном!) они хотят получить вычет. Теперь возможно у нескольких сразу – соответствующее положение внесено в п. 8 ст. 220 НК РФ. «Будут учтены все ваши налогооблагаемые доходы у всех работодателей, - комментирует Светлана Куркова (CENTURY 21 Rent&Sale). – Это очень удобно, и мотивирует работников выбирать «белую» заработную плату».

Подарок работающим пенсионерам
Эта новация требует небольшого разъяснения. По действовавшим прежде правилам пенсионеры могли перенести вычет на три предыдущих года – предполагалось, что до выхода на пенсию у них были более высокие доходы. Но касалась эта возможность только неработающих пенсионеров – те, кто продолжал трудиться, были ее лишены. Получить вычет оказывалось возможным только с сегодняшней зарплаты – а, как известно, многие люди, оформляя пенсию, если и продолжают работать, то делают это в более щадящем режиме. Вместе с занятостью уменьшаются и доходы.

«С 1 января 2014 года  такое право появилось у всех налогоплательщиков, получающих пенсии в соответствии с законодательством РФ (п. 10 ст. 220 НК РФ). То есть, если у работающего пенсионера в текущем году образовался неиспользованный остаток вычета, то он может быть перенесен на три предыдущих года до полного его использования», -  уточняет Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ».
 
Город - курорт Митино О2. Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. м.Митино.Скоро открытие собственной дороги на Волоколамское шоссе. Р от 2,4 млн рублей Urban Group Узнать телефон

Позаботились и о детях
Последняя из изучаемых нами новаций касается случаев, когда жилье покупается в пользу несовершеннолетнего. Тут «нестыковочка»: в правоустанавливающих документах фигурирует один человек (ребенок), а за налоговым вычетом обращается другой (родитель, в том числе приемный, или опекун).

«Теперь закон четко регламентирует право на получение имущественных налоговых вычетов родителей, а также усыновителей, приемных родителей, опекунов и попечителей, приобретающих имущество в собственность своих детей или подопечных в возрасте до 18 лет, - говорит адвокат Олег Сухов. – Их размеры – все те же: по фактически проведенным расходам (но не более 2 млн руб.) на приобретение и не более 3 млн руб. по процентам по ипотечному кредиту».

«При этом родитель вправе получить такой вычет, только если ранее он не воспользовался правом на имущественный налоговый вычет, - уточняет Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»).  - То есть, ребенок не утрачивает право на получение имущественного налогового вычета при самостоятельном приобретении им жилья по достижении 18 лет».

Правда, как отметили наши консультанты, здесь НК был просто приведен в соответствие с уже существующей практикой: и раньше родители (а также приемные родители, опекуны и т.п.) получали в подобных случаях вычет. Основанием для этого служили постановления Конституционного суда от 13.03.2008 № 5-П и от 01.03.2012 № 6-П. Но все равно приятно, что теперь данные нормы прямо закреплены в законе.
 

Резюме от портала www.metrinfo.ru
В целом поправки в Налоговый кодекс можно охарактеризовать одним словом: послабления. Подавляющее большинство новаций прямо улучшают положение налогоплательщиков. Некоторым диссонансом тут выглядит лишь ограничение в 3 млн руб. по выплачиваемым процентам. Но, как показывает практика, более чем 90% заемщиков укладываются в эти рамки – так что ситуация и в этом смысле тоже не становится хуже.