Налоговые вопросы при сделках с недвижимостью. Незнание закона не освобождает от ответственности. Просвещайтесь!

Чуть менее известно продолжение, придуманное польским писателем Станиславом Ежи Лецем, – «а знание часто освобождает!». В справедливости этой мысли в очередной раз мы убедились, готовя очередной выпуск наших «Налоговых историй». Уж на что, казалось бы, закон должен быть четким и однозначным – а постоянно находятся различные варианты и разночтения.

Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Квартира по брачному договору
В 2008 году, когда я состояла в браке, мы с мужем приобрели квартиру. Осенью 2011 году заключили брачный договор, по которому квартира становилась моей собственностью. Еще через два года, в 2013 году, брак распался. Сейчас я хочу квартиру продать.

Как, вероятно, уже догадался проницательный читатель, вопрос здесь сводится к пресловутым «трем годам». В соответствии с нормами Налогового кодекса (НК), доход от продажи квартиры, находившейся в собственности более трех лет, полностью освобождается от налогообложения. Если же «стаж владения» меньше, тогда вывести из-под налогов можно лишь 1 млн руб. Итак, с какого момента в данном случае эти три года будут исчислять: с 2008 года (приобретение квартиры супругами), 2011 (брачный договор) или 2013 (развод)?

Подавляющее большинство наших экспертов высказались в благоприятном для автора письма смысле. «В силу ст. 33 Семейного кодекса имущество супругов является общей совместной собственностью, - разъясняет Дамир Хакимов, юрист компании «Century 21 Россия». – Брачный договор изменил указанный в законе режим, и имущество стало не общей, а индивидуальной собственностью. При этом собственность (нахождение в собственности) не прерывалась, изменился лишь ее режим».

Эксперт уточняет, что похожий вопрос был поставлен перед Управлением ФНС по Москве в 2011 году. Письмом от 8 июня 2011 г. № 20-14/4/055986 был дан следующий ответ: «Срок владения одним из супругов конкретным объектом имущества, полное право распоряжения которым такой супруг получил в результате произведенного раздела общего имущества, нажитого во время брака, исчисляется с даты первоначальной государственной регистрации права собственности на данное имущество».

Подтверждает эту точку зрения и адвокат Олег Сухов. «Срок будет исчисляться с момента приобретения квартиры: в данном случае, с 2008 года, - говорит он. – Брачный договор не является сделкой по приобретению имущества».

Однако есть один нюанс, на который обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»: «Если после подписания брачного договора супруга получала новое свидетельство о собственности на квартиру, то срок будет отсчитываться от этой даты».

ЖК "мой адрес В Бескудниково" 2-комн. квартиры с отделкой от 6,9 млн руб. Идет заселение. М. "Петровско-Разумовская" рядом. Ипотека от 10,9%! Узнать телефон

Живете за границей? С вас 30%
Проживаю за границей, но гражданство сохранила российское, есть и регистрация в Москве. Имею в Москве квартиру, которую сдаю по договору поручения – за это плачу управляющему. Сейчас квартиру снимает крупная компания для своего сотрудника.

Первый интересующий вопрос – какого размера налоги нужно платить? Здесь, как выясняется, определяющим становится не гражданство, а немного другая материя – является ли человек налоговым резидентом. «Как следует из п.2 ст.207 НК, налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев», - говорит Дамир Хакимов («Century 21 Россия»).

У правила предусмотрены некоторые исключения (обучение и лечение за границей, работа на морских нефтяных и газовых месторождениях), но в целом оно недвусмысленно: чтобы быть резидентом, надо проводить в России более половины года. Если «проживание за границей», о котором упоминает автор письма, продолжается дольше – статус резидента она теряет. И налоги в этом случае, напоминает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», составят уже не 13, а 30%.

Еще один интересующий вопрос: можно ли плату за услуги управляющего вывести из-под налогообложения? Большинство экспертов высказались отрицательно. «В п.1 ст.210 НК сказано: если из дохода налогоплательщика по его распоряжению, по решению суда или иных органов производятся какие-либо удержания, такие удержания не уменьшают налоговую базу», - подтверждает такую точку зрения Дамир Хакимов («Century 21 Россия»).

И, наконец, третье. Существует такое приятное для обывателей понятие – «налоговый агент»: когда человек работает по найму, то все хлопоты по взаимоотношениям с ФНС берет на себя работодатель, а работник получает зарплату уже за вычетом налогов. Нельзя ли в данной ситуации превратить в налогового агента компанию, которая снимает квартиру для своего сотрудника? Как выясняется, наше предположение верное. «Абсолютно верно, согласно Налоговому кодексу, налоговым агентом выступает компания, которая снимает жилье для своего сотрудника, - говорит Оксана Мельник, заместитель гендиректора компании «Русский дом недвижимости». – Это их обязанность - оплачивать НДФЛ». «Компания, арендующая квартиру для своего сотрудника, как раз и должна выступать налоговым агентом для собственника, - подтверждает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Это ее обязанность по законодательству».

ЖК "мой адрес На Амурской 54" Успейте забронировать! Дом готов. 2-, 3-, 5- комнатные квартиры с отделкой от 5,9 млн руб., ипотека от 10,9%! Узнать телефон

Выгода по процентам
В 2007 году я проживал в одном из провинциальных городов. Взял ипотеку в иностранной валюте (по ставке менее 9% годовых), купил на нее квартиру в Москве. Переехал. Недавно выяснилось, что налоговая инспекция моего родного города посчитала, что, взяв ипотеку на таких условиях, я получил «экономию на процентах». И еще тогда выставила мне претензии. Поскольку претензии до меня не добирались (извещения приходили по старому адресу), за истекшие годы образовалась крупная недоимка.

Прежде всего, разберемся с понятием «экономия на процентах». «Особенности определения налоговой базы при получении доходов в виде материальной выгоды устанавливаются статьей 212 НК РФ, - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Подобные доходы возникают, если в соответствии с кредитным договором проценты уплачиваются по ставке, которая меньше 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ (кредит в рублях) или 9% годовых (кредит в иностранной валюте)». Кредит в валюте с процентами менее 9% годовых – это тот самый случай.

А вот дальше мнения наших экспертов разошлись. Мария Литинецкая считает, что автору письма остается только заплатить налог – если только он не имеет еще не реализованного права на получение имущественного вычета.

Адвокат Олег Сухов считает иначе. По его словам, согласно абз. 3 пп. 1 ст. 212 НК, материальная выгода от экономии на процентах, если кредит был предназначен для приобретения или строительства жилья, не является доходом налогоплательщика. «Поэтому налогообложению она не подлежит, а требования налоговой инспекции в данном случае неправомерны, - делает вывод эксперт. – Автору вопроса следует ответить на него ответным обоснованным письмом: доходов, связанных с получением материальной выгоды, он не получал, а потому не должен уплачивать никакой налог. Налоговая инспекция может попытаться доказать обратное в суде – но результата не добьется. Кроме того, в данном случае явно истекли сроки исковой давности: 3 года, согласно ст. 113 НК РФ».

ЖК «мой адрес В Некрасовке» 2- 5 комнатные квартиры с отделкой от 4,9 млн руб. Идет заселение. Метро "Выхино". Ипотека от 10,9%! Узнать телефон

Сроки дома моего
В 2006 году я купил небольшой домик с участком. Затем, в 2012 году, решил перестроить его, для чего получил разрешение на строительство. Строительство начал, но не закончил (акта ввода в эксплуатацию нет), а сейчас хочу продать.

Как видим, снова те самые три года, о которых говорилось в первом вопросе. С какого момента (2006 или 2012 год) их отсчитывать? Эксперты единодушны: с 2006-го! «Гражданский кодекс РФ объекты незавершенного строительства относит также к недвижимому имуществу, - говорит Олег Сухов. – Дом, строительство которого не завершено и тем более не подписан акт ввода в эксплуатацию, является объектом незавершенного строительства».

Дом не новый, а старый: он просто находится в стадии реконструкции. «Автор указывает, что он решил его перестроить, а не снести, - подтверждает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – С юридической точки зрения дом существует, поскольку у владельца на руках есть все свидетельства о собственности. Абсолютно неважно, на какой стадии реконструкции он находится в данный конкретный момент».

Одним словом, 3-летний срок тут надо исчислять с 2006 года, срок этот давно истек – и, следовательно, при продаже его владелец освобождается от уплаты налогов.

Город - курорт Митино О2. Квартиры м.Митино. Премиальная архитектура! Потолки 3,6 м и французские окна. Живите в красоте! от 2,2 млн рублей Urban Group Узнать телефон

«Взаимозачет» по налогам
Продаю квартиру, которой владела менее трех лет. Стоимость – 3 млн руб., т.е. налогов мне придется заплатить 260 тыс. (13% от суммы, превышающей 1 млн, т.е. 2 млн). Одновременно с этим покупаю новую квартиру и хочу получить налоговый вычет, который составляет те же 260 тыс. руб. В налоговой инспекции сказали, 260 тыс. руб. с меня они возьмут сразу, а возвращать мне станут постепенно.
Автора письма интересует: если сумма, которую она должна бюджету, равна сумме, которую ей должны вернуть – нельзя ли тут устроить «взаимозачет»? «Позиция ФНС абсолютно правомерна: уплата налогов – это обязанность гражданина, которая возникает сразу же после продажи квартиры, - отмечает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – А возможность получения налогового вычета – это право, которое еще необходимо реализовать, то есть подтвердить фактические доходы, предоставить справки в налоговую и т.д. Это совершенно не связанные друг с другом вещи».

«Взаимозачет налогов недопустим, - подтверждает адвокат Олег Сухов. – А возврат денег покупателю (в рамках имущественного налогового вычета) может производиться двумя способами:
- поступление денег на счет покупателя в банке;
- получение денег на работе, где у работника просто не высчитывают подоходный налог».

Квартиры в ЖК "Южное Видное" Выдаем ключи! Выгода до 800 000 руб. в феврале на ограниченный объем квартир. 15 мин до м.Домодедовская. Звоните! от застройщика RDI Group Узнать телефон

Докажи, что ты внук!
Бабушка подарила внуку квартиру. Как близкий родственник внук не должен платить налоги, а вот если бы он был посторонним человеком – платить пришлось бы…
Близкое родство дарителя и одаряемого действительно освобождает последнего от налогов. Однако нужно ли как-то подтверждать его.

Особое мнение тут обнаружилось у адвоката Олега Сухова. Он ссылается к п. 4 ст. 85 НК: согласно ей, нотариусы, удостоверяющие договоры дарения, должны в пятидневный срок сообщать о них в налоговые органы. «При этом информация об удостоверении договоров дарения должна содержать сведения о степени родства между дарителем и одаряемым, - обращает внимание эксперт. – Таким образом, налоговый орган осведомлен о факте родства дарителя и одаряемого еще до того, как право собственности одаряемого будет зарегистрировано в Росреестре».

Остальные эксперты считают, что лучше подстраховаться. «Нужны документы, подтверждающие факт родства, – говорит Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. - В данном случае необходимо свидетельство о рождении родителя».

«Родство надо доказывать, - соглашается Ирина Шугурова («МИЭЛЬ»). – Для этого нужно предоставить свидетельство о рождении того родителя ребенка, чья мама (бабушка ребенка) подарила квартиру, свидетельство о браке, если менялась фамилия мамы ребенка, и свидетельство о рождении ребенка. Через цепочку этих документов можно подтвердить, что это бабушка и внук».