Новостройки Москвы: что реально предлагает рынок? География, форматы жилья, цены на разный вкус и кошелек

Разговоры о том, что Москве угрожает дефицит нового жилья, появляются в профессиональных кругах постоянно. Порой под них подводится солидная «доказательная база» - вроде очередных поправок к знаменитому 214-ФЗ (которые, зачастую пугают «знающие люди», вообще сделают новое строительство невозможным) или ужесточения столичными властями правил выделения участков под застройку. Однако журнал Metrinfo.ru посмотрел, что реально есть на рынке и обнаружил немало предложений.

Ни один обзор по новостройкам не обходится без того, чтобы кто-то из комментаторов не заявил о скором дефиците нового жилья. Причины называются следующие: кризис (а значит, строители испытывают трудности с финансированием), изменение законодательства (требование переходить на 214-й закон о долевом участии в строительстве), ограничения со стороны администрации (например, на строительство в центре Москвы). Вывод, который мы должны сделать из всего из этого, – строить теперь будут мало, а продавать – дорого.

Портал www.metrinfo.ru с помощью экспертов из аналитического центра «Идикаторы рынка недвижимости»  уже неоднократно данный тезис оспаривал, и поскольку тема дефицита новостроек имеет непосредственное отношение к нашей статье, стоит вспомнить основные аргументы еще раз.

Во-первых, о дефиците чего бы то ни было (валенок, сигарет и недвижимости) можно говорить, когда есть резкий рост спроса, ажиотаж со стороны покупателей. Причем эти покупатели энергично размахивают тугими кошельками. Как в советские времена: деньги у людей водились, а товара не было, прилавки брали штурмом. Сегодня ситуация принципиально иная. (См. статью «Дефицита квартир нет, есть недостаток доступного жилья»).

Безусловно, в определенных «нишах» рынка недвижимости ощущается оживление. Речь прежде всего идет о масштабных комплексах новостроя эконом- и комфорткласса, которые стали появляться в Москве после кризиса. Первой такой ласточкой был район «Марфино», сегодня у всех на устах – «Царицыно». Такой «продукт» не залеживается, а значит, застройщики попали «точно в спрос». Людям нравятся новые квартиры с хорошей инфраструктурой, с отделкой и т.д. Они не хотят брать обшарпанное жилье на «вторичке», которое к тому же необходимо подвергать тщательной юридической проверке. И если бы таких комплексов в Москве строили бы еще больше, то и они бы раскупились на ура. И поскольку в данном сегменте ощущается реальный спрос, то и цены подрастают – с 70 тысяч (с чего начиналось «Марфино» ) до 120 - 130 тысяч за кв. метр.

Спору нет – предложение подобного рода в столице ограничено. Но есть существенный момент, который не дает разразиться и «дефициту». Все-таки у покупателей жилья экономкласса лишних денег нет. Более дорогие варианты их вряд ли заинтересуют – для этого нужны суммы посолиднее. И брать их особенно неоткуда. Повышение цен на нефть совсем наших покупателей не радует, поскольку их доходы от этого расти не будут, а вот расходы-то как раз и увеличатся. И не исключено, что если наш покупатель окажется под гнетом финансовых проблем, от покупки квартиры он может и отказаться. И тогда дефицитным «товаром» окажется он (см. статью «Непривычная динамика на рынке жилья: впервые за 20 лет»).  

Говоря об «ужасном» дефиците, ораторы приводят в доказательство статистику. Вот, говорят, – в Москве когда-то строили 5 миллионов квадратных метров жилья, а за прошлый год всего-навсего 1,77 млн. Но минуточку. Основное сокращение пришлось на «социалку» - городские программы для очередников и переселенцев из пятиэтажек. Между тем на рынок коммерческого жилья вышла львиная доля построенного: 1,2 - 1,3 млн кв. метров жилья. А в прежние годы выходило около 2 млн. Да, сокращение есть, но не катастрофическое и вполне объяснимое. Сдали то, что закладывалось в конце 2008 года – того самого кризисного года, ведь в среднем строительный период занимает два года.

Кстати, на строительном цикле стоит остановиться подробнее. Не надо путать объемы сдачи жилья и объемы предложения, предупреждают аналитики ИРН. «Кризисные» цифры сдачи жилья в 2010 году уже не имеют отношения к сегодняшнему рынку! Сегодня к продаже предлагаются объекты, которые еще только строятся или начинают строиться. Вот их-то сдадут в конце 2012 года, и цифры, соответственно, обнародуют. («Приведет ли падение объемов строительства жилья к новому росту цен?»)

Данные самого ИРН, а центр ежеквартально мониторит число новостроек, выходящих на рынок, свидетельствуют о том, что он восстанавливается. Результаты исследования («Весь рынок новостроек Московского региона за 2009 - 2011 годы. Сравнительный анализ») говорят о том, что за последний год суммарное число новостроек в Москве и Подмосковье хоть и совсем немного, но выросло:если в I квартале 2010 г. количество новостроек, предлагавшихся на продажу в Москве и Подмосковье, составляло 844, то к I кварталу 2011 г. их число увеличилось до 852. Средняя стоимость «квадрата» в районах Москвы за МКАД и городах-сателлитах за год почти не изменилась:в  начале 2011 года метр стоил 79 тысяч руб., а год назад - 78 тысяч. Но в самой столице (которая не за МКАД) метр немного подорожал — со 145, 9 до 149, 8 тыс. руб.  Так что 2010 год для строителей был вполне нормальным - и цены не вздували, и строить стали больше.

Ну а теперь перейдем от теории к практике: посмотрим, какие объекты реально предлагаются на рынке.

«Садовые кварталы»: доступная элита
Обычно мы стараемся не касаться темы элитного жилья – о нем пишут другие издания, а наш портал больше ориентирован на людей среднего достатка. Однако в этот раз решили сделать исключение – в первую очередь как раз потому, что данный объект заметно доступнее по цене всех прочих (в своей группе, разумеется).

Итак, «Садовые кварталы». Новый ЖК, рассказывает Марина Маркарова, управляющий партнер компании MAYFAIR Properties, находится в одном из самых престижных районов Центра – Хамовниках. Точный адрес – ул. Ефремова, вл. 12. Концепция проекта предусматривает строительство целого микрорайона со своими школами, детскими садами, медицинским и деловым центрами, парками и великолепной рекреационной зоной, под которую отведено более 6 га земли. Жилых здания будет 32, они переменной этажности (4-14 этажей). Общее количество квартир составит 920, их метраж – 60 - 600 кв. м. Также предусмотрен подземный паркинг на 3763 машино-места.

Сдача нового ЖК (разные очереди) планируется на 2012 - 14 годы.

…Впрочем, различными архитектурными и строительными изысками рынок уже не удивишь. Главное достоинство «Садовых кварталов» в другом – в цене. По словам Марины Маркаровой, стоимость 1 кв. м здесь начинается от $8,6 тыс. Олеся Мандзяк,  руководитель отдела элитной недвижимости компании Delta estate, называет несколько большие цифры – $10-30 тыс. за кв. м. Но все равно, нижняя планка выглядит очень привлекательно. «Объект интересен покупателям своей исключительной ликвидностью, - отмечает эксперт. – Сейчас на рынке элитного жилья «недорогие» предложения можно пересчитать по пальцам одной руки. В ЦАО найти цену в $10 тыс. за кв. м сложно, а в этих объектах пока можно».


«Английский квартал»: добротный «бизнес-плюс»

Этот проект похож на предыдущий не только названием – есть много сходств и по существу. Также застраивается значительная территория (в данном случае – 4 га), на которой создается собственная жизнь с благоустройством, солидным набором внутренней инфраструктуры. Высота домов – 11-14 этажей, общее количество квартир – 953.

Но есть и серьезные отличия. Прежде всего местоположение – Мытная улица заметно менее престижна, чем Хамовники. Также обратим внимание, что мест в подземном паркинге – 814. В «Садовых кварталах», как мы помним, их приходилось по четыре (!) на каждую квартиру, здесь же – менее одного. Как результат, цены заметно ниже: по словам Ольги Марковой, маркетолога компании «Пересвет-Инвест», стоимость квадратного метра находится в пределах 148,77 - 210 тыс. руб., а в среднем - 184 620 руб. за кв. м. Впрочем, более умеренные цены – это, с точки зрения большинства покупателей, вовсе не недостаток, а совсем наоборот…

А в целом «Английский квартал» - предложение прекрасное, настоящий дворец в британском стиле: выразительный архитектурный облик, собственная управляющая компания. Срок сдачи – IV квартал 2011 года. При приобретении квартиры можно воспользоваться ипотечными программами нескольких банков.


«Подсолнухи»: в окружении равных

В районе Строгино (СЗАО) компания «Сити-XXI век» создает «Мини-полис Строгинский» - несколько расположенных рядом ЖК примерно одного ценового класса. Для покупателей результатом является проживание среди равных себе по социальному статусу, а также богатая внешняя инфраструктура. Как говорит Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», набор включает в себя стадион и дворец спорта «Янтарь» с футбольным полем, беговыми дорожками, теннисным центром, площадками для различных видов спорта. Еще есть ледовые арены, спортивные залы, 25-метровый бассейн и детский бассейн, боулинг-центр. Сегодня здесь занимаются более трех тысяч человек. Для детей работает театральная студия. Не обойдена вниманием и высшая школа: в настоящее время идет строительство нового учебно-лабораторного комплекса Московского государственного института электроники и математики (МИЭМа).

«Подсолнухи» - уже четвертый жилой объект, реализуемый в Мини-полисе. Новый ЖК включает два монолитно-кирпичных дома высотой 25 этажей с подземной автостоянкой, торговым центром, офисными помещениями и предприятиями социально-бытового назначения. Общая площадь – более 56 тыс. кв. м, площади квартир – 39 - 86 кв. м. Дворовое пространство предусматривает спортивные и игровые площадки, зоны отдыха, газоны с малыми архитектурными формами.

Стоимость 1 кв. м начинается от 95 тыс. руб., запланированные сроки строительства – 2011 - 2012 годы.


«Зодиак»: переживший кризис

Следующий «герой» нашего рассказа находится также в СЗАО – точнее, возле самой границы парка «Покровское-Стрешнево». Начало его реализации пришлось на сентябрь 2008 года – точно на начало кризиса. Несмотря на это, говорит Сергей Грудолов, ведущий аналитик финансово-строительной корпорации «Лидер», строительные работы не прекращались, и новый ЖК был сдан в декабре 2010 года – с опережением обещанных сроков и без потери в качестве.

«Зодиак» состоит из трех монолитных башен: двух 24-этажных и одной 28-этажной. На уровне 17-го этажа здания соединены полукруглой пятиэтажной галереей, которая придает зданию визуальную легкость. Покупателям предлагаются 1-5-комнатные квартиры площадью 57 - 179 кв. м. Есть и пентхаусы, получившие названия по зодиакальным созвездиям, из которых открываются панорамные виды на Москву.

Цены на квартиры начинаются от 170 тыс. руб. за кв. м, предусмотрены возможности рассрочек. Несколько банков предлагают для приобретения квартир в данном ЖК ипотечные программы.


«Царицыно» со товарищи

Микрорайон «Царицыно» - без сомнения, один из самых известных и широко обсуждаемых в Москве. «Он очень популярен среди покупателей не только из-за доступных цен, но и в связи с высоким качеством и темпами строительства, наличием собственной развитой инфраструктуры и различных опций, например, отделки от застройщика», - говорит Ольга  Новикова, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость». В настоящий момент, по словам эксперта, в 8-м корпусе идет сдача Госкомиссии, 9-й корпус сдадут во II квартале, а 7 и 10 корпуса – в IV квартале 2011 года.

В продаже имеются 1-5-комнатные квартиры площадью 42,85 - 164,92 кв. м. Цены за квадратный метр без отделки начинаются от 86 тыс. руб. . Доступны квартиры с минимальной ценой. Так, однокомнатную квартиру площадью 31 кв. метр в 7-м корпусе можно купить за 4,6 млн. рублей, двухкомнантую с метражом 67,9 в том же корпусе - за 6,7 млн. рублей, трешку размером 92 кв. метра  в 9-м корпусе - за 8,35 млн. рублей. При желании покупатель может выбрать один из трех вариантов дизайнерской отделки от застройщика: «Кантри», «Средиземноморье», «Классика».

Ольга Новикова рассказывает еще о двух интересных проектах. ЖК «Холмогоры» реализуется на северо-востоке Москвы (ул. Холмогорская, д.2), рядом с лесопарком «Лосиный Остров». В этом монолитном доме повышенной комфортности находятся 104 квартиры (площади 52,6 - 92,5 кв. м). Также имеется благоустроенная территория, подземно-наземный паркинг на 97 машино-мест. Безусловные преимущества проекта – высокое качество строительства (девелопером является компания «ЮИТ СитиСтрой», входящая в международный концерн ЮИТ), а также высокая готовность сдача ГК пройдет во II квартале 2011 года. Цена 1 кв. м – от 114 тыс. руб., стоимость однокомнатной квартиры в 52,6 кв. м – от 6,3 млн руб. Продажи ведутся в соответствии с 214-ФЗ, возможны ипотека и взаимозачет.

ЖК «Богородский» находится в ВАО и расположен всего в 5 минутах пешком от станции метро «Улица Подбельского», в пешей доступности от домов расположен парк «Лосиный Остров». 11 монолитных корпусов переменной этажности располагаются на едином стилобате. Суммарная площадь всех квартир составит 135 тыс. кв. м, площади – от 46,3 до 124,6 кв. м. Предусмотрен подземный двухэтажный паркинг на 1890 машино-мест, а также собственный детский сад и предприятия торговли и услуг.

Строительство ведется быстрыми темпами, сдача объекта запланирована на конец нынешнего года. Цены начинаются от 103 тыс. руб. за кв. м, однокомнатная квартира в 47,3 кв.м стоит от 5,34 млн руб.


«Скай Форт»: взгляд с высоты

Этот ЖК на юге Москвы (1-й Нагатинский пр-д, вл. 11) по своим потребительским характеристикам смело может быть отнесен к бизнес-классу. Три высотных (19, 24 и 33 этажа) шестисекционных корпуса, находящихся возле самой набережной Москвы-реки. Хорошая транспортная доступность – как от метро (10 мин. от «Нагатинской»), так и на автомобиле. Развитая инфраструктура, включающая школу, детские площадки, рестораны, магазин, отделения банков. Общее количество квартир – 2118, а машино-мест в двухуровневом паркинге – 2572.

Покупателям, говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», здесь предлагаются 1-4-комнатные квартиры площадью 54-142 кв. м, а также двухуровневые 5- и 6-комнатные квартиры до 200 кв. м. Все продажи идут в соответствии с 214-ФЗ. Цены – в пределах 110,7 - 172,2 тыс. руб. за кв. м, стоимость однокомнатной квартиры в 53 кв. м начинается от 7,9 млн руб. Предусмотрены различные возможности рассрочек.


По соседству с природой

Юг Москвы не считается самым экологически благополучным. Однако общепринятые представления не всегда соответствуют действительности. К примеру, говорит Мария Литинецкая («МИЭЛЬ-Новостройки»), в районе Нагорный более 40% территории занято парками и садами, а промышленные предприятия отсутствуют. Именно здесь, по адресу Симферопольский проезд, д. 18, и расположился ЖК «Примавера».

Он возведен по индивидуальному проекту и включает два монолитных 14-этажных здания. Территория комплекса площадью 1,58 га огорожена и охраняется, имеется подземный паркинг на 266 машино-мест. ЖК полностью построен и сдан Госкомиссии, в настоящий момент идет его заселение. Покупателям предлагаются 2-4-комнатные квартиры площадью 74 - 145,6 кв. м. Стоимость 1 кв. м начинается от 145,6 тыс. руб. Первый взнос (50%) должен быть внесен в течение 10 банковских дней, а на оставшуюся сумму возможна рассрочка в шесть месяцев под 12% годовых.

На юге Москвы строит новые корпуса и группа компаний ПИК. Как сообщил нам Дмитрий Ивлиев, руководитель пресс-службы компании, сегодня можно купить квартиры в новом жилом комплексе «Битцевский» (улица Красного Маяка,  напротив дома №13). Новый ЖК расположен недалеко от станции метро «Пражская», на границе с Битцевским парком.

«Битцевский» будет состоять из четырех корпусов. Это 25-этажный корпус новой модернизированной серии КОПЭ-Башня и три 18-этажных корпуса домов серии КОПЭ-М-Парус: один 3-секционный и два объединенных 2-секционных.

На придомовых территориях предусмотрено строительство детских площадок, зон отдыха и гостевых автостоянок. Для жителей будет создана собственная инфраструктура, включающая в себя детский сад с бассейном, спортивный комплекс с подземной автостоянкой общей площадью 4 500 кв. м и многоэтажный гаражный комплекс.Важное преимущество нового жилого комплекса - он практически вплотную примыкает к Битцевскому лесопарку, прекрасному месту для прогулок и отдыха.

Стоимость квадратного метра в жилом комплексе «Битцевский» составляет от 120 тыс. руб. Предусмотрены ипотечные программы, которые предоставят банки-партнеры компании.

Новый жилой комплекс «Аннинский» возводится ГК ПИК на юге Москвы в районе Южное Чертаново. Это три дома переменной этажности серии КОПЭ-М-Парус.В комплексе «Аннинский» предусмотрены 1-2-3-4-комнатные квартиры, с эркерами, видовыми балконами и лоджиями. Часть квартир покупателям предложат с готовой отделкой, варианты которой можно выбрать самим.

На озелененной придомовой территории предусмотрены детские площадки, зоны отдыха и гостевые автостоянки. Также проектом предусмотрено строительство детского сада. Битцевский лес расположен в шаговой доступности; в 250 метрах от дома - станция метро «Аннино».

Стоимость квадратного метра в жилом комплексе «Аннинский» составляет от 92 тыс. 800 руб. Есть возможность взять ипотечный кредит.


Наконец, новый жилой комплекс «Чертановский», который ГК ПИК возводит районе Южное Чертаново на пересечении двух больших улиц – Варшавского шоссе и улицы Академика Янгеля.

Комплекс представляет собой 18-этажный панельный дом серии КОПЭ-М-Парус, расположенный вдоль улицы Академика Янгеля; 25-этажный серии КОПЭ-Башня и многоэтажный жилой дом по индивидуальному проекту, которые будут располагаться вдоль Варшавского шоссе.Предусмотрены 1-2-3-4-комнатные квартиры, площадь кухонь составляет от 10,4 до 14,7 кв. м. Планируется озеленение придомовых территорий и благоустройство дворов, зон отдыха. Для автомобилей проектом предусмотрены гостевые автостоянки. ЖК «Чертановский» - буквально в двух шагах от станции метро «Улица Академика Янгеля».

Стоимость квадратного метра в жилом комплексе «Чертановский» составляет от 91 тыс. руб., можно оформить ипотеку через банки-партнеры ГК ПИК.

 «Виноградные пруды»: Измайлово, и этим все сказано
Еще один ЖК, находящийся в непосредственной близости от масштабного природного объекта. Адрес, по которому строятся «Виноградные пруды», - Измайловский пр-д, вл. 1, и это значит, что в шаговой доступности от него находится Измайловский лесопарк.

«Виноградные пруды» представляет собой единый квартал, расположенный на территории 3,61 га и состоящий из четырех корпусов, рассказывает Мария Литинецкая. В продаже имеются 1-4-комнатные квартиры площадью от 52 кв. м. Проектом также предусмотрен подземный паркинг на 638 машино-мест, объекты социальной инфраструктуры, развлекательные, культурные и досуговые центры.

Строительство данного ЖК началось осенью прошлого года, и это обстоятельство определяет пока еще очень низкие цены – от 94 тыс. руб. за кв. м. При оплате 30% на оставшуюся сумму предоставляется беспроцентная рассрочка на три месяца, а при желании покупателя получить рассрочку на более длительный срок (9 месяцев) ставка составит 25% годовых.


Привлекательный север

Северный административный округ очень интересен для покупателей недвижимости, там сегодня реализуется несколько проектов, ориентированных на людей самого разного достатка, считает Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость».

В их числе он называет дом бизнес-класса, расположенный по адресу ул. Полины Осипенко, д. 10, к. 1. Это – непосредственная близость от Ходынского поля, одного из самых престижных районов столицы за пределами ЦАО. Покупателям здесь предлагаются 1-4-комнатные квартиры со свободной панировкой площадью 45-120 кв. м по цене от 148 тыс. руб. за кв. м.

Другой примечательный объект – ЖК «Весна на Балтийском», расположенный в районе м. «Сокол» на ул. Часовая, д. 19. Он состоит из современных, выдержанных в лаконичном архитектурном стиле монолитно-кирпичных домов, расположенных под углом друг к другу и соединенных центральной 22-этажной секцией. Проект предусматривает подземные паркинги, а также просторные зоны для отдыха, занятия спортом и прогулок с детьми. Площади квартир – 53 - 192 кв. м, цены – от 163 тыс. руб. за кв. м.

Завершено строительство и идет подготовка к сдаче ЖК «Кронштадтский» (Кронштадтский б-р, 49). Он представляет собой односекционное 25-этажное монолитное здание, на первом и втором этажах которого расположатся магазины, предприятия бытового обслуживания и офисы, а выше – квартиры. Стоимость предложения – от 140 тыс. руб. за кв.м.

Строящийся дом на ул. Дыбенко позволит своим жителям гордо заявлять, что они обитают в одном из самых высоких и красивых зданий Москвы. Здание, говорит Юлиан Гутман, будет в 40 этажей высотой, его облицуют декоративным камнем. Первые этажи, как обычно, нежилые, предусмотрена двухуровневая автостоянка на 265 машино-мест. Цена квартир – от 130 тыс. руб. за кв. м.


И даже таунхаусы

Вообще-то, это формат, более свойственный загородной недвижимости, но есть они и в Москве. «Стоит обратить внимание на жилые комплексы «Марк Твен» в Южном Бутово и «Северная слобода» на Дмитровском шоссе в 1 км от МКАД», - считает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty.

В «Марк Твене» объекты 155 - 250 кв. м предлагаются по цене 63 - 82 тыс. руб. за кв. м. В «Северной слободе» таунхаусы меньше – 160 - 200 кв. м. Оба комплекса огорожены и охраняются. Кроме того, добавляет Александр Зиминский, концепция «Северной слободы» предусматривает размещение на территории административно-офисного здания, оздоровительного центра с теннисным кортом и бассейном, школы и детского сада.