Новостройки Москвы и Подмосковья. Фавориты 2013 года: дома комфорткласса и апартаменты. Ипотека – верная спутница покупателя. Цены стабильные и расти пока не собираются

В 2013 году с выбором у покупателя квартир в новостройках столицы и области проблем не было, да и цены росли умеренно - на уровне инфляции. Что ожидает нас в 2014 году – не выкинут ли какого фокуса цены на строящееся жилье, как повлияют новые законы и решения властей на объемы и темпы строительства, - об этом сегодня пойдет речь в нашей статье.

Значимые события

В 2013 году произошел целый ряд событий, которые так или иначе, но окажут свое воздействие на процессы, происходящие на стройках Москвы и области.

Первым делом эксперты напоминают, что в январе 2014 года вступает в силу закон об обязательном страховании застройщиков. С его введением девелоперы получат еще одну статью расходов, которая, безусловно, отразится на себестоимости проекта, - комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». За рубежом подобная практика получила довольно широкое распространение, поэтому пришло время перенять этот опыт у западных коллег. Однако многие застройщики не готовы к обязательному страхованию, - пока не разработаны ни схемы, ни регламенты данной процедуры. Больше того, даже сами страховые компании еще не предлагают девелоперам конкретных программ.

Важное событие на строительном рынке, по мнению Дарьи Третьяковой, руководителя отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», - создание отраслевой ассоциации, - Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА). В нее вошло около 120 строительных компаний из 50 регионов страны. В Подмосковье – это «МР Групп», «Группа Компаний ПИК», «ЛСР. Недвижимость-М», «Эталон-Инвест»… Эксперт надеется, что такое общество обеспечит целостное взаимодействие строителей, органов государственной власти, органов местного самоуправления и потребителей, а это благотворно скажется и на качестве строительства и повысит уровень доверия покупателя к застройщику.

Еще одно событие, которое имеет отношение к рынку недвижимости – это отзыв банковских лицензий сразу в нескольких банках, включая крупный «Мастер банк». В целом подсчитала Марина Тимашова, директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век», в конце 2013 года около 30 российских банков различного масштаба лишились лицензии и вынуждены были объявить о прекращении своей деятельности.

«Нельзя сказать, что события в банковском секторе заставили инвесторов массово забирать средства с депозитов и вкладываться в недвижимость - говорит Галина Гараева, генеральный директор агентства недвижимости «Континент». - Хотя недвижимость и при стабильном рынке – наиболее надежный инструмент вложения средств, так что инвесторы всегда обращались именно к этому рынку для диверсификации вложений». Вместе с тем Павел Лепиш, генеральный директор «Домус финанс», сообщил, что по оценкам компании, каждая новость об отзыве лицензии приводит в росту спроса на 3-5%.

Марина Тимашова («Сити-XXI век») напоминает также о завершении процесса пересмотра инвестиционных контрактов в Москве, инициированного Сергеем Собяниным в 2011-2012 гг. В результате администрация отменила возведение 11,5 млн кв. м недвижимости, а договоры на строительство более 30 млн кв. м сумели пройти градостроительную комиссию. После утверждения Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) власти столицы реанимировали программу комплексной реконструкции кварталов. Предполагается, отмечает эксперт, что частным инвесторам позволят уплотнить существующую застройку.

Московские тенденции: апартаменты заняли треть рынка, девелоперы пошли в промзоны

Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», обращает внимание на то, что и в Старой Москве, и в Новой в 2013 году преимущественно в продажу выходили проекты комфорт-класса, в результате предложение в этом сегменте выросло более чем в 2 раза. 

В компании «МИЭЛЬ-Новостройки» подсчитали, что в Новой Москве, где прежде лидировал экономкласс, в сегменте комфорт на реализацию вышло 102 новостройки, в старых границах Москвы, поступил в продажу 21 объект класса комфорт. В предыдущие годы в столице большинство новых проектов выходило в классе бизнес.

Застройщики стали чаще выводить проекты с апартаментами. Как объяснила Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», в первую очередь это связано с дефицитом в столице территорий, пригодных для жилой застройки, с трудностями согласования проектной документации. В результате, по подсчетам «Метриум Групп», доля апартаментов в общей структуре предложения увеличилась с 15% до 29%. При этом, как отметил Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», особенно важно, что часть таких проектов не становилась просто очередными «проходными» объектами, а привносила в свою нишу новые стандарты качества.

Важная тенденция уходящего года – активное освоение девелоперами промышленных зон в старых границах Москвы, говорит Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group. На сегодня наиболее перспективными с точки зрения реновации промзон являются запад Москвы (промзоны «Грузинский вал», «Силикатные улицы», «Западный порт», «Бережковская набережная», «Звенигородское шоссе», «Фили») и северо-запад (промзона «Коптево»).

К работе на бывших промышленных территориях преимущественно привлекаются крупные застройщики. Наталия Иванова, директор Департамента по связям с общественностью Группы Компаний ПИК, рассказала, что в настоящее время в Москве у ГК ПИК практически все проекты реализуются на местах бывших промышленных зон. Например, - Жилой комплекс «Большое Кусково» строится на территории бывшего Кусковкого химического завода. На месте завода «Газстроймаш» скоро появится жилой комплекс «Варшавские огни». Сейчас ГК ПИК работает над проектом освоения площадки Краснопресненского сахарорафинадного завода.

Подмосковье: ниже этажи, сильнее конкуренция

Что касается подмосковного рынка, то эксперты говорят о новых требованиях властей к застройщикам. Так, Григорий Алтухов (ФСК «Лидер») напоминает об ограничении этажности нового строительства в Московской области – с 1914 года здесь нельзя строить дома выше девяти этажей. Вартан Погосян, директор по маркетингу TEKTA GROUP полагает, что в будущем это может сказаться на стоимости жилья, потому что застройщики будут вынуждены поднимать цены, чтобы избежать падения нормы прибыли. Однако Ирина Кирсанова, директор по маркетингу компании «Пересвет-Инвест» думает, что к существенному росту цен это все-таки не приведет.

А в компании RDI считают, что решение о снижении этажей положительным образом скажется на облике Подмосковья: «мы ожидаем выхода на новый качественный уровень среды обитания, что сделает регион еще более привлекательным для проживания и поспособствует его дальнейшему развитию и процветанию».

По наблюдениям Дмитрия Гусева, управляющего партнера ГК «Глубина» на рынке усилилась конкуренция, и в результате непродуманные проекты потеряли львиную долю потребителей. Еще один интересный вектор: существенная доля спроса из сегмента многоэтажного жилья в перемещается в сегмент «малоэтажки».

Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп» тоже отмечает перетекание, но оно касается определенной целевой аудитории покупателей, которая стремится из Москвы в область. Это люди с доходами выше среднего, в активном возрасте, с детьми, которые просто устали от урбанизации, готовы отказаться от минусов мегаполиса, если найдут его плюсы в области. То есть, потребители проявляют явный интерес к объектам с мощной инфраструктурой (школы, садики, спортивные секции), которая оказалась очень востребована в Подмосковье.

Говоря о Подмосковье, нельзя забывать и о планах по развитию скоростного железнодорожного сообщения, о которых было заявлено в этом году: «До 2020 года предусматривается превращение железной дороги во второе «наземное метро» Москвы. На Малом кольце Московской железной дороги создадут 31 остановку, с большинства из них можно будет перейти в метро. В данном проекте предусмотрено строительство дополнительных путей на следующих железнодорожных направлениях – Ярославском, Горьковском, Курском, Казанском, Савеловском, Ленинградском, Киевском и Павелецком», - напоминает Ирина Кирсанова («Пересвет-Инвест»).

Кругом сплошная ипотека

По мнению Марии ЛитинецкойМетриум Групп») высокая покупательская активность обусловлена, в том числе и тем, что в первом полугодии рост ипотечных ставок прекратился, банки начали планомерно снижать их. «К текущему моменту средняя ставка составляет 12,5%, а не 13-14%, как прогнозировали участники рынка в начале года», - замечает эксперт.

Ипотеку охотно берут и в Москве, и в Подмосковье. В частности, по оценке Натальи Бланковой («Эталон-Инвест»), объем ипотечных сделок в структуре сделок ее компании вырос по отношению к 2012 году в 2,1 раза. По итогам 11 месяцев объем ипотечных сделок по отношению к общему количеству сделок составил 27,9%.

Вартан Погосян (TEKTA GROUP) утверждает, что число ипотечных сделок в его компании возросло примерно на 30%.

Антон Скорик, генеральный директор «Мортон-Инвест», также основываясь на данных компании, говорит, что доля продаж по ипотечным кредитам в 2013 году возросла в два раза по сравнению с началом 2012-го, и достигла 40-43% от общего числа сделок. А причина повышенного внимания к ипотеке заключается «в выводе на рынок большого количества программ с выгодными условиями кредитования, разработанные банками и застройщиками».

Рост цен - минимальный

Ценовую ситуацию можно в целом охарактеризовать как стабильную. Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ» назвал рост цен на жилье незначительным - в большинстве сегментов он не превысил размера инфляции.

Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки) приводит цифры сдержанного роста - 7-9%. В компании «Метриум Групп» подсчитали, что за прошедший период средневзвешенная стоимость квадратного метра в сегменте бизнес-класса выросла на 9,4%, в эконом-классе – на 4,4%, а в комфорт-классе – на 4,8%. По данным отдела аналитики «БЕСТ-Новострой», средние цены в новостройках Москвы показали следующую динамику: в I квартале 2013 года показатель составлял 172 300 руб. за кв.м, а в IV квартале 2013 года средняя цена выросла до 181 723 руб. за кв. м (+5,5%).

В Подмосковье ценовые виражи проследить сложнее, так как рынок более «разномастный». По оценке Галины Гараевой («Континент»), ценовым лидером в Подмосковье остается Реутов, где средняя стоимость кв м на первичном рынке составляет сегодня порядка 95-100 тыс рублей. Наиболее демократична Балашиха, где встречаются объекты по цене в 65-70 тыс рублей за метр.

«В среднем в 2013 году цены на кв. метр в Подмосковье выросли на 6%, - говорит Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН». - Средняя стоимость 1 кв. метра в начале октября составляла 72 000 руб.».

Прогноз - стабильные цены в 2014 году

Эксперты считают, что 2014-й год будет похож на 2013-й. Наталья Картавцева предсказывает, что динамика цен на новостройки Подмосковья в 2014 не превысит 6-8%, что сопоставимо с уровнем инфляции. Однако такой прогноз актуален лишь при условии стабильной макроэкономической ситуации в стране.

Дарья Третьякова («Азбука Жилья») полагает, что цены в Подмосковье вырастут на 2-3%. В Новой Москве средний рост цен составит 4-5% в «старой» - 8-10%.

Стабильную ценовую ситуацию предвидит и Марина Тимашова («Сити-XXI век»). По прогнозу эксперта, ожидается, что в 2014 году рублевые цены на квартиры в новостройках продолжат умеренный рост, на уровне инфляции. Но возможны локальные всплески ценового удорожания, обусловленные улучшением транспортной доступности отдельных городов и поселков.

Об умеренном росте цен - до 10% за год при условии стабильности в экономике говорит и Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест»: «Снижение темпов роста фиксируется уже сейчас – за прошедшие 11 месяцев цена квадратного метра в рублях на первичном рынке области выросла всего на 6,5%, в то время как в прошлом году за аналогичный период рост составлял 7,6%».

А если сбудутся не самые лучшие экономические прогнозы и кошельки покупателей заметно похудеют, качественные проекты все равно останутся на плаву. «Спрос сузится и сосредоточится на наиболее привлекательных с точки зрения транспортной доступности, инфраструктуры, качества строительства и низких рисков проектах, естественно, при адекватном уровне цены», - говорит Олег Руснак, генеральный директор «ГВСУ-Риэлти».

«Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» также попросил экспертов рассказать о том, какие события, связанные со стартами новых проектов или завершением уже начатых, происходили в их компаниях

Алексей Болдин, генеральный директор компании «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»):

Мы полностью завершили продажи в нескольких знаковых для нас и для рынка в целом объектах. Это, прежде всего, первая очередь строительства элитного комплекса клубных домов «Садовые Кварталы» – самого масштабного проекта московских Хамовников.

Еще один важный для нас объект – ЖК «ДОМИНИОН». Осенью 2013 года был введен в эксплуатацию последний, четвертый корпус этого объекта. На сегодня квартиры в нем практически проданы.

Ольга Денисова, начальник отдела маркетинга и рекламы «ЛСР. Недвижимость-Москва»:

Все наши объекты пользовались довольно высоким спросом, лидером продаж по итогам года стал комплекс доступного жилья «Новое Домодедово». В 2013 году мы приступили к строительству объектов социальной инфраструктуры на территории жилого комплекса. В настоящее время компания строит общеобразовательную школу, рассчитанную на 550 учеников.

Летом «ЛСР. Недвижимость-Москва» открыла продажи в новом жилом комплексе комфорт-класса «Нахабино Ясное». Это малоэтажный жилой комплекс, строящийся на северо-западе Московской области, вблизи города Нахабино.

В ближайшее время мы выведем на рынок объект бизнес-класса «Донской Олимп», который будет возведен в Даниловском районе ЮАО столицы на улице Серпуховской вал.

Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН»:

Мы запустили два новых жилых комплекса в сегменте малоэтажного жилья – «Парк Рублево» (1 км от МКАД, Мякинино, на берегу Москвы-реки) и «Павловский квартал» (Новорижское шоссе, 14 км) – и увидели большой интерес к ним со стороны покупателей. Так, на старте реализации проекта спрос на квартиры в ЖК «Парк Рублево» превысил план продаж практически на треть.

Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group:

Стабильно высокий интерес наблюдался на наш проект «Эко Видное», где реализуются 13 домов серийного производства. Он был обусловлен широким предложением 1-2-3-комнатных квартир и возможностью для покупателей выбрать между квартирами в домах на разных стадиях строительства. Минимальное предложение на однокомнатную квартиру здесь составляет 2,5 млн рублей – примерно в два раза ниже аналогичной квартиры в старых границах Москвы. Сейчас строится третья очередь проекта, при завершающемся строительстве первых двух.

Позитивно сказался на спросе и опережающий сроки ввод в эксплуатацию сразу 12 многоквартирных домов нового квартала проекта «Новое Ступино», в 75 км от МКАД по высокоскоростному шоссе М4 «Дон». Только за три летних месяца здесь было продано 600 квартир в третьем и четвертом кварталах города-спутника «Новое Ступино».

Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI & Limitless (застройщик ЖК «Загородный Квартал»):

В ноябре Экспобанк - финансовый партнер проекта, одобрил кредитную линию на строительство второго комплекса, в рамках которого будет возведено 25 тыс. кв. м. жилья и 5 тыс. кв. м. объектов инфраструктуры. Кроме того, к строительству присоединился второй подрядчик – RD Construction. В настоящее время над проектом работают компании «Фодд» и RD Construction.

Благодаря высоким темпам строительства и удачной концепции, ЖК «Загородный Квартал» пользуется популярностью среди покупателей - за прошедший год было реализовано 25 тыс. кв. м. жилья.

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»:

В ноябре наша компания ФСК «Лидер» презентовала UP! Квартал «Новое Тушино», на Путилковском шоссе в 1 километре от МКАД на северо-западе области. Помимо всего того, что априори есть в качественном комфорт-классе – собственная инфраструктура, благоустроенные дворы с детскими и спортивными площадками, современные, просторные планировки – проект предлагает будущим жильцам консьерж-службу.

На протяжении всего 2013 года спрос продолжал смещаться именно в сторону подобных проектов – с полезной «начинкой». Несмотря на начальный этап строительства в выставленном на продажу 6-м корпусе «Нового Тушина», например, реализована уже треть квартир, и как минимум 10% сделок приходится на долю частных инвесторов. По всем остальным проектам московского региона объемы продаж 2013 года в жилых комплексах ФСК «Лидер» превысили объем продаж года 2012, включая и наш самый масштабный проект «Новое Измайлово» в Балашихе. В данном проекте дополнительный покупательский спрос обеспечили квартиры с возможностью отделки - на выбор из четырех дизайнерских вариантов.

Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»:

Наша компания вывела в продажу несколько крупных и ярких проектов – это, к примеру, «Новое Пушкино» на Ярославском направлении и «Московские водники» в Долгопрудном. Мы продолжили очень активно развивать сотрудничество с банками-партнерами, предложив покупателям ряд интересных программ приобретения жилья. Дефицита клиентов в течение года мы не наблюдали.

Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина»:

Для нас год стал успешным, в том числе и за счет роста интереса потребителей к малоэтажному жилью. Так, в нашем проекте «Валь д’Эмероль» - это малоэтажный жилой комплекс в Одинцовском районе – заметно выросло число продаж. В целом покупатели демонстрировали высокую активность – особенно весной, осенью и в преддверии Нового года. Летом мы наблюдали традиционное затишье, которое было с лихвой компенсировано в сентябре.

Светлана Илешина, заместитель генерального директора по коммерческой деятельности Торговый дом недвижимости «Жилищный капитал»:

В 2013 году компанией введен в эксплуатацию ряд корпусов в Жилом комплексе «Гусарская баллада» (Одинцово). Сам комплекс не раз удостоен престижных наград рынка недвижимости. Эти факторы, наряду с престижностью региона, активным строительством, сдачей домов и обустройством территории привели к значительному росту продаж. Не последнюю роль в этом сыграло и открытие скоростной автотрассы в обход Одинцово.

Жилой комплекс «Авиатор» в Химках также показал хорошую динамику продаж: покупательский спрос повышается с ростом строительной готовности проекта. А продажи в ЖК «Новые Островцы» шли по возрастающему тренду с момента выхода на рынок.