Новостройки: подбираем коммерческие помещения. Инвестиционная арифметика – торговая площадь может оказаться выгоднее квартиры

Инвестиции в недвижимость – один из самых надежных и популярных в России способов вложения капитала. В большинстве случаев в этих целях частные инвесторы выбирают квартиры, но в последнее время все более востребованными становятся коммерческие помещения в масштабных микрорайонах высотных новостроек. Считается, что они отличаются более высокой доходностью и меньшим сроком окупаемости.

«Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, верно ли такое утверждение и какой доход можно получить от коммерческих объектов, сколько они стоят и как быстро начинают приносить прибыль.


Цена вопроса
Как утверждает большинство экспертов рынка недвижимости, приобрести коммерческое помещение в жилых домах сегодня несложно: «С 2002 года в Москве действует постановление, в соответствии с которым все первые этажи новостроек должны использоваться в качестве нежилых помещений», - объясняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». «А в некоторых крупных проектах специально для размещения коммерческой инфраструктуры предусматривается строительство отдельно стоящих 2-4-этажных зданий», - сообщает Дмитрий Онофрей, ведущий аналитик группы компаний «Терра Аури». Поэтому недостатка предложения в этом сегменте нет. Но это если в целом, на практике же, как утверждает Мария Кондакова, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Est-a-Tet, качественные объекты купить не так уж и легко, поскольку спрос на них среди инвесторов и торговых сетей довольно высокий. Если в проекте реализована грамотная концепция, а нежилые помещения удачно расположены и правильно спроектированы, то срок их экспозиции, как правило, небольшой.

Вообще стоимость коммерческих помещений тесно связана с их потенциалом в плане доходности от последующей сдачи в аренду (ведь именно с такой целью приобретается большинство объектов) или ведения бизнеса, например, торговли. Чем выше прогнозируемый доход и меньше затрат требуется для обустройства помещения, тем дороже объект. А размер возможной прибыли в свою очередь зависит от целого ряда факторов. «В первую очередь это расположение – дифференциация по районам весьма велика», - отмечает Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест». Одно дело, когда ЖК расположен в центральных районах, где жизнь кипит и днем, и ночью, где красуются банки, дорогие рестораны и витрины бутиков, и совсем другое дело, если это недавно освоенный микрорайон экономкласса где-нибудь за МКАД.

Однако иногда даже бюджетные новостройки могут обеспечивать неплохую прибыль – если они находятся в густонаселенных районах или правильно расположены относительно людских и автомобильных потоков, то есть строятся, например, рядом с метро или на центральной улице района и тем самым обеспечивают высокий трафик клиентов. Это же относится и к самим помещениям: больший потенциал у тех, что расположены в центре ЖК либо на первой линии и видны с улицы, «ведь помещения, которые находятся в местах массового скопления людей или на пути их передвижения, всегда востребованы бизнесом», - объясняет Алексей Болдин, генеральный директор риелторской компании «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»). Причем, если территория ЖК огорожена и закрыта для «чужаков», ценность коммерческих помещений существенно снижается.

Также, как отмечает Анастасия Малкова, руководитель департамента продаж компании STONE HEDGE, стоимость нежилого объекта зависит от его собственных характеристик - площади и конфигурации. А еще один важный критерий – назначение нежилого помещения. Хороший доход в жилых зонах приносят предприятия торговли, и в первую очередь продуктовые магазины, а также салоны связи. За ними следуют банки, предприятия сферы услуг и рестораны. Поэтому объекты, пригодные для этих целей стоят дороже, но, правда, если отвечают необходимым требованиям. Например, как уверяет Олег Морозов, руководитель департамента коммерческой недвижимости Contact Real Estate, стоимость аренды помещений под торговлю повышается, если они расположены на первом этаже, есть отдельный вход, витринные окна, высокие потолки и достаточный объем электрической мощности. Но впрочем, эти элементы, кроме разве что витрин, плюс не только для торговых помещений, но и для любых других. И конечно, на цену влияют юридическая чистота сделки (она обеспечивает минимальные риски) и технические характеристики объекта – оснащение вентиляцией, пожарной сигнализацией, инженерией и современными коммуникациями.

В итоге в зависимости от этих факторов стоимость коммерческих помещений в жилых комплексах Москвы, по данным Олега Морозова (Contact Real Estate), варьируется в пределах от 2 до 10 тыс. долларов за квадратный метр. Хотя, по мнению других экспертов, нижняя планка все-таки меньше. Так, Елена Мишина, директор по развитию компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», утверждает, что минимальная стоимость нежилых помещений находится на уровне 100 тыс. руб./м кв., а средняя цена - 130-150 тыс. руб./м кв. Дмитрий Онофрей («Терра Аури») говорит о диапазоне 120 – 230 тыс. руб./кв. м. «Но в «брендовых» проектах цены стартуют от 4-5 тыс. долл. за метр», - отмечает Евгений Каур, управляющий директор компании LCMC.

Если же сравнивать Москву с областью, то, по сведениям Марии Кондаковой (Est-a-Tet), средняя стоимость коммерческих объектов в Москве начинается от 120 тыс. руб./кв. м, а в Московской области – от 70 тыс. руб./кв. м, хотя иногда отдельный объект в определенном районе Подмосковья может стоить дороже, чем в столице, – многое зависит от характеристик.

Ну а если говорить о жилых и нежилых помещениях, то, по данным Натальи Бланковой («Эталон-Инвест»), последние обычно стоят больше на 20-30%. Но в ЦАО и в элитных проектах существенно дороже могут быть жилые площади. Однако, по сведениям Марии ЛитинецкойМетриум Групп»), разница в ценах есть далеко не всегда: «На московском рынке недвижимости сложилась следующая практика ценообразования: при квартальной застройке внутри крупного жилого комплекса стоимость квадратного метра в коммерческих помещениях на первых этажах примерно равна стоимости «квадрата» в квартирах. Исключения составляют лишь большие площади (например, под супермаркет) – цена за квадратный метр там будет ниже».

А различные факторы влияют на цены следующим образом: «Например, в торговых помещениях в спальных районах Москвы квадратный метр стоит 5000-7000 долларов, а в офисных - 3500-5000 долларов. Если же жилой комплекс расположен вблизи метро, а помещение своим фасадом выходит к станции или улице с высоким пешеходным трафиком и имеет небольшую площадь до 100 кв. м, то стоимость метра может быть максимальной и достигать 20-25 тыс. долл. за кв. м», - рассказывает Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM. «Вообще, в помещениях, которые выходят на магистральные улицы города, цена квадратного метра обычно в несколько раз выше, чем в помещениях, расположенных в том же комплексе, но с выходом во двор», - добавляет Мария ЛитинецкаяМетриум Групп»).

Но можно попробовать сэкономить – по мнению Ивана Татаринова (GLINCOM), до 40% - приобретая коммерческий объект на старте продаж жилого комплекса. В принципе, в рассматриваемом сегменте тоже действует правило: чем ниже стадия строительства, тем дешевле. «Например, в жилом квартале TriBeCa APARTMENTS на Нижней Красносельской улице, где собственники приступят к ремонту уже в сентябре этого года, можно купить помещение свободного назначения по цене от 7950 долл./кв. м, а помещение под ретейл – от 9750 долл./кв. м. Но в дизайнерском ЖК Art Residence на «Белорусской», который планируется ввести в эксплуатацию в III квартале 2015 года, торговые площади предлагаются по цене от 6150 долл./кв. м», - рассказывает Анастасия Малкова (STONE HEDGE). Единственно, далеко не все девелоперы и застройщики продают коммерческие помещения в самом начале строительства ЖК, ведь в этот момент цены действительно минимальны, и при имеющемся спросе на нежилые объекты, предлагать их по бросовым ценам многие не хотят: «Естественно, застройщик заинтересован в максимально высокой прибыли и оттягивает продажу до последних месяцев реализации комплекса, а иногда продает даже после завершения строительства», - говорит Петр Кирилловский, заместитель президента по стратегическим коммуникациям ГК «ГРАС».


Фактор доходности
Качественная коммерческая недвижимость может приносить весьма неплохой доход от аренды - как уверяет Петр Кирилловский (ГК «ГРАС») – от 20 до 50% годовых. Другие эксперты не столь оптимистичны, но тоже говорят о хорошей прибыли. Например, Мария Кондакова (Est-a-Tet) считает, что доходность коммерческих помещений в ЖК колеблется от 11 до 18% годовых, а по мнению Марии Литинецкой («Метриум Групп»), она составляет около 15% годовых.

Но, конечно, это весьма усредненные цифры, зависящие от множества факторов, рассмотренных выше (критерии, влияющие на стоимость, влияют и на прибыль). «Доходность помещений, которые могут быть использованы под ретейл, может доходить до 11-13%, а если площадь сдается под офис, то арендная ставка будет ниже и уровень доходов может составлять уже 7-9%», - говорит Елена Мишина («МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»). «Хотя средняя долларовая доходность офисных помещений класса В бывает и 9-11% - в зависимости от местоположения и качества, - сообщает Максим Каварьянц, коммерческий директор компании Sminex. – А в сегменте стрит-ретейла в зависимости от расположения объекта доходность колеблется от 9 до 12%». А если говорить об абсолютных значениях, то средние ставки аренды в новостройках Москвы составляют 1000-2500 руб./м кв. в месяц. «При этом максимальные ставки устанавливаются на торговые помещения с отдельным входом, находящиеся на первых этажах с оживленной стороны улицы. А минимальные - на офисные помещения, не имеющие отдельного входа и расположенные в цокольном этаже. Плюс ставка аренды зависит от размера сдаваемого помещения: чем выше площадь, тем ниже будет платеж в пересчете на квадратный метр», - говорит Дмитрий Онофрей («Терра Аури»). Однако если объект находится на первом этаже и в проходном месте, то даже при большой площади, по данным Петра Кирилловского (ГК «ГРАС»), его можно предлагать и за 1000 долларов/м кв. в год, и даже за 2000 долларов/м кв. в год. «Например, минимальная цена аренды в TriBeCa APARTMENTS составляет 900 долл. за квадратный метр в год, а в Art Residence – 1500 долларов», - сообщает Анастасия Малкова (STONE HEDGE).

Надо отметить, что от расположения коммерческой недвижимости зависит и ее ликвидность, и если помещение менее ликвидно, то цена его будет ниже, а доходность выше, и наоборот: «Торговые помещения в основных торговых коридорах города (Садовое кольцо, Тверская улица, Кутузовский, Ленинский и другие проспекты) и помещения, расположенные в непосредственной близости от выходов из метро, имеют максимальную ликвидность, но и минимальную доходность - 9-10%. А максимальной доходностью - до 12% - отличаются помещения, расположенные в спальных районах и рассчитанные сугубо на местный спрос», - утверждает Максим Каварьянц (Sminex). Правда, и в спальных районах не всякая недвижимость одинаково прибыльна: «Например, магазинчик небольшой площади около метро (т.е. ликвидный товар) обещает доходность 9-10% (как в центре и на основных проспектах. – От ред.). В то время как менее ликвидный и поэтому более дешевый объект, скажем, не на первой линии домов, на краю жилого массива, оторванный от пешеходных и автомобильных трафиков может принести доход до 12-13%», - утверждает Иван Татаринов (GLINCOM), но, естественно, если найдет своих арендаторов, а с этим у неликвидных помещений часто возникают проблемы.

Но в любом случае доходность коммерческих помещений выше, чем жилых: «Выгоднее купить стометровую торговую площадь, чем стометровую квартиру», - утверждает Петр Кирилловский (ГК «ГРАС»). И порой выгоднее более чем в два раза, ведь, как сообщает Максим Каварьянц (Sminex), доходность жилья, сдаваемого в аренду, самая низкая на рынке – на уровне 5%, хотя, конечно, инвестиции в квартиры наименее рискованны, поскольку жилье более ликвидно, как с точки зрения продажи, так и с точки зрения аренды.


Окупаемость
Стоимостью коммерческого помещения и его доходностью определяется окупаемость объекта. И как уверяет Евгений Каур (LCMC), в удачных проектах с хорошей локацией она составляет всего 3 года, а в обычных ЖК – 5-6 лет. Но это оптимистичные цифры, предполагающие, что помещение никогда не простаивает и очень востребовано. Вообще, чем выше спрос на объект, тем быстрее он окупается.

Но для большинства коммерческих площадей срок окупаемости составляет 9-11 лет.

«Для ликвидных помещений торгового назначения в проходимых местах он начинается от 7 лет, но окупаемость объектов офисного назначения может доходить и до 12-14 лет», - отмечает Елена Мишина («МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»). Хотя и тут все зависит от расположения, даже у офисов, но находящихся на нижних этажах жилых домов с хорошей проходимостью, окупаемость может составлять 6-10 лет.

Таким образом, чтобы получать от коммерческого помещения хороший доход и побыстрее вернуть свои вложения, нужно уделять большое внимание выбору объекта.

А как правильно выбрать нежилое помещение, на что обращать внимание и чего избегать, «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» расскажет в продолжении данной темы.