Новостройки Подмосковья. Больше комфорта за меньшие деньги. Конкуренция работает на покупателя

Увеличение объема предложения новостроек в Подмосковье привело к серьезной конкуренции между застройщиками. Покупателей они завоевывают качеством своих проектов. Стоит ли удивляться, что во многих проектах экономкласса появляются опции, ранее используемые в классе бизнес, но при этом ценники не выходят за рамки эконома.

Какие преимущества появились в новостройках экономкласса, что это за проекты и по каким ценам можно в них купить жилье, «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» рассказывают эксперты рынка недвижимости.

По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», не менее 80% новостроек Подмосковья возводится по индивидуальным проектам. В основном это монолитно-кирпичное и монолитное жилье, на которое приходится по 62% и 23% возводимых домов соответственно. Если в прошлом году доля монолитных домов по индивидуальным проектам по Московской области составляла около 50% рынка, подсчитал Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group, то в этом году она достигла 65%. «Наша компания большую часть жилых комплексов в области строит по индивидуальным проектам, - рассказывает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж компании «Лидер Групп», - это осознанное решение: можно «лепить» типовые многоэтажки и даже продавать их по неплохим ценам – уровень потребительского спроса пока позволяет, но это недальновидно».

Застройщики постепенно наращивают качество проектов. Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент», считает что поворотной точкой стал кризис 2009 года, наглядно показавший, что в новой экономической реальности «выживают» только проекты, ориентированные на реальные потребности покупателей. Поэтому начиная примерно с 2010 года вопросы продуманной инфраструктуры, специально организованных общественных пространств и качества жизни в целом, которые раньше наглядно проявлялись в проектах бизнес-класса, «перекочевали» в экономсегмент. Позже такие ЖК стали причислять к категории комфорткласса.

Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM, отмечает, что границы между классами эконом и комфорт, комфорт и бизнес довольно размыты. С этим наблюдением согласна и Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пересвет-Инвест», и происходит это, по мнению эксперта, за счет повышения качества сегмента комфорткласса.

На рынке сегодня можно встретить предложения, которые являются комфортклассом, но по цене близки к эконому, отмечает Леонард Блинов (Urban Group). Часто это бывает на старте продаж. «Например, квартиры в «Доме-Солнце» в ЖК «Солнечная система», где недавно стартовали продажи, мы предлагаем по очень привлекательным ценам», - уточнил эксперт.


Выгода и необходимость
Причина качественного изменения на рынке новостроек - конкуренция. Рынок жилья с каждым годом все больше становится рынком покупателя, считает Илья Тюкин, директор ГК «Арт-фасад». У застройщиков нет иного пути, как делать свои проекты максимально интересными, привлекательными, имеющими свою изюминку на фоне остальных конкурентов, подчеркивает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Для покупателей важно, говорит Леонард Блинов (Urban Group), что цены на таких объектах мало отличаются. А при примерно таких же ценах, жилье, сделанное по индивидуальному проекту и обладающее дополнительными опциями, становится более ликвидным. Его можно продать в несколько раз быстрее. А более высокий оборот – это, соответственно, и более быстрое поступление денежных средств. «У нас в ЖК «Солнечная система» очень высокие темпы продаж - около 250 квартир в месяц», - уточнил эксперт.

Кроме экономики, есть еще такое важное для любого ответственного девелопера понятие, как репутация, напомнил Дмитрий Пантелеймонов («Лидер Групп»). Игнорировать будущее, руководствуясь лишь сиюминутной выгодой, – это удел компаний-однодневок. А возводя качественное, красивое, функциональное жилье сегодня, компания создает определенный задел на годы вперед. Покупатели вообще очень внимательно относятся к выбору квартиры, изучая всю подноготную застройщика. Многие ездят по объектам, смотрят, как «работает» то, что было ранее построено компанией. «И типовые ЖК в такой ситуации почти всегда проигрывают индивидуальным проектам», - уверен эксперт.


Проекты с плюсом
Перечень интересных жилых комплексов, реализуемых в настоящее время в Подмосковье, довольно обширен.

Начнем с проекта Urban Group «Солнечная система». Компания работает со знаменитым российским архитектором Максимом Атаянцем, который пришел в экономкласс, создавая объекты премиум и бизнес-класса. Создателя проекта вдохновила «Небесная механика» Ньютона. Центр композиции – «Дом-Солнце», остальные дома символизируют планеты солнечной системы. Предлагаемые площади квартир 28 - 80 кв. м. Стоимость квартир в ЖК «Солнечная система» - от 2,8 млн рублей.

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», сообщил, что сейчас в ближайшем Подмосковье ФСК «Лидер» реализует сразу три жилых комплекса комфорткласса, которые по качественным характеристикам максимально приближены к уровню бизнес-класса. Это ЖК «Западное Кунцево», «Сколковский» (Одинцовский район), «Новое Тушино» (Химки). Проработка каждого из этих проектов дала возможность выделить данные проекты в отдельную категорию жилья – UP-кварталы. Их главные характеристики – транспортная доступность, закрытая благоустроенная территория, наличие современных подземных паркингов, служб консьерж-сервиса, соответствующий бизнес-классу уровень безопасности, включая въезды/выезды по SMART-картам, собственные объекты инфраструктуры, уникальные архитектурные концепции каждого из проектов. «Фишка» «Западного Кунцева» – в малоэтажном формате и архитектуре, разработанной по мотивам маленьких европейских городков, включая теплую цветовую гамму, черепичные крыши, мансардные этажи. В «Новом Тушино» применен квартальный принцип застройки – с камерной, закрытой системой дворов, четким разделением территории ЖК на приватную и общественную зоны. В каждом из UP-кварталов часть квартир реализуется полностью готовыми для жизни, с отделкой по одному из нескольких вариантов дизайнерской отделки.

Среди проектов ФСК «Лидер» закономерно меньшую цену имеют квартиры в ЖК «Сколковский», где продажи первой очереди стартовали в октябре. Цены начинаются от 3,7 млн рублей. В «Новом Тушино», где продажи ведутся уже год, а первый корпус будет сдан в I квартале 2015 года, однокомнатную квартиру сейчас можно приобрести начиная от 3,9 млн рублей. «Западное Кунцево», напротив, проект готовый, две очереди здесь уже сданы, активно идут ремонты и заселения, начали работать объекты социальной инфраструктуры. Стоимость квартир начинается от 4,4 млн рублей.

Владимир Богданюк (Est-a-Tet) назвал жилой дом в Химках по адресу Юбилейный проспект, 60а, который обладает всеми характеристиками, присущими проектам бизнес-класса. Это монолитно-кирпичный 25-этажный жилой дом с подземным паркингом на 90 машино-мест. На огражденной и охраняемой придомовой территории предусмотрены: игровая и спортивная площадки, места для отдыха взрослых жителей. Жилой дом находится в шаговой доступности от парка «Дубки», рядом со всеми необходимыми для жизни объектами: школой, детским садом, продуктовыми магазинами, фитнес-клубом. В данном проекте в Химках представлены одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры по цене от 7,4 до 17,3 млн руб.

Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», выделила несколько проектов в Подмосковье которые по ряду характеристик могли бы быть отнесены к классу бизнес, но основная причина несоответствия, названная экспертом, – это малая для бизнес-класса площадь квартир и месторасположение. Так, архитектурный дизайн жилого комплекса ART в Красногорске создавался при участии итальянского мастера-авангардиста Марио Арлати. Шесть высотных домов (44-45 этажей) составляют объемный урбанистический пейзаж. Поверх слоя фактурной штукатурки, покрывающей фасады монолитно-кирпичных зданий, нанесены разноцветные фрагменты краски с ломаными краями. Авторский интерьер входных групп и вестибюлей выполнен в стиле арт-галереи. Расписанные вручную двери, настенные панно, полы и колонны дополнены вставками из оникса и зеркального стекла. Площади квартир 25,9 — 78,9 кв. м. Стоимость квартир - от 4 до 12 млн рублей

Все здания в ЖК «Новый Зеленоград» созданы по индивидуальным проектам с использованием новейших экологически чистых материалов. Во всех квартирах предусмотрена отделка. В ЖК огороженная территория, консьерж сервис, индивидуальные кладовки, колясочные комнаты, благоустроенная территория (спортплощадки, велодорожки). Будет построена вся необходимая инфраструктура: детские сады, физкультурно-оздоровительные комплексы, многофункциональные торговые центры. Площади квартир 28-80 кв. м. Цена от 2,5 млн рублей (за квартиру с отделкой).

Также на рынке Подмосковья растет число малоэтажных проектов, которые возводят, как правило, за городом. Ксения Гришковец («Пересвет-Инвест») называет ЖК «Красногорск-Парк» в черте города Красногорск. Первая очередь строительства ЖК предусматривает возведение десяти трехэтажных корпусов. На выбор покупателям представлены квартиры на любой вкус и предпочтения. Есть доступные по цене небольшие двухкомнатные квартиры площадью 47,8 кв. м, а также квартиры повышенной комфортности на последних этажах с антресольными помещениями и вторым светом. Есть уютные квартиры на первом этаже с отдельным выходом на небольшой земельный участок. Цена на объекте стартует от 2,5 млн рублей.

По мнению Дмитрия Пантелеймонова («Лидер Групп»), внимания заслуживает ЖК «Менделеев» (Химки). Проектом предусмотрено строительство 26-этажного жилого дома комфорткласса с квартирами от 28 до 105 кв. м, минимальная стоимость кв. м составляет 80 тыс. руб. На верхних этажах комплекса располагаются видовые квартиры, на первом – помещения коммерческого назначения (кафе, сервисные службы, магазины). ЖК «Менделеев» оборудован качественными бесшумными лифтами и современными системами пожаротушения и дымоудаления. Безопасность дома обеспечивается специально установленной системой видеонаблюдения и службой консьержей. В подземной части комплекса оборудован паркинг на 100 машино-мест.

Повышение качества проектов – это временная антикризисная мера или это проявившаяся тенденция, которая будет действовать и в будущем? Такой вопрос портал www.metrinfo.ru задал своим экспертам.

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»:
Однозначно второй вариант. Проекты, уже заявленные в формате «бизнес-класс по цене эконома», имеют сроки строительства и до 2015, и до 2018 г.г. и далее. Застройщики взяли на себя обязательства, задали определенный уровень. За все компании мы, конечно, говорить не станем, но в отношении своих объектов можем сказать, что все озвученные планы реализуем в полном объеме.

Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM:
Повышение качества проектов – это тренд, который появился не сегодня. По мере развития общества, роста его благосостояния требования к качеству проживания будут увеличиваться. Уже мало кто согласится жить в коммунальной квартире, хотя какие-то 30 лет назад это было вполне себе нормой. Так и с повышением качества недвижимости – покупатели уже не готовы приобретать малогабаритные квартиры, с невразумительной планировкой, вдали от инфраструктуры. Мы стремимся сделать свою жизнь максимально комфортной, это же касается и условий проживания, поэтому конкурентоспособными в данных условиях могут быть только проекты с грамотной, продуманной концепцией и разумным соотношением «цена/качество».

Саша Лукич, управляющий партнер и главный архитектор проектного бюро Portner Architects :
Я думаю, что существующие заявки - бизнес-класс по цене эконома – связаны с ошибками в концепции, с тем, что девелопер не попал в рынок, например, спроектировал большие по площади квартиры в локации, где это неинтересно покупателям, и теперь вынужден продавать их по себестоимости. То есть получается обратная ситуация: элементы бизнес-класса были запроектированы в объекте с локацией для экономкласса, это не сработало и теперь продается по цене эконома.

Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet:
Повышение качества проекта – это один из хорошо действующих способов привлечения покупателей, благодаря которому фактически на первичном рынке появился отдельный формат жилья комфорткласса как промежуточный сегмент между экономом и бизнесом, который имеет улучшенные по сравнению с экономом характеристики, но более низкий ценник, чем в бизнесе. Учитывая, что на рынке первичной жилой недвижимости представлен большой объем предложения и есть особенно насыщенные предложением локации, застройщики будут по-прежнему искать все новые и новые способы привлечения клиентов, предлагать дополнительные опции и улучшенные архитектурные, планировочные и ландшафтные решения.

Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group:
Нельзя сказать, что это временная мера. Это появившаяся тенденция. Дело в том, что еще до начала макроэкономической нестабильности, санкций и резкого обвала рубля, на рынок уже вышли более интересные проекты. Это связано с тем, что рынок продавца стал рынком покупателя. Конкуренция сильно увеличилась, ведь в этом сегменте работает очень много девелоперов, поэтому необходимо отстраиваться и конкурировать.

Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:
Повышение качества проектов - это не антикризисная мера, а требование времени, рынок недвижимости потихоньку превращается в цивилизованный, люди путешествуют по миру и видят, какой может быть по-настоящему достойная и качественная недвижимость, могут сравнивать и выбирать. Спрос на качественную недвижимость есть, а спрос, как мы знаем, увеличивает предложение, именно поэтому качество объектов в будущем неуклонно будет расти.

Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп»:
Это не временная антикризисная мера, а эволюция рынка. Вполне осмысленное и логичное стремление девелоперов строить качественные и красивые проекты, которые не уродуют облик области, а, напротив, делают его более современным, комфортным для жителей. Эта тенденция появилась не вчера, большинство таких проектов вышли в 2012-2014 годах, и их появление не связано с сегодняшней экономической ситуацией, еще в начале 2014 года она была стабильной. Напротив, кризис может помешать девелоперам выводить на рынок именно такие качественные проекты, вынуждая их отказываться от архитектуры, ландшафтного дизайна, инфраструктуры, так как все это дает ощутимую нагрузку на стоимость квадратного метра.

Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп»:
Появление комфорткласса – это тенденция, а не антикризисная мера. Хочется верить, что это следующая ступень развития отечественного рынка недвижимости. И рано или поздно мы придем к тому моменту, когда у нас весь экономкласс перейдет в комфорткласс.

Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж компании «Лидер Групп»:
Думаю, что повышение качества проектов – это не временная мера и не тенденция, а логичная необходимость. И если на заре развития рынка жилой недвижимости Московского региона потребитель готов был брать, что дают, то сегодня иная ситуация: уже наблюдается сильная дифференциация спроса по проектам и в дальнейшем она будет только усиливаться.

Сергей Касаткин, коммерческий директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»:
Я не считаю это временной мерой. Основной предпосылкой строительства указанных комплексов является существование достаточно большой ниши такого типа жилья с повышенными потребительскими качествами, за которые клиенты готовы платить несколько дороже. Надеюсь, что в дальнейшем этот сегмент будет развиваться и увеличивать свою долю на рынке. И мне это очень нравится.

Дмитрий Земсков, генеральный директор компании STRATEGY AND DEVELOPMENT:
Декларируемое улучшение качества проектов – неизбежный тренд, который будет развиваться во всех сегментах жилищного строительства. Качественный продукт за разумные деньги всегда продается быстрее, чем уступающие ему морально устаревшие конкуренты.

К тому же у девелоперов, которые не застряли во вчерашнем дне, имеется хороший аргумент – потенциал роста приобретаемой недвижимости. Если часто бывает так, что на ранней стадии строительства рядом расположенные монолит и панель продаются по близкой за кв. м цене, то после ввода объектов в эксплуатацию цена в сданных домах отличается на 10-15% в пользу индивидуальных проектов - готовый монолит оценивается вторичным рынком как более дорогой.