Новостройки Подмосковья: инвестиции в недвижимость. Ищем варианты за 3,5 млн рублей для перепродажи и аренды. Лучшее решение: однокомнатная квартира недалеко от железнодорожной станции

Традиционное представление об инвестировании в новостройки – это купить новую квартиру «на котловане», дождаться ее сдачи, а затем продать по повысившейся цене. В целом схема правильная, работоспособная. Однако она не учитывает еще одну возможность получения дохода на рынке недвижимости – рентную. А что, если объединить их: купить квартиру, какое-то время посдавать (чтобы приносила пусть небольшой, но доход), а потом продать?

«Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил изучить подобные возможности, взяв в качестве основы для расчетов сумму в 3,5 млн руб.


Москва: или далеко, или долго ждать
Первым делом мы решили прояснить вопрос о том, где можно купить подходящую для наших целей недвижимость. В Москве «старой» (т.е. в привычных нам границах, существовавших до 1 июля нынешнего года) такого рода предложения единичны. Например, напоминает Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ», 3,5 млн руб. – это как раз минимальный на сегодня бюджет предложения в микрорайоне «Некрасовка-парк», который расположен в районе Некрасовка (ЮВАО). Ну а в целом, конечно, принятая нами за основу сумма для «старой» Москвы маловата.

Даже в Москве «новой» стоимость квартир зачастую превышает 3,5 млн – если говорить о действительно интересных вариантах. С тем, что «новая» Москва если и доступна, то только «впритык» по деньгам, согласились и другие опрошенные нами эксперты. Как отмечает Сергей Канаев, председатель совета директоров ЗАО «Кама-Проект», в ЖК «Новые Ватутинки» можно купить однокомнатную квартиру площадью 35 кв. м с отделкой за 3,1 млн руб. Однако у этого варианта есть существенный минус: ждать сдачи объекта придется год.


Подмосковье: выбор заметно шире
Куда больший выбор предлагается в новостройках городов Московской области, лежащих вне дорогого запада и юго-запада: за 3,5 млн руб. однушку с отделкой можно купить в Подольске, Щелково, Пушкино, Лыткарино, Лобне, Котельниках, Раменском… «В Железнодорожном однокомнатную квартиру площадью 40 кв. м можно приобрести в среднем за 2,55 млн руб., в Балашихе квартира такой площади обойдется примерно в 2,7 млн, в новостройке Подольска – 2,9 млн, - говорит Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». – В таких перспективных подмосковных городах,  как Пушкино и Видное, квартиры обойдутся чуть дороже – средние цены 2,9 и 2,96 млн соответственно. В подмосковном Королеве также можно уложиться в данный бюджет покупки, подходит под этот критерий и Домодедово».
 

Однушки вне конкуренции
Давно замечено, что представление об «идеальной квартире» в высшей степени субъективно. Если, к примеру, у покупателя большая семья, то ему потребуется трех- или даже четырехкомнатное жилище. Те, кто может позволить себе не ездить каждый день на работу, наверняка выберут квартиру не очень близко от Москвы – воздух чище, а цена ниже.

Однако все эти рассуждения правильны лишь в том случае, когда приобретается квартира для себя. В нашем же случае (планируем сдавать в аренду) надо думать не столько о собственном вкусе, сколько об удовлетворении потребностей среднестатистического нанимателя. Они известны: хорошая транспортная доступность (практика показывает, что ради нее снимающие готовы потерпеть даже железную дорогу под окном), средний этаж.

«Районы с хорошей транспортной доступностью на западе или юго-западе Подмосковья, но там цены довольно высокие, - говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». – Я бы порекомендовал населенные пункты, расположенные по Симферопольскому и Каширскому шоссе – они за МКАД «едут» достаточно хорошо. Правда, ситуация на этих трассах в черте самой Москвы не особо благоприятна, но сейчас на них проводятся ремонтные работы, и, возможно, после реконструкции положение улучшится. Кроме того, квартира должна быть недалеко от железнодорожной станции, чтобы у арендатора была возможность добраться до центра Москвы на электричке». (Подробнее см. отчет об онлайн-конференции «Цены на жилье осенью 2012 года: инфляционный рост или кризисное падение?».)

И, разумеется, квартира должна быть небольшой: спрос на однушки традиционно выше, чем на все прочие. «Для сдачи в аренду наилучшим вариантом будет однокомнатная квартира с отделкой рядом с объектами транспортной и социальной инфраструктуры», - подтверждает этот тезис Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

Обратим внимание на еще одно обстоятельство – о нем мы уже упоминали выше, но вскользь, а надо бы подробнее. Большинство продаваемых сегодня новостроек идут без отделки, а сдавать квартиру в таком виде нельзя: снимающие категорически отказываются обывательствовать среди голого бетона. Так что на приведение недвижимости в пригодное для жизни состояние придется потратить некую сумму. «Вложения в подготовку такой квартиры к сдаче в аренду, включая ремонт и приобретение необходимого минимума мебели, потребуют около 500 тыс. руб., - считает Татьяна Кузнецова, директор департамента продаж недвижимости компании «Эталон-Инвест». – Таким образом, бюджет покупки сокращается до 3 млн руб.». Но «убегать» на вторичный рынок эксперт все равно не советует: за «имеющуюся» у нас сумму в ближнем Подмосковье можно приобрести лишь квартиры в старом фонде. Они, как правило, не в очень хорошем состоянии, нуждающиеся как минимум в косметическом ремонте.


Доходность: поможет будущая перепродажа
Казалось бы, вопрос с доходностью предельно прост: берем цену приобретения и ту сумму, которую собираемся выручать от сдачи ее в аренду. Делим второе на первое и получаем доходность в месяц. Помножаем на 12 – и вот вам проценты годовых.

Поэтому посулы некоторых застройщиков в 10-11% годовых отметем как заведомо несерьезные. Элементарная арифметика показывает, что для достижения этих цифр квартира, купленная за 3,5 млн, должна ежемесячно приносить порядка 32 тыс. Нет таких цифр на рынке – столько сегодня стоит однушка в Москве, но никак не в области. Не забудем и о том, что рантье из своих доходов должен платить квартплату, налоги, хотя бы иногда делать в сдаваемом жилище ремонт. В общем, как говорили те симпатичные инопланетяне из рекламы какого-то сыра: «Это фантастика, сынок!»

Куда более реалистично выглядят цифры, предложенные Василием Фетисовым, коммерческим директором бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Москва». По его мнению, сдать купленную  квартиру получится за 20 тыс. руб. в месяц – доходность, соответственно, составит 6,8% годовых. Однако надо учитывать и обязательные траты рантье.

В общем, на вкус автора (в высшей степени субъективный, никому не навязываю), ближе всего к истине точка зрения Сергея Канаева («Кама-Проект»). «Рассмотрим реальную ситуацию, - предлагает он. – Вы купили однокомнатную квартиру с отделкой площадью 37 кв. м за 3,3 млн руб. в Новых Ватутинках и собираетесь ее сдавать. Для начала вам придется укомплектовать ее хотя бы минимальным набором мебели. Даже если очень экономить, уложиться менее чем в 100 тыс. руб. не получится. Дальше вам надо определить цену, за которую вы будете сдавать квартиру. Вы потратили на нее 3,4 млн. Чтобы доходность была 10% вам надо сдавать ее за 28 тысяч рублей в месяц, плюс накиньте пару тысяч на квартплату, итого 30 тысяч. Но вот незадача – в соседнем Троицке, городе с уже сложившейся инфраструктурой, квартиры сдаются за 20-23 тысячи в месяц. Итак, вы опускаетесь в цене, скажем, до 24 тыс. руб. Срок окупаемости возрастает до 12 лет. В конечном итоге до 15 лет он вырастет за счет ремонтов и простоев».

Одним словом, аренда – это 4-5% годовых максимум. Банковский депозит приносит больше. Но тем не менее из этого вовсе не вытекает, что автор агитирует против подобных вложений. Просто надо не забывать, что в тот период, пока вы сдаете квартиру, получая за это вроде бы не очень большие деньги, сама недвижимость продолжает дорожать. «К примеру, в нашем проекте «Квартал А101» квартиры по окончании строительства подорожали на порядка 40% от начала продаж», - напоминают эксперты инвестиционно-строительной компании «АВГУР ЭСТЕЙТ».


Что посоветуете?
Вероятно, главный вопрос – конкретные рекомендации покупателям (они же инвесторы). Опрошенные нами специалисты рынка назвали множество адресов, из чего можно заключить, что выбор на рынке действительно есть. В частности, Светлана Кондачкова, управляющий партнер Urban Realty, предлагает обратить внимание на Люберцы, где на проспекте Гагарина завершается строительство 25-этажного здания серии «КОПЭ-Парус». Другая интересная новостройка – в микрорайоне Восточный Звенигорода, где за 3,5 млн руб. можно купить даже двухкомнатную квартиру.

Юрий Цветинский, заместитель генерального директора по государственным целевым программам и инвестициям ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал», рекомендует потенциальным покупателям обратить внимание на ЖК «Гусарская баллада», расположенный в Одинцовском районе. Суммы в 3,5 млн руб., отмечает эксперт, здесь достаточно для приобретения хорошей однокомнатной квартиры - 44 кв. м, не считая площади балкона.

Квартиры по цене до 3,5 млн руб. предлагаются в новом строящемся квартале «Краски жизни» в городе Видное, говорит Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век». Объект, расположенный в 5 км от МКАД, является частью мини-полиса «Радужный». К примеру, квартира площадью 36,1 кв. м на 4-м этаже 17-этажного дома продается по цене 2,67 млн руб., а в 40,2 кв. м – 2,95 млн.

Василий Фетисов («ЛСР. Недвижимость – Москва») советует обратить внимание на малоэтажный ЖК «Новое Нахабино», где за 3,5 млн руб. еще можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 40-44 кв. м с полностью готовой чистовой отделкой комфорткласса. Как отмечает эксперт, на квартиры в этом ЖК уже есть спрос со стороны арендаторов, так что подыскать будущих жильцов можно уже сегодня, и с первого месяца после получения ключей брать арендную плату.

Квартиры стоимостью 3,2 млн руб. имеются в продаже в 16-м и 28-м корпусах в ЖК «Путилково», расположенном всего в 1 км от МКАД, говорит Артем Ржавский («Азбука Жилья»). По его словам, данный объект находится сейчас на низкой стадии строительной готовности (фундаментные работы), но это обстоятельство лишь прибавляет данному предложению инвестиционную привлекательность. А по цене в 3,1 млн руб. есть предложения в ЖК «Брехово», который уже построен.
 

Мнения экспертов

Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость»
Покупать квартиру для ее дальнейшей сдачи в аренду невыгодно. Владелец квартиры будет годами отбивать вложенные в нее деньги. Покупка квартиры на начальном этапе строительства, когда цены на квартиры минимальны, позволит в дальнейшем (на завершающем этапе строительства или после введения объекта в эксплуатацию) перепродать ее по большей стоимости.

Перед покупателем, располагающим суммой в 3,5 млн руб., открывается широкий выбор предложений на первичном рынке недвижимости как Московской области, так и «Новой Москвы».

В ближайшем Подмосковье, в городе Мытищи, продаются квартиры в ЖК «Академик», достроить который планируется до конца текущего года. В этом комплексе стоимость однокомнатных квартир без отделки площадью от 42,09 до 52,94 кв. м варьируется от 3,4 до 4,2 млн руб.


Евгений Штраух, генеральный директор Galaxy Group:
2012 год совершенно четко показал, что жилищное строительство переориентируется на Подмосковье. Туда же перетекает платежеспособный спрос. Наиболее привлекательны для получения дохода от аренды и возврата на инвестиции однокомнатные квартиры, расположенные в новых домах в Московской области (в «Новой Москве» стоимость жилья все же несколько выше Подмосковья).

Покупать квартиру в Подмосковье даже с привлечением заемных средств гораздо выгоднее, чем в замкадных районах Москвы. Ипотека стоит дешевле ввиду более короткого периода кредитования, а первый взнос будет меньше по причине меньшей стоимости квартир. Большинство крупных банков предлагает кредитные программы солидным застройщикам. Так, например, в «Бутово-Парке» при стоимости квартиры в 3,3 - 3,5 млн руб. первоначальный взнос при определенных условиях может составить 700 тыс. руб., что сопоставимо со стоимостью автомобиля. Что лучше – машина, которая устареет через несколько лет, или собственное жилье в перспективном районе, которое станет постоянно дорожающим активом семьи?

Примеры предложений квартир в новостройках за 3,5 млн рублей
Адрес Название ЖК Тип дома Этажность Сроки сдачи Стоимость 1-комн. квартир, млн руб. Цена сдачи в аренду (расчетная), тыс. руб.
Люберцы, пр-т Гагарина, д. 20   панельный, серии КОПЭ-Парус 25 Идет сдача ГК 3,5 22
Звенигород, мкр-н Восточный, д. 15   монолитно-кирпичный 14 Оформлена в собственность от 3,5 (двухкомнатные) 22
Одинцово, пос. ВНИИСОК Гусарская баллада монолитно-кирпичный 10-17   от 2,8 от 20
Видное Краски жизни монолитно-кирпичный 17 IV квартал 2014 г. от 2,67 20
Нахабино Новое Нахабино   до 4 сданы 3,5, с чистовой отделкой от 18
Калужское ш., 3 км от МКАД А101 монолитно-кирпичный 8-16 I квартал 2014 г. от 3,2 20
Красногорский р-н, 1 км от МКАД Путилково панель, П-44Т 17 II квартал 2014 г. 3,2 20
Ленинградское ш., 15 км от МКАД Брехово панель, П-44Т 17 сдан 3,1 от 17
Лосино-Петровский, ул. Пушкина, д. 6   монолитно-кирпичный 17 сдан 2,3 - 2,5 15
Солнцево, 7 км от МКАД Солнцево Парк панель 13-25 конец 2012 г. 3,3 от 18
Железнодорожный Новое Павлино монолитно-кирпичный 17 II квартал 2014 г. 2,6 - 2,8 18
Красногорск Изумрудные холмы монолитно-кирпичный 16-24 IV квартал 2013 г. 3,5 20
Источник: портал www.metrinfo.ru